2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 692/071/2014 o ceně nemovitosti - skladů s rodinným domem, včetně součástí, příslušenství a pozemků, to vše v k.ú. Radvanice, obec Ostrava. I. cenou dle oceňovacího předpisu II. cenou v čase a místě obvyklou

Objednatel znaleckého posudku:

pan Libor WOJCIK Dalimilova 1209/66 71600 Ostrava - Radvanice

Účel znaleckého posudku:

stanovení ceny nemovitosti pro převod dobrovolnou dražbou

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 15.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí

Znalecký posudek obsahuje 32 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Veselí nad Lužnicí 25.7.2014

1

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vytvoření znaleckého posudku :

- nemovitosti - skladů s rodinným domem, včetně součástí, příslušenství a pozemků, to vše v k.ú. Radvanice, obec Ostrava. - cenou dle oceňovacího předpisu dle vyhlášky Ministerstva financí č. 441/2013/Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších novel. - cenou v čase a místě obvyklou

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Objekt skladů a RD na adrese Pikartská č.p. 58 Pikartská 58 71600 Ostrava - Radvanice Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Radvanice Počet obyvatel: 297 421 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 880,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.7.2014 za přítomnosti objednatele posudku a znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Znalci byly předloženy následující podklady: - informace z evidence ČUZK a z LV č. 712 pro k.ú. Radvanice - snímek katastrální mapy a snímek ortofotomapy - částečná projektová dokumentace

2

a - fotodokumentace znalce - místní šetření - oceňovací předpisy, pomůcky pro zaměřování, digitální fotoaparát

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:

pan Libor WOJCIK, Dalimilova 1209/66, 71600 Ostrava - Radvanice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Danuše WOJCIKOVÁ, Dalimilova 1209/66, 71600 Ostrava - Radvanice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: pan Libor WOJCIK, Dalimilova 1209/66, 71600 Ostrava - Radvanice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Danuše WOJCIKOVÁ, Dalimilova 1209/66, 71600 Ostrava - Radvanice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastnické údaje jsou zřejmé z výše uvedených informací o parcelách z evidence ČUZK pro k.ú. Radvanice, obec Ostrava, které jsou přílohou tohoto znaleckého posudku.

6. Dokumentace a skutečnost Vlastníkem nemovitostí byla poskytnutá částečná dokumentace k objektům.

7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je soubor nemovitostí, které slouží v současné době k provozování velkoobchodu s nápoji, drogistickým zbožím a trvanlivými potravinami. Soubor nemovitostí je tvořen několika stavbami. Jedná se o samotnou skladovou a prodejní budovu, budovu garáží, objekt RD, venkovní úpravy, o porosty a pozemky. Nemovitosti se nacházejí na východní straně města Ostravy, v městské části Radvanice Dříve byly nemovitosti využívány v rámci Vědeckovýzkumného uhelného ústavu, který byl založen před více jak 60-ti lety s posláním řešit především problematiku bezpečnosti a technologií používaných v hlubinných dolech. Následně, zřejmě v souvislosti se strukturními opatřeními byla část původního areálu prodána. Tato prodaná část je předmětem tohoto ocenění.

Budova skladu. Sklad byl zhotoven v roce 1959 - 1960 a je budovou s jedním podzemním podlažím a třemi nadzemními podlažími. Objekt skladu je napojen na všechny druhy přípojek. Původně sloužil pro

3

potřeby laboratoří VVUÚ Radvanice. Tomu odpovídá i samotná robustní konstrukce stavby s nejnižší únosností stropních konstrukcí 400 kg/m2. Nejvyšší únosnost činí 3000 kg/m2. Budova je koncipována v obdélníkovém půdorysu s nástupním prostorem uprostřed podélné délky stavby. Objekt má vstupy z obou dvou podélných stran. Z východní strany objektu je zhotovena nakládací rampa. Objekt je stavbou z železobetonovým sloupovým skeletem vyzdívaným cihelným zdivem. Založení na betonových pasech a patkách izolovaných, v současné době částečný průsak do podzemního obvodového zdiva, podlahy železobeton s izolací, výše již bez. Střešní konstrukce je plochá s vnitřními svody. Střešní krytina živičná - navařované pasy. Na střešní konstrukci se nachází přístavek pro umístění strojovny výtahu. Podlahový kryt betonová mazanina, dlažba a částečně vlísky. Vnější omítky chybí - režné zdivo s okapovým páskem ve spáře. Vnitřní omítky vápenné, pouze v malé části zavlhlé, vesměs opravené a ošetřené sanačním způsobem. Okna dřevěná, dveře dtto, vstupní plastové a Al s pojezdem. Nákladní výtah. Schodišťové těleso uprostřed stavby, stupně teraco. Rozvod vody TUV, SUV, částečně v plastu. Ohřev TUV plynovými kotly. Rozvod el.energie v Al a částečně v Cu. Kanalizace svedena do kanalizačního řadu VVUÚ. Bleskosvod, zastřešení vstupu a nakládací rampy přístřeškem po části budovy.

RD Dům není pronajímán. RD je cca 500 m od zastávky hromadné dopravy. V roce 2013 byla zahájena celková rekonstrukce celého RD, která však není dosud dokončena. Rodinný dům je dvoubytový v dispozici 2 x 3+kk+1 se dvěma koupelnami a 2xWC. RD má 2.N.P. a podkroví na cca ½ zastavěné výměry RD, které je nezastavěno. Je podsklepen. RD je oceňován dle § 35 porovnávacím způsobem, tzn., že venkovní úpravy náležející jako příslušenství k oceňované nemovitosti jsou již započteny v indexované průměrné ceně za m3 obestavěného prostoru RD RD je založen na betonových základech s kamennou výplní s částečně porušenou izolací, což vede částečně k zamokřování svislých podzemních konstrukcí. Svislé konstrukce 1.PP jsou provedeny z betonu a kamene, vzlínání zemní vlhkosti. Ostatní svislé konstrukce v 1. , 2.NP a podkroví jsou z cihelného zdiva, stropy betonové a dále dřevěné spalné se spodním podbitím prkny, rákos vápenná omítka, podlahy částečně betonová mazanina, dlažba, částečně prkenná palubová a vlísky. Konstrukce střechy je plochá a pultová, krov dřevěný neumožňující zřízení podkroví. Střešní krytina živičné pasy a osinkocementový vlnovec. Klempířské konstrukce pozink. Vnější omítky novodobé stříkané, stavba zateplená, vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní obklady standardní keramické na WC a v koupelně. Schody ze suterénu a do podkroví jsou provedeny z betonu. Dveře jsou dřevěné hladké i prosklené. Okna plastová, krytiny podlah v obytných prostorách plovoucí a dále s vlískovým krytem. V ostatních prostorách betony (suterén) a keramická dlažba. Vytápění ústřední na plyn. Elektroinstalace je třífázová s pojistkovými automaty. Instalován bleskosvod. Rozvod TUV a SUV v plastu. Zdroj TUV kotel. Instalace plynu je do domu provedena. Veřejný vodovod. Kanalizace je provedena do kanalizační sítě VVUÚ. Vybavení kuchyně chybí. Vybavení WC, koupelna, sprcha, vana, WC standardní splachovací.

4

Garáže Rozměrově dva druhy garáží, jak výškově, tak i výměrou. 2 velké pro nákladní motorové vozidlo a 8 standardních pro osobní motorové vozidlo. V 1. velké je také umývárna vozidel. Garáž byla postavena v roce 1960 a v témže roce i kolaudována. Jedná se o stavbu přízemní s pultovou střechou mírného sklonu neumožňující zbudování podkroví. Stavba je provedena na betonových základových pasech, izolovaných, obvodové zdivo cihelné režné. Garáž má podlahu provedenou z betonové mazaniny, izolovanou, zastřešení je provedeno z litého betonového s přiznanými žb. trámci, střešní krytina svařované živičné pasy. Klempířské konstrukce pozink. Vrata ocelová s plechovou výplní. Strop není. Vnější omítky chybí s ohledem na samotnou konstrukci stavby. Elektroinstalace 380/240V. Kanalizace opět do řadu VVUÚ. Venkovní úpravy Přípojky, kanalizace, voda, plyn, elektřina, zpevněné plochy, oplocení, vrata.

Porosty Okrasné porosty, listnaté i jehličnaté, ošetřované průměrným způsobem. Pro účely tohoto posudku oceněny zjednodušeným způsobem dle § 47.

5

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt skladu 1.1.2. RD 1.1.3. Garáže 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kanalizační přípojka 1.2.2. Vodovodní přípojka 1.2.3. Elektro přípojka 1.2.4. Elektro skříň 1.2.5. Zpevněné plochy asfalt 1.2.6. Zpevněné plochy zámek 1.2.7. Oplocení dřevěný laťový na ocel sloupky 1.2.8. Oplocení ocelové na ocel sloupky 1.2.9. Vrata 1.2.10. Vrata el.pohon 1.2.11. Ocelová rampa 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

6

I. OCENĚNÍ DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 1,00

IV

-0,15

III I

-0,10 0,00

I

0,00

VII

0,01

IV II

-0,02 0,04

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní objekty – (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití

7

9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II I II

0,00 -0,02 0,00

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 1,00

IV

-0,15

III I

-0,10 0,00

I

0,00

VII

0,01

IV II

-0,02 0,04

II I II

0,00 -0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,760 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,737 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní objekty – (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,760 i=2

8

Koeficient pp = IT * IP = 0,737

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Objekt skladu Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

L. budovy pro průmysl a skladování monolitická betonová tyčová 1251

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 1.PP 16,65*42,45 1.NP 16,65*42,45 2.NP 16,65*42,45 3.NP 16,65*42,45 zastřešení pultem 1 16,65*42,45 přístavek na střeše (15,70*3,00)+(2,80*3,70) zastřešení přístavku (15,70*3,00)+(2,80*3,70) zastřešení - přístřešek nad (32,00*4,00)+(12,00*3,50) vchodem a rampou

= = = = = = = =

[m2] 706,79 706,79 706,79 706,79 706,79 57,46 57,46 170,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 706,79 m2 706,79 m2 706,79 m2 706,79 m2 706,79 m2 57,46 m2 57,46 m2 170,00 m2 3 818,87 m2

Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP zastřešení pultem 1 přístavek na střeše zastřešení přístavku zastřešení - přístřešek nad vchodem a rampou Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,20 m 4,20 m 4,20 m 4,20 m 0,20 m 2,00 m 0,20 m 2,00 m

11 775,06 / 3 818,87 3 818,87 / 8

Součin 2 261,73 2 968,52 2 968,52 2 968,52 141,36 114,92 11,49 340,00 11 775,06 = 3,08 m = 477,36 m2

9

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 1.PP (16,65*42,45)*(3,20) 1.NP (16,65*42,45)*(4,20) 2.NP (16,65*42,45)*(4,20) 3.NP (16,65*42,45)*(4,20) zastřešení pultem 1 (16,65*42,45)*(0,20/2) přístavek na střeše ((15,70*3,00)+(2,80*3,70))*(2,00) zastřešení přístavku ((15,70*3,00)+(2,80*3,70))*(0,20/2) zastřešení - přístřešek ((32,00*4,00)+(12,00*3,50))*(2,00/2) nad vchodem a rampou

2 261,74 m3 2 968,53 m3 2 968,53 m3 2 968,53 m3 70,68 m3 114,92 m3 5,75 m3 170,00 m3

= = = = = = = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.PP 1.NP 2.NP 3.NP zastřešení pultem 1 přístavek na střeše zastřešení přístavku zastřešení - přístřešek nad vchodem a rampou Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP NP Z Z Z Z

Obestavěný prostor 2 261,74 m3 2 968,53 m3 2 968,53 m3 2 968,53 m3 70,68 m3 114,92 m3 5,75 m3 170,00 m3 11 528,68 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna

Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové monolitické betonové živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky spárované zdivo železobetonové montované s běžným povrchem náplňové prosklené kovová dřevěná zdvojená okna luxfery

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S S S N S

50 50 100 80 20 10

14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra 27. vnitřní plynovod

cementový potěr vlísky běžná keramická dlažba ústřední třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové trubky litinové

S S S N S S S S N X S X S S S X A

bojler WC, umyvadla, sprchové kouty nákladní výtah požární hydranty

25 25 50 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Obj. podíl [%]

Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní

S S S S S S S S S S S S S N S S S S N S S S S N X S X

8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 3,20 0,30 5,20 5,20 2,90 2,90 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,20 2,00 0,00 1,70 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 80 20 25 25 50 100 100 100 50 50 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 1,60 1,60 0,30 6,41 1,04 0,73 0,73 1,45 5,85 6,40 0,30 1,10 1,10 3,08 0,00 1,70 0,00 11

23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,90 100 1,00 2,90 24. Výtahy S 1,00 100 1,00 1,00 25. Ostatní S 5,20 100 1,00 5,20 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. vnitřní plynovod A 0,17 100 1,00 0,17 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K5 * Ki) 150 000,00 / (11 528,68 * 2 786,- * 1,1580 * 0,9338 * 0,9818 * 1,2000 * 2,0950) = 0,17 Součet upravených objemových podílů 105,56 Koeficient vybavení K4: 1,0556 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100,00 1,00 8,30 7,87 54 150 36,00 2. Svislé konstrukce S 21,40 100,00 1,00 21,40 20,28 54 80 67,50 3. Stropy S 11,30 100,00 1,00 11,30 10,70 54 80 67,50 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 5,87 54 70 77,14 5. Krytiny střech S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,08 10 40 25,00 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,57 10 54 18,52 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,49 54 54 100,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,03 54 54 100,00 9. Vnitřní obklady keramické S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,76 54 54 100,00 10. Schody S 3,10 100,00 1,00 3,10 2,94 54 80 67,50 11. Dveře S 3,20 50,00 1,00 1,60 1,52 54 54 100,00 11. Dveře S 3,20 50,00 1,00 1,60 1,52 54 54 100,00 12. Vrata S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,28 54 54 100,00 13. Okna N 5,20 80,00 1,54 6,41 6,07 10 40 25,00 13. Okna S 5,20 20,00 1,00 1,04 0,99 20 40 50,00 14. Povrchy podlah S 2,90 19,50 1,00 0,57 0,54 54 54 100,00 14. Povrchy podlah S 2,90 5,50 1,00 0,16 0,15 54 54 100,00 14. Povrchy podlah S 2,90 25,00 1,00 0,73 0,69 54 54 100,00 14. Povrchy podlah S 2,90 50,00 1,00 1,45 1,37 54 54 100,00 15. Vytápění N 3,80 100,00 1,54 5,85 5,54 54 54 100,00 16. Elektroinstalace S 6,40 100,00 1,00 6,40 6,06 54 54 100,00 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,28 54 54 100,00 18. Vnitřní vodovod S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,04 54 54 100,00 18. Vnitřní vodovod S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,04 54 54 100,00 19. Vnitřní kanalizace N 2,00 100,00 1,54 3,08 2,92 54 54 100,00 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,61 54 54 100,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,75 54 54 100,00 24. Výtahy S 1,00 100,00 1,00 1,00 0,95 54 54 100,00 25. Ostatní S 5,20 100,00 1,00 5,20 4,93 54 54 100,00 27. vnitřní plynovod 0,17 100,00 1,00 0,17 0,16 54 54 100,00 Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):

= *

Opot. z celku 2,8332 13,6890 7,2225 4,5281 0,5200 0,1056 5,4900 3,0300 0,7600 1,9845 1,5200 1,5200 0,2800 1,5175 0,4950 0,5400 0,1500 0,6900 1,3700 5,5400 6,0600 0,2800 1,0400 1,0400 2,9200 1,6100 2,7500 0,9500 4,9300 0,1600 75,5 %

2 786,1,1580 12

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

* * * * * =

0,9338 0,9818 1,0556 1,2000 2,0950 7 849,31

Plná cena: 11 528,68 m3 * 7 849,31 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 75,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

90 492 183,21 Kč 0,245 22 170 584,89 Kč 0,737 16 339 721,06 Kč

Objekt skladu - zjištěná cena

=

16 339 721,06 Kč

1.1.2. RD Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ostrava 3 54 let 2 379,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 12,90*7,70 1.NP: (12,90*7,70)+(6,60*2,8)+(0,80*3,50) 2.NP: (12,90*7,70)+(6,60*2,8)+(0,80*3,50) terasa: 4,20*2,80/2 zastřešení pultem: 6,20*7,70 zastřešení rovná: 6,60*10,60 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: terasa: zastřešení pultem: zastřešení rovná:

Zastavěná plocha 99,33 m2 120,61 m2 120,61 m2 5,88 m2 47,74 m2 69,96 m2

= = = = = =

99,33 m2 120,61 m2 120,61 m2 5,88 m2 47,74 m2 69,96 m2

Konstrukční výška 2,50 m 3,00 m 2,90 m 1,00 m 2,00 m 0,15 m

Obestavěný prostor 1.PP: (12,90*7,70)*(2,50) 1.NP: ((12,90*7,70)+(6,60*2,8)+(0,80*3,50))*(3,00) 2.NP: ((12,90*7,70)+(6,60*2,8)+(0,80*3,50))*(2,90) terasa: (4,20*2,80/2)*(1,00) zastřešení pultem: (6,20*7,70)*(2,00/2) zastřešení rovná: (6,60*10,60)*(0,15) Obestavěný prostor - celkem:

= = = = = = =

248,33 m3 361,83 m3 349,77 m3 5,88 m3 47,74 m3 10,49 m3 1 024,04 m3 13

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,85

120,61 m2 464,13 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 1 rok po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (1 + 15)= 0,920

č. IV III IV

Vi typ D 0,00 0,04

II III V

0,00 0,02 0,08

III IV

0,00 0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

I

-0,01

III III

0,00 0,85

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,920 = 0,923

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,760 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 379,- Kč/m3 * 0,923 = 2 195,82 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 024,04 m3 * 2 195,82 Kč/m3 * 0,970 * 0,760= 1 657 673,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 657 673,46 Kč

14

1.1.3. Garáže Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):

Garáž § 37 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec nad 50 000 obyvatel 54 let 1 536,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP velké: 8,30*8,70 1.NP malé: 24,80*7,00 zastřešení pultem velké: 8,30*8,70 zastřešení pultem malé: 24,10*7,00 Název podlaží 1.NP velké: 1.NP malé: zastřešení pultem velké: zastřešení pultem malé:

Zastavěná plocha 72,21 m2 173,60 m2 72,21 m2 168,70 m2

= = = =

72,21 m2 173,60 m2 72,21 m2 168,70 m2

Konstrukční výška 4,20 m 2,30 m 0,30 m 0,50 m

Obestavěný prostor 1.NP velké: (8,30*8,70)*(4,20) 1.NP malé: (24,80*7,00)*(2,30) zastřešení pultem velké: (8,30*8,70)*(0,30/2) zastřešení pultem malé: (24,10*7,00)*(0,50/2) Obestavěný prostor - celkem:

= = = = =

303,28 m3 399,28 m3 10,83 m3 42,18 m3 755,57 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V, voda nebo vytápění, vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 54 let: s = 1 - 0,005 * 54 = 0,730

č. II

Vi typ B

I III IV

-0,01 0,10 0,03

III III III

0,00 0,00 0,85

5

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V6 * 0,730 = 0,695

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 15

Index polohy pozemku IP = 0,760 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 536,- Kč/m3 * 0,695 = 1 067,52 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 755,57 m3 * 1 067,52 Kč/m3 * 0,970 * 0,760= 594 615,26 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

594 615,26 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kanalizační přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm 2223

Délka:

50,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

1 810,1,2000 2,2960 4 986,91

Plná cena:

=

249 345,50 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 80 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,200 49 869,10 Kč 0,737 36 753,53 Kč

Kanalizační přípojka - zjištěná cena

=

36 753,53 Kč

50,00 m * 4 986,91 Kč/m

1.2.2. Vodovodní přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm 2222

Délka:

50,00 m

16


= * * =

360,1,2000 2,3020 994,46

Plná cena:

50,00 m * 994,46 Kč/m

=

49 723,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 64 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 64 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 7 458,45 Kč 0,737 5 496,88 Kč

Vodovodní přípojka - zjištěná cena

=

5 496,88 Kč

1.2.3. Elektro přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 2224

Délka:

50,00 m


= * * =

Plná cena:

50,00 m * 571,99 Kč/m

=

28 599,50 Kč


* = * =

0,150 4 289,93 Kč 0,737 3 161,68 Kč

215,1,2000 2,2170 571,99

17

Elektro přípojka - zjištěná cena

=

3 161,68 Kč

1.2.4. Elektro skříň Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.3.4. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1440 x 300 mm 2224

Výměra:

0,50 m3 obestavěného prostoru

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]

= * * =

12 700,1,2000 2,2170 33 787,08

=

16 893,54 Kč


* = * =

0,150 2 534,03 Kč 0,737 1 867,58 Kč

Elektro skříň - zjištěná cena

=

1 867,58 Kč

Plná cena:

0,50 m3 * 33 787,08 Kč/m3

1.2.5. Zpevněné plochy asfalt Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.4.4. Plochy z betonu asfaltového tl. 40 mm 211

Výměra:

600,00 m2

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

600,00 m2 * 965,52 Kč/m2

= * * =

360,1,2000 2,2350 965,52

=

579 312,- Kč 18


* = * =

0,150 86 896,80 Kč 0,737 64 042,94 Kč

Zpevněné plochy asfalt - zjištěná cena

=

64 042,94 Kč

1.2.6. Zpevněné plochy zámek Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.4.4. Plochy z betonu asfaltového tl. 40 mm 211

Výměra:

450,00 m2

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

360,1,2000 2,2350 965,52

=

434 484,- Kč


* = * =

0,650 282 414,60 Kč 0,737 208 139,56 Kč

Zpevněné plochy zámek - zjištěná cena

=

208 139,56 Kč

Plná cena:

450,00 m2 * 965,52 Kč/m2

1.2.7. Oplocení dřevěný laťový na ocel sloupky Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.6. Plot dřevěný laťový na dřevěné nebo ocelové sloupky 1121 19

100,00 m2 pohledové plochy

Výměra:


100,00 m2 * 1 111,86 Kč/m2

= * * =

435,1,2000 2,1300 1 111,86

=

111 186,- Kč


* = * =

0,300 33 355,80 Kč 0,737 24 583,22 Kč

Oplocení dřevěný laťový na ocel sloupky - zjištěná cena

=

24 583,22 Kč

1.2.8. Oplocení ocelové na ocel sloupky Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.6. Plot dřevěný laťový na dřevěné nebo ocelové sloupky 1252

Výměra:

225,00 m2 pohledové plochy


225,00 m2 * 1 078,97 Kč/m2


= * * =

435,1,2000 2,0670 1 078,97

=

242 768,25 Kč

* = * =

0,150 36 415,24 Kč 0,737 26 838,03 Kč 20

Oplocení ocelové na ocel sloupky - zjištěná cena

=

26 838,03 Kč

1.2.9. Vrata Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.6.2. Vrata z ocelových profilů - kovářské provedení 1252

Výměra:

3,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

6 900,1,2000 2,0670 17 114,76

Plná cena:

=

51 344,28 Kč


* = * =

0,500 25 672,14 Kč 0,737 18 920,37 Kč

Vrata - zjištěná cena

=

18 920,37 Kč

3,00 ks * 17 114,76 Kč/ks

1.2.10. Vrata el.pohon Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.7. Elektrický pohon u vrátek a vrat 1252

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

5 800,1,2000 2,0670 14 386,32

Plná cena:

=

14 386,32 Kč

1,00 ks * 14 386,32 Kč/ks

21


* = * =

0,500 7 193,16 Kč 0,737 5 301,36 Kč

Vrata el.pohon - zjištěná cena

=

5 301,36 Kč

1.2.11. Ocelová rampa Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

33.5. Rampa těžká, šířka od 1.51 m do 2.5 m na jedné řadě pilířů 242

Délka:

2,00 m


= * * =

4 590,1,2000 2,2910 12 618,83

Plná cena:

=

25 237,66 Kč


* = * =

0,500 12 618,83 Kč 0,737 9 300,08 Kč

Ocelová rampa - zjištěná cena

=

9 300,08 Kč

2,00 m * 12 618,83 Kč/m

22

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,760 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,760 = 0,737 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 880,0,737 § 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1) 1 880,0,737 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1) § 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1)

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 1 385,56

0,300

415,67

Parcelní číslo 3287/14

Výměra [m2] 102,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 385,56

Cena [Kč] 141 327,12

3287/15

712,00

1 385,56

986 518,72

3287/21

243,00

1 385,56

336 691,08

3287/105

775,00

415,67

322 144,25

3287/76

1 073,00

415,67

446 013,91 23

§ 9 odst. 3 (§ 4 ostatní plocha 3287/77 odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

613,00

Pozemky - zjištěná cena

415,67

254 805,71 2 487 500,79

=

2 487 500,79 Kč

3. Ocenění trvalých porostů

3.1. Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

446 014,00 1 073,00 180,00 74 820,62 0,085 6 359,75 6 359,75 Kč

24

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt skladu 1.1.2. RD 1.1.3. Garáže 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kanalizační přípojka 1.2.2. Vodovodní přípojka 1.2.3. Elektro přípojka 1.2.4. Elektro skříň 1.2.5. Zpevněné plochy asfalt 1.2.6. Zpevněné plochy zámek 1.2.7. Oplocení dřevěný laťový na ocel sloupky 1.2.8. Oplocení ocelové na ocel sloupky 1.2.9. Vrata 1.2.10. Vrata el.pohon 1.2.11. Ocelová rampa 1. Ocenění staveb celkem

16 339 721,10 Kč 1 657 673,50 Kč 594 615,30 Kč 36 753,50 Kč 5 496,90 Kč 3 161,70 Kč 1 867,60 Kč 64 042,90 Kč 208 139,60 Kč 24 583,20 Kč 26 838,- Kč 18 920,40 Kč 5 301,40 Kč 9 300,10 Kč 18 996 415,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

2 487 500,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

2 487 500,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

6 359,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

6 359,80 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

21 490 275,80 Kč

21 490 275,80 Kč

21 490 280,- Kč

slovy: Dvacetjednamilionůčtyřistadevadesáttisícdvěstěosmdesát Kč

25

II. ZJIŠTĚNÍ CENY V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2, odst. 1 popsán „Způsob oceňování majetku a služeb“ takto : (1)

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (3)

Cena určená dle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná

(5)

Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je :

a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Stanovená, resp. odhadnutá cena v čase a místě obvyklá je peněžním vyjádřením uznání hodnoty zboží (v našem případě nemovitostí) subjektů vstupujících na trh. Kriteriem uznání hodnoty zboží je ochota kupujícího subjektu vynaložit určitou částku za předmětné zboží, popř. službu v čase a místě. V drtivé většině se jedná o odraz zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností v čase, což je v tomto případě obtížně možné. Do poměření 26

vstupují různé faktory se svými vahami, které rozhodně nemusí být identické u kupujících subjektů. Tyto faktory by objektivně měly odrážet proměnlivost reality, která rozhodně není statickým prvkem, nýbrž významně dynamickým (to, co se bude pro jeden subjekt zdát velmi výhodné, nemusí být s ohledem na záměr výhodné pro subjekt druhý). Proto je využíván institut intervalu ceny. Je nutné mít na paměti, že zboží, tedy i nemovitost, mohu prodat pouze za ekvivalent vyjádřený např. v penězích pouze ve výši, za kterou je subjekt kupující zaplatit. Jak již bylo shora uvedeno, na odhad ceny v čase a místě obvyklé má vliv celá plejáda faktorů. Budou jimi rozhodně umístění, dopravní dostupnost, současné i budoucí využití, výměra a tvar pozemku, dislokace v místě, okolní prostředí, návaznost na infrastrukturu, efektivnost eventuelního dalšího zpeněžení, komerční atraktivita nemovitostí, region v němž je dislokován oceňovaný majetek a řada dalších. Takto stanovený odhad ceny v čase a místě obvyklé je poplatný zdroji vstupních dat v čase a místě, způsobu naložení s těmito daty a v neposlední řadě interpretace výstupů v poměření srovnatelných druhů zboží. S ohledem k výše uvedenému si znalec nemůže osobovat licenci naprosté přesnosti stanovení takové ceny a z toho důvodu je cena obvyklá stanovena přibližně v reálném intervalu, do kterého by se mohly vejít záměry fiktivních kupujících subjektů. Stanovení obvyklé – tržní ceny šetřených objektů je relativně možné z důvodů částečné existence rámcově srovnatelných nabízených objektů, v budoucím stavu šetřené nemovitosti, současném využití, budoucím využití apod. V nabídce jsou přibližně obdobné nemovitosti v perimetru města Ostravy. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno z internetového zdroje – Sreality.cz. Pro hodnocení srovnání RD byly nalezeny celkem 4 nabídky rámcově podobných objektů s přibližnými kvalitativními a kvantitativními znaky, jaké má šetřená nemovitost. Však s ohledem na nedostatečnou vypovídací schopnost jedné nabídky areálu, resp. části areálu – budovu bývalé jídelny na ul. Nákladní v Moravské Ostravě, nebyla uvedená nabídka reflektována v odhadu ceny v čase a místě obvyklé. Všechny porovnávané nemovitosti jsou uloženy v archivu znalce a nejsou přílohou tohoto znaleckého posudku. Výše obvyklé – tržní ceny, je provedeno porovnáním obdobných nemovitostí v čase a jak již shora uvedeno, v relativně blízkém okolí. Dále znalec zohlednil skutečnost požadované – inzerované ceny za nemovitost – pozemek v navýšení o 30 % z celkové ceny. Toto navýšení prodejní ceny je připočteno prodávajícím (popř. realitní kanceláří) k prodejní ceně, jednak průměrnou výší provize zprostředkovatele prodeje cca 5 % (realitní kanceláře) a dále navýšením ceny zhruba o cca 25% prodávajícím z důvodu možnosti jednání o prodejní/kupní ceně. Proto výše uvedené navýšení znalec z ceny odpočítává. Úroveň obvyklých (obecných, tržních) cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností a v čase. Specifikace „v místě“ znamená v blízkém okolí, což pro účely tohoto posudku bylo možné realizovat (viz text výše). Specifikace „v čase“ by mělo znamenat optimální časové rozpětí - 2 měsíce od rozhodného data uveřejnění. Však s ohledem na fakt, že realitní trh s obdobnými nemovitostmi v lokaci Ostravy a okolí nenaznačuje dynamické zvraty, má očividně setrvalý charakter, je hledisko časové obvyklé ceny spíše marginální a z tohoto pohledu nemá kriteriální váhu při zkoumání vstupů porovnání.

27

Předpoklady a skutečnosti prováděného výběru „přibližně“ srovnatelných nemovitostí : Úvaha znalce pro využití oceňované nemovitosti: Klady nemovitosti - relativní velikost - relativní blízkost centra obce - poměrně dobrá kondice nemovitostí - připojení nebo možnost připojení na všechny druhy IS Zápory nemovitosti - nevýhodná dislokace objektu – poměrně velká vzdálenost od komerčně zajímavých lokací - částečně provlhlé obvodové zdivo - nízký zájem o uvedený typ nemovitostí - jak klad a zároveň i zápor existence RD v areálu

umístění

cena celkem

koeficient redukce na pramen

cena po redukci na pramen

sklady Pikartská s RD (2*bj)

zastavěná plocha m2 hlavní stavbou

Přepočet redukované ceny / m2

712

1

admin budova HASIL, Gen.Sochora, Poruba

14 000 000

0,70

9 800 000

650

15 077

3

admin a sklad objekt, Vrbická, Heřmanice

3 400 000

0,70

2 380 000

689

3 454

4

admin a sklad objekt, Lihovarská, Radvanice

5 400 000

0,70

3 780 000

1 120

3 375

28

29

celkem průměr

11 266 007

maximum

19 121 261

minimum

5 833 272

směrodatná výběrová odchylka

6 967 360

pravděpodobná spodní hranice

12 800 632

pravděpodobná horní hranice

12 153 901

S ohledem na zdroj informací, srovnáním s ostatními nabízenými nemovitostmi, posouzením znalce a stavem realitního trhu, lze uvažovat pravděpodobnou cenu tržní etalonu srovnávaných nemovitostí kolem spodní hranice rozptylu.

12 153 901

V přepočtu na IOi - Index odlišnosti objektu činí cena srovnáním s etalonem částku 12 153 901,- Kč * 0,88 = 10 695 433,- Kč

D. Porovnání zjištěných cen I.

Administrativní cena

21 490 280,- Kč

II.

Cena etalonu

12 153 901,- Kč

III. Cena zjištěná přepočtem

10 695 433,- Kč

E. Závěr Znalec provedl odhad, možné obvyklé ceny nemovitostí – objektu na adrese Pikartská č.p. 58 a s přihlédnutím k okolnostem vztahujícím se k předmětné nemovitosti, by se mohla, po zaokrouhlení, pohybovat v intervalu 10 mil Kč až 12 mil Kč. Po zvážení vstupů a zájmu o uvedený typ nemovitostí a s ohledem na relativně malé množství srovnávaných nemovitostí, by bylo možné uvažovat o ceně v čase a místě obvyklé pro stanovení výše vyvolávací ceny, okolo částky

10 000 000,- Kč

30

Ve Veselí nad Lužnicí 25.7.2014 Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí

F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.5.2009 pod č.j. Spr 1158/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 692/071/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 071/2014.

31

G. SEZNAM PŘÍLOH - LV č. 712 pro k.ú. Radvanice - snímek katastrální mapy a snímek ortofotomapy - fotodokumentace znalce

32

2014

Recommend Documents