-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1477-63/2014 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 593 na pozemku parc.č.St. 700, a pozemků parc.č.St. 700, 6224/71 a příslušenství, katastrální území a obec Strání, okres Uherské Hradiště (LV č. 2774).
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j.070 EX 6666/12
Podle stavu ke dni 18. 2. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě 18. 3. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 593 Drahy I č.p.593, 687 65 Strání Uherské Hradiště Strání Strání
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18. 2. 2014 za účasti znalce, a povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2774 pro k.ú. Strání ze dne 16. 12. 2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáš Pospíchal Sp.zn. 070 EX 6666/12 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 2774 zapsán: SJM Knotek Petr a Knotková Lucie, Drahy I 593, 687 65 Strání Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Strání v části Drahy I, v okrese Uherské Hradiště, kraj Zlínský, cca 800 m od středu obce. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu pěší chůze. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. St. 700 jehož součástí je rodinný dům č.p.593, pozemkem parc.č.6224/71 – zahrady a příslušenství, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy oplocení, přípojky IS (voda, elektřina, kanalizace, plyn), zpevněné plochy, kotec pro psa (zděný pouze ze dvou stran, třetí stranu tvoří plot a čtvrtou stranu zděný plot sousedící se sousedním rodinným domem). Nemovitá věc se nachází v zastavěném území, ve vzdálenosti cca 800 km od centra obce. V obci je veškerá občanská vybavenost. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou oblast k bydlení. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - technický stav vyžadující další investice,(např. dokončení fasády)
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí - Katastrální mapa
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 593 stojící na pozemku parc.č.St.700 Oceňovaný rodinný dům má půdorysné rozměry ve tvaru L, kde první část přístupná z ulice s vjezdem je nepodsklepená, přízemní, druhá část je nepodsklepená, dvoupodlažní, kde první podlaží je využíváno jako technické zázemí rodinného domu. Střecha je sedlová s taškovou krytinou. Základy objektu betonové s izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce zděné se zateplením. Okna plastová. Fasádní omítky i vnitřní vápenné hladké. Klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Podlahy obytných místností jsou plovoucí. V ostatních místnostech krytiny PVC a keramické dlažby. Vytápění ÚT na zemní plyn. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo a splachovací WC. Objekt je napojen na veškeré IS - přípojku elektro, vodovodu, kanalizace, zemního plynu. Zastavěná plocha objektu činí cca 128 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 105 m2. Opotřebení stanovuji odhadem na 60%. Dům prošel rekonstrukcí (kompletní rekonstrukce interiéru). Celkově se dům nachází v dobrém stavu, k dokončení celkové rekonstrukce chybí dodělat fasádu. Objekt tak bude vyžadovat další investice na dokončení fasády. V objektu se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 3+1 (chodba, koupelna s WC, kuchyně propojená s obývacím pokojem, 2 x pokoj), v technickém podlaží je umístěná prádelna a kotelna. B) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. St. 700 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 6224/71 zahrada
o výměře 203 m2 o výměře 200 m2
-5Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rodinným domem č.p.593 a příslušenstvím. Pozemky jsou mírně svažité. Celková výměra funkčního celku činí 403 m2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 250 000,-až 1 900 000,- Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Strání, Drahy I ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost domu korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovitosti
403 128 105
Srov. 1 Srov. 2 Bystřice pod Nivnice Lopeníkem 681 140 120 1 900 000 nabídka
505 105 85 1 250 000
Srov. 3 Horní Němčí
1655 90 135 1 349 000
nabídka nabídka 1,00 1,00 I.14 II.14 1,00 1,00 1,00 1,00
II.14
lepší
horší 0,95
lepší
1,15 horší
0,90 srov. srov. 1,00 0,95 0,85 1 311 784
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
1,00 srov.
1,10 srov.
1,00
1 588 938
srov.
1,00 srov.
1,00 srov.
1,00 srov
1,00 1,15 0,95 1 727 516
1,00 0,90 1,00 1 214 100
1 590 000,- Kč
-6Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 590 000,Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 590 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. St. 700 a na něm stojící rodinný dům č.p. 593, pozemku parc.č. 6224/71 a příslušenství, v k.ú. a obci Strání, okresu Uherské Hradiště (LV č. 2774), je stanovena ke dni 18. 2. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 590 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou na nemovité věci následovně:
Cena obvyklá -
1 590 000,- Kč
Slovy: jedenmilionpětsetdevadesáttisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 18.3.2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1477-63/2014 znaleckého deníku.
-8-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Katastrální mapa
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
-9-
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Dům v Bystřici pod Lopeníkem Cena: 1 900 000,- Kč Zastavěná plocha: 140 m2 Užitná plocha: 120 m2 Velikost pozemku: 681 m2
K prodeji RD 3+1 v Bystřici pod Lopeníkem. Domek se nachází v klidné části obce nedaleko lesa - možnost houbaření. Dispozici domu tvoří 3+1, koupelna, wc, šatna, předsíň, chodba a sklep. Vchod do domu je průjezdem, který slouží i jako garáž a vjezd do dvora. Domek je po rekonstrukci v roce 2008, plášť je zateplen polystyrenem, fasáda hotova. V jednotlivých místnostech je strop zateplen stropními kazetami. Podlahy tvoří beton v kombinaci s dlažbou. Stěny jsou obloženy v převážné míře dřevěnými lakovanými palubkami. Vytápění je krbovými kamny. V podkroví je možnost půdní vestavby, větší část střechy je zateplena vatou. Krytina je taška pálená, krovy nové.
Nemovitá věc č. 2 RD v Nivnicích Cena: 1 250 000,- Kč Zastavěná plocha: 105 m2 Užitná plocha: 85 m2 Velikost pozemku: 505 m2
Prodej rodinného domu 4+1 před dokončením poblíž centra obce Nivnice. Nabízíme k prodeji dům v řadové zástavbě před dokončením s krásnou zahradou. Dům má vlastní studnu a je postaven ve tvaru písmene L. Situovaný do zahrady s možností připojení všech inženýrských sítí. Dům je osázen plastovými okny a venkovní dveře jsou zakoupeny. Dispozice: Přízemí - vstupní chodba průchozí do dvora, WC, koupelna, samostatná spíž, kuchyně s jídelnou, krásný veliký obývací pokoj se vstupem do zahrady. Podkroví - připraveno na 3 samostatné pokoje, koupelnu a WC.
Nemovitá věc č. 3 RD v Horní Němčí Cena: 1 349 000,- Kč Zastavěná plocha: 90 m2 Užitná plocha: 135 m2 Velikost pozemku: 1655 m2
Nabízíme Vám rodinný dům 3+1 v obci Horní Němčí. Nemovitost je situovaná v centru obce, v klidné části. V obci Horní Němčí se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o stavbu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou krytou eternitem. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 3+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, tři obytné místnosti, koupelna, toaleta. V domě zůstává kompletní vybavení. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o výměře 903 m2 s ovocnými stromy. V domě byla v roce 2011 provedena rekonstrukce. Jednalo se o rekonstrukci elektriky, podlahy, omítky a dále rekonstrukce kotle a topení. Další: kůlna, sklad, hospodářská budova.
