2014

ZNALECKÝ POSUDEK

číslo: 2783-039/2014

o ceně nemovité věci - RD č.p.52 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.st.25 a přilehlé zahrady p.č.42 vše v obci a k.ú. Břest, okr. Kroměříž

Exekutorský úřad Brno město - soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno Účel posudku: Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 199/2014 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: prosinec 2014 Objednavatel posudku:

Posudek vypracoval:

Ing. Pavel Stržínek

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24stran textu 5 stran příloh. Ve Zlíně, dne 29.prosince 2014

1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v obci Břest a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitá věc je tvořena RD č.p. 52 s pozemkem p.č.st.25 a přolehlou zahradou, vše v k.ú. a obci Břest a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. Jde o objekt dle sdělení vlastníků již cca 3 roky neobydlený, s velmi zanedbanou údržbou, tudíž jeho stavebně - technický stav je velmi špatný, též vzhledem k značnému stáří a neodborným zásahům v průběhu životnosti. Objekt vykazuje statické trhliny ve zdivu, jeho zdivo, z větší části smíšené je vlhké, bez vodorovné izolace, s opadávající omítkou zejména v interiéru s dnes již nevyhovující dispozicí. Vzhledem k výše uvedenému bych doporučoval spíše demolici objektu, než aby se investovalo do nákladné rekonstrukce. Pozemek je částečně oplocen a je na něm zchátralá kůlna - dříve tzv. besídka.

1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.a obec Břest list vlastnictví č. 57, vyhotovený kat. úřadem pro Zlín. kraj , Katastrální pracoviště Kroměříž dne 2.12.2014 a to dálkovým přístupem. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Břest, mapový list č. KM 4-4/34, vyhotovený Katastrálním úřadem pro ZK, Katastrální pracoviště KM dne 29.10.2014. pod č.zak.1634/2014-708 v měřítku 1:1000. Výkresová dokumentace: nedodána Usnesení Exek. úřadu Brno - město ze dne 4.12.2014 o ustanovení znalcem. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 17.12.2014 za přítomnosti vlastníka nemovitosti - Kutra Ant. a Coufal Marek.

1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.57 pro k.ú. a obec Břest zapsáni: -Coufal Marek - k pod.43/180, -Kutra Antonín - 58/180, -KUTRA JOS. (exek)- 36/180, -Zemanová Stanisl.- 43/180.

1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví 4) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 6) Venkovní úpravy 7) Studna kopaná 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem

-2-

2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitostí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitostí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu do konce tohoto kalendářního roku. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitostí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním v nemovitostech, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU

Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod:  metoda věcné hodnoty – věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitost ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění.  metoda výnosová – výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko.  metoda komparativní – metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny – někdy až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnání nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy. Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné -3-

nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.

A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb. s účinností od 1.1.2005.

2.1 Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jde o zastavěný pozemek jak stavbou RD s přístavbami(bývalé zemědělské stavení s chlévy, kůlnami a stodolou) tak zastavěný zchátralou kůlnou a přilehlá zanedbaná zahrada. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 988+2419

=

3407.00 m2

2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ui

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 501 - 1000 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

4

0.65

4

0.60

5

0.80

1

1.00

3

0.90

3

0.95

_______________________________________________________________________________________________________________

Součin hodnot

0.267

Iu = SOUČIN(Ui) = 0.267 2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma -4-

4

0.00

3

0.00

1

0.00

Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu

1

0.00

2

0.00

1

-0.20

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem

-0.20

Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.20 = 0.800 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní 5. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)

2

-0.03

3

-0.01

3

0.00

1

-0.04

2

0.80

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává

-0.08

It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.08) x 0.8 = 0.736 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 4 Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci 2 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava 4 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití -5-

1.03 -0.15 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.02 0.00

9. Obyvatelstvo Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu

1

-0.20

2

0.00

1

-0.20

_______________________________________________________________________________________________________________


-0.57

Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.57) x 1.03 = 0.443 2.1.7 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1200 Kč x 0.267 = 320.4 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.800 x 0.736 x 0.443

= Kč

320,40 x 0.2610

_________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení redukčním koeficientem x 0.859 R = (200 + (0.8 * 3407)) / 3407 = 0.859 Cena za celou výměru 3407.00 m2

= Kč = Kč

83,62 71,83

= Kč

244.724,81

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC)

Cena celkem Kč

244.725,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.2 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle § 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jde o původní obytnou část zeměd. stavení, nepodsklepenou, základy bez vodorovné izolace, zdivo smíšené vlhké, krov dřevěný sedlový napadený hnilobou, střešní krytina obyčejný plech dlouho nenatíraný vykazující korozi, stropy dřevěné s rovným podhledem, klempířské kce zkorodované, vnitřní omítky původní vlhké, vnější omítky břízolit (uzavírá vlhkost), dveře, okna a podlahy původní, vytápění ÚT na plyn (nefunkční), elektroinstalace a kanalizace původní, rozvod vody obecní, v kuchyni plyn. sporák, záchod standard. splachovací. Velmi zanedbaný stav, stáří 90 let. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.2.3 Obestavěný prostor základy (9,60*5,90+12,40*6,10)*0,30 Vrchní stavba (9,60*5,90+12,40*6,10)*3,00 Zastřešení (9,60*5,90+12,40*6,10)*2,10/2

= = =

39.68 m3 396.84 m3 138.89 m3

_________________________________________ 3

celkem =

-6-

575.42 m

2.2.4 Podlaží Označení

Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška

Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1.NP - příz.

(9,60*5,90+12,40*6,10) 132.28 m2 2.60 m

2.90 m

Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 132.28 m2 a prům.výška podlaží je 2.90 m. 2.2.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Cen.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

Základy vč. zemních prací podstandard Svislé konstrukce podstandard Stropy standard Zastřešení mimo krytinu podstandard Krytiny střech podstandard Klempířské konstrukce podstandard Vnitřní omítky podstandard Fasádní omítky standard Vnější obklady standard Vnitřní obklady standard Schody podstandard Dveře standard Okna podstandard Podlahy obytných místností podstandard Podlahy ostatních místností podstandard Vytápění standard Elektroinstalace -7-

0.08200

100%

-0.082

0.21200

100%

-0.212

0.07900

100%

0.07300

100%

-0.073

0.03400

100%

-0.034

0.00900

100%

-0.009

0.05800

100%

-0.058

0.02800

100%

0.00500

100%

0.02300

100%

0.01000

100%

0.03200

100%

0.05200

100%

-0.052

0.02200

100%

-0.022

0.01000

100%

-0.01

0.05200

100%

-0.01

18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

standard Bleskosvod chybí Rozvod vody podstandard Zdroj teplé vody standard Instalace plynu standard Kanalizace standard Vybavení kuchyní standard Vnitřní hygienické vybavení standard Záchod standard Ostatní chybí

0.04300

100%

0.00600

100%

-0.006*1.852

0.03200

100%

-0.032

0.01900

100%

0.00500

100%

0.03100

100%

0.00500

100%

0.04100

100%

0.00300

100%

0.03400

100%

-0.034*1.852 _____________________________________________

-0.66808 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.66808) = 0.6392 2.2.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)

Cen.podíl (A)

Podíl části

Opotřebení konstrukce B/C * 100 A

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Základy vč. zemních prací 90 100 0.05901 Svislé konstrukce 90 100 0.15256 Stropy 90 100 0.12358 Zastřešení mimo krytinu 90 100 0.05253 Krytiny střech 40 40 0.02447 Klempířské konstrukce 40 40 0.00648 Vnitřní omítky 90 90 0.04174 Fasádní omítky 40 40 0.04380 Vnější obklady 40 40 0.00782 Vnitřní obklady 40 40 0.03598 -8-

100%

5.3109%

100%

13.7304%

100%

11.1222%

100%

4.7277%

100%

2.447%

100%

0.648%

100%

4.174%

100%

4.38%

100%

0.782%

100%

3.598%

11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Schody 90 100 0.00720 Dveře 60 60 0.05006 Okna 60 60 0.03742 Podlahy obytných místností 60 60 0.01583 Podlahy ostatních místností 60 60 0.00720 Vytápění 40 40 0.08135 Elektroinstalace 60 60 0.06727 Bleskosvod 0.00000 Rozvod vody 60 60 0.02303 Zdroj teplé vody 40 40 0.02972 Instalace plynu 40 40 0.00782 Kanalizace 40 40 0.04850 Vybavení kuchyní 60 60 0.00782 Vnitřní hygienické vybavení 60 60 0.06413 Záchod 60 60 0.00468 Ostatní 0.00000

100%

0.648%

100%

5.006%

100%

3.742%

100%

1.583%

100%

0.72%

100%

8.135%

100%

6.727%

100% 100%

2.303%

100%

2.972%

100%

0.782%

100%

4.85%

100%

0.782%

100%

6.413%

100%

0.468%

100% ____________________________

96.0512% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 96.0512%. 2.2.7 Výpočet ceny objektu (§ 13 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.736 x 0.443

= Kč

2.290,x 1.0000 x 0.6392 x 0.8000 x 2.1260 x 0.3260

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 575.42 m3 Cena stavby bez opotřebení -9-

= Kč = Kč = Kč

811,60 467.010,87 467.010,87

Snížení ceny za opotřebení 96.0512% Cena stavby po započtení opotřebení

- Kč = Kč

448.569,54 18.441,33

_______________________________________________________________________________________________________________

Rodinný dům se šikmou střechou

Cena celkem Kč

18.441,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.3 Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle § 15, přílohy č.13/1 vyhlášky. 2.3.1 Popis garáž, či bývalý průjezd částečně rekonstruovaný asi před 40 lety na obydlí, nedokončeno, použity škvárobetonové tvárnice a cihly tzv. z bouračky, bez podlahy, bez omítek a instalací. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba (8,50*6,10)*0,30 Vrchní stavba (8,50*6,10)*2,90 Zastřešení (8,50*6,10)*2,10/2

15.55 m3 150.36 m3 54.44 m3

= = =

_________________________________________ 3

celkem =

220.36 m



Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1.NP - příz.

(8,50*6,10) 51.85 m2

2.60 m

2.90 m


Cen.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4.

Základy podstandard Obvodové stěny podstandard Stropy chybí Krov - 10 -

0.06000

100%

-0.06

0.28900

100%

-0.289

0.19100

100%

-0.191*1.852

5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

standard Krytina podstandard Klempířské konstrukce podstandard Úprava povrchů standard Dveře chybí Okna podstandard Vrata standard Podlahy podstandard Elektroinstalace podstandard

0.10000

100%

0.06800

100%

-0.068

0.01900

100%

-0.019

0.05100

100%

0.02300

100%

-0.023*1.852

0.01300

100%

-0.013

0.06000

100%

0.06800

100%

0.05800

100%

-0.068 -0.058 _____________________________________________


Cen.podíl (A)

Podíl části


_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Základy 90 100 Obvodové stěny 40 100 Stropy

0.05804

100%

5.2236%

0.27958

100%

11.1832%

0.00000

100%

0.21030

100%

21.03%

0.06578

100%

6.578%

0.01838

100%

1.838%

0.10726

100%

10.726%

0.00000

100%

50

0.01258

100%

1.0064%

40

0.12618

100%

12.618%

40

0.06578

100%

6.578%

Krov 90 90 Krytina 60 60 Klempířské konstrukce 60 60 Úprava povrchů 40 40 Dveře Okna 40 Vrata 40 Podlahy 40

- 11 -

12.

Elektroinstalace 40 40

0.05612

100%

5.612% ____________________________

82.3932% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 82.3932%. 2.3.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 4 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

0.00 0.00 0.00 0.00 1.00

_______________________________________________________________________________________________________________


0.00

It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 2.3.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ. Bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

1

0.80

2

0.00

2

0.00

2

0.00

3

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________


0.00

Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.00) x 0.8 = 0.800 2.3.9 Výpočet ceny objektu (§ 15 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty:

= Kč

- 12 -

1.375,-

Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.13) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 1.000 x 0.800

x 1.1200 x 0.4755 x 0.8000 x 2.0750 x 0.8000 _________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 220.36 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 82.3932% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč

972,45 214.289,08 214.289,08 176.559,63 37.729,45

_______________________________________________________________________________________________________________

Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví

Cena celkem Kč

37.729,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.4 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle § 16, přílohy č.14/1 vyhlášky. 2.4.1 Popis Jde o bývalé chlévy v původním stavu. Zdivo smíšené bez izolace, mokré, bez podlah, pouze mlat, krov dřevěný sedlový krytý opět zkorodovaným plechem. Stav velmi zanedbaný, bez údržby, stáří 90 let. 2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.4.3 Obestavěný prostor Spodní stavba (11,90*4,90)*0,30 Vrchní stavba (11,90*4,90)*2,80 Zastřešení (11,90*4,90)*1,90/2

= = =

17.49 m3 163.27 m3 55.39 m3

_________________________________________ 3

celkem =

236.16 m



Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1.NP - příz.

(11,90*4,90) 58.31 m2

2.40 m

2.60 m

Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 58.31 m2 a prům.výška podlaží je 2.60 m. 2.4.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). - 13 -

Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Cen.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Základy podstandard Obvodové stěny podstandard Stropy podstandard Krov standard Krytina podstandard Klempířské konstrukce podstandard Úprava povrchů podstandard Schodiště chybí Dveře podstandard Okna podstandard Podlahy podstandard Elektroinstalace podstandard

0.06200

100%

-0.062

0.30400

100%

-0.304

0.19300

100%

-0.193

0.10800

100%

0.06900

100%

-0.069

0.01900

100%

-0.019

0.04900

100%

-0.049

0.03800

100%

-0.038*1.852

0.03100

100%

-0.031

0.01000

100%

-0.01

0.06800

100%

-0.068

0.04900

100%

-0.049 _____________________________________________


Cen.podíl (A)

Podíl části


_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Základy 90 100 Obvodové stěny 90 100 Stropy 90 100 Krov 90 100 Krytina 60 60 Klempířské konstrukce

0.05694

100%

5.1246%

0.27921

100%

25.1289%

0.17726

100%

15.9534%

0.21564

100%

19.4076%

0.06337

100%

6.337%

- 14 -

7. 8. 9. 10. 11. 12.

60 60 Úprava povrchů 90 90 Schodiště Dveře 90 90 Okna 60 60 Podlahy 90 90 Elektroinstalace 60 60

0.01745

100%

1.745%

0.04500

100%

4.50%

0.00000

100%

0.02847

100%

2.847%

0.00918

100%

0.918%

0.06247

100%

6.247%

0.04501

100%

4.501% ____________________________

92.7095% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 92.7095%. 2.4.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 4 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

0.00 0.00 0.00 0.00 1.00

_______________________________________________________________________________________________________________


0.00

It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 2.4.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce - 15 -

1

1.03

1

0.00

1

0.00

1

0.00

1

0.00

6. Dopravní dostupnost 6 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava 5 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

_______________________________________________________________________________________________________________


0.00

Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.00) x 1.03 = 1.030 2.4.9 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

1.250,x 1.0000 x 0.5008 x 0.8000 x 2.0750 x 1.0000

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 236.16 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 92.7095% Cena stavby po započtení opotřebení


1.039,16 245.408,03 245.408,03 227.516,56 17.891,47

_______________________________________________________________________________________________________________

Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč

17.891,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.5 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Oceněno podle § 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. 2.5.1 Popis kůlna - dřívější altán, nachází se na dvoře. Jde o velmi poškozenou dřevostavbu s prosklením a rovnou pultovou střechou. 2.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: F1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Dřevěná jednostranně obíjená - 16 -

2.5.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 10,05*3,80*0,30 Vrchní stavba (10,05*3,80)*2,50

11.46 m3 95.47 m3

= =

_________________________________________ 3

celkem =

106.93 m



Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1.NP - příz.

10,05*3,80 38.19 m2

2.40 m

2.50 m


Cen.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Základy standard Obvodové stěny podstandard Stropy chybí Krov neuvažuje se Krytina podstandard Klempířské konstrukce podstandard Úprava povrchů podstandard Schodiště neuvažuje se Dveře chybí Okna podstandard Podlahy podstandard Elektroinstalace chybí

0.08300

100%

0.31900

100%

-0.319

0.21200

100%

-0.212*1.852

0.00000

100%

0.11100

100%

-0.111

0.01600

100%

-0.016

0.06000

100%

-0.06

0.00000

100%

0.03700

100%

-0.037*1.852

0.01400

100%

-0.014

0.10800

100%

-0.108

0.04000

100%

-0.04*1.852 _____________________________________________

-1.16323 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -1.16323) = 0.3719 - 17 -

2.5.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)

Cen.podíl (A)

Podíl části


_______________________________________________________________________________________________________________

3.

Základy 40 40 Obvodové stěny 40 40 Stropy

4.

Krov

1. 2.

5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

0.22319

100%

22.319%

0.39459

100%

39.459%

0.00000

100%

0.00000 Krytina 40 40 0.13730 Klempířské konstrukce 40 40 0.01979 Úprava povrchů 40 40 0.07422 Schodiště 0.00000 Dveře 0.00000 Okna 40 40 0.01732 Podlahy 40 40 0.13359 Elektroinstalace 0.00000

100% 100%

13.73%

100%

1.979%

100%

7.422%

100% 100% 100%

1.732%

100%

13.359%

100% ____________________________

100.00% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 100%. 2.5.7 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

970,x 1.0000 x 0.3719 x 0.8000 x 2.0750 x 0.3260

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 106.93 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 100% - 18 -

= Kč = Kč = Kč - Kč

195,22 20.874,87 20.874,87 20.874,87

Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč

0,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví

Cena celkem Kč

0,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.6 Venkovní úpravy Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky.

2.6.1 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle § 18 vyhlášky. 2.6.1.1 Popis Tyto venkovní úpravy(dle zjednoduš. způsobu) v zanedbaném a neudržovaném stavu se vážou k obydlí - RD. 2.6.1.2 Zjištěná cena Poř.číslo Název

Cena

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4.

Rodinný dům se šikmou střechou Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví

18441.00 47162.00 17891.00 0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem zjištěná cena

83494.00

2.6.1.3 Výpočet ceny objektu (§ 18 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná cena hlavních staveb 2% ze zjištěné ceny

= Kč = Kč

83.494,1.669,88

_______________________________________________________________________________________________________________

Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet

Cena celkem Kč

1.670,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.6.2 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle § 18 vyhlášky. 2.6.2.1 Popis Předmětné venk. úpravy přísluší k vedlejším stavbám. Vše velmi zanedbáno. 2.6.2.2 Zjištěná cena Poř.číslo Název

Cena

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4.

Rodinný dům se šikmou střechou Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví - 19 -

18441.00 47162.00 17891.00 0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem zjištěná cena

83494.00

2.6.2.3 Výpočet ceny objektu (§ 18 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná cena hlavních staveb 2% ze zjištěné ceny

= Kč = Kč

83.494,1.669,88

_______________________________________________________________________________________________________________

Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet

Cena celkem Kč

1.670,-

_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________

Venkovní úpravy

Cena celkem Kč

3.340,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.7 Studna kopaná Oceněno podle § 19, přílohy č.16 vyhlášky. 2.7.1 Opotřebení stavby Při stáří 90 let a životnosti 100 let činí základní opotřebení stavby 90%. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.7.2 Výpočet ceny studny (§ 19 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Cena studny při průměru 100.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m od 10 m výše = 5.200,- Kč/m

x 5.00 m = Kč x 2.00 m = Kč x 0.00 m = Kč

9.750,7.620,0,-

_______________________________________________________________________________________________________________

7.00 m = Kč = Kč

Cena za celou hloubku Cena za 1 kus ručního čerpadla za 2.054,-

17.370,2.054,-

_________________________________________

Cena po započtení všech čerpadel Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.736 x 0.443 Základní cena upravená uvedenými koeficienty Po srážce 80% za nesloužení svému účelu Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč

19.424,x 0.8000 x 2.3020 x 0.3260


11.661,42 2.332,28 2.332,28 1.982,44 349,84

_______________________________________________________________________________________________________________

Studna kopaná

Cena celkem Kč

350,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.8 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 47 vyhlášky. 2.8.1 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název

Výměra m2

Cena

_______________________________________________________________________________________________________________

1.

Stavební pozemek dle § 4 odst.1 - 20 -

(zast.plocha+JFC)

988.00

82621.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 82621.00 / 988.00 = 83.6245

988.00

82621.00

2.8.2 Výpočet ceny porostů (§ 47 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 150.00 m2 x 83,62 Kč/m2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny

= Kč

12.543,67

= Kč

564,47

_______________________________________________________________________________________________________________

Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem

Cena celkem Kč

564,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 21 -

3. REKAPITULACE CENY ADMINISTRATIVNÍ 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví 4) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 6) Venkovní úpravy 7) Studna kopaná 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

244.725,18.441,37.729,17.891,0,3.340,350,564,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena

Kč

323.040,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Třistadvacettřitisícečtyřicet Kč

B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi – zchátralými zemědělskými staveními v obdobných lokalitách okresu Kroměříž a to metodou porovnání nemovitostí jako celku. Objekt je srovnáván s obdobnými RD s většími pozemky. Výsledné ceny jednotlivých objektů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů. Zchátralost objektů předpokládá jejich demolici a demoliční náklady jsou obsaženy v uvedených komparativních cenách nemovitostí. Porovnávané nemovitosti – analýza trhu: 1. obdobné stavení s přibližně stejným pozemkem v Záříčí, stáří 20. léta, 360 000,- Kč 2. obdobné stavení s přibližně stejným poz. v Žalkovicích, obdob.stáří 350 000,- Kč 3. obdobné stavení s přibližně stejným poz. v Beňově u Přer., obdob.stáří 340 000,- Kč Oceň. Majetek Cena celkem v Kč(C) Typ transakce Korekce pro typ transakce Datum nabídky Index data nabídky Technický stav objektu Index tech. Stavu Funkční využití Index funk. Využ. Další rozvoj nemovitosti Index dalšího rozvoje Lokalita Index lokality Vzhled a atraktivita objektu Index atraktivity

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1 360 000 Prodej 1,00 2014 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00 - 22 -

2

3

350 000 Prodej 1,00 2014 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00

340 000 Prodej 1,00 2014 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00 Stejné 1,00

Celkový index (I) Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč Váha Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč

1,00

1,00

1,00

350 000

360 000 1

350 000 1

340 000 1

350 000

360 000

350 000

340 000

Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení)

350 000,- Kč

C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije.

4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ – TRŽNÍ Obvyklá cena, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku k datu 12/2014, který stanovil zadavatel, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním (jako podklad pro porovnání byly použity archivy realitních kanceláří v okrese Kroměříž a Přerov po zaokrouhlení, což činí 350 000,- Kč. Závěrečná stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Cena zohledňuje případné nynější pohledávky uvedené na LV. Cena jednotlivých práv a závad dle LV: viz. příslušný aktuální výpis z KN Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: ---Výsledná obvyklá – tržní cena nemovitosti jako celku je:

350 000,- Kč (slovy: třistapadesát tisíc korun českých) Výsledná obvyklá – tržní cena pouze podílu 12/60 (povinného) z nemovitosti :

65 000,- Kč (slovy: šedesátpět tisíc korun českých), po srážce 5 tis. Kč za komplikaci při prodeji pouze pětinového podílu Ve Zlíně, dne 30.prosince 2014 .................... vypracoval

- 23 -

5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1988, č.j. 3794, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2783-039/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Pavel Stržínek

- 24 -

2014

Recommend Documents