2014

Znalecký posudek č. 6131 - 348 / 2014 Ocenění nemovitých věcí: 1) Ideální podíl o velikosti 1/8 na rodinném domu č.p. 211 na p.č. 296 a pozemcích p.č. 296 a 297, uvedeno na LV č. 801 v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště, v obci Uherské Hradiště, v okrese Uherské Hradiště 2) Rodinný dům č.p. 197 na p.č. st. 250 a pozemky p.č. st. 184, st. 250 a 1431/1, uvedeno na LV č. 2130 v k.ú. Kudlovice, v obci Kudlovice, v okrese Uherské Hradiště

Objednatel posudku:

JUDr. Josef Černý Soudní exekutor tř. T. Bati 1547 760 01 Zlín

Posudek vypracoval:

VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Znalecký ústav v oboru ekonomika Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště

Posudek obsahuje 32 stran textu včetně titulního listu a 24 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních, čtvrté je uloženo v archivu znaleckého ústavu.

V Uherském Hradišti, 15.12.2014

1. ÚVOD 1.1. Předmět posudku Předmětem posudku je dle usnesení 011 EX 488/14-23 ze dne 21.10.2014 : 1) Podíl v rozsahu id. 1/8 na nemovitostech a jejich příslušenství, zapsané v katastru nemovitostí ČR u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště na LV č. 801 pro katastrální území Jarošov u Uherského Hradiště, obec Uherské Hradiště, jednotlivá práva a závady s těmi nemovitostmi spojené. 2) Nemovitosti ve vlastnictví povinného a jejich příslušenství, zapsané v katastru nemovitostí ČR u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj. Katastrální pracoviště Uherské Hradiště na LV č. 2130 pro katastrální území a obec Kudlovice, jednotlivá práva a závady s těmito nemovitostmi spojené. které jsou ve vlastnictví a spoluvlastnictví povinného, jednotlivá práva a závady s tímto majetkem spojené.

1.2. Účel posudku Účelem posudku je zjištění ceny obvyklé pro účely exekučního řízení k datu prohlídky, tj. 13.11.2014.

1.3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN, List vlastnický č. 801 pro k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště, ze dne 21.10.2014 Výpis z KN, List vlastnický č. 2130 pro k.ú. Kudlovice, ze dne 21.10.2014 Informace o parcelách – zdroj internet (nahlížení do KN) Územní plán obce Kudlovice Územní plán Města Uherské Hradiště Vlastní databáze nemovitých věcí Usnesení čj. 011 EX 488/14-23 ze dne 31.10.2014

1.4. Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 13.11.2014. Místní šetření proběhlo za účasti vlastníka, pana Milana Brziaka a zaměstanců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka.

1.5. Speciální požadavky zadavatele Nejsou.

2

1.6. Základ hodnoty Ve smyslu §66 odst. 5 zákona č. 120/2001 Sb. zákona o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je podkladem pro odhad ceny předmětu exekuce cena v místě a čase obvyklá.

Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.

3

2. NÁLEZ 2.1. Majetek v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště 2.1.1. Vlastnické a evidenční údaje Majetek dle LV č. 801 pro k.ú. Jarošov p.č. 296, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 489 m2 , součástí je stavba Jarošov č.p. 211, bydlení p.č. 297, vedená v KN jako zahrada o výměře 2 023 m2 Vlastník předmětného majetku: Brziak Milan, č.p. 197, 687 03 Kudlovice Dle LV č. 801 pro k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště je vlastníkem předmětného majetku: Brziak Milan, č.p. 197, 687 03 Kudlovice id. podíl 1/8 Brziaková Vladimíra, Stará Tenice 1195, 686 01 Uherské Hradiště id. podíl 5/8 Rychlíková Vladimíra, Jana Žižky 735, 686 06 Uheské Hradiště id. podíl 1/8 Žižková Hana, Na Vyhlídce 1512, 686 05 Uherské Hradiště id. podíl 1/8

2.1.2. Váznoucí závazky Dle přiloženého LV č. 801 pro k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště ze dne 21.10.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech omezení vlastnického práva ( viz. LV v příloze ): Zástavní práva exekutorská, zástavní právo o rozhodnutí správní orgánu, zahájení exekucí, exekuční příkazy k prodeji p.č. 296, 297 povinného Milana Brziaka, č.p. 197, 687 03 Kudlovice.

2.1.3. Informace o pronájmu oceňovaného majetku K oceňovaným nemovitým věcem nebyly vlastníkem ani zadavatelem posudku předloženy nájemní ani jiné smlouvy, které by osvědčovaly existenci užívacích práv pro jinou osobu, nebo právních závad. Existence takových smluv nebyla zjištěna znalcem ani při šetření ani v průběhu zpracování znaleckého posudku.

2.1.4. Popis majetku v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště Lokalita Pozice v obci

Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace

Kapacita sítí

Okresní město Uherské Hradiště, místní část Jarošov V okrajové části obce, po pravé straně u hlavní komunikace procházející obcí ve směru jízdy z Uherského Hradiště do Bílovic, v ulici Pivovarská, naproti fotbalového hřiště Vzdálenost cca 10 min. jízdy autem do centra města Uh. Hradiště zóna domů domy pro rodinné bydlení Dům má přípojku pouze elektro, tato je ale odpojena, jinak nemá žádných přípojek inženýrských sítí. Je možné napojení na vodovod, plyn i kanalizaci. Dům je přístupný z hlavní komunikace procházející obcí po nezpevněné přístupové cestě. Dostatečná pro rodinné bydlení. 4

Zastávka MHD vzdálena 200 m V místě obchody, škola U krajnice místní komunikace není možno, pouze na zatravněné příjezdové cestě k domu. Nezjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Průměrná Konkurenční prostředí V současné době je v Jarošově nabízeno 8 rodinných domů, z toho jedna nabídka se týká oceňovaného domu. V minulosti sloužil dům k rodinnému bydlení. Dle informací Současný způsob zjištěných od p. Brziaka dům není 38 let obydlen. Jeho technický využití stav je velmi špatný a rekonstrukce nepravděpodobná, pravděpodobnější je jeho demolice. Nebylo zjištěno Ostatní Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování

2.1.4.1. Rodinný dům č.p. 211 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, přístavby Rekonstrukce, modernizace Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby

Kamenné a betonové Konstrukční systém ze smíšeného zdiva Dřevěné Sedlová Betonové tašky Plech - poškozené, v části chybí Omítky vápenné Vápenopískové – poškozené nebo chybějící Chybí Chybí Dřevěné do půdního prostoru Dřevěné Dřevěná dvojitá - poškozená Palubky dřevěné (lokálně hniloba), beton, dlažba Chybí Odpojena – rozvody bez zakončovacích prvků Chybí Chybí Chybí Chybí Chybí Chybí Chybí Chybí Chybí Neprovedeny Neprovedeny Z veřejné komunikace Níže uvedeno Zanedbaná 5

Dům má poškozené zdivo, podlahy, střechu, střešní krytinu (zatékáním), chybí část klempířských konstrukcí, chybí část omítek i fasád, vlhkost zdiva i podlah 1930 Z roku Současný a minulý způsob Dům je cca 38 roků neobýván a neudržován využití Závažné nedostatky

Vnitřní dispozice domu: Podlaží Název místnosti chodba 1.NP kuchyně pokoj pokoj chodba se schodištěm průjezd celkem Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP Zastavěná plocha celkem:

m2 6,19 8,69 17,28 15,74 6,08 33,10 87,08

Výpočet / komentář 12.32*9.17 113 m2

Celkem m2 112,97

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem 1.NP 12.32*9.17*2.87 324,24 Zastřešení 12.32*9.17*(0.92+4.30/2) 346,83 3 Celkem: 671,07 m obestavěného prostoru 2.1.4.2. Hospodářská budova Objekt zděný ze smíšeného zdiva z roku 1950, střecha sedlová, krytina betonová a pálená poškozená, klempířské konstrukce plechové - v části chybí, stropy klenbové do I nosníků nebo dřevěné, vnitřní omítky vápenné - pouze v části, podlahy betonové a hliněné, schody na půdu dřevěné, okna jednoduchá, dveře chybí., bez přípojek. Dispozice: 4 sklady. Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP Zastavěná plocha celkem:

Výpočet / komentář 7.98*4.85+5.45*5.15+6.39*5.45 102 m2

Celkem m2 101,60

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem 1.NP 7.98*4.85*2.80+5.45*5.15*2.00+6.39*5.45*2.30 244,60 Zastřešení 7.98*4.85*(1.30+2.00/2)+5.45*5.15*(1.64+2.00/2)+6.39*5.4 223,01 5*(0.72+2.00/2) Celkem: 467,61 m3 obestavěného prostoru 6

2.1.4.3. Rozestavěná stavba ve dvorní části Dvoupodlažní zděný objekt ve dvorní části domu. Základy betonové pásy, strpy betonové prefabrikované nad 1.PP, nad 1.NP chybí. Střechy pultová na ocelové pilířové konstrukci, krytina vlnité eternitové desky, bez oken a dveří, bez omítek i přípojek. Objekt je nedokončen, stávající konstrukce poškozeny, do stavby zatéká. Dispozice : 1.PP-3 sklady, 1.NP – nedokončeno. Objekt je z roku 1994. Stavba je s ohledem na technický stav a dokončenost nevyužitelná. Zastavěná plocha (m2) Popis Zastavěná plocha Zastavěná plocha celkem:

Výpočet / komentář 11.30*7.84

Celkem m2 88,59

89 m2

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář 1.PP 11.30*7.84*2.81 1.NP a zastřešení 11.30*7.84*(2.81+0.30/2)

Celkem 248,94 262,23

511,17 m3 obestavěného prostoru

Celkem: 2.1.4.4. Kůlna na okraji zahrady

Dřevěná kůlna bez základů v havarijním stavu, propadlá střecha. Stavba je s ohledem na technický stav nevyužitelná. 2.1.4.5. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 801 pro k.ú. Jarošov: Parcela Druh pozemku 296 zastavěná plocha a nádvoří 297 zahrada

Výměra [ m2 ] 489 2 023

Pozemek je mírně svažitý se směrem svahu k jihozápadu, má protáhlý obdélníkový tvar. Nachází se v řadové zástavbě rodinných domů jako vnitřní. Je využívaný pro zástavbu rodinným domem se zahradou, což je v souladu s územním plánem obce. Na pozemek je přivedena přípojka el. energie. Přípojka vody, plynu a kanalizace je na hranici pozemku. Přístup k pozemku je ze státní zpevněné komunikace p.č. 1683/3. Stavební parcela 296 je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 211 v části vedlejšími stavbami a v části slouží jako dvůr. Pozemek p.č. 297 je užíván jako zahrada za domem.

7

2.2. Majetek v k.ú. Kudlovice 2.2.1. Vlastnické a evidenční údaje Majetek dle LV č. 2130 pro k.ú. Kudlovice Pozemky : p.č. st. 184, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 144 m2 p.č. st. 250, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 254 m2 p.č. 1431/1, vedená v KN jako ovocný sad 2 571 m2 Stavby : Kudlovice č.p. 197, rodinný dům na p.č. st. 250 bez čp/če, zemědělská stavba na p.č. st. 184 Vlastník předmětného majetku: Brziak Milan, č.p. 197, 687 03 Kudlovice

2.2.2. Váznoucí závazky Dle přiloženého LV č. 2130 pro k.ú. Kudlovice ze dne 21.10.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská, zástavní právo o rozhodnutí správní orgánu, zahájení exekucí, exekuční příkazy k prodeji p.č. st. 184, st. 250, 1431/1, stavba bez čp/če na parc. St. 184, stavba Kudlovice č.p. 197 povinného Milana Brziaka, č.p. 197, 687 03 Kudlovice.

2.2.3. Informace o pronájmu oceňovaného majetku K oceňovaným nemovitým věcem nebyly vlastníkem ani zadavatelem posudku předloženy nájemní ani jiné smlouvy, které by osvědčovaly existenci užívacích práv pro jinou osobu, nebo právních závad. Existence takových smluv nebyla zjištěna znalcem ani při šetření a v průběhu zpracování znaleckého posudku.

2.2.4. Popis majetku v k.ú. Kudlovice Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace

Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb

Obec Kudlovice se rozkládá asi devět kilometrů severně od Uherského Hradiště. Oceňovaná nemovitost se nachází v severozápadní části obce, cca 200 m od OÚ Vzdálenost cca 5 min. pěší chůze Zóna pro rodinné bydlení Dům má přípojku vody z vlastní studny, kanalizace na vlastní ČOV a přípojku elektro. Přístup ze zpevněné komunikace č.p. 3992/1 KN vedené jako ostatní plocha – ostatní komunikace, ve vlastnictví Obce Kudlovice. Dostatečná Zastávka autobusu v obci V obci je mateřská i základní škola nižšího stupně, Obecní úřad, hřiště. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci a veřejný vodovod. 8

Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Současný a minulý způsob využití Příslušenství Ostatní

Na zpevněné ploše před domem. Nebyly zjištěny Slabá V současné době je v Kudlovicích nabízeno k prodeji 6 rodinných domů Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou. Příslušenství domu tvoří: Studna, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, vedlejší stavby. Dle prohlášení vlastníka byly provedené rekonstrukce provedeny na základě stavebního povolení, doposud nebyla provedena kolaudace ( měla proběhnout 07/201 ). Stavební povolení ani projektová dokumentace nebyla znalci předložena. Zákres v Katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému provedení stavby ( dvorní severní křídlo bylo zbouráno, dvorní jižní křídlo přistavěno ) Stavba na p.č. st. 184 fyzicky k datu ocenění neexistuje.

2.2.4.1. Rodinný dům č.p. 197 na p.č. st. 250 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, přístavby

Betonové s izolaci proti vlhkosti Konstrukční systém zděný na tl. 0,45 m Dřevěné trámové, v části s podhledem SDK, v části Hurdis Sedlová Pálené tašky Plech s povrchovou úpravou Omítky vápenné štukové Ze dvora zateplené se stěrkou Chybí Keramické v kuchyni a v hygienických místnostech Betonové s textilií Dveře dřevěné masivní, vrata kovová s dřevěnou výplní Dřevěná EURO Keramické dlažby, PVC na OSB deskách, betonová dlažba V 1.NP podlahové vytápění + radiátory, v podkroví radiátory, krbová kamna a výměník 500 l, v podkroví klimatizace 2 ks 220/380V Chybí Rozvod z vlastní studny Z výměníku ÚT Chybí Napojena na vlastní ČOV Sporák elektro, dřez, digestoř sprchový kout, umývadlo, WC Splachovací - jen v 1.NP Satelit, klimatizace v podkroví Nadstavba podkroví v roce 2012 9

Rekonstrukce, modernizace

Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku Současný a minulý způsob využití

V roce 2012 – izolace schodiště, změna dispozice, kuchyně, podlahy, okna, koupelna, rozvody sítí, omítky dveře, vytápění, zesílení stropů, kanalizace do vlastní ČOV (na rekonstrukci bylo vydáno stavební povolení, kolaudace měla proběhnout v 07/2014 – doposud ovšem není zkolaudováno, do rekonstrukce investováno dle sdělení pana Brziaka cca 2,5 mil. Kč) Z veřejné komunikace Níže uvedeno Částečně nedokončená rekonstrukce Chybí uliční fasády, zařizovací předměty na WC v podkroví, kuchyňský kout v 1.NP 1940 Rodinné bydlení

Vnitřní dispozice domu: Podlaží Název místnosti pokoj 1.NP koupelna s WC chodba se schodištěm pokoj s kk chodba se schodištěm schodiště od průjezdu průjezd sklad Podkroví pokoj s kk koupelna pokoj pokoj balkon schodiště z průjezdu balkon celkem

m2 15,57 8,56 11,98 48,64 13,07 5,65 23,88 10,42 37,08 4,85 30,98 17,56 4,50 4,82 9,50 247,06

Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP Zastavěná plocha celkem:


Celkem m2 160,84

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář 1.NP 25.39*5.50*3.03+1.56*5.41*3.30+5.36*2.38*3.00 Podkroví a zastřešení 25.39*5.50*(0.90+2.80/2)+1.00*1.50*(1.50+6.60+5.41)/2 Celkem: 820,57 m3 obestavěného prostoru 10

Celkem 489,25 331,32

2.2.4.2. Přístřešek u domu I Přístřešek pilířkový dřevěný, navazující na rodinný dům v jeho jižní části. Střecha pultová s mírným spádem, krytina plechová vlnitá, podlaha betonová. Slouží jako posezení u domu. Z roku 2012. Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP Zastavěná plocha celkem:


Celkem m2 18,47

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem Obestavěný prostor 7.76*2.38*(3.00+0.22/2) 57,44 3 Celkem: 57,44 m obestavěného prostoru

2.2.4.3. Přístřešek u domu II Přístřešek pilířový, zděné pilířky, navazující na rodinný dům v jeho severní části. Střecha rovná., podlaha betonová. K datu ocenění rozestavěný. Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP Zastavěná plocha celkem:


Celkem m2 25,80

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem Obestavěný prostor 4.30*6.00*3.00 77,40 3 Celkem: 77,40 m obestavěného prostoru 2.2.4.4. Přístřešek ve dvorní části Přístřešek pilířkový dřevěný, ve dvorní části domu, u jeho severní hranice. Střecha pultová s mírným spádem. Slouží pro uskladnění stavebního materiálu. Z roku 2012. Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP Zastavěná plocha celkem:


Celkem m2 12,50

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem Obestavěný prostor 5.00*2.50*3.00 37,50 3 Celkem: 37,50 m obestavěného prostoru

11

2.2.4.5. Příslušenství a venkovní úpravy Opěrná zeď, oplocení, zpevněné plochy, studna, přípojky elektro, kanalizace do ČOV, ČOV. 2.2.4.6. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 2130 pro k.ú. Kudlovice: Parcela st. 184 st. 250 1431/1

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ovocný sad

Výměra [ m2 ] 144 594 2 571

Pozemky jsou rovinaté, nacházejí se v řadové zástavbě rodinných domů. Je využívaný pro zástavbu rodinným domem se zahradou, což je v souladu s územním plánem obce. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí (voda, kanalizace, elektro, plyn je možný). Přístup k pozemku je po místní zpevněné komunikaci, vedoucí na obecním pozemku. Stavební parcela st. 250 je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 197, v části přístřešky u domu I a II a v části slouží jako dvůr. Pozemek p.č. st. 184 je volným pozemkem, objekt, kterým byl zastavěn fyzicky k datu ocenění neexistuje. Pozemek p.č. 1431/1 je užíván jako zahrada za domem, v části je zastavěn přístřeškem.

12

3. POSUDEK 3.1. Metodika ocenění 3.1.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: stavby venkovní úpravy, pozemky (včetně vodních ploch). Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou např.: délka [m] zastavěná plocha [m2] obestavěný prostor [m3] stáří stavby, úpravy prováděné v průběhu životnosti stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavby, atd.) reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zast. plochy, příp. 1 m délky opotřebení stavby užívání stavby - soulad či nesoulad s kolaudačním rozhodnutím, intenzita užívání, apod. ostatní údaje ovlivňující hodnotu stavby (statika, poruchy, vady, apod.) Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Možno využívat i údaje z cenových map. 13

Metoda porovnávací u pozemků je založena na dostatečném souboru vstupních dat o realizovaných cenách v posledním období. Při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat.

3.1.2. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod.

3.1.3. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti. Závěrem se stručně popíše aplikace uvedených postupů a metod při oceňování daného subjektu.

14

3.2. Analýza ocenění majetku 3.2.1. Analýza ocenění majetku v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště 3.2.1.1. Analýza trhu Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě – oceňovaný dům leží v okrajové části obce, po pravé straně u hlavní komunikace procházející obcí ve směru jízdy z Uherského Hradiště do Bílovic, v ulici Pivovarská, naproti fotbalového hřiště Funkční využití - objekt pro rodinné bydlení, ke dni ocenění neobydlen, dle sdělení pana Brziaka 38 let bez využití aprakticky bez údržby, ve špatném technickém stavu. za domem je velká zahrada. Kapacita pro bydlení – starý rodinný dům, technicky, dispozičně ani kapacitně neodpovídá požadavkům na moderní rodinné bydlení. Současná míra využití – je daná stávajícím dispozičním uspořádáním ploch pro bydlenídům je neobyvatelný. Zátěž z minulosti – pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu staveb, nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů. Změna charakteru pozemku – je vždy založena na změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. Tento předpoklad není naplněn, pozemky jsou v části zastavěny oceňovanými stavbami, velká část pozemků tvoří zahradu za domem. V územním plánu je pozemek p.č. 296 a cca polovina pozemku p.č. 297 vedena v oblasti individuálního bydlení, cca polovina p.č. 297 je vedena v oblasti sídelní zeleně ( viz. příloha posudku ). Intenzita využití – možnost využití je dána vždy nabídkou a poptávkou. V současné době je v okolí v nabídce řada rodinných domů. Inženýrské sítě – jde o negativní faktor, elektro přípojka je nefunkční, žádné jiné přípojky dům nemá. Klimatická pohoda – expozice ke světovým stranám je vyhovující, jde ze dvorní části o uzavřený prostor se svahem, nad svahem pokračuje zahrada. Dopravní zátěž v uliční části je negativním faktorem. Dopravní napojení a možnost parkování Dopravní dostupnost - dům je přístupný z hlavní komunikace procházející obcí po nezpevněné přístupové cestě. Parkovací možnosti jsou pro daný účel využití dostatečné na nezpevněné komunikaci před domem

15

Omezení užívacích práv Dle přiloženého LV č. 801 pro k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště ze dne 21.10.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech omezení vlastnického práva ( viz. LV v příloze posudku ): Zástavní práva exekutorská, zástavní právo o rozhodnutí správní orgánu, zahájení exekucí, exekuční příkazy k prodeji p.č. 296, 297 povinného Milana Brziaka, č.p. 197, 687 03 Kudlovice. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou – jde o stavbu pro rodinné bydlení ve velmi špatném technickém stavu, dlouhou dobu neobydlenou a neudržovanou, u které lze spíše než rekonstrukci předpokládat její demolici. Lze konstatovat, že v daném případě jde o znehodnocení pozemku.

3.2.1.2. Ocenění majetku v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště 3.2.1.2.1. Věcná hodnota majetku v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště S ohledem na špatný technický stav staveb, kdy spíše než rekonstrukce přichází v úvahu jejich demolice, není věcná hodnota stanovena.

3.2.1.2.2. Porovnávací hodnota majetku v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště Vzhledem k tomu, že technický stav staveb je velmi špatný a lze předpokládat spíše jejich demolici, je porovnávací hodnota stanovena porovnáním s realizovanými nebo nabídkovými cenami volných stavebních pozemků a stavebních pozemků v prolukách mezi rodinnými domy ( případně s domy k demolici ) ve srovnatelných lokalitách, tedy místních částech Uherského Hradiště (Vésky, Míkovice) nebo obcích s Uherským Hradištěm stavebně srostlých (Kunovice), se zohledněním předpokládané demolice staveb ( oceňovaný majetek je dlouhodobě neúspěšně nabízen realitní kanceláří STING, s.r.o., v současné době za 780 000,Kč ). Stavební pozemek v k.ú. Jarošov Pozemky se nacházejí v Jarošově u Uherského Hradiště,dostupnost do samotného centra Uh.Hradiště je autem do 5 min a autobusem do 15 min.Lokalita pozemků je lukrativní i proto ,že je v klidové části na rovině a jsou určené dle územního plánu k zastavění.Jsou orientované na jižní stranu. V blízkosti se nachází obč. vybavenost: restaurace,škola a opodál ca.do 5 min.autem se nachází tenisové kurty. Výměra pozemku – 684 m2 Nabídková cena – 684 000,- Kč, tj. 1 500,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Via Stavební pozemek v k.ú. Jarošov Stavební pozemek 1 756m2, Jarošov - Uherské Hradiště. Šířka pozemku je 17m. Lokalita územního plánu - BI (bydlení individuální). Plyn, elektřina, voda, kanalizace u pozemku. Pozemek je rovinatý a nachází se ve velmi klidné lokalitě obce. Výměra pozemku – 1 756 m2 Nabídková cena – 1 492 600,- Kč, tj. 850,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding 16

Stavební pozemek v k.ú. Kunovice Stavební pozemek v centru města Kunovice, v proluce po demolici původního rodinného domu, má celkovou výměru 1.115 m2. Nachází se zde klenutý sklep v dobrém stavebnětechnickém stavu, veškeré inženýrské sítě k dispozici na hranici pozemku, na pozemku také studna kopaná (funkční). Uliční šíře pozemku cca 12 m. Výměra pozemku – 1 115 m2 Nabídková cena – 981 200,- Kč, tj. 880,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář REAL MORAVIA, s.r.o. Stavební pozemek v k.ú. Kunovice Stavební pozemek v proluce mezi rodinnými domy v Kunovicích u Uherského Hradiště, v části obce "Strhanec". Pozemek má výměru 607 m2, uliční šíře je cca 10m, jedná se o proluku ve stávající zástavbě. Na hranici pozemku jsou veškeré IS a příjezdová komunikace. Pozemek je vhodný pro stavbu patrového řadového domu. Výměra pozemku – 607 m2 Nabídková cena – 680 000,- Kč, tj. 1 120,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář PANORAMA REALITY, s.r.o. Stavební pozemek v Kunovicích Jde o pozemek p.č. 3687/27, 3687/28, 3687/64 o celkové výměře 432 m2, v KN vedena jako orná půda, dle územního plánu je určen pro zástavbu rodinným domem, má možnost napojení na veškeré přípojky inž.sítí. Leží v ulici Na Záhonech. Obchodováno 06 / 2013 za 400 000,- Kč/m2, tj. 926,- Kč/m2 Zdroj: vlastní ocenění 4082 HCMHB Stavební pozemek v k.ú. Vésky Nabídka pozemku s rodinným domem a stodolou, k demolici. Výměra pozemku – 873 m2 Nabídková cena – 699 000,- Kč, tj. 800,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář Living reality Stavební pozemek v k.ú. Vésky Stavební pozemek, nacházející se v místní části města Uherského Hradiště - Vésky o celkové výměře 678 m² ( šířka 20 m ). Pozemek je rovinatý a nachází se v okrajové části Vések. V okolí vzniká nová zástavba moderních rodinných domů. Inženýrské sítě jsou od pozemku vzdáleny 15 m a je zde možno vybudovat příjezdovou cestu. Výměra pozemku – 678 m2 Nabídková cena – 645 000,- Kč, tj. 951,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Development Stavební pozemek v k.ú. Vésky Stavební pozemek v Uherském Hradišti - Vésky. Pozemek je o šíři 13,5m a délce cca 80m. Nachází se v klidné části Vések. Veškeré inženýrské sítě jsou u pozemku. V okolí se nacházejí novostavby rodinných domů. Výměra pozemku – 1 100 m2 Nabídková cena – 1 100 000,- Kč, tj. 1 000,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář SDK Reality

17

Stavební pozemek v k.ú. Míkovice Stavební pozemek mezi rodinnými domy v obci Míkovice o celkové rozloze 323 m2, z toho 188 m2 je stavební plocha a 135 m2 má zahrada. Pozemek je rohový, v centru obce. Veškeré inženýrské sítě jsou přivedeny. Pozeme kmá rozměry 12,5 metru x 33 metrů. Výměra pozemku – 323 m2 Nabídková cena – 340 000,- Kč, tj. 1 053,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Pozemek v k.ú. Míkovice nad Olšavou Jedná se o pozemek p.č. 375, 376 o celkové výměře 476m2. Leží vpravo od státní komunikace ve směru jízdy do Podolí, v křižovatce ulice ke hřbitovu. Na části pozemku stojí rodinný dům s vedlejšími stavbami v havarijním stavu, nový majitel plánuje jejich odstranění. Obchodováno v 09/2013 za 415 000,- Kč, tj. 872,- Kč/m2 Zdroj: vlastní databáze 3807 HCMHB

Analýza: Nabídkové a realizované ceny srovnatelných stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v intervalu od 800 do 1 500,- Kč/m2, přičemž ceny pozemků v prolukách mezi rodinnými domy se pohybují v intervalu od 880 do 1 120,- Kč/m2, ceny pozemků s domy k demolici v intervalu od 800 do 872,- Kč/m2 ( pro srovnání - dle databáze cen pozemků ČSCOM – www.cscom.cz se ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů v Jarošově pohybují v rozpětí od 600 do 1 100 Kč/m2, poslední aktualizace těchto cen proběhla v 03/2012 ). Stavební parcela 286 o výměře 489 m2 je v části zastavěna objekty určenými pravděpodobně s ohledem na jejich technický stav k demolici a na základě výše uvedeného porovnání lze tedy očekávat, že cena pozemku se bude pohybovat nejspíše v intervalu od 800 do 872,Kč/m2. S ohledem na rozsah demoličních prací, kdy bude nutno demolovat jak vlastní rodinný dům tak i poměrně rozsáhlé vedlejší stavby, lze dle našeho názoru očekávat cenu pozemku ( s přihlédnutím k cenám volných stavebních pozemků, tedy pozemků bez zátěže demolicí staveb ) na dolní hranicí výše uvedeného cenového rozpětí, v úrovni 800,- Kč/m2. Pozemek p.č. 297, který je zahradou, je v platném územním plánu Města Uherského Hradiště více jak z poloviny určen jako plocha sídelní zeleně ( viz. příloha posudku ), samostatný přístup k němu je možný pouze ze zadní ( jihovýchodní části ) po nezpevněné polní komunikaci. Z tohoto důvodu nelze dle našeho názoru očekávat jeho jiné využití, než stávající, tedy jako zahrady, případně sadu. Nabídkové ceny zahrad se pohybují dle realitní inzerce v dané lokalitě ( v bezprostředním okolí Uherského Hradiště ) od 33 do 128,- Kč/m2. S ohledem na polohu pozemku lze dle našeho názoru očekávat cenu pozemku zahrady v úrovni 50,- Kč/m2. 800 x 489 + 50 x 2023 = 492 350 Hodnota majetku porovnáním je po zaokrouhlení 492 000,- Kč

18

3.2.1.2.3. Závěrečná analýza majetku v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z porovnávací hodnoty. Silné stránky nemovitých věcí: • Lokalita v místní části okresního města Uherské Hradiště s dostupností MHD • Možnost veškerých přípojek Slabé stránky nemovitých věcí: • Objekty ve špatném technickém stavu s vysokou pravděpodobností nutnosti jejich demolice • Bezprostřední blízkost rušné komunikace procházející místní částí ( Uherské Hradiště – Zlín ) • Nadměrná velikost pozemku zahrady S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, dovozujeme obvyklou cenu oceňovaného majetku ve výši 490 000,- Kč. Na základě výše uvedeného ocenění majetku dovozujeme obvyklou cenu ideálního podílu o velikosti 1/8 na rodinném domu č.p. 211 na p.č. 296 a pozemcích p.č. 296 a 297, uvedeno na LV č. 801 v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště, v obci Uherské Hradiště, v okrese Uherské Hradiště ve výši : 490 000 / 8 = 61 250 po zaokrouhlení 61 000,- Kč

19

3.2.2. Analýza ocenění majetku v k.ú. Kudlovice 3.2.2.1. Analýza trhu Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě – oceňovaný dům leží v klidné části obce Kudlovice, v lokalitě vhodné k rodinnému bydlení. Funkční využití - objekt pro rodinné bydlení, využíván k bydlení. Kapacita pro bydlení – absence sklepa

dostatečná, včetně skladových prostor, jistým nedostatkem je

Současná míra využití – je daná stávajícím dispozičním uspořádáním ploch pro bydlení. Zátěž z minulosti – pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu staveb, nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů. Změna charakteru pozemku – je vždy založena na změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. Tento předpoklad není naplněn minimálně po dobu životnosti staveb – pozemky jsou v části zastavěny oceňovanými stavbami, velká část pozemků tvoří zahradu. Pozemky leží dle územního plánu obce v zóně individuálního bydlení ( viz. příloha posudku ). Intenzita využití – možnost využití je dána vždy nabídkou a poptávkou. V současné době je v okolí v nabídce řada rodinných domů. Inženýrské sítě – jde o pozitivní faktor, pozemek je zhodnocen přípojkou elektrické energie, vody a kanalizace do vlastní ČOV. Objekt nemá plynovou přípojku. Klimatická pohoda – expozice ke světovým stranám je vyhovující, jde ze dvorní části s ohledem na šířku pozemku o poměrně otevřený prostor, míra znečištění ovzduší stejně jako dopravní zátěž je minimální. Dopravní napojení a možnost parkování Dopravní dostupnost - přístup ze zpevněné komunikace č.p. 3992/1 KN vedené jako ostatní plocha – ostatní komunikace, ve vlastnictví Obce Kudlovice. Parkovací možnosti jsou pro daný účel využití dostatečné před domem, možnost garážování jednoho vozidla v průjezdu. Omezení užívacích práv Dle přiloženého LV č. 2130 pro k.ú. Kudlovice ze dne 21.10.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech omezení vlastnického práva ( viz. LV v příloze posudku ): Zástavní práva exekutorská, zástavní právo o rozhodnutí správní orgánu, zahájení exekucí, exekuční příkazy k prodeji p.č. st. 184, st. 250, 1431/1, stavba bez čp/če na parc. St. 184, stavba Kudlovice č.p. 197 povinného Milana Brziaka, č.p. 197, 687 03 Kudlovice. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou – jde o stavbu pro rodinné bydlení po rekonstrukci, ve výborném technickém stavu. Lze konstatovat, že jde o zhodnocení pozemku. 20

3.2.2.2. Ocenění majetku v k.ú. Kudlovice 3.2.2.2.1. Věcná hodnota majetku v k.ú. Kudlovice Seznam oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p. 197 na p.č. st. 250 2. Přístřešek u domu I 3. Přístřešek u domu II 4. Přístřešek ve dvorní části 5. Venkovní úpravy 6. Pozemky 1. Rodinný dům č.p. 197 na p.č. st. 250 Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP Zastavěná plocha celkem:


Celkem m2 160,84

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář 1.NP 25.39*5.50*3.03+1.56*5.41*3.30+5.36*2.38*3.00 Podkroví a zastřešení 25.39*5.50*(0.90+2.80/2)+1.00*1.50*(1.50+6.60+5.41)/2 Celkem: 820,57 m3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: Výpočet: Výchozí hodnota celková: Reprodukční cena celková: Výpočet: Reprodukční cena jednotková nezaokr.: Reprodukční cena jednotková:

4 468 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 468 * 820,57 = 3 666 307 3 666 307 Kč 3 666 307 Kč 3 666 307 / 820,57 = 4 468,0003 4 468,0003 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 468 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Míra opotřebení (odborným odhadem): Výpočet: Věcná hodnota:

30,000 % 3 666 307 * (1 - 0,30000) = 2 566 415 2 566 415 Kč

2. Přístřešek u domu I Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP Zastavěná plocha celkem:


21

Celkem m2 18,47

Celkem 489,25 331,32

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem Obestavěný prostor 7.76*2.38*(3.00+0.22/2) 57,44 3 Celkem: 57,44 m obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: Výpočet: Výchozí hodnota celková: Reprodukční cena celková: Výpočet: Reprodukční cena jednotková nezaokr.: Reprodukční cena jednotková:

1 492 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 492 * 57,44 = 85 700 85 700 Kč 85 700 Kč 85 700 / 57,44 = 1 491,9916 1 491,9916 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 492 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Opotřebení: Stáří: Celková životnost: Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

lineární 2 roků 30 roků 100 * 2 / 30 = 6,667 6,667 % 85 700 * (1 - 0,06667) = 79 986 79 986 Kč

3. Přístřešek u domu II Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP Zastavěná plocha celkem:


Celkem m2 25,80

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem Obestavěný prostor 4.30*6.00*3.00 77,40 3 Celkem: 77,40 m obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: Výpočet: Výchozí hodnota celková: Úprava výchozí hodnoty: Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy Konstrukce střechy

1 476 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 476 * 77,40 = 114 242 114 242 Kč strukturou stavebních dílů

Podíl 1 Hodnota (Kč) 11,601 13 253 25,297 28 900 19,776 22 592 13,347 15 248 22

Koef Podíl 2 RC (Kč) 1,0000 22,494 13 253 0,5000 24,526 14 450 1,0000 38,345 22 592 0,0000 0,000 0

Krytina střechy Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Ostatní Celkem

8,595 3,424 3,564 0,000 0,000 0,000 6,499 0,000 7,897 100,000

9 819 3 912 4 072 0 0 0 7 425 0 9 022 114 243

0,5000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,5000 0,0000 0,0000 0,5157

8,334 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 6,302 0,000 0,000 100,000

4 910 0 0 0 0 0 3 713 0 0 58 918

Koeficient úpravy výchozí hodnoty: Výpočet: Reprodukční cena celková: Výpočet: Reprodukční cena jednotková nezaokr.: Reprodukční cena jednotková:

0,5157 114 242 * 0,5157 = 58 918 58 918 Kč 58 918 / 77,40 = 761,2145 761,2145 Kč/m3 obestavěného prostoru 761 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Opotřebení: Stáří: Celková životnost: Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

lineární 0 roků 30 roků 100 * 0 / 30 = 0,000 0,000 % 58 918 * (1 - 0,00000) = 58 918 58 918 Kč

4. Přístřešek ve dvorní části Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP Zastavěná plocha celkem:


Celkem m2 12,50

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem Obestavěný prostor 5.00*2.50*3.00 37,50 3 Celkem: 37,50 m obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: Výpočet: Výchozí hodnota celková: Reprodukční cena celková: Výpočet: Reprodukční cena jednotková nezaokr.: Reprodukční cena jednotková:

1 476 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 476 * 37,50 = 55 350 55 350 Kč 55 350 Kč 55 350 / 37,50 = 1 476,0000 1 476,0000 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 476 Kč/m3 obestavěného prostoru 23

Opotřebení: Stáří: Celková životnost:

lineární 2 roků 30 roků

Výpočet věcné hodnoty: Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

100 * 2 / 30 = 6,667 6,667 % 55 350 * (1 - 0,06667) = 51 660 51 660 Kč

5. Venkovní úpravy Hodnotu venkovních úprav stanovujeme odborným odhadem procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení ve výši 2% z věcné hodnoty staveb. 2 756 979 x 2% = 55 139,- Kč 6. Pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců. Stavební pozemek v k.ú. Košíky Stavební pozemek v obci Košíky o výměře 4 168m2. Šíře pozemku je cca 62m, délka kolem 76m. K pozemku vede asfaltová příjezdová cesta, u pozemku jsou inženýrské sítě, přípojka vody, plynu a elektřiny, kanalizace. Nabídková cena – 2 063 160,- Kč, tj. 495,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář SDK reality Stavební pozemek v k.ú. Košíky Stavební pozemek v obci Košíky o výměře 1 400 m2. Uliční šíře nabízeného pozemku pozemků je min. 20 m. Veškeré inženýrské sítě jsou na kraji pozemku. Asfaltová komunikace vede přímo k pozemku. Nabídková cena– 543 000,- Kč, tj. 388,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář REALGEOINVEST, s.r.o. Stavební pozemek v k.ú. Jankovice Stavební pozemek v obci Jankovice o výměře 937 m2 pro stavbu rodinného domu. Pozemek se nachází na klidném místě. Sítě jsou v dostupnosti. Pozemek je orientovaný na jižní stranu. Nabídková cena– 300 000,- Kč, tj. 320,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář STING, s.r.o. Stavební pozemek v k.ú. Sušice Stavební pozemek v obci Sušice o výměře cca 660 m2, je rovinatý, v klidné části obce s malou okolní zástavbou a jsou orientovány na jihozápad. Ohledně připojení inženýrských sítí (elektřina, plyn, voda, příjezdová komunikace) probíhá v současné době jednání o zasíťování jednotlivých parcel. Odpady řešeny čističkou odpadních vod, septikem. Nabídková cena – 152 000,- Kč, tj. 200,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář KLEM & STŘÍTEŽSKÁ 24

Stavební pozemek v k.ú. Sušice Stavební pozemek v obci Sušice o výměře cca 2.103 m2 (šířka cca 12,5 x délka cca 170 m) na velmi pěkném místě v Sušici, okres Uherské Hradiště. Velmi dobrá dostupnost, těsně kolem pozemku vede obecní asfaltová komunikace. Pozemek se nachází v místě s novou zástavbou rodinných domu, inženýrské sítě jsou v dosahu. Nabídková cena – 640 000,- Kč, tj. 304,- Kč/m2 Zdroj : M & M reality holding Stavební pozemek v k.ú. Kudlovice Pozemek se nachází v klidném a krásném prostředí na okraji obce. Celková výměra pozemku činí 3.895 m2. V územním plánu je pozemek veden jako plocha určená k bydlení. Pozemek je vhodný k výstavbě chaty. Nabídková cena – 500 000,- Kč, tj. 128,- Kč/m2 Zdroj : M & M reality holding Analýza: Nabídkové ceny stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách ( obec Kudlovice a blízké lokality – obec Jankovice, Košíky a Sušice ) se pohybují od 128 do 495 Kč/m2 ( pro srovnání - dle databáze cen pozemků ČSCOM – www.cscom.cz se ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů v obci Kudlovice pohybují v rozpětí od 300 do 450 Kč/m2, nicméně poslední aktualizace těchto cen proběhla v 04/2012 ). Srovnávané ceny jsou cenami nabídkovými a pozemky jsou určeny k zastavění rodinnými domy, přičemž nabídkové ceny pozemků bývají až o 20% vyšší než skutečně realizované, takže rozptyl realizovaných cen po zohlednění této skutečnosti lze očekávat od 102 – 396 Kč/m2. Stavební parcela st. 250 je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 197, v části přístřešky u domu I a II a v části slouží jako dvůr. S ohledem na výměru využitelnost pozemku uvažujeme cenu stavebního pozemku v úrovni horní hranice výše uvedeného cenového rozpětí, tj. v úrovni. 400,- Kč/m2. Pozemek p.č. st. 184 je volným pozemkem, objekt, kterým byl zastavěn fyzicky k datu ocenění neexistuje, je využíván jako součást zahrady. Pozemek p.č. 1431/1 je užíván jako zahrada za domem, v minimální části je zastavěn přístřeškem ve dvorní části. S ohledem na výměru využitelnost těchto pozemků uvažujeme jejich cenu v úrovni poloviny dolní hranice výše uvedeného cenového rozpětí, tj. v úrovni 50,- Kč/m2. Na základě analýzy výše uvedených skutečnosti, dovozujeme hodnotu pozemků porovnáním: Číslo Popis st. 184 zastavěná plocha a nádvoří st. 250 zastavěná plocha a nádvoří 1431/1 ovocný sad Plocha (m2): Celková hodnota:

Plocha (m2) Jednot. cena 144,00 50,00 594,00 400,00 2 571,00 50,00

Hodnota 7 200,00 237 600,00 128 550,00

3 309,00 373 350 Kč Hodnota pozemků je po zaokrouhlení : 373 350,- Kč 25

7. Rekapitulace věcné hodnoty Název Rodinný dům č.p. 197 na p.č. st. 250 Přístřešek u domu I Přístřešek u domu II Přístřešek ve dvorní části Venkovní úpravy Pozemky Celkem

Věcná hodnota [Kč] 2 566 415 79 986 58 918 51 660 55 139 373 350 3 185 468

Věcná hodnota je po zaokrouhlení 3 185 000,- Kč.

3.2.2.2.2. Porovnávací hodnota majetku v k.ú. Kudlovice 1. Rodinný dům č.p. 15, Košíky Dům leží v okrajové , JZ části obce, cca 300 m od Obecního úřadu. Jednopodlažní zděný dům ze smíšeného zdiva (vepřovice, kámen) s obyvatelným podkrovím, se sedlovou střechou, krytina vlnitý eternit s nátěrem, okna dřevěná zdvojená nebo jednoduchá, fasádní omítky disperzní hlazené. Dům je z roku 1908, v roce 1970 a 2006 proběhla modernizace domu. Parkování v přístřešku. Dispozice domu: 1.NP: zimní zahrada, bar se schodištěm, kuchyně, sprcha, WC, spíž, pokoj s krbem, ložnice Podkroví: hala se schodištěm, ložnice, pokoj, terasa, WC, půda Zastavěná plocha: 117 m2 Obestavěný prostor: 546 m3 Podlahové plochy: 187 m2 celkových ploch Pozemek o výměře 355 m2 Obchodováno v 08/2013 za 1 590 000,- Kč tj. 8 503,- Kč/m2 Zdroj: vlastní databáze 5666 ZPU 2. Rodinný dům č.p. 161, v obci Jalubí Dům je situovaný asi 300 m jižně od obecního úřadu, v řadové zástavbě rodinných domů lemující hlavní komunikaci, jako koncový. Je řadový, krajní, dvoupodlažní s částečným 1.PP a 1.NP, má přípojky elektro (na střešník ze sousedních domů), vody a plynu z hlavních řadů, z vlastní studny situované ve dvorní části je čerpána užitková voda. Kanalizace je řešena do vlastního septiku s přepadem do trativodu. K datu prodeje není dům obýván, probíhají na něm rekonstrukční práce, zahájené původním majitelem. Je z roku 1948, v letech 2005 2011 byla na domě provedena postupná rekonstrukce. Byla vyměněna okna, v interiéru byly provedeny změny dispozice, nové betonové podlahy, rozvody inženýrských sítí, vytápění s plynovým kotlem kombinovaným s ohřevem vody, omítky, výměna zárubní. Fasádní omítky jsou provedeny nově, jsou připraveny na instalaci zateplovacího systému. 26

Dispozice: 1.PP – sklad, schodiště 1.NP – hala se schodištěm, kuchyň, 3x pokoj, koupelna, komora, veranda, WC Zastavěná plocha: 195 m2 Obestavěný prostor: 951 m3 Podlahové plochy: 135,15m2 celková plocha Pozemek : 470 m2 Opotřebení: 40% Obchodováno v 09 / 2013 za 815 000,- Kč tj. 6 030,- Kč/m2 Zdroj: vlastní databáze 3744HCMHB 3. Rodinný dům č.p. 408, v obci Jalubí Dům leží cca 100 m severně od Obecního úřadu, v řadové zástavbě domů jako koncový. Je podsklepený, s 1.NP částečným 2.NP. Konstrukční systém zděný, krov sedlový, vytápění ÚT s kotlem plynovým, dům má přípojku elektro, vody (z řadu i ze studny), kanalizace a plynu. Dům je z roku 1928. V rámci modernizací bylo provedeno: V roce 1990 - rozvody elektro, vytápění, fasádní omítky, oplechování, komín, střešní krytina, koupelna, kuchyň; v roce 2010 nový bojler. Dům bez možnosti garážování. Dispozice: 1.PP - kotelna, sklad, prádelna, chodba, sklad, 1.NP - zádveří, chodba se schodištěm, kuchyň, WC, koupelna, 3x pokoj, 2.NP - 2 x pokoj Zastavěná plocha: 101 m2 Obestavěný prostor: 720 m3 Podlahové plochy: 139,91m2 celková plocha Pozemek : 1 562 m2 Opotřebení: 48% Obchodováno v 09 / 2013 za 1 350 000,- Kč, tj. 9 649,- Kč/m2 Zdroj: vlastní databáze 3776HCSPO 4. Rodinný dům v obci Halenkovice Patrový rodinný dům 5+kk v obci Halenkovice. Dům je udržovaný v hezkém stavu, napojen na veškeré IS, jen pitná voda je čerpána z vlastní studny. 1PP - suterén kotelna, 2x technická místnost. 1NP - veranda, kuchyň s jídelnou, spíž, obývací pokoj, WC, koupelna. 2NP - 3x pokoj - 2x se vstupem na balkon. K domu náleží garáž se sklepem, skleník, stodola a velká zahrada. Zastavěná plocha: 150 m2 Podlahové plochy: 300 m2 celková plocha Pozemek : 2 662 m2 Nabídková cena 2 300 000,- Kč, tj. 7 667,- Kč/m2 Zdroj: nabídka RK Drako

27

5. Rodinný dům v Traplicích Dům je dispozičně řešený jako 4+1. K domu náleží hospodářské budovy a sklep. Dům je obklopen oplocenou zahradou o celkové výměře 711 m2. Dům je ihned obyvatelný, má nová plastová okna a dveře. Vytápění je řešeno jako ústřední plynové. Všechny inženýrské sítě jsou k dispozici (plyn, elektřina 220/380V, kanalizace). Vodu čerpá dům z vlastní studny, připojení k veřejnému vodovodu je možné. Užitná plocha 100 m2, pozemek 904 m2. Nabídková cena 950 000,- Kč, tj. 9 500,- Kč/m2 Zdroj: nabídka RK Drako

Komentář: Dům č. 1 je situovaný ve srovnatelné vedlejší obci Košíky. Koncepce domu je jednobytová, s menší užitnou plochou, má menší pozemek. Dům je po úplné rekonstrukci. Dům č. 2 je situovaný v lepší lokalitě – blízké obci Jalubí. Koncepce domu je jednobytová, s menší užitnou plochou, má menší pozemek. Dům je po částečné rekonstrukci. Dům č. 3 je situovaný v lepší lokalitě – blízké obci Jalubí. Koncepce domu je jednobytová, s menší užitnou plochou, má menší pozemek, bez možnosti garážování. Dům je po částečné rekonstrukci. Dům č. 4 je situovaný ve srovnatelné lokalitě, obci Halenkovice. Koncepce domu je jednobytová, s mírně větší užitnou plochou, má srovnatelný pozemek, možnost garážování. Dům č. 5 je situovaný v lepší lokalitě, blízké obci Traplice. Koncepce domu je jednobytová, má menší užitnou plochou, menší pozemek. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů dovozuji pro oceňovaný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 8 000,- Kč/m2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 247 m2). 247 x 8 000 = 1 976 000,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 1 980 000,- Kč.

28

3.2.2.2.3. Závěrečná analýza majetku v k.ú. Kudlovice Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota

Kč 3 185 000 1 980 000

Silné stránky nemovitých věcí: • Dopravní dostupnost • Poloha v klidné části obce • Dostatečná výměra a šířka pozemku Slabé stránky nemovitých věcí: • Nedokončenost rekonstrukce – fasádní omítky, WC v podkroví, nevybavená kuchyně v 1.NP • Doposud nebyla provedena kolaudace S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, dovozujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky v úrovni hodnoty porovnáním: 2 000 000,- Kč

29

5. PŘÍLOHY Usnesení čj. 011 EX 488/14-23 ze dne 31.10.2014 Výpis z KN, List vlastnický č. 801 pro k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště, ze dne 21.10.2014 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště Kopie ortofotomapy pro k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště Kopie části územního plánu Města Uherského Hradiště Poloha nemovitých věcí v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště Fotodokumentace majetku v k.ú. Jarošov u Uherského Hradiště Výpis z KN, List vlastnický č. 2130 pro k.ú. Kudlovice, ze dne 21.10.2014 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kudlovice Kopie ortofotomapy pro k.ú. Kudlovice Kopie části územního plánu Města Uherského Hradiště Poloha nemovitých věcí v k.ú. Kudlovice Fotodokumentace majetku v k.ú. Kudlovice

32

2014

Recommend Documents