2014

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1560/030/2014 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

Bytová jednotka, č. 2745/2 Národní 2163, 407 47 Varnsdorf Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Varnsdorf, k.ú. Varnsdorf, kód ČSÚ: 776 971, LV: 4606

Vlastník pozemku:

Ladislav Skořepa, Západní 2745, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM Vilma Skořepová, Západní 2745, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 31.1.2014 Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8

2692/112, 2692/113, 2692/114 Ladislav Skořepa, Západní 2745, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM Vilma Skořepová, Západní 2745, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM

IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

VYSTAVITEL KL:

,

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Současný stav 400 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

9 stran

České Lípě, dne 7.2.2014

 změna stavby

7.2.2014

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 7.2.2014 4 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1975  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  kovové Využití:  bydlení  bydl., podn. Poloha:  centrum  prům. zóna Přípojky:  voda  elektro

 betonové  dřevěné  pronájem  část. obsazen  kraj obce  nákup. zóna  kanalizace  telefon

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  plyn  zp. příjezd

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží

2745/2

5

Typ

1.NP

5+1

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

 udržovaná

Konstrukce:  zděné  kovové Využití:  bydlení  bydl., podn. Poloha:  centrum  prům. zóna Přípojky:  voda  elektro

 MHD

z toho podzemní:

 železnice 1

PP bytu Balkon Terasa

 betonové  dřevěné  pronájem  část. obsazen  kraj obce  nákup. zóna  kanalizace  telefon

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  plyn  zp. příjezd

 dálnice

 silnice I.,II.,III.tř

 autobus

z toho nadzemní:

4

Počet bytů/nebytů

24/

Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl Obvyklá cena Sklípek stání plocha na společných jednotky částech domu a pozemku

m2

m2

m2

m2

ks

m

m

82,65

6,99

0,00

9,52

0

0,00

91,41

Kč/m2

9 187 / 199 183 4 376 Kč/m2

RIZIKA  negativní vlivy okolní  riziko přístupu a zástavby příjezdu  záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení  evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 400 000 Kč 0 Kč 520 000 Kč 400 000 Kč 130 000 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění

x

0 Kč 980 000 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, stejně jako k atraktivnosti lokality.

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 4606 Kopie katastrální mapy Varnsdorf je obec s 15730 obyvateli ve šluknovském výběžku přímo na hranici s Německem. V -2-

Poloha nemovitosti

obci je obecní úřad a částečná občanská vybavenost. Pracovní příležitosti jsou omezené - v regionu je velmi vysoká nezaměstnanost a tím i nízká koupěschopnost obyvatelstva.V obci je velká skupina nepřizpůsobivého obyvatelstva. Stavba bytového domu je u místní komunikace v mezi bytovými domy.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení

Evidence v KN

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní práva smluvní ve výši 552.000,- Kč ve prospěch Wustenrot - stavební spořitelna, a.s. Praha. Také předkupní právo pro Wustenrot a.s. Praha. Exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, Exekuce na základě listin: Okresní soud v Děčíně. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb

Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby

Jedná se o panelový bytový dům s 1.PP a 4.NP. Dům byl postaven v roce 1975. Dům má plochou střechu Byt 5+1 v 1.NP byt je v zanedbaném stavu a vyžaduje opravy. 5+1 Základy jsou betonové, svislé a vodorovné konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá s lepenkovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je zateplená, okna jsou plastová, schodiště železobetonové montované, dveře hladké, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV - dálkový ohřev, UT ústřední, podlahy PVC původní, elektroinstalace třífázová, jádro lehké, úprava vnitřních povrchů tapety. Většina konstrukcí je původní. Byt má zanedbanou údržbu.

Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

betonové pasy montované betonové železobetonové plochá živičné pozinkovaný plech tapety umělá se zateplením běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC ústřední třífázová bleskosvod ocelové trubky standardní rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí chybí chybí

-3-

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. 2692/112 o velikosti 219m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 2692/113 o velikosti 216m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 2692/114 o velikosti 219m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč až do 300,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m2.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Hodnota pozemků celkem

2692/112 2692/113 2692/114

Výměra m2 219 216 219

Jednotková cena Kč/m2 200 200 200

Spoluvlastnický podíl 9 187 / 199 183 9 187 / 199 183 9 187 / 199 183

Celková cena pozemku Kč 43 800 43 200 43 800 130 800

Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry kuchyň byt pokoj byt pokoj byt pokoj byt pokoj byt pokoj byt chodba byt WC byt koupelna byt lodžie balkon sklep sklad (sklípek) Celková podlahová plocha

Podlahová plocha 5,57 m2 9,52 m2 12,03 m2 18,95 m2 12,38 m2 14,16 m2 5,10 m2 1,61 m2 3,32 m2 6,99 m2 9,52 m2 99,16 m2

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,30 0,70

Započítaná plocha 5,57 m2 9,52 m2 12,03 m2 18,95 m2 12,38 m2 14,16 m2 5,10 m2 1,61 m2 3,32 m2 2,10 m2 6,66 m2 91,41 m2

Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč

Současný stav 91,41 10 739 981 645 100,00 39 61 60,00 392 660

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby

Užitná plocha m2

Lokalita / Popis Podlaží Dispozice

Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2

Oceňovaná jednotka Stavba bytového domu je u místní komunikace v mezi bytovými domy. Byt 5+1 v 1.NP byt je v zanedbaném stavu a vyžaduje opravy. nontovaný bytový 91,41 1.NP 5+1 dům

X

-4-

X X

X

X

Srovnávané jednotky Varnsdorf, Západní 4+1+L v 1.NP z 9.NP, OV, po rekonstrukci. Panelový bytový 93,00 1.NP dům Varnsdorf, Západní Byt 4+1 v OV, velmi dobrý stav po rekonstrukci panelový bytový 88,00 1.NP dům

4+1

749 000

8 054

0,561

4 516

4+1

735 000

8 352

0,527

4 397

5 990

0,729

4 367

Varnsdorf, Československých letců Byt v OV, 2.NP, zděný dům, dobrý stav, vlastní UT s plynovým kotlem. Zděný dům

100,00

2.NP

6+1

599 000

2

Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

4 427 Kč/m 2 91,41 m 404 639 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč Seznam příloh:

0 95 % 0 0 0 29 400 0 0 29 400 0 6,00 0

počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.

Znalecká doložka:

0 980 000 390 000

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-