ZNALECKÝ POSUDEK č. 3176/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Víceměřice, obec Víceměřice, okres Prostějov: rodinného domu č.p. 41 na pozemku parc. č. St. 45, s pozemky parc. č. St. 45, 66/1, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2, 266 01 Beroun
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 015 EX 1288/2011
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
4. dubna 2014
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
4. dubna 2014 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Tento posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Beroun č.j. 015 EX 1288/2011-67 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinné Ľubici Dunkové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 4. dubna 2014. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález 1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 156 vyhotovený dne 17.3.2014 pro k.ú. Víceměřice: A: Vlastník: Dunková Ľubica, Sladovní 672, 75201 Kojetín RČ 655922/6652 B: Nemovitosti: Parcela: St. 45 - 197 m2 zastavěná plocha a nádvoří 66/1 - 1622 m2 zahrada Stavba: Víceměřice, č.p. 41 – rodinný dům, na parcele St. 45 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Víceměřice z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 4.4.2014. Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti uživatelů bydlících v nemovitosti (nikoliv vlastníků) – manželů Emilie a Aleše Danielových. Povinná paní Ľubica Dunková nebyla přítomna, nepřevzala si doporučenou zásilku s pozvánkou.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: • • • •
Rodinný dům č.p. 41 na pozemku parc. č. St. 45 Studna na pozemku parc.č. 66/1 Pozemek parc.č. St. 45 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 197 m2 Pozemek parc.č. 66/1 – zahrada o výměře 1622 m2
Nemovitost se nachází v obci Víceměřice, číslo popisné 41. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími rodinnými domy.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce:
Obecní úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Obec 592 Obec se nachází 15 km jižně od Prostějova. Nachází se v rovinaté krajině, která je využívána převážně zemědělsky. Ano Ne (Nezamyslice) MŠ Základní nabídka obchodů a služeb Knihovna, několik restaurací, hřiště Poptávka je nižší než nabídka
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Východně od středu obce Příjezd po zpevněné hlavní komunikaci Rovinatý Starší rodinné domy Na komunikaci před domem Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům řadový vnitřní Venkovní úpravy 1.NP- z ulice a ze dvora V půdním prostoru Objekt je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, s velmi zanedbanou údržbou a vysokým stupněm morálního opotřebení.
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon:
Veřejný vodovod (odpojen) Není 230 V Není Není
5
2.
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1
Metodika stanovení časové ceny
Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.
2.2
Rodinný dům
2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Víceměřice, číslo pop. 41. Dům je řadový vnitřní, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, uliční část je zastřešena sedlovou střechou, dvorní křídlo je zastřeno pultovou střechou. Není zde zřízeno obytné podkroví. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Rodinný dům řadový vnitřní Do tvaru L Není 1 NP Není Základové pasy Není Zděná z cihel pálených a nepálených tl. 45 cm, dvorní křídlo tl. 30 cm Krov dřevěný, střecha sedlová a pultová Pálené tašky, eternitové šablony Pozinkovaný plech (jen do ulice) Břízolit (do ulice), vápenná hrubá omítka (do dvora) Chybí Není
2.2.2 Popis objektu Dům je řadový vnitřní, uliční fasáda je orientována k jihu. Vstup do domu je z ulice do chodby v pravé části domu. Dům má půdorys do tvaru L, dispozice je 1+1 – v uliční části se nachází chodba a kuchyň, ve dvorním křídle 1 pokoj. Není zde koupelna (jen provizorní vana v chodbě), WC je suché ve dvoře. Půdní prostor má 2 úrovně. Za domem je neupravený dvůr, za ním velká neudržovaná zahrada, zarostlá náletovými dřevinami. Mezi dvorem a zahradou je úzký pozemek, který dříve tvořil koryto potoka, nyní se jedná o zatravněný pás jiného vlastníka (LV 1 – Obec Víceměřice). Dům je zděný z cihel pálených a nepálených tl. 45 cm, dvorní křídlo tl. 30 cm. Krov je dřevěný, střecha nad uliční částí je sedlová, krytá pálenými taškami (do ulice) a eternitovými šablonami (do dvora), nad dvorním křídlem je střecha pultová s provizorní krytinou. Vnější omítka je břízolitová (do ulice) a vápenná hrubá (do dvora), klempířské konstrukce z
6 pozinkovaného plechu (jen do ulice). Schody jsou dřevěné žebříkové (do půdního prostoru). Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové. Stropy jsou rovné, vnitřní omítky vápenné hladké, obklady chybí. Podlahy obytných i ostatních místností jsou betonové. Vnitřní vybavení tvoří jen vývod vody do umývátka v chodbě (není funkční). V chodbě je provizorně postavená vana, WC je suché ve dvoře. Vytápění je jen v kuchyni sporákem na tuhá paliva. Objekt je napojen na elektřinu a veřejný vodovod (k datu ocenění je vodovod odpojen). Je možné připojení na veřejnou kanalizaci a zemní plyn.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady
Celkový technický stav
1910 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Dům je bez zásadních úprav. - Zvýšená vlhkost zdiva z důvodu chybějící hydroizolace - Přestárlá a z části opadaná omítka do dvora - Trhliny v obvodovém zdivu Objekt je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, s velmi zanedbanou údržbou a vysokým stupněm morálního opotřebení, chybí základní vnitřní vybavení. Objekt je vhodný k celkové rekonstrukci nebo spíše k demolici.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění o
1.NP Část část 1 část 2 vč. zastřeš. Celkem 1.NP
Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
1. nadzemní podlaží zastřešení Celkem
výška m 2,45 2,95
ZP m2 44,08 15,40 59,48
OP m3 108,00 45,43 153,43
délka m 7,60
šířka m 5,80
výška m
ZP m2 44,08
OP m3
2,05 2,20
90,36 48,49 138,85
59,48
Užitná plocha domu
pokoj kuchyň chodba Celkem
šířka m 5,80 3,50
ZP m2 59,48
Rekapitulace
1. NP
délka m 7,60 4,40
Výměra (m2) 9,55 13,75 11,50 34,80
OP m3 153,43 138,85 292,28
7
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: • nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, • objekt nemá více než tři samostatné byty, • objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC )
typ
A
nepodsklepený
sklonitá ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
Kč/m3 Kč/m3 m3 -
CZ-CC:
111
bez podkroví 2 290,00 1,000 2 290,00 292,28 0,80 2,126
Koeficient vybavení stavby %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl (př.15) (5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S
0,08200
100
0,08200
1,00
0,08200
S
0,21200
100
0,21200
1,00
0,21200
S S S
0,07900 0,07300 0,03400
100 100 100
0,07900 0,07300 0,03400
1,00 1,00 1,00
0,07900 0,07300 0,03400
P
0,00900
100
0,00900
0,46
0,00414
S S C C P S S P P P P C P C C P P P C C
0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
1,00 1,00 0,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 0,00 0,46 0,00 0,00 0,46 0,46 0,46 0,00 0,00 1,00
0,05800 0,02800 0,00000 0,00000 0,00460 0,03200 0,05200 0,01012 0,00460 0,02392 0,01978 0,00000 0,01472 0,00000 0,00000 0,01426 0,00230 0,01886 0,00000 0,00000 0,00000
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand
(1)
(2)
(3)
1
Základy
2
Zdivo
3 4 5
Stropy Střecha Krytina
6
Klempířské konstrukce
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
kamenné pasy bez izolací smíšené (cihly, kámen) prům. tl. 45 cm s rovným podhledem krov dřev., střecha sedlová pálené tašky, eternitové vlnovky z pozinkovaného plechu vč. parapetů - jen do ulice vápenné hladké břízolit, vápenné hladké chybí chybí dřevěné žebříkové dřevěné náplňové dřev. dvojitá betonové betonové sporák na TP 230 V chybí rozvod studené vody chybí chybí z umývátka - do trativodu sporák na TP 1x umývátko chybí chybí není
8 Celkem
1,00000
Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 85,00 % Cena po odpočtu opotřebení
K4
0,76730
Kč/m3
0,76730 2 988,50 2014 1910 104
S
roků
O CN
% Kč
85,00 873 478,78
D CND O
% Kč Kč Kč
100,00 873 478,78 -742 456,96 131 021,82
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991?
ne
Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky)
0%
Kč
0,00
Cena ke dni odhadu
CS
Kč
131 021,82
2.3
Studna
Studna se nachází v zahradě, je kopaná, skružená, hloubka cca 4 m (dle sdělení uživatele), bez čerpadla. Studna kopaná
Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14
a) studna Celková hloubka studny od terénu Rok odhadu Rok pořízení Stáří Předpokládaná životnost Opotřebení
m
roků roků %
4,00 2014 1910 104 100 85,00
Ocenění Hloubka
metrů
ZC (Kč/m)
0.00 až 5.00 m 5.00 až 10.00 m nad 10.00 m
4,00 0,00 0,00
1 950,00 3 810,00 5 200,00
7 800,00 0,00 0,00
Kč % Kč Kč Kč
7 800,00 100,00 7 800,00 -6 630,00 1 170,00
studna + čerpadlo
Kč
1 170,00
dle příl. č. 20 dle příl. č. 41
CZ-CC 2222
Celkem výchozí cena dokončené studny Stupeň dokončení studny odborným odhadem Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení studny Opotřebení studny 85,00 % Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, pp studna b) čerpadlo Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, pp Koeficient polohový K5 Koeficient změny cen staveb Ki Cena ke dni odhadu s pp
základní cena dle příl. č. 10
cena (Kč)
0,00
Kč
0,80 2,302 2 154,67
9
2.4
Pozemky stavební
Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – květen 2014. Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky: Prodej, pozemek pro bydlení, 3 795 m² Celková cena: 759 002 Kč za nemovitost Cena za m²: 200 Kč za m² Datum aktualizace: 07.04.2014 Plocha pozemku: 3 795 m2 Pozemky v lokalitě nově vznikajícího satelitu v obci Víceměřice. K prodeji jsou 3 pozemky s výměrou 766, 1.509 a 1.520 m2. Pozemky vč. kompletních inženýrských sítí i veřejného osvětlení. Dopravní dostupnost obce je velmi dobrá, leží v blízkosti sjezdu dálnice D1.
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 376 m² Celková cena: 299 968 Kč za nemovitost Cena za m²: 218 Kč za m² Adresa: Vřesovice (okres Prostějov) Datum aktualizace: 21.02.2014 Plocha pozemku: 1 376 m2 Rozměry - šířka: 13 m Rozměry - délka: 106 m Prodej pozemku pro výstavbu rodinného domu v obci Vřesovice okr. Prostějov. Výměra 1.376 m2. Šířka pozemku 12,5 m. Příjezd z hlavní silnice. Okolní zástavba rodinných domů je řadová, přízemní i patrové domy. Inženýrské sítě na hranici pozemku: elektřina, obecní voda, plyn, přípojka na hloubkovou kanalizaci. Obec je vzdálena jen 9 km od města Prostějov.
Prodej, pozemek pro bydlení, 683 m² Celková cena: 290 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 425 Kč za m² Adresa: Želeč (okres Prostějov) Datum aktualizace: 05.05.2014 Plocha pozemku: 683 m2
10 Prodej stavebního pozemku, cca 11 km od Vyškova, 14 km od Prostějova určeného k výstavbě RD. Pozemek je rovinatý, kompletně zasíťovaný. Šířka 20m, délka 35m.
Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 200 - 425 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 300 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku Umístění číslo zastavěná plocha a St. 45 plocha pod domem a dvorem nádvoří 66/1 zahrada za domem
Výměra m2
ZC Kč/m2
197
300,00
59 100,00
1 622
100,00
162 200,00
221 300,00
Celkem parcely
2.5
Cena Kč
Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav
Objekt
Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč)
Rodinný dům č.p. 41 Studna kopaná Stavby celkem
131 021,82 2 154,67 133 176,49
Pozemky : St. 45 66/1
59 100,00 162 200,00
Pozemky celkem
221 300,00
Celkem
Celkem po zaokrouhlení
354 476,49
354 480,00
11
3.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (stavebními pozemky, na nichž se nachází dům k demolici) v obdobných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz – květen 2014.
3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty – realitní inzerce: Prodej, pozemek pro bydlení, 1 358 m² Celková cena: 199 000 Kč včetně provize Celková cena: 191 000 Kč bez provize Cena za m²: 141 Kč za m² Adresa: Pavlovice u Kojetína (okres Prostějov) Datum aktualizace: 10.05.2014 Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 1 358 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Elektřina: 230V Prodej pozemku na okraji obce Pavlovice u Kojetína. Celková plocha 1358 m2. Pozemek je situován na klidném místě. Vede k němu obecní cesta. Elektřina je přivedena až na pozemek, plyn a veřejný vodovodní řád v dosahu. Kanalizace v obci není. Na pozemku se nachází původní dům, určený ke kompletní rekonstrukci nebo demolici.
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 928 m² Celková cena: 299 000 Kč Cena za m²: 155 Kč za m² Adresa: Dřevnovice (okres Prostějov) Datum aktualizace: 11.5.2014 Stav objektu: Špatný
12 Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 250 m2 Plocha užitná: 100 m2 Plocha pozemku: 1 928 m2 Sklep: Ano Voda: Místní zdroj Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 120V K prodeji pozemek vhodný pro stavbu rodinného domu v Dřevnovicích. Na pozemku se nachází RD 2+1 k demolici. SP je v řadové zástavbě, uliční šíře 17 m, skládá se ze dvou parcel o vel. 774 m2 a 1154 m2, každá z nich má možnost samostatného vjezdu z asfaltové komunikace, tudíž je tento pozemek vhodný i ke stavbě dvou rodinných domů. IS: elektřina, plyn, septik, studna, přípojka obecního vodovodu je před domem.
Prodej, pozemek pro bydlení, 2 148 m² Celková cena: 350 000 Kč včetně provize Celková cena: 337 000 Kč bez provize Cena za m²: 157 Kč za m² Poznámka k ceně: včetně provize rk a právního servisu Adresa: Nezamyslice - Těšice (okres Prostějov) Datum aktualizace: 12.5.2014 Umístění objektu: Okraj obce Plocha zastavěná: 278 m2 Plocha pozemku: 2 148 m2 Prodej - pozemek o výměře 2148 m2 v Těšicích u Nezamyslic. Na zastavěné ploše se nachází dva domy určené k demolici. Pozemek je situovaný v klidné části obce. Před domy vede elektřina, plyn, obecní vodovod. Veškerá občanská vybavenost v 2km vzdálených Nezamyslicích.
13 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků – tab. 1 Č.
Lokalita
Velikost pozemku (m2)
Způsob využití
Vlastnosti
1819
stavební
Na pozemku se nachází RD 1+1 k demolici. Pozemek v rovině, v obci. Zast. plocha + velká neudržovaná zahrada. Možnost napojení na všechny IS.
(3)
(4)
Oceň. Víceměřice objekt (1)
(2)
(5)
1
Pavlovice u Kojetína
1358
stavební
2
Dřevnovice
1928
stavební
3
NezamysliceTěšice
2148
stavební
Na pozemku se nachází RD k demolici. Pozemek v rovině, na kraji obce. Zastav. plocha + velká zahrada. El. na pozemku, V a P v dosahu. Na pozemku se nachází RD 2+1 k demolici. Pozemek v rovině, v centru obce. Zastav. plocha + velká zahrada. El.,P, studna, septik na pozemku, veřejný vodovod před domem. Na pozemku se nachází 2 RD k demolici. Pozemek v rovině, v obci. Zastav. plocha + velká zahrada. El. na pozemku, V a P v dosahu.
Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - tab. 2 Č.
(1)
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč celkem
pramen ceny KCR
Kč / m2
poloha
velikost
svah ap.
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
stav a vybavení (12)
98 109 114
1,00 1,00 0,99
1,02 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00
0,99 0,99 0,99
(6)
Kč / m2
1 191 000 141 0,70 2 299 000 155 0,70 3 350 000 163 0,70 Jednotková porovnávací cena Výměra oceňovaného pozemku Porovnávací cena
Porovnávací cena - zaokrouhleno
4.
K1
K2
K3
K4
K5
K6
IO (1-4)
Cena oceň objektu
doprav. dostup.
úvaha znalce
.
Kč / m2
(13)
(14)
(15)
(16)
1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00
1,01 0,99 0,98
Kč
97 110 116 108 1 819 195 846
Kč
196 000
Kč / m2 m2
Práva a závady
Uživatelka domu paní E. Danielová při místním šetření sdělila, že nemovitost začala užívat na základě nájemní smlouvy na dobu určitou, jejíž platnost již vypršela. Tato smlouva nebyla znalci předložena. Na nemovitost se tedy pohlíží, jako by nebyla zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 156 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.
14
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 354 480,00 Kč 196 000,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
195 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Slovy: jednostodevadesátpěttisíckorunčeských
V Brně dne 12. května 2014
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3176/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 12. května 2014
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 156 – str. 1, 5, 6 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
15 Fotodokumentace nemovitosti
16
17
18
19
Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Víceměřice
20
Mapa oblasti
