Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 45 98
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35
Znalecký posudek č. 5622 – 62/2014 o obvyklé ceně nemovitostí – jednotky č. 3058/2 v budově čp. 3056 - 58 na pozemcích parcelní číslo st. 2783, 2784, 2785 včetně podílu na společných částech budovy i na pozemcích v katastrálním území Hodonín, obci Hodoníně, okrese Hodonín
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Plzeň-sever Divadelní 2728/3a 301 00 Plzeň Usnesení č.j. 121 EX 10892/13-21 ze dne 15.4.2014
Účel posudku:
ocenění nemovitostí v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 29.4.2014 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v písemné formě a 1 v elektronické formě na CD.
V Otrokovicích, dne 30. dubna 2014
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení exekutora. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitostí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovitosti – jednotka č. 3058/2 v budově č.p. 3056 - 58 na pozemcích parcelní číslo st. 2783, st. 2784 a st. 2785 – zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a podílu na pozemcích v katastrálním území Hodonín, obci Hodoníně, okres Hodonín. 2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území
:
695 01 Hodonín, Lipová alej 3058/7 : Jihomoravský : Hodonín : Hodonín : Hodonín
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 29. dubna 2014 znalcem za účasti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Hodonín, LV č. 13379 ze dne 3.4.2014, 2) místní šetření znalce dne 29. dubna 2014, fotodokumentace, 3) kopie katastrální mapy bez identifikace, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí. 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určuje se porovnáním, přičemž minimálně dvě metody výpočtu jsou základem určení ceny obvyklé nemovitostí: Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena -2-
2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění lze aplikovat tam, kde je dostatek srovnatelných nájmů obdobných nemovitostí. Nájem bytů ovšem v ČR ještě stále není v relaci s pořizovací cenou, metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Je závěrečným odhadem ceny podle odborné úvahy a zkušeností znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen a určuje hodnotu, za kterou jsou nemovitosti nejpravděpodobněji prodejné na volném trhu v daném místě a čase. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 13379 je paní Miroslava Majtánoová, nar. 30.5.1957 bytem 695 01 Hodonín, Lipová alej 3058/7 vlastníkem oceňovaných nemovitostí - bytové jednotky č. 3058/2 v budově čp. 3056 - 58 na pozemcích parcelní číslo st. 2783, st. 2784 a st. 2785 – zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech budovy čp. 3056 - 58 a na pozemcích parcelní číslo st. 2783, st. 2784 a st. 2785 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 640,0 m 2 v katastrálním území Hodonín, obci Hodoníně, okrese Hodonín. Výše spoluvlastnického podílu činí id. 563/22394 k celku. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí povodně ani sesuvy půdy. 9. Věcná břemena, závazky: Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní, sjednané v roce 2005, jeho výše se do výsledné ceny nepromítá. Věcná břemena zde nejsou evidována. 10.
Základní popis :
10.1. Základní charakteristika 10.1.1. Poloha a základní údaje Město Hodonín je bývalým okresním městem a náleží pod Jihomoravský kraj. Hodonín je také obcí s rozšířenou působností. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet -3-
občanů tohoto středně velkého města je 25259 obyvatel. Protéká zde řeka Morava. Obec je vzdálená přibližně 1 km od slovenských hranic. Jako bývalé okresní město Hodonín má velmi dobrou občanskou vybavenost, školky, školy včetně středních a učilišť, občané zde najdou komplexní zdravotní péči, možnosti sportovního i kulturního vyžití, v Hodoníně jsou i lázně zaměřené na pohybové ústrojí. Bytový dům, v němž jsou vymezeny jednotky, je umístěn u asfaltové komunikace – ulice Lipová alej, na okraji velkého sídliště na východě obce postavené na přelomu padesátých a šedesátých létech minulého století. Pětipodlažní dům má čtyři nadzemní podlaží ve kterých najdeme bytové jednotky, v podlaží podzemním jsou sklepy a společné prostory. Objekt je po celkové revitalizaci. Stavba má tři sekce, posuzovaný byt je umístěn v 1. NP. severní sekce číslo 3058. Dům zastřešený valbovým krovem má nevyužívané podkroví, je napojen na el. energii, vodovodní a plynový řád i na kanalizaci. Okolní zástavu tvoří rezidenční stavby a objekty občanské vybavenosti včetně úřadu práce. 10.1.2. Dopravní dostupnost, parkování Dopravně je bytový dům dobře přístupný z asfaltového povrchu ulice Lipová alej a po dlážděném chodníku, v okolí stavby je dostatek parkovacích míst. V obci je jak autobusové tak vlakové nádraží. 10.2. Účel využití Posuzovaný byt v bytovém domě je užíván vlastníkem bez závad k bydlení. 10.3. Pozemky Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na pozemcích, na kterých je umístěn bytový dům. Pozemky jsou rovinné, inženýrské sítě v místě kompletní.
Kopie katastrální mapy
Pozemky parcelní číslo 2783-85 s budovou č.p. 3056-58 v katastrálním území a obci Hodonín, okres Hodonín Pozemky jsou užívány v souladu s evidencí. Obsah ocenění a) podíl na pozemcích parcelní číslo st. 2783 - 85 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. a obci Hodonín, výše dle LV b) jednotka č. 3058/2 v budově č.p. 3056 - 58 na pozemcích parcelní číslo 2783 - 85 – zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy v k. ú. a obci Hodonín, okres Hodonín. -4-
11. Popis bytu : Budova čp. 3056 – 58 je panelovou stavbou užívanou od padesátých let minulého století. Dům má čtyři nadzemní podlaží a je zcela podsklepen. V domě není výtah, jednotlivá podlaží jsou propojena vnitřním žb montovaným schodištěm. Stavba je založená na betonových pásových základech, izolovaných proti spodní vodě. Stropní kce s rovným podhledem železobetonové, střechu tvoří krov dřevěný sedlový s valbami, krytina taška pálená, klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Fasáda zateplená opatřená novou strukturovanou omítkou, vnitřní omítky štukové, obklady v kuchyni nalepené na bytové jádro. Dům má všechny výplně otvorů plastové – vstupní dveře do domu i všechny okna. Podlahy: vlysy v obytných místnostech, ostatní místnosti a prostory PVC, koupelna a samostatné WC jsou umístěné v bytovém jádře. Kuchyňská linka renovovaná, sporák plynový. Dům je vytápěn centrálně, centrální je i dodávka TUV. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě. Jednotka je umístěná v zvýšeném přízemí – 1. NP. posuzované stavby, k bytu náleží dva sklepy v 1. PP. domu. Dle předložených podkladů je byt typu 2 + 1 s následujícím vybavením:
Dispozičně se jedná o prostřední byt na poschodí, všechny okna orientována k jihu, byt nemá balkon ani lodžii. Z vnitřní chodby v bytě jsou přístupné všechny pokoje i prostory v bytě – dveře vlevo vedou do ložnice, naproti vchodových z leva doprava najdeme dveře na WC, do koupelny a do kuchyně, poslední dveře vpravo vedou do obývacího pokoje, poslední dveře v bytě spojují přímo kuchyň s obývacím pokojem. Příslušenství bytu tvoří dva sklepní prostory v 1. PP. stavby. Bytová jednotka je vzhledem ke stáří v průměrném stavu, výměna bytového jádra je žádoucí. Umístění domu vůči centru a občanské vybavenosti patří mezi průměrné, v blízkém sousedství je obchod se základním sortimentem, školka. Od centra dům dělí 10 minut pěší chůze. Prostředí je příjemné na bydlení. Bytový dům je součástí stavebního pozemku, na kterém stojí, vlastníci jsou totožní, do ceny bytu se promítá i cena podílu na stavební ploše pod stavbou. Oceňovaná jednotka obsahuje byt typu 2 + 1 se zázemím a sklepy. Celková plocha prostor bytu včetně sklepních prostor činí 56,30 m 2. Při prohlídce bytu byly zjištěny následující vady a nedodělky, stavebně technický stav : -5-
Vybavení bytu je plně funkční avšak má původní vybavení, byt je schopen trvalého užívání bez závad. Celkový stavebně technický stav bytového domu je výborný – po revitalizaci, byt je v souladu se stářím, výměna jádra je doporučená.
B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. a) podíl na pozemcích parcelní číslo st. 2783, st. 2784 a st. 2785 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. a obci Hodonín, výše dle LV
-6-
Podíl na pozemcích parcelní číslo st. 2783, st. 2784 a st. 2785 ve výši id. 563/22394 Obec Hodonín K atastrální území Hodonín Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 25 094 K raj Jihomoravský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv K č/m2 1 400,00 Plocha pozemků P m2 640 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu II. větší nabídka -0,03 2 Vlastnické vztahy III. spoluvlastnictví -0,01 3 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 5 Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 0,9600 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Svažitost IV. do 15 % 0,00 2 Zákadové podmínky III. neztížené 0,00 3 Ochranná pásma I. mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání I. bez omezení 0,00 5 Geometrický tvar II. bez vlivu 0,00 6 Ostatní neuvedené II. bez vlivu 0,00 Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba I. rezidenční 0,02 3 Poloha v obci II. souvilsá zástavba 0,00 4 Možnost napojení I. všechny sítě 0,00 5 Občanská vybavenost I. dostupná 0,00 6 Dopravní dostupnost VI. zpevněná komunikace, dobré parkování 0,00 7 Hromadná doprava IV. zastávka do 500 m od domu -0,02 8 Výhodnost pro komerci I. bez možnosti 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 11 Vlivy neuvedené II. bez vlivu 0,00 Ip 1,00 Cena podílu na pozemcích CP = ZC*It*Io*Ip*P*563/22394 21 624,99
b) jednotka č. 3058/2 včetně podílu na společných částech domu č.p. 3056-58 na pozemcích parcelní číslo st. 2783, st. 2784, st. 2785 v katastrálním území a obci Hodonín Výměry pro ocenění PP – výpočtová plocha bytu: PP = 50,9 + (0,8*5,4) = 55,22 m2
-7-
Jednotka č. 3058/2, ulice Lipová alej Obec K atastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2012 K raj Základní cena příloha č. 27 ZCU K č/ m2 Podlahová plocha bytu PP m2 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 27 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis 1 Typ stavby IV. budova zděná 2 Společné části II. kolárna, sušárna 3 Příslušenství domu II. bez dopadu na cenu 4 Umístění bytu II. 1.NP bez výtahu 5 orientace místností III. ostatní strany s výhledem 6 Zákl. příslušenství bytu III. úplné, standard 7 Další vybavení II. sklepní místnost 8 Vytápění III. etážové 9 Jiné kriterium III. bez vlivu stáří
52 II.
V1 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,12 0,74 1,00 0,82880
s = 1 - 0,005*y dobrý stav Iv Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemků 0,96 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemků 1,00 Cena nemovitosti celkem C = ZCU*PP*Iv*It*Ip 635 397,84 10
Koeficient s Stav
Hodonín Hodonín 25 094 Jihomoravský 14 462,00 55,22
Cena nemovitostí porovnávacím způsobem dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. - rekapitulace cen: a) podíl na pozemcích parcelní číslo st. 2783, st. 2784 a st. 2785, k.ú. Hodonín = b) jednotka č. 3058/2 s podílem na budově, k.ú. Hodonín = Cena ke dni ocenění = Porovnávací cena dle předpisu ke dni ocenění
(zaokrouhleno)
=
21.625,80 Kč 635 397,80 Kč 657 023,60 Kč 657 020,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání V současné době v Hodoníně je v nabídce cca 30 bytů typu 2 + 1, v sousedství posuzovaného domu se prodává asi deset bytů. Cenové požadavky za metr čtvereční podlahové plochy bytů v rozmezí od 12.000,00 Kč/m2 až po 20.000,00 Kč/m2 podle umístění a technického stavu konstrukcí domu a bytu. V posuzovaném případě je dům po revitalizaci, vybavení bytu pak původní vyjma drobné revitalizace kuchyňské linky. Inzerce se opírají o plochu bytu, je nutno zdůraznit, že údaje jsou často zkreslené. Posuzovaný byt sice má celkovou plochu 56,3 m2, ve skutečnosti 5,4 m2 z této výměry tvoří sklepy. Pak je zřejmé, že předmětem ocenění je velmi malý byt typu 2 + 1 (50,2 m2) bez lodžie či balkonu v původním stavu a starší 50-ti let. Tato fakta posouvají cenu posuzovaných nemovitostí mezi málo atraktivní. S ohledem na výše uvedené určuji cenu posuzovaných nemovitostí – jednotky v budově s podílem na pozemku ve výši dle LV Cena nemovitostí určená srovnáním
620 000,00 Kč
-8-
C) Závěr – cena nemovitostí: Porovnávací cena dle předpisu……………….…................................................................... .657 020,00 Kč Cena určená srovnáním……………………………………….……………………….630 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí dle LV č. 13379 vedených pro katastrální území a obec Hodonín, okres Hodonín tj. jednotky č. 3058/2 v budově č.p. 3058 na pozemcích parcelní číslo st. 2783 - 85 – zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemcích ve výši id. 563/22394 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:
630.000,00 Kč Slovy : šestsettřicetisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 30. dubna 2014
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5622 - 62/2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 50/14.
Mapové podklady:
-9-
Budova čp. 3058 ulice Lípová alej, Hodonín
Fotodokumentace:
Jižní průčelí domu čp. 3056 – 58, šipka směřuje k prostřednímu v severním průčelí je vchod do sekce 3058 oknu posuzovaného bytu č. 3058/2
- 10 -
kuchyň
koupelna
a WC v bytovém jádře
vstupní dveře do domu – sekce 3058 a vnitřní schodiště v domě
List vlastnictví:
- 11 -
- 12 -
