2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3921-44/2014 O ceně nemovitostí tj. pozemků p.č.st. 160/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1043m2, pozemku p.č.526/2 zahrada o výměře 1021m2, pozemku p.č.615/1 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 52m2, pozemku p.č.654 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 75m2, dále stavby občanské vybavenosti čp.88 stojící na pozemku p.č.st.160/1 jako její součást, vše v obci a k.ú.Čeperka

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. podle stavu ke dni 23.4.2014 znalecký posudek vypracoval:

Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 30.4.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí tj. pozemků p.č.st. 160/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1043m2, pozemku p.č.526/2 zahrada o výměře 1021m2, pozemku p.č.615/1 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 52m2, pozemku p.č.654 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 75m2, dále stavby občanské vybavenosti čp.88 stojící na pozemku p.č.st.160/1 jako její součást, vše v obci a k.ú.Čeperka. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pozemky p.č.st.160/1, p.č.526/2,615/1,654 včetně stavby obč.vybavenosti čp.88 Čeperka 533 45 Čeperka Pardubický Pardubice Čeperka Čeperka 966

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.4.2014, bez účasti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.626 pro obec a k.ú.Čeperka z 22.4.2014 - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 492/2013-A z 14.4.2014 - kolaudační rozhodnutí č.j. T 179/94/3648/96/Sa z 3.10.1996 vydané Magistrátem města Pardubic

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Jaroslav Faltýnek, Staré Ždánice 49, 533 44, vlastnictví: SJM Marie Faltýnková, Lexova 2256, 530 02 Pardubice-Staré Město, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Jaroslav Faltýnek, Staré Ždánice 49, 533 44, vlastnictví: SJM Marie Faltýnková, Lexova 2256, 530 02 Pardubice-Staré Město, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění budovy občanské vybavenosti čp.88 nebyl předložen projekt stavby.Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou dle evidence v KN pozemky p.č.st. 160/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1043m2, pozemek p.č.526/2 zahrada o výměře 1021m2, pozemek p.č.615/1 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 52m2, pozemek p.č.654 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 75m2, dále stavba občanské vybavenosti čp.88 stojící na pozemku p.č.st.160/1 jako její součást, vše v obci a k.ú.Čeperka. Ve skutečnosti se jedná o neprovozovaný, delší dobu opuštěný objekt tzv. restaurace ”TROPICAL” postavený na samotě, a to po levé straně silnice vedoucí od žel.tratě Pardubice - Hradec Králové ve směru od Podůlšan k Srchu. Pozemky jsou napojitelné na veřejný rozvod elektřiny, odkanalizování je do vlastní ČOV BC 50 (polypropylenová skruž o průměru 2,9m, výšky 2,2m , technologická část od REC ing. S.r.o. Náchod) a následně do místní přilehající vodoteče, voda je z vlastní studny - vrtané o hl. 8m. Jedná se o samostatně stojící ,zděný objekt s částečným podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Původní stavba je z roku 1924, v letech 1994-95 byla provedena kompletní rekonstrukce celého objektu.Stavba má nepravidelný půdorys. Později cca v roce 2008 byla provedena výměna oken a obklad fasády. K datu ocenění se jedná o objekt opuštěný, v němž byly zničeny, odstraněny, či rozkradeny prvky krátkodobé životnosti stavby – dřevěné obklady, vybavení hygienických zařízení, rozvody vody, odpady,rozvody elektro (vytrhány z omítek), vytápění – rozvody, tělesa- vše chybí, včetně zdroje tepla, dále vybavení kuchyně. Do objektu částečně zatéká (chybí střešní okna – 2ks, narušena je i střešní krytina). Stav (funkčnost) ČOV neověřen. Dispoziční řešení : 1.PP : úpravna vody, sklad pro nápoje s kompresorem a nákladním výtahem -2-

1.NP :vstupní hala,chodba,restaurace,noční klub s barem a tanečním světelným parketem,salonek,sociální zařízení, kanceláře,kuchyně,centrální sklad,sklad potravin,chladírny,lednice,kotelna,místnosti pro hudebníky se sociálním zařízením, venkovní bufet s prostorem pro hudbu a soc.zařízením 2.NP : hotelové pokoje s vlastním sociálním zařízením,byt pro personál, herna Objekt má základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je převážně tl.45 cm zděné cihelné, stropy jsou s rovným podhledem v přízemí, v podkroví tvoří stropy obklady šikmých i vodorovných částí krovu. Krov je dřevěný, vázaný, krytina na střeše z pozinkovaného barveného plechu, klempířské konstrukce jsou též z pozinkovaného barveného plechu, ale bez parapetů, fasádní omítka je tvořena z kamenného obkladu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké štukové, vnitřní obklady bělninové záchodů,umýváren,koupelen, kuchyně , dřevěné obklady části stropů v podkroví, též v přízemí - částečně rozkradeno,schody jsou ocelové s povrchem stupňů textilním, event.betonové s dřevěným povrchem stupňů, dveře jsou plné hladké ,okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Povrchy podlah keramická dlažba,z části lepené koberce, vytápění převážně odstraněno, bez rozvodů i topných těles, elektroinstalace 220,380V,jističe - rozvody vytrhány ze zdi, bleskosvod byl nainstalován - je odstraněn, vnitřní rozvod vody studené i teplé, zdroj teplé vody chybí - odstraněny karmy či elektrické ohřívače. Odkanalizování WC,kuchyně,koupelen v plastových rourách - narušeno připojovací potrubí téměř od všech hygienických zařízení, plyn byl zaveden - rozvody buď vytrhány, rozkradeny, vybavení kuchyně není , umyvadla diturvitová, sprchové kouty,splachovací WC,pisoáry - převážně odstraněno či poškozeno, odpojeno, rozbito, v objektu byly i nákladní výtah, vzduchotechnika, světelný parket,světelné zdroje s efekty - vše rozkradeno, či nefunkční. V roce 1997-98 byly provedeny další úpravy, a to v prostorách discotéky,došlo k obměně osvětlení, zrušení salonku a vybudování posezení u disca v úrovni 2.NP včetně baru, který je i v 1.NP. Byla vybudováno spouštěcí zařízení pro atraktivnost živých pořadů v prostorách discotéky. Vše je k datu ocenění odstraněno, zničeno, rozkradeno. Později došlo (cca r.2010) k obložení fasády kamenem, a výměně oken. Obestavěný prostor stavby činí cca 4741 m3. Zastavěná plocha 1.PP je 57,69m2, zastavěná plocha přízemí je 651,37m2, zastavěná plocha podkroví je 269,15m2. Celková výměra všech pozemků je 2191m2. Z hlediska vlastního původního rozdělení provozu oceňované stavby je možno ji členit následovně: 1) ubytování - celkem 6 pokojů- ubytování bylo provozováno spíše jako tzv. hodinové, pokoje byly vzorově vybaveny (vše zničeno, rozkradeno) sprchovými kouty a WC, vše ve velmi pěkném provedení.Jeden z pokojů včetně krbu, s možností dvojité přistýlky, u dvou pokojů terasa se zahradním stolem a lehátkem - vše zničeno. 2) discotéka - klub - umístěný ve dvou podlažích, v obou podlažích byl k dispozici bar. Byl provozován každý den, někdy se speciálním nočním pořadem. 3) restaurace - byla v provozu denně, původně v kanárském stylu jak po stránce architektonické, tak gastronomické. 4) herna - nyní kulečník, hrací automaty, - vše odstraněno 5) venkovní sezení - zahrada - kapacita cca 100-150míst,byl zde i bazén pro hosty k dispozici ( nyní již zcela funkční), prolézačky pro děti se srubem,taneční parket,ohrada s malými kůzlaty jako zvláštnost pro dětské návštěvníky - vše odstraněno, nyní již není. Podlahové plochy - výměry: 1.NP-kancelář 14,00 m2 1.NP- discotéka 161,00 m2 1.NP soc.zařízení 21,m2 1.NP-chodba 29,00 m2 1.NP-vstup.chodba 21,00 m2 1.NP-sklad 8,00 m2 1.NP- sklady kuchyň 38,00 m2 1.NP-kuchyň 38,00 m2 1.NP-restaurace 75,00 m2 1.NP- terasa vč.WC 42,00 m2 2.NP-byt 24,00 m2 2.NP-šatna zaměs. 9,00 m2 2.NP-pokoj č.1 23,00 m2 2.NP-pokoj č.2 36,00 m2 2.NP-pokoj č.3 19,00 m2 2.NP-pokoj č.4 17,00 m2 2.NP-pokoj č.5 15,00 m2 2.NP pokoj č.6 15,00 m2 2.NP-disco+bar 40,00 m2 2.NP- herna 50,00 m2 2 Celkem 695m podlahové plochy v objektu.

-3-

Mimo budovy čp.88 se na pozemku p.č.st.160/1 nachází zpevněné plochy – zámková dlažba 460m2, zbytky dřevěné stavby – zřejmě sklad (stavba v havarijním stavu), vrtaná studna o hl. 8m i ČOV patřící k objektu Vesnice Čeperka leží administrativně v okrese Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Pardubice. Obec Čeperka se rozkládá asi deset kilometrů severozápadně od centra Pardubic. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 1020 obyvatel. Protéká zde Opatovický kanál. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino a Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Čeperka leží v průměrné výšce 225 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1777. Celková katastrální plocha obce je 1133 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicetdva procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. V katastru obce jsou ovocné sady.

B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny: K datu ocenění se k prodeji nabízí např. tyto obdobné objekty: 1)Nabídka - k prodeji zaběhnutý motorest (TIR) v obci Kratonohy, přímo u hlavní silnice HK - Chlumec n.C. Obec je vzdálena 15 km od HK směr Praha. Nemovitost lze financovat pomocí hypotečního úvěru, který Vám rádi a rychle zařídíme. Motorest má kapacitu cca 140 míst k sezení, 2 salónky, hernu, terasu, sociálky, velkou kuchyň, skladovací prostory, kanceláře, dále 4 pokoje pro personál a jeden pokoj 2+KK pro vedoucího. K motorestu patří velké parkoviště pro osobní i nákladní automobily a také kiosek před motorestem. Topení zajišťuje centrální plynový kotel. Vlastní ČOV. Celková plocha pozemku je 15.107 m2. Nabízí se za 6,9 mil.Kč, užitná plocha 500m2.

2)za 5,79 mil.Kč se nabízí - k prodeji motel s restaurací 665 m2, v Roudnici u Hradce Králové. Motel se nachází na frekventované silnici ve směru z Hradce Králové na Chlumec nad Cidlinou (stará silnice na Prahu). Celková kapacita restaurace a salonku je 90 míst, ubytovací kapacita je 35 lůžek ve 13 pokojích s vlastním soc. zařízením V roce 2000 proběhla celková rekonstrukce: nová fasáda, okna, střešní krytina, soc. zařízení, povrchy podlah, vytápění. Dispoziční řešení: 1.PP: Sklady 84m2, 1NP: hala s barem a recepce 27,7m2, restaurace 54,4m2, salonek 27,1m2, salonek 34m2, kuchyň 39m2, soc. zařízení 21m2, sklad 24m2, komora 4,1m2, 2NP: chodba 34,7m2, 9x pokoj se soc. zařízením po 22m2 - celkem 25lůžek, 3NP: chodba 22 m2, 4xpokoj se soc. zařízením po 25m2 - celkem 10 lůžek. Objekt je postaven na pozemku 1190 m2, zastavěná plocha 347 m2. Objekt je připojen

-4-

na kanalizaci, která má vlastní ČOV.

3)za 5,499 mil.Kč se nabízí - k prodeji prostorný komerční objekt v Sezemicích u Pardubic, o tuto nemovitost se stará makléř Tomáš Pecháček tel: 721 339 757, s využitím pro drobnou (nehlučnou) výrobu, nebo jako kancelářské, případně skladovací prostory. Dům je patrový a celkem uvnitř naleznete cca 450 m2 plochy. Díky 5ti WC, 3 sprchám a 2 šatnám(vše po rekonstrukci, tj. obklady, dlažby) je připraven pojmout až 35 zaměstnanců. Ze západní strany jsou dvoje garážová vrata, která umožňují navážku materiálu nebo zboží do dvou největších výrobní/skladovací místnosti. K původnímu domu byla v roce 2003 přistavěna nová část budovy. V přízemí naleznete všude plastová okna, v patře jsou dřevěná. Vytápění je zajištěno 2 plynovými kotli, kdy každý jeden vytápí ústředními radiátory jinou část objektu. Objekt se nachází na vlastním pozemku s velmi dobrou dostupností o celkové rozloze 1162 m2 (z toho zastavěná plocha je cca 470 m2). Je zde tedy dostatek prostoru pro parkování vozidel/po úpravě travnaté plochy. Dále na pozemku naleznete vlastní kopanou studnu. Vjezd je z boční ulice vlastní bránou přímo na pozemek

Žádný objekt v tak špatném stavu, jako je oceňovaná nemovitost, se k datu ocenění na volném trhu nenabízí. Při určení obvyklé ceny je nutno přihlédnou tedy k ceně obvyklé hypotetické (kdyby byl objekt udržován, provozuschopný), a k nákladům na jeho zprovoznění. S ohledem na jeho zcela nevhodné umístění o samotě, mimo hlavní komunikační trasy, lze předpokládat, že jeho obchodovatelnost v dobrém technickém stavu by se pohybovala nyní okolo 3-5 mil.Kč (objekt nikdy neprosperoval, jeho využívání bylo spíše sezonní s ohledem na projíždějící návštěvníky nedalekých písníků). Náklady na uvedení do provozu tj. provedení nových rozvodů elektro, vytápění, opravy podlah, obkladů, omítek, krytiny) lze jen odhadnout přibližně ve výši 3-4 mil.Kč. Ke zprovoznění jsou však nutné i prostředky na vybavení objektu movitým majetkem,Proto lze předpokládat, že ve stávajícím stavu bude objekt obchodovatelný za skutečně velmi nízkou cenu. Navíc každý kupující si uvědomí, že v původním stavu a užití byl objekt neprosperující, ztrátový. Proto v případě jiného využití nelze ani dopředu určit předpokládaný rozsah případné rekonstrukce a tím i výše nákladů na ni.

S ohledem na výše uvedené skutečnosti určuji jako obvyklou cenu částku 500 tis.Kč.

Obvyklá cena činí

500 000,-Kč,

Slovy pětsettisíc Kč

V Lázních Bohdaneč 30.4.2014

Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

-5-

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3921-44/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 921-44/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 5

Fotodokumentace nemovitosti

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -