2014

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 9986-1486/2014

O ceně nemovitých věcí - objektu č.p. 191 - rod. dům, příslušející k části obce Třebařov, na pozemku p.č. St. 116/1, včetně pozemku p.č. St. 116/1 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 876 - trvalý travní porost a p.č. 877/2 - zahrada, vše v k.ú. Třebařov, obec Třebařov, okres Svitavy. Objednavatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 25486/14-26

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 3.9.2014 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 21 stran a 5 stran příloh. V Přerově, dne 27.9.2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9986-1486/2014

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 29.7.2014 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 25486/14-26, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí objektu č.p. 191 - rod. dům, příslušející k části obce Třebařov, na pozemku p.č. St. 116/1, včetně pozemku p.č. St. 116/1 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 876 - trvalý travní porost a p.č. 877/2 - zahrada, vše v k.ú. Třebařov, obec Třebařov, okres Svitavy. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 3.9.2014, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 3.9.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a povinné, paní Gabriely Broulíkové.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 94, pro k.ú. Třebařov, obec Třebařov, okres Svitavy, vyhotovený objednavatelem dne 29.7.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Třebařov, obec Třebařov, okres Svitavy, vyhotovená znaleckým ústavem dne 3.9.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Pardubický Svitavy Třebařov Třebařov (769355)

List vlastnictví číslo: 94 Vlastník: Broulíková Gabriela, č.p. 191, 56933 Třebařov

5. Celkový popis předmětu ocenění Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Třebařov, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Třebařov č.p. 191, 56933 Třebařov. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 2256/5 - ostatní plocha. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, vlastní studnu, vlastní žumpu na vyvážení. Dle sdělení povinné v obci Třebařov je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 4+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka přes 100 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. V 60. letech byly opraveny fasádní omítky, bylo instalováno nové vytápění objektu. V roce 1997 proběhla byly opraveny vnitřní omítky, podlahové krytiny, nové rozvody vody (včetně instalace vody), elektro, kanalizace a modernizace sociálního zázemí a kuchyně. V roce 2006 byly instalovány nová kamna na tuhá paliva a v roce 2010 byl opraven komín. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako zanedbaný. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Při pravé hranici pozemku p.č. 876 (pohled z přístupové komunikace) je situována dřevěná vedlejší stavba pod sedlovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA. Na obytnou část rodinného domu navazuje hospodářská budova s dílnou pod sedlovou střechou krytou taškou betonovou a taškou pálenou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - oplocení - dřevěné latě a ocelových sloupcích - kovová vrata s drátěným pletivem v ocelovém rámu - kovová vrátka s drátěným pletivem v ocelovém rámu - přístupový chodník betonový stránka č. 4


- schody do RD z dlažby Teraco - žumpa - studna - přípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 191 b) Hospodářská budova 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

1,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VII. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,01 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,009 i=2

stránka č. 6


Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 191 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: Název I.NP I.PP Součet:

Výška 3,50 m 2,17 m 5,67 m

Zastavěná plocha 16,83×10,54+2,62×6,46+3,35×10,54 3,84×7,65+4,34×5,45+3,85×1,18

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba (3,84×7,65+4,34×5,45+3,85×1,18)×2,17 Vrchní stavba 16,83×10,54×3,50+2,62×6,46×3,50+3,35×10,54×3,14 Zastřešení 16,83×10,54×4,35×0,50+2,62×6,46×3,10×0,50+3,35×1 0,54×4,35×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené 8,20 % 2. Zdivo – smíšené 21,20 % 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 7,90 % 4. Střecha – vaznicová sedlová 7,30 % 5. Krytina – taška pálená 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, parapety, svody) 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 5,80 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 2,80 % – cementové hladké 9. Vnější obklady 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramické (koupelna, WC, kuchyně) 2,30 % 11. Schody – dřevěné s dřevěnými stupni 1,00 % – betonové

= =

229,62 m2 57,57 m2 287,19 m2

= =

124,93 m3 790,97 m3

= =

488,85 m3 1 404,75 m3

Hodnocení Podíl Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní 70 % Standardní 30 % Nevyskytuje se Standardní Standardní 50 % Podstandardní 50 % stránka č. 7


Název, popis Obj. podíl 12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,20 % 13. Okna – dřevěná kastlová 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, textilní krytina, vlýsky 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – betonové, keramická dlažba, PVC 1,00 % 16. Vytápění – lokální kamny na tuhá paliva 5,20 % – ústřední kotlem na tuhá paliva 17. Elektroinstalace – 230V/400V 4,30 % 18. Bleskosvod – ano 0,60 % 19. Rozvod vody – teplá i studená 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,90 % 21. Instalace plynu 0,50 % 22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % 23. Vybavení kuchyně – elektrický sporák 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo, sprchový kout 4,10 % 25. Záchod – splachovací WC 0,30 % 26. Ostatní 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní

Podíl

Standardní Standardní Podstandardní 50 % Standardní 50 % Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 2. Zdivo –0,54 × 21,20 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 11. Schody –0,54 × 1,00 % × 50 % 16. Vytápění –0,54 × 5,20 % × 50 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – =

0,0443 0,1145 0,0050 0,0027 0,0140 0,0050 0,0027 0,0340 0,7778 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 2,1260 Koeficient změny cen staveb Ki: 3 115,87 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 404,75 m × 3 115,87 Kč/m3

=

4 377 018,38 Kč

stránka č. 8


Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 8,20 % × 0,46 / 0,7778 2. Zdivo – podstandardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 21,20 % × 0,46 / 0,7778 3. Stropy – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 7,90 % / 0,7778 4. Střecha – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 7,30 % / 0,7778 5. Krytina – standardní Opotřebení: 80,000 % 80,000 % × 3,40 % / 0,7778 6. Klempířské konstrukce – standardní Opotřebení: 80,000 % 80,000 % × 0,90 % / 0,7778 7. Vnitřní omítky – standardní 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 5,80 % / 0,7778 8. Fasádní omítky – standardní 70 % Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 2,80 % × 70 % / 0,7778 8. Fasádní omítky – standardní 30 % Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 2,80 % × 30 % / 0,7778 10. Vnitřní obklady – standardní 17 / (17 + 13) × 100 = 56,667 % 56,667 % × 2,30 % / 0,7778 11. Schody – standardní 50 % Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 1,00 % × 50 % / 0,7778 11. Schody – podstandardní 50 % Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 1,00 % × 50 % × 0,46 / 0,7778 12. Dveře – standardní Opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 3,20 % / 0,7778 13. Okna – standardní Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 5,20 % / 0,7778 14. Podlahy obytných místností – standardní 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 2,20 % / 0,7778 15. Podlahy ostatních místností – standardní 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 1,00 % / 0,7778

+

3,395 %

+

8,777 %

+

7,110 %

+

6,570 %

+

3,497 %

+

0,926 %

+

2,535 %

+

1,764 %

+

0,756 %

+

1,676 %

+

0,450 %

+

0,207 %

+

2,880 %

+

4,011 %

+

0,962 %

+

0,437 % stránka č. 9


16. Vytápění – podstandardní 50 % Opotřebení: 60,000 % 60,000 % × 5,20 % × 50 % × 0,46 / 0,7778 16. Vytápění – standardní 50 % 8 / (8 + 22) × 100 = 26,667 % 26,667 % × 5,20 % × 50 % / 0,7778 17. Elektroinstalace – standardní 17 / (17 + 13) × 100 = 56,667 % 56,667 % × 4,30 % / 0,7778 18. Bleskosvod – standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 0,60 % / 0,7778 19. Rozvod vody – standardní 17 / (17 + 23) × 100 = 42,500 % 42,500 % × 3,20 % / 0,7778 20. Zdroj teplé vody – standardní 17 / (17 + 13) × 100 = 56,667 % 56,667 % × 1,90 % / 0,7778 22. Kanalizace – standardní 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 3,10 % / 0,7778 23. Vybavení kuchyně – podstandardní 17 / (17 + 13) × 100 = 56,667 % 56,667 % × 0,50 % × 0,46 / 0,7778 24. Vnitřní vybavení – standardní 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 4,10 % / 0,7778 25. Záchod – standardní 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 0,30 % / 0,7778 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 4 377 018,38 Kč × 57,865 % Cena po odečtení opotřebení:

+

0,923 %

+

0,891 %

+

3,133 %

+

0,386 %

+

1,749 %

+

1,384 %

+

1,355 %

+

0,168 %

+

1,792 %

+ 0,131 % = 57,865 %

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 1,009 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Rodinný dům č.p. 191 – určená cena:

– =

2 532 761,69 Kč 1 844 256,69 Kč

= × =

1 844 256,69 Kč 1,009 1 860 855,– Kč 1 860 855,– Kč

stránka č. 10


1.a.2) Hospodářská budova – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

=

3,38 m 253,75 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

3,38 m 253,75 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (23,04×9,33+10,54×3,68)×3,38 Zastřešení (23,04×9,33+10,54×3,68)×4,35×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

857,68 m3 551,91 m3 1 409,59 m3

23,04×9,33+10,54×3,68

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – smíšené 2. Svislé konstrukce – smíšené 3. Stropy – dřevěné trámové bez podhledu – klenbové 4. Krov, střecha – vaznicový sedlový 5. Krytiny střech – taška betonová, taška pálená 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké – stříkané hladké 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21.

Vnitřní obklady keramické Schody Dveře – dřevěné náplňové Vrata – dřevěná Okna – dřevěná jednoduchá Povrchy podlah – cihlové, kamenné, Teraco Vytápění Elektroinstalace – 240V/400V Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 %

0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 %

Hodnocení Podíl Podstandardní Podstandardní Standardní 60 % Standardní 40 % Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní 40 % Standardní 40 % Nevyskytuje se 20 % Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se stránka č. 11


22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Hodnocení Podíl Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 13,20 % 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce –0,54 × 30,40 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 0,70 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 1,852 × 2,90 % × 20 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – =

0,0713 0,1642 0,0070 0,0058 0,0180 0,0520 0,6817 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9460 × 0,9213 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8000 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 2,0670 Koeficient změny cen staveb Ki: 2 415,34 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 409,59 m3 × 2 415,34 Kč/m3

=

3 404 639,11 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 3 404 639,11 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 723 711,29 Kč 680 927,82 Kč

= × =

680 927,82 Kč 1,009 687 056,17 Kč 687 056,17 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 1,009 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Hospodářská budova – určená cena:

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 191 b) Hospodářská budova Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1 860 855,– Kč 687 056,17 Kč 2 547 911,17 Kč 2 547 910,– Kč stránka č. 12


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Třebařov Název okresu: Svitavy Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku IV. 501 - 1000 obyvatel 1 Velikost obce 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce V. Ostatní případy 3 Poloha obce II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 4 Technická infrastruktura v obci kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 6 Občanská vybavenost v obci zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení

Oi 0,65 0,60 0,80 0,85 0,80 0,98

Základní cena výchozí: ZCv = 680,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 141,38 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 625 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,923 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky I. Mimo ochranná pásma 3 Ochranná pásma I. Bez omezení užívání 4 Omezení užívání pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 5 Geometrický tvar pozemku II. Bez dalších vlivů 6 Ostatní neuvedené

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,009 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,009

stránka č. 13


§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 131,6682 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 116/1 Zastavěná plocha a nádvoří 613 876 Trvalý travní porost 528 877/2 Zahrada 484 Součet: 1 625 Pozemky – určená cena:

Cena [Kč] 80 712,61 69 520,81 63 727,41 213 960,83 213 960,83 Kč

3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

stránka č. 14


1) RD Rychnov na Moravě, okres Svitavy RD 5+1 s pozemky /3847m2/ v klidné části obce Rychnov na Moravě. Dům byl zkolaudován v roce 1978, je v původním, pěkném stavu. Je napojen na vlastní studnu, odpady svedeny do jímky s přepadem, plynová přípojka na hranici pozemku. Nemovitost je vytápěna kotlem na tuhá paliva. K domu náleží kůlna, dílna. V obci se nachází mateřská škola, obchod, pošta. Dobré spojení do Lanškrouna, kde je veškerá občanská vybavenost. Nabídková CENA: 800 000,- Kč 2) RD Třebařov, okres Svitavy RD o velikosti 4+kk s rozlehlou zahradou o velikosti 3949m2. Jedná se o zemědělský statek s uzavřeným dvorem. Dispozice domu jsou kuchyně s jídelnou a obývacím pokojem, 3 ložnice, koupelna a WC. Na dvoře stojí samostatná garáž. Dalšími součástmi domu jsou komora, kotelna, stodola a vejminek. Nabídková CENA: 890 000,- Kč 3) RD Rychnov na Moravě, okres Svitavy Dům se 2 byty, uzavřeným dvorem, vejminkem, hospod. částí a zahradou v obci Rychnov na Moravě u Lanškrouna. Vhodné k bydlení, drobnému zemědělství i podnikání - ubytov. zařízení. Celk.pl.: 4 134 m2. Prostorný dům s vícero využitím. V domě jsou 2 bytové jednotky 4+1 a 3+1 se samostatnými vchody, vejminek o velikosti 1KK. Je možné drobné hospodaření, bydlení či podnikání v oblasti ubytovacích zařízení. Dům je ve výborném udržovaném stavu, přízemní část k malé rekonstrukci. Patří k němu vejminek, uzavřený dvůr s chlívem, kolny, 2 sklepy, garáž, velká zahrada. Před 4 roky nový septik a zámková dlažba v uzavřeném dvoře. Vnitřní dispozice: Přízemí, byt 3+1: vejminek 1KK, poté projdeme prostornou chodbou do bytu 3+1, kde se nachází koupelna (nyní využita jako prádelna) a samostatné WC, špajz, kuchyň s jídelnou menší pokojík a 2 prostorné pokoje. V přízemí je také kotelna: 2 kotle na tuhá paliva. Z hlavní vstupní chodby poté po schodišti vyjdeme do 1.NP, kde se nachází druhý větší byt 4+1. Vnitřní dispozice bytu: chodba, vlevo jdeme do velkého pokoje a také do kuchyně s jídelním koutem, z ní poté do 2 průchozích pokojů. Na druhém konci chodby je samostatné WC, koupelna a jeden pokoj. Dále se na chodbě nachází místnost využita nyní jako úložný prostor a špajz. Dům má prostornou půdu vhodnou k vestavbě, vejdeme na ní buď z bytu v 1.NP, nebo s 2. uzavřeného dvorku. Přípojky: elektřina, plynová přípojka u domu, vlastní studna, přípojka k obecnímu vodovodu u domu, topení ústřední kotlem na tuhá paliva - vytápí byt 1.NP, topení etážové na tuhá paliva - vytápí byt v přízemí, topení lokální na tuhá paliva - vytápí vejminek, odpady - septik: 4 roky nový. Občanská vybavenost v obci, ostatní v nedalekých obcích - Lanškroun, Svitavy, Ústí nad Orlicí. Celková plocha: 4134 m2, užitná plocha: cca 160 m2. Nabídková CENA: 970 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

stránka č. 15


Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení - občanská vybavenost obce na dobré úrovni - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - v obci není veřejná kanalizace - údržba a stavebně technický stav na horší úrovni - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Rychnov na Moravě, okres Svitavy Výchozí cena (VC): 800 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,10 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 629 673,36 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 16


RD Třebařov, okres Svitavy Výchozí cena (VC): 890 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,10 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 735 537,19 Kč Váha (V): 1,0 RD Rychnov na Moravě, okres Svitavy Výchozí cena (VC): 970 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,10 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 763 478,95 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

629 673,36 Kč 709 563,17 Kč 763 478,95 Kč

× =

710 000,– Kč 1,00 710 000,– Kč 710 000,– Kč

stránka č. 17


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci

2 547 910,– 213 960,– 2 761 870,– 710 000,–

Kč Kč Kč Kč

0,– Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.*

0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 18


Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

710 000,– Kč Cena slovy: sedmsetdesettisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 27.9.2014

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 19


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9986-1486/2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 20


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 21

2014

Recommend Documents