ZNALECKÝ POSUDEK č. 3328 - 031/2014 obvyklé a administrativní ceny nemovitostí LV č. 443, katastrální území Dolní Dlouhá Loučka, obec Dolní Loučka, okres Olomouc •
Pozemek p.č. 108 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně postavené stavby rodinného domu č.p. 91 (rodinný dům) a dalších součástí a příslušenství
•
Pozemek p.č. 107 (zahrada) včetně součástí a příslušenství
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Beroun Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 266 01 Beroun č.j. 015 EX 1658/2012
Účel posudku:
stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro účely veřejné dražby (nedobrovolné)
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Dostál znalec, bytem Slovenská 3, 779 00 Olomouc tel. 585 229 817, mobil 602 705 758
Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
Zvláštní požadavky objednatele: Použitý oceňovací předpis:
11.03.2014
11.03.2014 (ke dni místního šetření)
nejsou Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění Vyhláška MF ČR č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Tento posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
2
0. Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě rozhodnutí o ustanovení znalce - EÚ Beroun – Mgr. Pavla Dolanského - soudního exekutora ze dne 17.01.2014 sp. zn. 015 Ex 1658/2012-68. Úkolem podepsaného znalce je provést odhad obvyklé ceny nemovitostí včetně ocenění závad váznoucích na nemovitosti.
1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
Výpis z katastru nemovitostí ) VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0712 Olomouc Katastrální území: 626449 Dolní Dlouhá Loučka
Obec: 501476 List vlastnictví
A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa) Vlastnictví Pořízková Dagmar, č.p. 86, 783 83 Nová Hradečná Ščučka Milan, Ocelíková 672/1, Háje, 149 00 Praha Ščučka Radomír, Plinkoutská 157, 783 86 Dlouhá Loučka P.č. 108 (zastavěná plocha) 680 m2 Stavba č.p. 91 (rod. dům) na p.č. 108 P.č. 107 (zahrada) 709 m2 dále viz. příloha posudku
1.2
k datu: 15.01.2014 Dlouhá Loučka 443
Identifikátor
Podíl
796031/5330 550223/1075 461221/419
1/3 1/3 1/3
Kopie z katastrální mapy Vyhotovena Katastrálním úřadem v Olomouci.
1.3
Doklady o vlastnictví
Znalec neměl k dispozici – pouze odkaz ve výpisu z KN. Darovací smlouva ze dne 7.9.2005.
1.4
Ostatní podklady
Kolaudační rozhodnutím či jiné správní rozhodnutí prokazující stáří nemovitosti znalce neměl k dispozici. Z nepřímých podkladů z Obecního úřadu lze usuzovat, že dům byl postaven kolem roku 1900. Dům bez větších rekonstrukcí a modernizací, v posledních letech prakticky bez údržby, podstandardním vybavením a zařízením, snutností provedení celkové rekonstrukce a modernizace včetně prvků dlouhodobé životnosti. V posledním období dům není užíván k trvalému bydlení.
1.5
Místní šetření
Místní šetření spojené se zaměřením domu a pořízením fotodokumentace nemovitostí provedl znalec dne 11.03.2014 za účasti spoluvlastníka nemovitosti p. Radomíra Ščučky.
3
1.6 1.6.1
Použité předpisy, literatura a další podklady Předpisy pro ocenění
• Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. • Vyhláška MF ČR č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1.6.2
Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc..
1.6.3
Literatura
[1]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997
[2]
BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998
[3]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998
[4]
BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI
[5]
BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. LINDE Praha a.s., 2004
[6]
BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001
[7]
BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2004. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2004
1.7
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je areál sestávající z následujících nemovitostí: • Pozemek p.č. 108 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí – stavby č.p. 91 postavené na pozemku a příslušenství • Pozemek p.č. 107 (zahrada) • Studna • Venkovní úpravy • Trvalé porosty Areál se nachází v ulici Potoční v obci Dlouhá Loučka v místní části Dolní Dlouhá Loučka poblíž centra obce. Nemovitost se nachází poblíž mostu přes říční tok Oskava při ulicích 1.máje a Šumvaldská. Obcí prochází silnice II. třídy č. 449 Uničov – Rýmařov, příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně rodinnými domy. Pozemek se nachází podle povodňové mapy v zóně č.4 s vysokým nebezpečím výskytu povodně.
1.7.1
Obec a okolí nemovitosti
Druh obce: Správní funkce obce: Počet obyvatel: Občanská vybavenost, obchody, školy aj.
Obec Obec 2. typu s přenesenou působností 1 967 obyvatel (malý lexikon obcí 2013) v místě základní občanská vybavenost
4
1.7.2
Umístění nemovitosti v obci
Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
1.7.3
Vlastní nemovitost
Typ stavby Zahrada Pozemky - zastavěná plocha Příslušenství Údržba stavby
1.7.4
poblíž centra obce dobré rovinatý rodinné domy existuje v místě možnost napojení na obecní vodovod, STL plynovod a splaškovou kanalizaci
rodinný dům – samostatně stojící dvůr a zahrada kolem domu p.č. 108 – 680 m2 vedlejší stavby, studna, venkovní úpravy zhoršená, bez zjevných statických poruch
Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap.
Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: Jiné:
není ohrožen není, menší předzahrádka není
Výskyt radonu Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Zdraví škodlivý výskyt radonu se v dané lokalitě nepředpokládá. Objekt není postaven z materiálů, u nich by bylo možno předpokládat výskyt radonu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění v blízkém okolí: Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Zdroj hluku v okolí: Jiné:
1.8
není není není není
Podklady pro výpočet ceny výnosovým způsobem
Nemovitosti jsou užívány spoluvlastníky nemovitostí, vzhledem ke zhoršenému stavebně-technickému stavu staveb není cena výnosovým způsobem stanovena.
1.9
Porovnávací databáze cen nemovitostí
Pro cenové porovnání byla použita databáze znalce a databáze cen pronajímaných a prodávaných nemovitostí v Olomouci z inzerce realitních kanceláří.
2. Posudek - ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění.
5
A. Pozemek – p.č. 108 (zastavěná plocha a nádvoří) (§ 3) Obec Dlouhá Loučka, dle Malého lexikonu obcí pro rok 2013 - 1 967 obyvatel. V obci není k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Předmětem ocenění je pozemek zastavěný stavbou rodinného domu č.p. 91, příjezd a přístup k domu je ze zpevněné místní komunikace ve vlastnictví obce. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě – obecní vodovod, splaškovou kanalizaci, rozvody el. energie a STL plynovod. I
Index trhu IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č.
Název znaku
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
2
Vlastnicke vztahy
3
Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
4
5
T
=
P5 ×
(1
4
∑
i = 1
Pi
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Použitá hodnota
Poptávka výrazně nižší než nabídka
I.
-0,06
-0,06
IV.
0,00
0,00
III.
0
0,00
Negativní
I.*
-0,01 až -0,04
-0,04
Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody)
I.*
0,70
0,70
Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) Bez vlivu
Povodňové riziko
Součet znaků č. 1 až 4 = -0,10
Index IT =
0,630
Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 přílohy č. 2 Označení znaku
+
Název znaku
O1 až O6
Popis
Číslo
Hodnota
O1
Velikost obce podle počtu obyvatel
2001 – 5000
II.
0,85
O2
Hospodářsko-správní význam obce
Ostatní obce
IV.
0,60
V ostatních případech
V.
0,80
Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
I.
1,00
Železniční, nebo autobusová zastávka
IV
0,80
Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
IV.
0,90
O3 O4
O5
O6
Poloha obce Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace) Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) Občanská vybavenost v obci
6
I
Index omezujících vlivů pozemku IO - příloha č. 3, tabulka č. 2
=
O
1
I
P
=
6
∑
P
i = 1
Pro pozemky zastavěné nebo určené pro inženýrské stavby Hodnota Číslo Znak Popis kvalitativního Doporučená Název znaku kval. č. pásma hodnota pásma Svažitost terénu pozemku Svažitost pozemku a 1 do 15% včetně; ostatní IV. 0,00 expozice orientace Ztížené základové Neztížené základové 2 III. 0,00 podmínky podmínky 3 Ochranná pásma Mimo ochranná pásma I. 0,00 Omezení užívání 4 Bez omezení užívání I. 0,00 pozemku Geometrický tvar 5 Tvar bez vlivu na využití II. 0 pozemku 6 Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II.* 0 Součet znaků č. 1 až 6 = 0,00 Index IO =
Index polohy IP - příloha č. 3, tabulka č. 3
+
P
1
×
i
Použitá hodnota
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,000 (1 +
11
∑
i = 2
P
i
)
Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční Rezidenční stavby (byty, bytové a rodinné domy) v obcích do 2000 ob. včetně Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 3 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel, program ABN14 Číslo Znak Doporučená Název znaku Popis kvalitativního pásma kval. Použitá hodnota č. hodnota pásma Druh a účel užití stavby (Druh hlavní stavby v Rezidenční stavby v obcích 1 I 1,03 1,03 jednotném funkčním do 2000 ob. včetně celku) Převažující zástavba 2 v okolí pozemku a Rezidenční zástavba I. 0,00 0,00 životní prostředí Navazující na střed 3 Poloha pozemku v obci II. 0 0,00 (centrum) obce Možnost napojení Pozemek lze napojit na 4 pozemku na inženýrské všechny sítě v obci nebo I. 0,00 0,00 sítě, které má obec obec bez sítí V okolí nemovité věci je Občanská vybavenost 5 dostupná občanská I. 0,00 0,00 v okolí pozemku vybavenost obce Komunikace (zpevněná) ke 6 Dopravní dostupnost hranici pozemku, VII. 0,01 0,01 parkování na pozemku Zastávka hromadné 7 Hromadná doprava* IV. -0,02 -0,02 dopravy do 500 m Poloha pozemku Bez možnosti komerčního 8 z hlediska komerční V. 0,00 0,00 využití využitelnosti 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,00 10 Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost II. 0 0,00 11
Vlivy ostatní neuvedené
Bez dalších vlivů
II.
0
0,00
7 Součet znaků č. 2 až 11 Povolené maximum (příloha č. 3, text za tab. č. 4) Použitá hodnota
-0,01 -0,80 -0,01
Index polohy IP
1,020
Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Olomoucký Okres Olomoucký Obec (městská část) Dlouhá Loučka Typ obce Obec ostatní Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí 1 967 Katastrální území Dolní Dlouhá Loučka Pozemek p.č. 108 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m2 680 Druh pozemku dle KN Zastavěná plocha a nádvoří Druh pozemku dle skutečnosti Zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele Rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle § 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo ano/ne ano 36 (chaty porovn.) - § 5 odst. 6, pro ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 vp m2 1 389 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s R -0,944 jejich příslušenstvím je větší než 1000 m2, koeficient Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Olomouc Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZCV Kč/m2 2 250,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných (§ 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1………koeficient velikosti obce 0,85 O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3………koeficient polohy obce 0,80 O4………koeficient technické infrastruktury v obci 1,00 O5………koeficient dopravní obslužnosti obce 0,80 O6………koeficient občanské vybavenosti v obci 0,90 Základní cena ZC = ZCV × O1 × O × O3 × O4 × O5 × O6 Kč/m2 660,96 Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) IT -0,630 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) IO -1,000 Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 IP -1,020 garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství) Index cenového porovnání I = IT × IO × IP I -0,642 2 Základní cena upravená ZCU = ZC × I Kč/m 424,34 Jedná se o pozemek nezastavěný, určený k zastavění? (§4 ano / ne ne, pozemek je zastavěný odst. 2 - krát 0,80) 2 Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Kč/m 424,34 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním 0,94 celku (§ 5 odst. 6)
8 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m2) Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) Cena pozemku bez staveb
ZCU
Kč/m2 m2 Kč
400,57 680 272 387,60
B. Pozemek p.č. 107 (§ 3) Pozemek p.č. 107 je užívaný jako oplocená zahrada kolem domu, tvoří s pozemkem a p.č. 108 tzv. funkční celek. Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Olomoucký Okres Olomoucký Obec (městská část) Dlouhá Loučka Typ obce Obec ostatní Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí 1 967 Katastrální území Dolní Dlouhá Loučka Pozemek p.č. 108 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m2 680 Druh pozemku dle KN Zastavěná plocha a nádvoří Druh pozemku dle skutečnosti Zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele Rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle § 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo ano/ne ano 36 (chaty porovn.) - § 5 odst. 6, pro ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 vp m2 1 389 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s R -0,944 jejich příslušenstvím je větší než 1000 m2, koeficient Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Olomouc Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZCV Kč/m2 2 250,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných (§ 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1………koeficient velikosti obce 0,85 O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3………koeficient polohy obce 0,80 O4………koeficient technické infrastruktury v obci 1,00 O5………koeficient dopravní obslužnosti obce 0,80 O6………koeficient občanské vybavenosti v obci 0,90 Základní cena ZC = ZCV × O1 × O × O3 × O4 × O5 × O6 Kč/m2 660,96 Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) IT -0,630 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) IO -1,000 Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 IP -1,020 garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství) Index cenového porovnání I = IT × IO × IP I -0,642 Základní cena upravená ZCU = ZC × I Kč/m2 424,34 Jedná se o pozemek nezastavěný, určený k zastavění? (§4 ano / ne ano, nezastavěný odst. 2 - krát 0,80) Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Kč/m2 339,47
9 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku (§ 5 odst. 6) Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m2) Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) Cena pozemku bez staveb
0,94 ZCU
Kč/m2 m2 Kč
320,46 680 217 912,80
C. Stavba č.p. 91 – rodinný dům na p.č. 108 – LV (§ 13) Popis celkový Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům v místní části Dolní Dlouhá Loučka, postavený na p.č. 108 (zastavěná plocha). Jedná se o starší rodinný dům, přízemní, zděný, nepodsklepený (jen malý sklípek), s valbovou střechou, která není upravena na podkroví, výlez na půdu jen provizorní. Odhadované stáří původního domu cca 100 let. Dům je připojen vodovodní přípojkou na obecní vodovod (dosud nezkolaudováno), dále na přípojku splaškové obecní kanalizace a plynovou STL přípojku a rozvody el. energie. Na hranici se sousedem je postavena kopaná studna, v posledních letech nepoužívaná. Za domem je menší dvůr se dvěma menšími vedlejšími stavbami na hranici své životnosti (nejsou předmětem ocenění). Vstup do domu je jednak při vstupu (menší místnost a komora, kamna na tuhá paliva, darling), hlavní vstup je pak ze dvora z menší přistavěné verandy. Z chodby je po pravé straně umístěna kuchyň a ložnice, v chodbě umístěn závěsný plynový kotel,v pokojích starší plechové radiátory, do ulice jsou umístěny další tři obytné místnosti, po pravé straně chodby je z verandy vstup do koupelny – vana, umývalo, WC, rozvody studené a teplé vody – kombinovaný bojler umístěn na půdě. Vybavení kuchyně podstandardní – starší kuch. linka a plynový sporák, vybavení koupelny rovněž podstandardní - vyžadující rekonstrukci a modernizaci, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové, podlahy dřevotříska, parkety a PVC, starší keramická dlažba a obklady, další vybavení není. Dům se zhoršenou údržbou, bez zjevných větších statických poruch, veškeré vnitřní vybavení v podstandardním provedení – nosné zdivo pravděpodobně ze smíšeného zdiva. Stropy dřevěné trámové, krov dřevěný vaznicový, krytina eternitové šablony, základy domu jsou původní kamenné bez izolace, elektroinstalace světelná a motorová. Objekt Půdorys Podsklepení Počet podzemních podlaží Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Bleskosvod
samostatně stojící pravidelný nepodsklepený (jen malý sklípek) 0 1 není původní kamenné zděná – smíšené zdivo valbová eternitové šablony úplné žlaby a svody z pozinkovaného plechu hladké vápenocementové osazen
Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Celkový technický stav:
původní dům postaven kolem roku 1900 zhoršená údržba
10
Výpočet výměr pro ocenění o
1.NP Část Základní část
délka m 16,00 4,82 2,00
šířka m 9,68 2,00 3,00
výška m 3,20 2,70 1,65
ZP m2 154,88 9,64 6,00 170,52
OP m3 495,62 26,03 9,90 531,55
délka m 16,00
šířka m 9,68
výška m
ZP m2 154,88
OP m3
Celkem 1.NP Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
0,00 4,00
0,00 309,76 309,76 ZP m2 170,52
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)
170,52
OP m3 531,55 309,76 841,31 0,00 %
Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Zjištění charakteru domu pro ocenění Objekt není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, sedlová střecha bez podkroví. Dům splňuje podmínky dle § 13 odst.2) oceňovací vyhlášky: • nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, • objekt nemá více než tři byty, • objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu „A“, bývalá zemědělská usedlost, ocenění je stanoveno nákladovým způsobem.
Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 typ
Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena
dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky
ZC
/
Koeficient využití podkroví
ppod
Základní cena po 1. úpravě
ZC
= ZC/ x ppod
A
nepodsklepený
sklonitá
bez podkroví 2
3
Kč/m
290,00 1,090
Kč/m3
2 496,10
3
Obestavěný prostor objektu
OP
m
Koeficient polohový
K5
-
Ki
-
IT
-
IP
-
1,020
pp
-
0,642
Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem)
CK
Kč
Podíl ceny konstrukce neuvedené
PK
-
Koeficient změny cen staveb Index trhu Index polohy
( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) ( příloha č. 3 vyhlášky ) ( příloha č. 3 vyhlášky )
Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu (§ 10 odst. 2) = IT × IP Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené
841,31 0,85 CZ-CC:
111
2,126 0,630
xxxx
= CK/(ZC×OP×K5×Ki)
0,00 0,00000
11 Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
(1)
Provedení
Stand
(3)
(2)
Podíl (př.15)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl (9)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
1
Základy
původní kamenné bez izolace
S
0,08200
100
0,08200
1,00
0,08200
2
Zdivo
zděné tl. 60-45 cm
S
0,21200
100
0,21200
1,00
0,21200
3
Stropy
dřevěné trámové s rovným podhledem
S
0,07900
100
0,07900
1,00
0,07900
4
Střecha
krov dřev. vázaný, střecha sedlová
S
0,07300
100
0,07300
1,00
0,07300
5
Krytina
pálená
S
0,03400
100
0,03400
1,00
0,03400
6
Klempířské konstrukce
úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů
S
0,00900
100
0,00900
1,00
0,00900
7
Vnitřní omítky
vápenné štukové
S
0,05800
100
0,05800
1,00
0,05800
8
Fasádní omítky
vápenná hladká, termofasáda
S
0,02800
100
0,02800
1,00
0,02800
9
Vnější obklady
bez soklu
C
0,00500
100
0,00500
0,00
0,00000
10
Vnitřní obklady
WC, koupelna, vana, kuchyně
S
0,02300
100
0,02300
1,00
0,02300
11
Schody
dřevěné bez podstupnic
S
0,01000
100
0,01000
1,00
0,01000
12
Dveře
dřevěné z masívu a náplňové plné a prosklené
S
0,03200
100
0,03200
1,00
0,03200
13
Okna
plastová a Velux
S
0,05200
100
0,05200
1,00
0,05200
14
Podlahy obytných místn.
dřevěná palubová, betonové + textílie
S
0,02200
100
0,02200
1,00
0,02200
15
Podlahy ostatních místn.
keramická dlažba
S
0,01000
100
0,01000
1,00
0,01000
16
Vytápění
ústřední s kombi kotlem na plyn
S
0,05200
100
0,05200
1,00
0,05200
17
Elektroinstalace
220/380V, jističe
S
0,04300
100
0,04300
1,00
0,04300
18
Bleskosvod
instalován
S
0,00600
100
0,00600
1,00
0,00600
19
Rozvod vody
rozvod studené a teplé vody
S
0,03200
100
0,03200
1,00
0,03200
20
Zdroj teplé vody
kombi plynový kotel
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
21
Instalace plynu
zaveden zemní plyn
S
0,00500
100
0,00500
1,00
0,00500
22
Kanalizace
z kuchyně, koupelny, WC
S
0,03100
100
0,03100
1,00
0,03100
23
Vybavení kuchyní
plynový sporák
S
0,00500
100
0,00500
1,00
0,00500
24
Vnitřní vybavení
umývadla, vana plastová, sprchový kout
S
0,04100
100
0,04100
1,00
0,04100
25
Záchod
standardní splachovací
S
0,00300
100
0,00300
1,00
0,00300
26
Ostatní
krbová kamna
S
0,03400
100
0,03400
1,00
0,03400
27
Konstrukce neuvedené
není
0,00000
100
0,00000
1,00
0,00000
Celkem
1,00000
K4
Koeficient vybaven
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená bez p
ZC × K4 × K5 ×Ki
Zákl. cena upravená s pp
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
ZCU
4 488,15
Kč/m3
2 883,24
Rok odhadu
0,99500
2014
Rok pořízení
1900
Stáří Způsob výpočtu opotřebení
0,99500
Kč/m3
S
roků
( lineárně / analyticky )
114 lineárně
Celková předpokládaná životnost
Z
roků
Opotřebení
O
%
85,00
CN
Kč
3 775 925,48
Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení
85,00 %
100
D
%
100,00
CND
Kč
3 775 925,48
O
Cena po odpočtu opotřebení, bez pp
Kč
-3 209 536,66
Kč
566 388,82
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991?
ne
Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky)
0%
Kč
0,00
Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp
CSN
Kč
566 388,82
Cena ke dni odhadu s koeficientem pp
CS
Kč
363 854,41
D. Vedlejší stavba (§ 16) Dvě vedlejší stavby ve dvoře na hranici své životnosti, dle odhadu znalce minimální zbytkové hodnoty, nejsou předmětem ocenění.
12
E. Studna (§ 19) Kopaná studna na hranici pozemku se sousední nemovitostí, delší dobu neužívaná, není předmětem ocenění.
F. Venkovní úpravy (§ 18) Venkovní úpravy tvoří příslušenství k pozemkům p.č. 108 a p.č. 107. Ocenění je provedeno zjenodušeným způsobem. Náleží zde domovní přípojky – vodovodní, kanalizační, STL plynovod a el. energie, dále zpevněné plochy a oplocení kolem domu. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013 Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Hlavní objekt Cena Hlavní stavba (obytná)
Kč
Garáže tvořící příslušenství
Kč
Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně 3,5 % až 5 % budov
Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
Kč
Rodinný dům bez pp s pp 566 388,82 363 854,41 0,00 0,00 566 388,82
363 854,41
3,5 %
3,5 %
5,0 %
5,0 %
5,0 %
5,0 %
28 319,44
18 192,72
G. Trvalé porosty (§ 46) Vzhledem k účelu ocenění není hodnota trvalých porostů vyčíslena, neovlivní obvyklou cenu nemovitostí.
Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Současný stav Po odpočtu opotřebení Objekt Pozemky : p.č. 108 p.č. 107 Pozemky celkem: Stavby : Rodinný dům č.p. 91 Venkovní úpravy Stavby celkem: Trvalé porosty celkem Celkem Věcná břemena celkem
Zjištěná cena celkem
Cena nákladově současný stav, bez pp (Kč)
Cena současný stav, s pp
(Kč)
272 387,60 217 912,80 490 300,40
272 387,60 217 912,80 490 300,40
566 388,82 28 319,44 594 708,26 0,00 1 085 008,66 0,00
363 854,41 18 192,72 382 047,13 0,00 872 347,53 0,00
1 085 010,00
872 350,00
Závěr č.1 Celková zjištěná administrativní (vyhlášková) cena oceňovaného areálu na LV č. 443, kat. území Dolní Dlouhá Loučka činí po zaokrouhlení dle § 50 vyhl. 872 350.- Kč.
13
3. Posudek II - obvyklá cena nemovitostí Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje závazný předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy.
3.1
Ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti. Cena nákladově současný stav, bez pp (Kč)
Objekt Pozemky : p.č. 108 p.č. 107 Pozemky celkem: Stavby : Rodinný dům č.p. 91 Venkovní úpravy Stavby celkem: Trvalé porosty celkem Celkem Zjištěná cena celkem
3.2
272 387,60 217 912,80 490 300,40 566 388,82 28 319,44 594 708,26 0,00 1 085 008,66 1 085 010,00
Ocenění výnosovou hodnotou
Rodinný dům byl v posledních letech nebyl pronajímán a jeho stavebně-technický stav pronájem neumožňuje. Ocenění výnosovou cenou není stanoveno.
3.3
Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty
Vzhledem k tomu, že nelze určit výnosovou hodnotu, není metoda střední hodnoty použita.
3.4
Ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Lokalita ve větší vzdálenosti od měst, s horší dopravní dostupností, v obci základní vybavenost. Stavba v podstandardním vybavení se zhoršenou údržbou s nutnostní provedení rekonstrukce a modernizace. Vzhledem k uvedenému znalec odhaduje cenu stanovenou porovnáním na cca 600 000.- Kč. Porovnávací nemovitosti
14 1) RK Comfort-reality, RD Dlouhá Loučka , cena 490 000.-Kč, RD přízemní s obytným podkrovím, podsklepený, zděný, PP 60 m2, topení lokální na tuhá paliva před rekonstrukcí, pozemek 632 m2, 5+1, JSC - 8 166.- Kč/m2
1) RK Next reality, RD Plinkout, cena 623 000.-Kč, RD přízemní s obytným podkrovím, s garáží zděný, vhodný k rekonstrukci, ZP 169 m2, PP 130 m2, plyn před domem-nezaveden, pozemek 514 m2, 3+1, vlastní studna, kanalizace, Dlouhá Loučka vzálená 4 km, JSC - 4 769.- Kč/m2
1) RK M+M reality, RD Valšův Důl, Dlouhá Loučka, cena 540 000.-Kč (po slevě z 590 000.-Kč), RD přízemní s rozestavěným podkrovím, zděný, ZP 261 m2, kůlna,topení lokální-tuhá paliva, 2+1,bez podkroví, pozemek 761 m2, dálkový vodovod , nová okna, JSC - 2 068.- Kč/m2
Průměrná cena 5.001.- Kč/m2 - po úpravě na zdroj (relitní inzerce) - x 0,9 = 4.500.Kč/m2
4.
Rekapitulace odhadu obvyklé ceny Způsob ocenění
Cena
Cena podle vyhlášky č. 03/2002 Sb., v platném znění. Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: Cena zjištěná porovnávacím způsobem
872 350.- Kč
metoda střední hodnoty
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Obvyklá hodnota spoluvlastnického podílu 1/3
1 085 010.- Kč 0.- Kč 0.- Kč 600 000.- Kč
600 000.- Kč 200 000.- Kč
Závěr č. 2 Odhad obvyklé ceny nemovitostí na LV 443 kat. území Dolní Dlouhá Loučka a to pozemku p.č. 108 (zastavěná plocha a nádvoří) a stavby na pozemku - rodinného domu č.p. 91 a pozemku ve funkčním celku p.č. 107 (zahrada) a dalších součástí a příslušenství činí bez
15 závad dle odhadu znalce 600 000,- Kč. Z toho hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 činí 200 000.- Kč. Závady, které dražbou nezaniknou – znalec nedohledal žádná věcná věcná práva, věcná břemena (služebnosti) spojená s oceňovanými nemovitostí a rovněž žádný nájemní vztah k nemovitostem. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především dlouhodobě zhoršenou údržbou nemovitostí a jejím podstandardním vybavením vyžadujícím celkovou rekonstrukci a modernizaci a také polohou nemovitostí s větší vzdáleností od větších sídel s horší dopravní dostupností. Zástavní práva nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněna.
V Olomouci dne 20.03.2014 Vypracoval : ing. Jan Dostál
.........................
Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 11.4.1995 č.j. Spr.1779/95 pro základní obory Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a Stavebnictví, odvětví - Stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č. 3328-031/2014 znaleckého deníku.
