2014

Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/6 rodinného domu č.p. 21 na parcele parc. č. st. 2 a stavby bez č.p. na parcele parc. č. st. 67 a parcel parc. č. st. 1, parc. č. st. 2, parc. č. st. 67, parc. č. 121/2, parc. č. 122/1, parc. č. 122/2 a parc. č. 136/2, včetně příslušenství, vše kat. území Vrchovany, obec Vrchovany, zapsané na listu vlastnictví č. 20.

Zhotovitel:

ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076

JUDr. Jan Fendrych (dále též jako „Zadavatel“) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Č. j. 132 EX 18780/09-29 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Zadavatel:

Posudek obsahuje celkem 14 stran textu včetně titulní strany a 21 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech vyhotoveních (Vyhotovení č. 1 až Vyhotovení č. 3). VYHOTOVENÍ č. 1

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/6 rodinného domu č.p. 21 na parcele parc. č. st. 2 a parcel parc. č. st. 1, parc. č. st. 2, parc. č. st. 67, parc. č. 121/2, parc. č. 122/1, parc. č. 122/2 (dále též jako „Rodinný dům“) a stavby bez č.p. na parcele parc. č. st. 67 (dále též jako „Stodola“) a parc. č. 136/2 (dále též jako „Pole“), vše včetně příslušenství, kat. území Vrchovany, obec Vrchovany, zapsané na listu vlastnictví č. 20 (dále též dohromady jako „Nemovitost“). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 8. 9. 2014 činí:

92 000 Kč Slovy: devadesát dva tisíce korun českých

Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 13 tohoto posudku.

2

Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014 ....................................... 2 1

NÁLEZ............................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12

2

Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4 Místní šetření ............................................................................................................. 4 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4 Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4 Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 5 Poloha ....................................................................................................................... 6 Dopravní poměry ....................................................................................................... 6 Občanská vybavenost ................................................................................................ 8 Infrastruktura ............................................................................................................. 8 Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 8 Územní plán .............................................................................................................. 8 Majetkoprávní vztahy ................................................................................................. 8

OCENĚNÍ .......................................................................................................................... 9 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ....................................................................... 9 Analýza trhu .............................................................................................................. 9 Metody ocenění ......................................................................................................... 9 Nákladová metoda ..................................................................................................... 9 Výnosová metoda .................................................................................................... 10 Porovnávací metoda ................................................................................................ 10 Volba metody........................................................................................................... 11

3

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 12

4

ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 13

5

PŘÍLOHY......................................................................................................................... 14

Tabulky: Tabulka č. 1: Odhad výměr oceňovaného Rodinného domu ...................................................... 6 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel................................................................................. 6

Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy ..................................................................................... 8

3

1 Nález 1.1

Účel a předmět ocenění

Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/6 rodinného domu č.p. 21 na parcele parc. č. st. 2 a parcel parc. č. st. 1, parc. č. st. 2, parc. č. st. 67, parc. č. 121/2, parc. č. 122/1, parc. č. 122/2 (dále též jako „Rodinný dům“) a stavby bez č.p. na parcele parc. č. st. 67 (dále též jako „Stodola“) a parc. č. 136/2 (dále též jako „Pole“), vše včetně příslušenství, kat. území Vrchovany, obec Vrchovany, zapsané na listu vlastnictví č. 20 (dále též dohromady jako „Nemovitost“). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 8. 9. 2014.

1.2

Místní šetření

Místní šetření proběhlo dne 8. 9. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.

1.3

Hlavní používané zkratky a pojmy

LV KN k. ú. parc. č. č.p. GP NP PP ÚP Povinný id. IVS nemovitost

1.4

– list vlastnictví – katastr nemovitostí – katastrální území – parcelní číslo – číslo popisné – geometrický plán – nadzemní podlaží – podzemní podlaží – územní plán – ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění – ideální podíl – Mezinárodní oceňovací standardy – pojem odpovídající pojmu „nemovitá věc“, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.

Identifikace vlastníka

Podíl: Jméno: RČ: Trvalé bydliště:

1/6 Juraj Melincsjár 610221/6604 Vrchovany č.p. 21, 47201 Vrchovany

Ostatní podíly: Podíl: Jméno:

1/6 Horská Valerie 4

Trvalé bydliště: Podíl: Jméno: Trvalé bydliště:

Hodkovická 407, Liberec XXIII-Doubí, 463 12 Liberec 1/6 Melincsjár Petr Pražská 2883, 47001 Česká Lípa

Podíl: Jméno: Trvalé bydliště:

1/2 Melincsjárová Valeria Vrchovany, č.p. 21, 472 01 Vrchovany

1.5

Popis Nemovitosti

Oceňovanou Nemovitost tvoří:  id. 1/6 Rodinný dům č.p. 21 na parcele parc. č. st. 2,  id. 1/6 Stavba bez č.p. na parcele parc. č. st. 67,  id. 1/6 Parcela parc. č. st. 1 o výměře 65 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří,  id. 1/6 Parcela parc. č. st. 2 o výměře 434 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří,  id. 1/6 Parcela parc. č. st. 67 o výměře 370 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří,  id. 1/6 Parcela parc. č. 121/2 o výměře 119 m2, druh trvalý travní porost,  id. 1/6 Parcela parc. č. 122/1 o výměře 514 m2, ostatní plocha,  id. 1/6 Parcela parc. č. 122/2 o výměře 55 m2, ostatní plocha,  id. 1/6 Parcela parc. č. 136/2 o výměře 2 339 m2, trvalý travní porost. včetně příslušenství, vše kat. území Vrchovany, obec Vrchovany, zapsané na listu vlastnictví č. 20 Povinný neumožnil prohlídku a zaměření Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě údajů sousedů. Nemovitost tvoří:  Rodinný dům s příslušnými pozemky (parc. č. st. 1, parc. č. st. 2, parc. č. st. 67, parc. č. 121/2, parc. č. 122/1, parc. č. 122/2,  Stodola (stavba bez č. p) na parcele parc. č. st. 67  Pole pozemek parc. č. 136/2 Rodinný dům je zděná dvoupatrová budova s šiknou střechou (podkrovím) s dispozicí do „L“. Dům je značného stáří, neudržovaný a zchátralý. Střešní krytina je tašková, oplechování částečné z pozinkovaného plechu. Okna a dveře jsou dřevěné, neudržované. Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky předpokládáme špatný technický stav a vybavení. Trhliny v obvodovém zdivu mohou způsobovat i statické problémy. Stodola je zděná stavba s šikmou střechou s taškovou střešní krytinou a zděným přístavkem. Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky předpokládáme špatný technický stav a vybavení. Stodola je od Rodinného domu oddělena veřejnou místní komunikací. Pole je pozemek nedaleko od Stodoly (je však opět oddělen od Stodoly pozemkem jiného vlastníka. V současnosti je tento pozemek využíván pro zemědělskou činnost společně se sousedními pozemky. Případná nájemní smlouva však nebyla dohledána. 5

Tabulka č. 1: Odhad výměr oceňovaného Rodinného domu

Výměra (m 2 )

Typ plochy Zastavěná plocha (ZP)

149,0

Počet podlaží

2

Koeficient UP/ZP

0,8

Užitná plocha (UP) 238,4 Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha

Pozn.: Protože nebylo umožněno zaměření Nemovitosti a nebyly dohledány ani plány, byla užitná plocha stanovena pomocí koeficientu z plochy zastavěné.

Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel

Parc. č.

Výměra (m 2 )

Druh

65 zastavěná plocha a nádvoří

1 2

434 zastavěná plocha a nádvoří

67

370 zastavěná plocha a nádvoří

121/2

119 trvalý travní porost

122/1

514 ostatní plocha

122/2

55 ostatní plocha

136/2

2 339 trvalý travní porost

Celkem

3 896

Na obecním úřadu Vrchovany úřadu nebyly dohledány žádné podklady, především stavební dokumentace, týkající se oceňované Nemovitosti.

1.6

Poloha

Obec Vrchovany se nachází v okrese Česká Lípa, kraj Liberecký, necelé 3 km severně od Dubé a 6 km západně od Doks. Tato dvě města spojuje silnice II/270, probíhající právě přes Vrchovany. Jihozápadně od obce pramení potok Liběchovka. Ke dni 3. 7. 2006 zde žilo 113 obyvatel. Souřadnice GPS: 50°33'08.04"N, 14°34'08.94"E

1.7

Dopravní poměry

Obci protíná silnice II/270, probíhající právě přes Vrchovany. Jihozápadně od obce pramení potok Liběchovka. V obci se nachází autobusová zastávka.

6

Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti

Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti

7

1.8

Občanská vybavenost

V okolí Nemovitosti není běžná občanská vybavenost, ta se nalézá bud v nedalekých Doksech či v Dubé.

1.9

Infrastruktura

V obci se nachází vodovod a kanalizace, která je však dostupná přibližně 1/3 obyvatel. Obec není k datu ocenění plynofikována. U oceňované Nemovitosti bylo zjištěno pouze připojení na elektrickou síť.

1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy

1.11 Územní plán Územní plán obce Vrchovany se nepodařilo dohledat.

1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, zahájením exekuce, exekučním příkazem k prodeji, nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví.

8

2 Ocenění 2.1

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti

Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití jako rodinný dům za nejlepší a nejvyšší. Alternativně by bylo možné Nemovitost využívat jako rekreační objekt.

2.2

Analýza trhu

Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy ve Vrchovanech a okolí. Rodinné a rekreační domy jsou v této lokalitě poměrně žádané. V tomto případě je ale Nemovitost ve velice špatném technickém stavu téměř bez inženýrských sítí a v podílovém spoluvlastnictví. Vzhledem k těmto faktům předpokládáme stagnaci či pokles tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu.

2.3

Metody ocenění

Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod.

2.4

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod.

9

Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.

2.5

Výnosová metoda

Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

2.6

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti.

10

V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami.

2.7

Volba metody

Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Pro porovnání bylo použito většího počtu (20 nemovitostí) nabídkových cen rodinných domů, rekreačních domu a zemědělských usedlostí v okrese Česká Lípa. Z těchto nabídkových cen byla statisticky (medián) stanovena průměrná nabídková cena na m 2 užitné plochy. Tato průměrná nabídková cena byla následně korigována koeficienty zohledňující specifika oceňované Nemovitosti. Jedná se koeficienty: Koeficient nabídkové ceny – koeficient vyjadřující předpokládaný poměr mezi nabídkovými cenami a skutečně dosaženými prodejními cenami. Koeficient technického stavu – koeficient vyjadřující špatný technický stav nemovitosti Koeficient vlivu velikosti dalších pozemků – koeficient vyjadřující skutečnost, že součástí Nemovitosti je i pozemek „Pole“. Koeficient vlivu dalších vedlejších staveb – koeficient vyjadřující skutečnost, že součástí Nemovitosti je i vedlejší stavba „Stodola“ Dále byl zohledněn spoluvlastnický podíl id. 1/6 a Koef. vlivu spoluvlastnictví – koeficient vyjadřující skutečnost, že spoluvlastnický podíl má menší tržní hodnotu než jeho matematický podíl vzhledem omezené možnosti využití nemovitosti (nutná dohoda spoluvlastníků např. při využití či rekonstrukci nemovitosti). Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 92 000 Kč.

11

3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 8. 9. 2014 stanovena: a) Cena obvyklá Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/6 rodinného domu č.p. 21 na parcele parc. č. st. 2 a stavby bez č.p. na parcele parc. č. st. 67 a parcel parc. č. st. 1, parc. č. st. 2, parc. č. st. 67, parc. č. 121/2, parc. č. 122/1, parc. č. 122/2 a parc. č. 136/2, včetně příslušenství, vše kat. území Vrchovany, obec Vrchovany, zapsané na listu vlastnictví č. 20 činí:

92 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – Nezjištěno Věcná břemena – Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena id. Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/6 rodinného domu č.p. 21 na parcele parc. č. st. 2 a stavby bez č.p. na parcele parc. č. st. 67 a parcel parc. č. st. 1, parc. č. st. 2, parc. č. st. 67, parc. č. 121/2, parc. č. 122/1, parc. č. 122/2 a parc. č. 136/2, včetně příslušenství, vše kat. území Vrchovany, obec Vrchovany, zapsané na listu vlastnictví č. 20 činí k datu ocenění 8. 9. 2014:

92 000 Kč Slovy: devadesát dva tisíce korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

12

4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Ivan Korčák

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Ing. Andrea Paslerová

V Praze dne 25. 9. 2014

13

5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Fotopříloha

14

Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 1: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2  „odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,  „by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,  „k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,  „mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,  „ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,  „při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),  „po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,  „ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,  „a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 1

International Valuation Standards 2005, str. 82-83. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 2

Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:    

Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření.

Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

Použitá literatura       

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 5: List vlastnictví

Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

Porovnávací nemovitosti Poř. č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Lokalita

CL, Vrchovany CL,Hamr na Jezeře-Břevniště CL, Ždírec CL, Volfartice-Nová Ves CL, Chlum CL, Dubá - Lhota CL, Dubá - Nedamov CL, Jestřebí - Pavlovice CL, Okna CL, Zákupy, Kamenická CL, Volfartice CL, Kravaře CL, Zákupy, Podlesí CL, Žandov - Dolní Police CL, Kravaře - Sezímky CL, Chlum - Drchlava CL, Žandov-Velká Javorská CL, Č.Lípa-Dolní Libchava CL, Žandov CL, Zákupy - Šidlov

Celk. nabídková cena (Kč)

Plocha m2

2 670 000 Kč 1 800 000 Kč 1 290 000 Kč 820 000 Kč 1 490 000 Kč 2 290 000 Kč 1 499 000 Kč 1 850 000 Kč 1 995 000 Kč 1 250 000 Kč 590 000 Kč 1 390 000 Kč 2 200 000 Kč 1 299 000 Kč 580 000 Kč 1 077 000 Kč 1 300 000 Kč 1 299 000 Kč 1 300 000 Kč 1 100 000 Kč

210 400 180 349 287 200 140 180 350 147 125 150 300 240 200 220 240 150 240 160

Medián

Nabídková cena / m2 (Kč/m2) 12 714 Kč 4 500 Kč 7 167 Kč 2 350 Kč 5 192 Kč 11 450 Kč 10 707 Kč 10 278 Kč 5 700 Kč 8 503 Kč 4 720 Kč 9 267 Kč 7 333 Kč 5 413 Kč 2 900 Kč 4 895 Kč 5 417 Kč 8 660 Kč 5 417 Kč 6 875 Kč

6 288 Kč

Koeficient nabídkové ceny

0,8 0,5 1,2 1,1

Koeficient technického stavu Koeficient vlivu velikosti dalších pozemku Koeficient vlivu dalších vedlejších staveb

Oceňovaná Nemovitost Lokalita

CL, Vrchovany č.p. 21

Celková hodnota (Kč)

Plocha

791 440

238,4

Spoluvlastnick ý podíl Spoluvlastnický podíl Koef. vlivu spoluvlastnictví

Částk a 0,167 0,7

Celkem podíl zaokrouhleno Zdroj: 1 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/vrchovany-vrchovany-/2796966748 2 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/hamr-na-jezere-brevniste-/2164097116 3 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/zemedelska-usedlost/zdirec-zdirec-/1042236252 4 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/volfartice-nova-ves-/3184743260 5 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/chlum-chlum-/1799409756 6 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/duba-lhota-/2855859036 7 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/chalupa/duba-nedamov-/2295955548 8 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/jestrebi-pavlovice-/2131480668 9 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/chalupa/okna-okna-/2150928476 10 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zakupy-zakupy-kamenicka/1146609756 11 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/volfartice-volfartice-/1796333660 12 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/zemedelska-usedlost/kravare--/2425544796 13 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zakupy-zakupy-podlesi/1373983580 14 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zandov-dolni-police-/2689261660 15 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/kravare-sezimky-/3304255580 16 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/chlum-drchlava-/822341724 17 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zandov-velka-javorska-/44539996 18 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/ceska-lipa-dolni-libchava-/3267142492 19 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zandov--/3480171356 20 http://w w w .sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zakupy-sidlov-/3938644060

m2

131 907 Kč 92 335 Kč

92 000 Kč

3 320 Kč

Příloha č. 7: Fotopříloha

Rodinný dům

Stodola

Pole