ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 311/6881/2014 o obvyklé ceně bytu (jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů) č. 215/26 v bytovém domě č.p. 215, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 454/2, k.ú. Lovosice, v Terezínské ulici v Lovosicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 311/6881/2014
LV no.: 6287
Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů) č. 215/26 v bytovém domě č.p. 215, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 454/2, k.ú. Lovosice, v Terezínské ulici v Lovosicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Terezínská 215/10, 410 02 Lovosice GPS: 50.51231N, 14.05803E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovité věci pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
564.246 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura
Market value Tržní hodnota
320.000 Kč
Common price Obvyklá cena
320.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
321.000 Kč
nestanoveno
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel byt č. 215/26 (jednotka vymezená Parcel of land nr. podle zákona č. 72/1994 Sb.) Size: sklep Velikost Type: Druh
východní část města Lovosice
Unit price: odpovídající velikosti města Jednotková cena (městský úřad, pošta, základní a střední školství, ordinace lékařů, obchody, restaurace apod.)
454/2 podíl 4120/388300 z 1 116 m2 tj. 12 m2 zastavěná plocha a nádvoří 500 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha:
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
38,9 m2 (bez sklepu)
10.283 Kč/m2 1960 40 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 6287 je oceňovaný byt ve společném jmění manželů Jaroslava Holka a Zdeňky Holkové, oba bytem Terezínská 215/10, 410 02 Lovosice. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 6287 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4972 ve výši 150.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 150.000,Kč, vzniklé do 4.1.2023, oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE, (IČ 24797880), - 2x rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 6287. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 6287 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 6287 je evidováno následující zástavní právo: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4972 ve výši 150.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 150.000,Kč, vzniklé do 4.1.2023, oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE, (IČ 24797880). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - poslední podlaží bytového domu bez výtahu Strong points / silné stránky: - zděný bytový dům Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 6287 pro k.ú. a obec Lovosice, prokazující stav evidovaný k datu 21.7.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lovosice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace z archivu stavebního úřadu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 18.8.2014 za účasti pí Zdeňky Holkové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
687707 Lovosice 565229 Lovosice 8 742 31.12.2012 CZ0423 Litoměřice Ústecký obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Lovosice se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 8 km jihozápadně od města Litoměřice a přibližně 65 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má město Lovosice 8 742 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní a střední školství, ordinace lékařů, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, městem prochází silnice I/15 a I/30, v blízkosti města prochází dálnice D8, město je také napojeno na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází ve východní části města Lovosice, v lokalitě zastavěné převážně budovami užívanými k bydlení a budovami občanského vybavení, v Terezínské ulici, z níž je přístupný. Bytový dům je napojen na rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace, zemního plynu a tepelné rozvody. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 215/26: Oceňovaný byt je situovaný ve 4. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 215, umístěného na pozemku čís. parcely 454/2, k.ú. Lovosice. K bytu náleží podíl o velikosti 4120/388300 na společných částech domu č.p. 215 a na pozemku čís. parcely 454/2, k.ú. Lovosice. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+1 sestává z předsíně, koupelny s WC, kuchyně a pokoje. K bytu náleží sklep umístěný v suterénu domu. Podlahová plocha bytu je 38,9 m2 a podlahová plocha sklepu je 3,6 m2. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, střecha je sedlová s valbami, krytina střechy je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou železobetonová, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou hladké, obvodové stěny domu jsou tepelně izolované deskami z polystyrenu, na nichž je provedena strukturovaná fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé a kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení bytu: Vybavení bytu tvoří sprchový kout, umývadlo, záchod, kuchyňská linka s pracovní deskou a dřezem, kombinovaný sporák, topná tělesa, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu mají krytinu z povlaků PVC, keramické dlažby a textilní krytiny. Stáří a stavební stav domu: Podle informací z archivu stavebního úřadu byl bytový dům kolaudován v roce 1960, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 54 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržován, v minulých letech byla provedena rekonstrukce střechy, bylo provedeno zateplení vnějšího pláště a výměna oken za plastová s izolačními dvojskly.
-4-
Stavební stav bytu: V oceňovaném bytě neproběhla žádná významnější rekonstrukce, byt je ve uspokojivém stavebně technickém stavu.
Pozemek: K oceňovanému bytu č. 215/26 náleží podíl o velikosti 4120/388300 na pozemku čís. parcely 454/2 (výměra 1 116 m2), k.ú. Lovosice. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu a tepelné rozvody. Pozemek je přístupný z veřejně přístupných pozemků ve vlastnictví Města Lovosice. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů) č. 215/26 v bytovém domě č.p. 215, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 454/2, k.ú. Lovosice, v Terezínské ulici v Lovosicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 6287 pro k.ú. a obec Lovosice u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Litoměřice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. srpna 2014
320.000,- Kč Slovy: Třistadvacettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 6287 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4972 ve výši 150.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 150.000,Kč, vzniklé do 4.1.2023, oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE, (IČ 24797880), - 2x rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 6287. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná omezení nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 311/6881/2014.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 25. srpna 2014
-6-
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
311/6881/2014
LV no.:
6287
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM
Build-up space
Unit price
Obestavěný Jednotková cena prostor stavby 3
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
Kč/m3
m
1
Built-up area
byt č. 215/26
38,90
23 918
930 410
40,0
558 246
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
558 246
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
2
2
m
1 2
zastavěná plocha a nádvoří
454/2
Kč
Kč/m
12
500
6 000
podíl o velikosti 4120/388300
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
6 000
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
564 246
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Pol.č.
Název
Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price per object
Comments
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Komentář
2
Kč
2
m
Kč
Kč/m
2
Kč/m
nabídka 1)
1
BJ Lovosice, ul. U Nadjezdu
599 000,00
VIII-14
37,00
1+1
16 189
0,60
359 400,00
9 714
2
BJ Lovosice, ul. Terezínská
450 000,00
VIII-14
45,00
2+1
10 000
0,75
337 500,00
7 500
nabídka 2)
3
BJ Lovosice, ul. Terezínská
590 000,00
VIII-14
55,00
2+1
10 727
0,70
413 000,00
7 509
nabídka 3)
1) byt ve zděném domě, po provedené rekonstrukci, nabídka realitní kanceláře ADE Reality, Štětí 2) byt ve zděném domě, uspokojivý stav, rezervovaná nabídka realitní kanceláře Dumrealit - Clever, Roudnice nad Labem 3) byt ve zděném domě, zanedbaná údržba, rezervovaná nabídka realitní kanceláře Dumrealit - Clever, Roudnice nad Labem
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
0,564 mil.Kč nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,321
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,320 mil.Kč
mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 21.07.2014 12:40:43 Vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. Okres: CZ0423 Litoměřice Obec: 565229 Lovosice Kat.území: 687707 Lovosice
List vlastnictví: 6287
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo SJM Holek Jaroslav a Holková Zdeňka, Terezínská 215/10, 41002 Lovosice SJM = společné jmění manželů
600207/1152 586221/1575
Podíl
B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky 215/26
Způsob využití
Způsob ochrany
byt
Vymezeno v: Budova Parcela
Typ jednotky byt.z.
Podíl na společných částech domu a pozemku 4120/388300
Lovosice, č.p. 215, byt.dům, LV 6170 na parcele 454/2, LV 6170 454/2
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
zastavěná plocha a nádvoří
1116m2
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
dle úvěrové smlouvy číslo 4972 ve výši 150.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 150.000,-Kč, vzniklé do 4.1.2023 UNIDEBT Czech, SE, Dělnická 1324/9, Jednotka: 215/26 Z-11308/2013-506 Holešovice, 17000 Praha 7, RČ/IČO: 24797880 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 04.10.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 09.10.2012. V-5784/2012-506 Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 08.07.2013. Z-11308/2013-506 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona)
Holková Zdeňka, Terezínská 215/10, 41002 Lovosice, RČ/IČO: 586221/1575 Z-1103/2014-506 Listina Usnesení insolvenčního soudu o úpadku, o schválení oddlužení zpeněžením majetkové podstaty Krajského soudu v Ústí nad Labem KSUL 77INS-35339/2013 -A-10 ze dne 31.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 31.01.2014. Zápis proveden dne 04.02.2014; uloženo na prac. Litoměřice Z-1103/2014-506 o Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona)
Holek Jaroslav, Terezínská 215/10, 41002 Lovosice, Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 21.07.2014 12:40:43 Okres: CZ0423 Litoměřice
Obec: 565229 Lovosice
Kat.území: 687707 Lovosice
List vlastnictví: 6287
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro
Povinnost k RČ/IČO: 600207/1152
Z-1103/2014-506 Listina Usnesení insolvenčního soudu o úpadku, o schválení oddlužení zpeněžením majetkové podstaty Krajského soudu v Ústí nad Labem KSUL 77INS-35339/2013 -A-10 ze dne 31.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 31.01.2014. Zápis proveden dne 04.02.2014; uloženo na prac. Litoměřice Z-1103/2014-506 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
Plomby a upozornění - Bez zápisu E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Smlouva kupní, o zřízení zástavního práva podle obč.z.
vkladu práva ke dni 02.06.2009.
ze dne 01.06.2009. Právní účinky
Pro: Holek Jaroslav a Holková Zdeňka, Terezínská 215/10, 41002 Lovosice F
V-3380/2009-506 RČ/IČO: 600207/1152 586221/1575
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory.
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem
Vyhotoveno:
21.07.2014
13:19:00
Podpis, razítko:
Řízení PÚ: .................
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 2
Byt č. 215/26 v Terezínské ulici v Lovosicích, okr. Litoměřice
Severozápadní pohled na bytový dům
Severovýchodní pohled na bytový dům
Jižní pohled na bytový dům
Vstup do sekce č. 215/10
Společné prostory bytového domu
Kuchyně
Pokoj
Pokoj
Předsíň
Koupelna s WC
