č.vyhotovení : 2
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1394 - 25/2014 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1448/10 v bytovém domě č.p. 1448 na pozemku p.č. 951/2 (ve vl. Bránické mezivrší a.s., Litoměřická 834/19d, Prosek, 190 00 Praha), včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 511/14381 ke společným částem bytového domu č.p. 1448, k.ú. Braník, obec Praha
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti, účel - dražba nedobrovolná
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
14. listopadu 2014
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu a příloh. V Praze, dne 14. listopadu 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Mezivrší, městské části města Prahy 4 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace, přes pozemek parc.č. 951/1 (zeleň), který je ve vlastnictví spol. Branické Mezivrší, a.s. a dále přes pozemek parc.č. 910/10 (ost.pl., ost.komunikace), který je ve vlastnictví hl.m.Prahy. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č.1448/10 umístěnou ve 4.NP bytového domu č.p. 1448, který je postaven na pozemku jiného vlastníka parc.č. 951/2 (Bránické mezivrší a.s., Litoměřická 834/19d, Prosek, 190 00 Praha), v obci Praha, k.ú. Braník. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl o velikosti 511/14381 pouze ke společným částem bytového domu č.p. 1448. Stáří nemovitosti nebylo dokladově zjištěno, dle dostupných podkladů byl dům postaven v roce 1970. Stáří činí 44 roků. Majitelkou nemovitosti nebyl umožněn vstup do bytové jednotky, proto je bytová jednotka uvažována jako standardně vybavená. Dle zjištění na místě samém lze konstatovat, že bytový dům je po částečné rekonstrukci - zateplená fasáda, výměna oken za plastová, vstupní portál. V okolí domu je vybudována dobrá občanská vybavenost – MŠ, ZŠ, střední školy, sportoviště, zdravotnické zařízení, několik obchodů a služeb. Autobusová zastávka je vzdálena přibližně 200 m od domu, v ulici Zelený Pruh.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Braník, obec Praha, list vlastnictví č. 5699 a 5068, vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.10.2014 a 14.11.2014 Údaje z cenové mapy hl.m.Prahy pro rok 2014 a údaje z realitních kanceláří Kupní smlouva ze dne 2.10.2007 Místní šetření znalce dne 7.11.2014. Majitelkou bytu nebyl umožněn přístup do bytové jednotky
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 5699 pro k.ú. Braník, obec Praha zapsána : Paní Pírková Naděžda Mezivrší 1448/35 147 00 Praha 4
1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV KM Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.1448/10
-2-
1.6 Poznámky a rizika Nemovitost má omezení vlastnických práv: 1) Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny,a.s. 2) Zahájení exekuce 3) Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zástavy 4) Nařízení exekuce Výše uvedená omezení vlastnických práv nejsou zahrnuta do tržní hodnoty.
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Byty v domech vícebytových Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.1.1 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.1.2 Popis Bytová jednotka charakteru 2+1, je umístěna ve 4. nadzemním podlaží bytového domu, který je podsklepený se sedmi nadzemními podlažími. Základy domu betonové, nosná konstrukce z dílců betonových plošných, střecha plochá, střešní krytina asfaltové svařované pásy. Vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní fasáda je zateplena. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Stropy železobetonové s rovným omítaným podhledem, jednotlivá podlaží jsou spojena schodištěm a původním výtahem. Podlahové krytiny jsou uvažovány jako PVC a textilie. Okna plastová s izolačním sklem, dřevěná pravděpodobně do ocelových zárubní. Vytápění bytu dálkové teplovodní. 2.1.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Pokoje Kuchyně Předsíň Koupelna WC Sklep
16.00 + 16.00 8.00 7.60 2.60 0.90 2.10*0.10
32.00 m 8.00 m2 7.60 m2 2.60 m2 0.90 m2 0.21 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
51.31 m
2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
-3-
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka v současné době 2. Vlastnické vztahy Jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní – přístup přes pozemek jiného vlastníka 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1
-0.01
4
-0.02
2
0.00
1
-0.03
2
0.00
4
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.06) x 1 = 0.940
-0.06
2.1.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
1.00
1
0.04
2
0.02
1
0.00
1
0.00
5
0.00
3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.06) x 1 = 1.060
0.06
2.1.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
-4-
1. Typ stavby 3 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 2.- 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 2 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.78+0 pro stáří 44 let)
0.00 0.00 0.00 0.05 0.00 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.7800
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
0.04
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.04) x 0.78 = 0.811 2.1.6 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
37.426,x 0.811 x 0.940 x 1.060
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 51.31 m2
= Kč = Kč
30.240,21 1.551.625,10
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových
Cena celkem Kč
1.551.625,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových
1.551.625,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
1.551.625,- Kč 1.551.625,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionpětsetpadesátjednatisícšestsetdvacetpět Kč V Praze, dne 14. listopadu 2014
-5-
.................... vypracoval
-6-
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez pp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
Byty v domech vícebytových
1551625.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
1551625.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez pp Cena celkem (zaokrouhleno)
Cena celkem Kč Kč
1.551.625,1.550.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitosti, pouze kupní cena z roku 2007, která činila 1.463.000,-Kč. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně:
-7-
Prodej bytu 2+1 62 m² Nad Šálkovnou, Praha 4 – Braník, družstevní vl. Prodám byt 2+1/L ve druhém podlaží 4. patrového domu o rozloze 62m2. Byt se nachází v klidném lokalitě v ulice Mezivrší v P-4, Bráníku. Kuchyně a koupelna po celkové rekonstrukci. Na podlaze položena plovoucí podlaha. Dům je udržovaný. Tramvajové zastávky 10 min. a metro 15 min pomalou chůzí. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. K bytu garáž, která je umístěna vedla domu (není podmínkou). Celková cena: 3 980 000 Kč za nemovitost Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Sídliště Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 2 Plocha podlahová: 62 m Balkon: ano
Prodej bytu 2+1 51 m² Mezivrší, Praha 4 – Braník, OV Dovolujeme si Vám nabídnout prodej bytu 2+1 o velikosti 51m2, který se nachází v 6. patře panelového domu, který prošel rekonstrukcí (zateplení, plastová okna a výtah). Byt se skládá z obývací části, kuch.linky, ložnice a koupelny, kde je součástí i WC. Orientace na západní stranu. V okolí bytu je velmi dobrá občanská vybavenost (škola, školka, potraviny, bankomat, pošta a restaurace). Dopravní dostupnost dobrá, autobusová zastávka v pěší dostupnosti. Celková cena: 2 150 000 Kč za nemovitost, včetně provize, právního servisu Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 7. podlaží z celkem 7 včetně 7 podzemních 2 Plocha podlahová: 51 m Sklep: ano Topení: Ústřední dálkové Výtah: ano
Prodej bytu 3+1 53 m² Novodvorská, Praha 4 – Braník, družstevní vl. Prodej velmi dobře řešeného bytu na Praze 4 - Braník, v těsné blízkosti s přírodou (Velký háj). Aktuální dispozice 3+1 (snadno lze upravit na 2+1). 3. patro, výtah. Dům po rekonstrukci. DV (anuita
-8-
splacena, převod do OV 2018). Byt také po rekonstrukci, bude přistavěn balkon. Přímo na patře samost. sklep. Skvělá vybavenost. MHD+OC Novodvorská minutu chůze. Celková cena: 2 149 999 Kč za nemovitost, + provize RK = 2.214.499,-Kč Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 4. podlaží z celkem 9 včetně 1 podzemního 2 Plocha podlahová: 53 m Rok rekonstrukce: 2009 Výtah: ano Objekt
Užitná pl.
Cena celkem
číslo
m2
Kč
1
62
3 980 000
2
51
2 150 000
3 53 Oceňovaná nemovitost Byt
52,15
Vybavenost koef.0,801,20
Poloha
Zdroj
Pozemek koef.0,801,20
Cena/UP
koef.0,80-1,20
RK, prod.c
0,90
1,00
0,75
0,90
39 154
0,95
1,00
0,90
0,90
32 440
2 214 499
0,95
1,05
0,90
0,90
33 760
1 831 404
1,00
1,00
1,00
Kč
35 118
Podlahová plocha bytové jednotky je uvažována 52,15 m2 (51,50 m2 byt +sklep ½ z 2,10 m2). Na základě výše uvedeného porovnání stanovuji srovnávací hodnotu ve výši 1.830.000,-Kč.
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. Pozitivní stránky : - lokalita vhodná pro bydlení - dobrá občanská vybavenost v okolí - dobré dopravní spojení, autobus.zastávka cca 200 m od domu Negativní stránky : - nižší poptávka po nemovitostech v současné době - omezené parkování v okolí domu - pozemek jiného vlastníka, vč. přístupu k domu
-9-
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Administrativní cena 2) Věcná hodnota (časová cena) 3) Výnosová hodnota 4) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1.551.625,- Kč 1.550.000,- Kč nestanovena 1.830.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
1.800.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč
V Praze, dne 14.listopadu 2014 .................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2.5.1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1394 - 25/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 25/2014. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Informace o pozemku Parcelní číslo: 951/2 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Braník [727873] Číslo LV: 5068 Výměra [m2]: 351 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: DKM Určení výměry: Ze souřadnic v S-JTSK Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Stavba na pozemku: č.p. 1448 Sousední parcely Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl Branické mezivrší, a.s., Litoměřická 834/19d, Prosek, 19000 Praha Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení. Jiné zápisy Typ Změna výměr obnovou operátu Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha
- 14 -
- 15 -
- 16 -
