Znalecký posudek č. 5908 - 125 / 2014 Rodinný dům č.p. 827 na pozemku p.č. 1502, 1503 včetně příslušenství a pozemků p.č. 1502, 1503 v k.ú. Vracov, v obci Vracov, v okrese Hodonín.
Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.
V Uherském Hradišti dne 16.4.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 827 na pozemku p.č. 1502, 1503 včetně příslušenství a pozemků p.č. 1502, 1503 v k.ú. Vracov, v obci Vracov, v okrese Hodonín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 3.4.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 827 696 42 Vracov Jihomoravský Hodonín Vracov
Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 3.4.2014, začátek v 10.00 hod., za přítomnosti pana Mařáka Vlastimila ml. a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a Bc. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 5265 pro k.ú. Vracov, ze dne 16.4.2014 Situační plán Informace získané při místním šetření dne 3.4.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 5265 pro k.ú. Vracov je vlastníkem předmětného majetku: SJM Mařák Vlastimila Mařákové Miluše, Tovární 1057/5, 696 01 Rohatec, r.č. 481031/413 a r.č. 476218/414 Váznoucí závazky Dle LV č. 5265 pro k.ú. Vracov ze dne 16.4.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. - Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s., ze dne 16.2.2011.
3
Celkový popis Lokalita
Pozice v obci
Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb
Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Současný a minulý způsob využití Ostatní, příslušenství
Město Vracov se nachází v okrese Hodonín, náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Vracov leží asi sedmnáct kilometrů severovýchodně od Hodonína a devět kilometrů jihovýchodně od města Kyjov. Oceňovaná nemovitost se nachází v západní okrajové části města, v blízkosti Vracovského rybníka, cca 1,5 km od MěÚ Vracov, v zástavbě samostatných domů pro rodinné bydlení. Vzdálenost cca 30 min. pěší chůze Zóna pro rodinné bydlení Dům má provedeny přípojky na veřejnou kanalizaci a elektrickou energii, zdrojem vody je vlastní studna. Přístup k domu je po místní zpevněné komunikaci ul. Jezerní vedoucí na p.č. 1356/74 ve vlastnictví Města Vracov. Chybí přípojka plynu a vodovodu Zastávka autobusu a stanice vlaku v obci V obci je velmi dobrá občanská vybavenost, obchody, služby, základní škola vyššího stupně a mateřská škola, koupaliště, sportovní hřiště, stadion, knihovna, kino, kostel a hřbitov. V obci Vracov mají ordinaci tři praktičtí lékaři a dva stomatologové, je zde domov s pečovatelskou službou, policejní stanice a poštovní úřad a obecní úřad. Na krajnici místní komunikace, nebo na zpevněné ploše vedle domu Nebyly zjištěny Slabá V současné době je ve Vracově nabízeno k prodeji 21 rodinných domů Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou. Příslušenství domu tvoří: Přípojky inženýrských sítí (elektrická energie, kanalizace), studna, zpevněné plochy betonové, oplocení, plotová vrata a vrátka, venkovní udírna s krbem.
4
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Rodinný dům č.p. 827 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, prístavby Rekonstrukce, modernizace Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku Životnost Současný a minulý způsob využití
Betonové Konstrukční systém zděný na tl. 0,45 m Dřevěné omítnuté, podhledy SDK + palubkový podhled Sedlová trámová Betonové tašky Plechové Omítky vápenné štukové Břízolit Sokl keramický Keramické v kuchyni a v hygienických místnostech Ocelové s dřevěnými stupni Dveře dřevěné Dřevěná zdvojená Plovoucí podlaha v obytných místnostech, v ostatních místnostech keramická dlažba ÚT s kotlem na tuhá paliva 220/380V Instalován Rozvod teplé a studené vody El. bojler Instalován Do veřejného řadu Sklokeramická deska, dřez, digestoř Vana a umývadlo Splachovací WC Nebylo zjištěno Nebyly provedeny V roce1995 - adaptace části rodinného domu na provozovnu baru se soc. zázemím V roce 2009 - výměna kotle ÚT V roce 2012 – povrchy podlah (plovoucí, dlažba) Z veřejné komunikace Níže uvedeno Běžná Nedokončená rekonstrukce koupelny v 1.NP 1970 100 roků Rodinné bydlení
5
Vnitřní dispozice domu: Podlaží Název místnosti chodba 1.NP schodiště chodba chodba do dvora WC koupelna kuchyně s jídelnou pokoj pokoj šatna bývalá prodejna sklad kotelna sklad sklad chodba 2.NP koupelna ložnice pokoj Celkem
m2 4,08 6,33 2,99 3,24 1,58 8,11 22,42 19,67 10,55 6,74 26,66 5,46 3,20 3,09 3,35 3,41 5,54 15,05 9,99 161,46
3.1.2. Hospodářská budova Objekt z roku cca 1970, navazuje na RD ve dvorní části. Konstrukční systém zděný, střecha sedlová, krytina betonová (vyměněná v r. 1995), stropy rovné omítnuté. Dispozice: Sklady, dílna, záchod.
3.1.3. Chlév, kůlna Objekt ve dvorní části, konstrukční systém zděný, v části pilířový, střecha sedlová, krytina betonová (vyměněna v r. 1995). Objekt byl vybudován současně s vedlejší hospodářskou budovou v r. cca 1970. Dispozice: Chlév, skladovací přístřešek.
3.1.4. Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (přípojka elektro, přípojka vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu bazén, solární panely apod. Takový typ příslušenství je současným standardem pro rodinný dům, obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Z tohoto důvodu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 6
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. 3.2.1.2. 3.2.1.3. 3.2.1.4. 3.2.1.5.
Rodinný dům č.p. 827 Hospodářská budova Chlév, kůlna Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty
3.2.1.1 Rodinný dům č.p. 827 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 173,49 m2 3,84 m
Název 1.NP Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (17,21*9,15*(3,84+3,76/2))+(((0,59*1,41)+(3,10* = 4,90))*3,20)
[m3] 952,01 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Obestavěný prostor 952,01 m3 952,01 m3
Ocenění 173 120
[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
952,01 4 000 100,00 3 808 028
roků roků % Kč
44 56 40,00 2 284 817
7
3.2.1.2. Hospodářské křídlo Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 105,33 m2 3,63 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (18,16*5,80)*(3,63+1,97/2)
=
[m3] 486,09 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Obestavěný prostor 486,09 m3 486,09 m3
Ocenění 105
[m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
486,09 2 000 100,00 972 177
roků roků % Kč
44 36 50,00 486 089
3.2.1.3. Chlév, kůlna Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 64,61 m2 3,60 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (11,14*5,80)*(3,60+2,00/2)
8
=
[m3] 297,22 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Obestavěný prostor 297,22 m3 297,22 m3
Ocenění 65
2
[m ] [m3] [Kč/m2] % Kč
297,22 1 400 100,00 416 101
roků roků % Kč
44 50 50,00 208 051
3.2.1.4. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1031 pro k.ú. Moravská Nová Ves: P.č. 1502 1503
Druh pozemku Výměra zastavěná plocha a nádvoří 553 zastavěná plocha a nádvoří 429
Pozemek je rovinatý, má vhodný obdélníkový tvar. Nachází se v řadové zástavbě rodinných domů se zahradami. Je využívaný pro zástavbu rodinným domem se zahradou, což je v souladu s územním plánem obce. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je po místní zpevněné komunikaci, vedoucí na obecním pozemku. Stavební parcela č. 1502 je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 827, v části hospodářskou budovou a chlévy s kůlnou. Stavební parcela č. 1503 slouží jako dvůr. Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců.
9
Z aktuální nabídky uvádíme následující vybrané pozemky. Nabídka č. 1 2 3 4 5 6
Výměra v m2 946 1 060 1 592 324 906 1 851
Kč 400 000 1 180 000 580 000 129 600 809 000 1 018 050
Kč/m2 423 1 113 364 400 893 550
Lokalita Vracov Bzenec Kelčany Žádovice Rohatec Kostelec
Nabídkové ceny pozemků se u tohoto souboru pohybují v rozmezí od 364,- Kč až 1 113,Kč/m2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 291,- až 890,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek leží v okrajové části města Vracov, má příznivý obdélníkový tvar, přípojky elektro a kanalizace, vlastní studnu a je rovinatý. Přístupný je z veřejné zpevněné komunikace. Nachází se v klidné části města, v docházkové vzdálenosti centra. Po vyhodnocení aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku inklinuje k dolní hranici cenového rozptylu. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 500,- Kč/m2. Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celkem
P.Č. 1502 1503
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 553 500,00 429 500,00 982
3.2.1.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Rodinný dům č.p. 144 a 39 Vedlejší stavby Pozemky CELKEM
Věcná hodnota [ Kč ] 2 284817 694 140 491 000 3 469 957
Věcná hodnota je po zaokrouhlení
10
3 470 000,- Kč.
Cena [Kč] 276 500,00 214 500,00 491 000,00
3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům ve Vracově Dům o velikosti 5+1. Jedná se o řadový krajní dům s garáží. Dispozice: V 1.NP - veranda, 3 pokoje, kuchyně, šatna a sociální zařízení. Ve 2.NP - 2 pokoje, hala, balkon. V domě jsou zavedeny všechny IS (voda, plyn, elektřina i kanalizace). Vytápění je plynovým kotlem (kotel a radiátory jsou 5 let staré). Před 7 lety byla provedena revize elektřiny. Zdroj vody je i vlastní studna. Podlahy betonové a dřevěné, okna špaletová, střecha valbová s plechem a taškami. Dům je podsklepený. Užitná plocha domu je 135 m2, pozemek 292 m2. Nabídka RK OKNO NEMOVITOSTÍ, s.r.o, ze dne 8.4.2014 Nabídková cena: 599 000,- Kč, tj. 4 437,- Kč/m2 2) Rodinný dům ve Vracově Rodinný dům 5+1 ve tvaru L. Jedná se o cihlový dům částečně zateplený. Dispoziční řešení: Z chodby vstup do jídelny, kuchyňky a obývacího pokoje, koupelny a WC, druhá část domu situována do dvora 3 pokoje s možností využití prosklené verandy, sklepy - na ovoce, na zeleninu a druhá část sklepu využívána jako vinný sklípek s příjemným posezením. Na dvorku samostatně stojící garáž a prádelna. Do domu je zaveden plyn, 3x380 V, vodovodní a kanalizační přípojka. Zahrada se skleníkem a vinohradem. Užitná plocha domu je 130 m2, pozemek 1040 m2 . Nabídka RK STING, ze dne 21.3.2014 Nabídková cena: 1 790 000,- Kč, tj. 13 769,- Kč/m2
3) Rodinný dům ve Vracově Nabídka rodinného domu 4+1, v klidné části města. Jedná se o cihlovou částečně podsklepenou stavbu, se sedlovou střechou krytou taškami. Dispozičně: 1.NP veranda, chodba, kuchyně, komora, obývací pokoj, ložnice, schodiště, koupelna s WC. 2.NP - dvě obytné místnosti. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod a vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží udržovaná zahrada s ovocnými stromy, garáž a hospodářská budova. Užitná plocha domu je 120 m2, pozemek 2 139 m2. Nabídka RK Bart Reality, s.r.o., ze dne 6.3.2014 Nabídková cena: 949 000,- Kč, tj. 7 908,- Kč/m2 11
4) Rodinný dům ve Vracově RD se nachází v atraktivní lokalitě na okraji obce. Dispozičně je dům řešen 3+kk v prvním nadzemním podlaží a dvě obytné místnosti v druhém nadzemním podlaží. V domě jsou dále dva sklady, prádelna, kotelna, uhelna, dílna a garáž. V domě jsou položeny v obytných místnostech parkety, okna jsou zdvojená dřevěná, vytápění ústřední plynové. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě s vlastní studnou. Za domem je terasa. Celková plocha pozemku je 778 m2. Užitná plocha domu 200 m2. Nabídka Insolvenčního správce, ze dne 11.4.2014 Nabídková cena: 1 490 000,- Kč, tj. 7 450,- Kč/m2
5) Rodinný dům ve Vracově Nabídka přízemního rodinného domu s průjezdem, o velikosti 4+1, který je celý podsklepený. V přední části domu jsou nová plastová okna a jsou zde tři pokoje, ostatní zbývající okna jsou kastlová. Ve střední části domu je dlouhá prosklená chodba, ze které se jde do kuchyně s jídelnou, koupelny se sprchovým koutem i vanou a WC. V zadní části domu je letní kuchyně a kvelbený sklep. Celý dům využívá vodu z vlastní studny s pitnou vodou. Má prostorný dvůr, na kterém se nachází garáž. Vytápění je na tuhá paliva, ale je možno topit i plyn. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci. Užitná plocha domu je 121 m2, pozemek 291 m2. Nabídka RK Reality GAIA, spol. s r.o., ze dne 12.2.2014 Nabídková cena: 850 000,- Kč, tj. 7 025,- Kč/m2
12
Komentář: Všechny srovnávané domy se nachází ve stejné obci. Dům č. 1 má menší výměru podlahových ploch a výrazně menší pozemek. Jedná se o rohový dům, s dvorkem bez zahrady. Dům č. 2 má menší výměru podlahových ploch, srovnatelný pozemek, je udržovaný, ve srovnatelném stavu po částečné rekonstrukci. Dům č. 3 má menší výměru podlahových ploch, výrazně větší až nadměrný pozemek. Je udržovaný, v horším technickém stavu. Dům č. 4 má menší větší výměru užitných ploch, pozemek je menší. Technický stav je srovnatelný. Dům č. 5 má menší výměru podlahových ploch a výrazně menší pozemek. Technický stav je horší, pouze s běžnou údržbou. Vzhledem k faktu, že zdrojem informací u všech srovnávaných objektů je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů dovozuji pro oceňovaný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 7 000,- Kč/m2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 161,46 m2). 161,46 x 7 000 = 1 130 220,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 1 130 000,- Kč.
3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota porovnávací hodnota
Kč 3 470 000 1 130 000
Silné stránky nemovitých věcí: Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost města Klidná lokalita Prostorný pozemek vhodného tvaru Slabé stránky nemovitých věcí: Nedokončená rekonstrukce koupelny v 1.NP V části 1.NP se nachází prostor původního baru Dům nemá přípojku plynu a veřejného vodovodu S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši:
1 100 000,- Kč 13
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou rodinného domu č.p. 827 na pozemku p.č. 1502, 1503 včetně příslušenství a pozemků p.č. 1502, 1503 v k.ú. Vracov, v obci Vracov, v okrese Hodonín, ke dni 3.4.2014, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:
1 100 000,- Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc korun českých
Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu §13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 16.4.2014
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5908-125/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura.
14
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5265 pro k.ú. Vracov ze dne 16.4.2014 – zdroj dálkový přístup do KN Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotopříloha
15
