Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5634 – 74/2014 o obvyklé ceně podílu na nemovitostech – pozemku parcelní číslo st. 54/1 s rodinným domem čp. 38 včetně příslušenství a včetně podílu na pozemcích parcelní číslo 456, 457 a 1116 v katastrálním území Kujavy, obci Kujavy, okrese Nový Jičín
Objednatel posudku:
BFT management, a.s., IČ 25 61 90 55 V Olšinách 16/82 100 00 Praha 10 Objednávka ze dne 15.5.2014
Účel posudku:
ocenění podílu na nemovitostech jako podklad pro dražbu
Podle stavu ke dni 20.5.2014 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v písemné formě a 1 v elektronické formě na CD. V Otrokovicích, dne 25. 5. 2014
A. Nález: 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky zadavatele. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na nemovitostech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši id. ½ na nemovitostech – pozemku parcelní číslo st. 54/1 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je RD čp. 38 a téhož podílu na pozemcích parcelní číslo 456 - zahrada a parcelní číslo 457 – zahrada a podíl ve výši id. ¼ na pozemku parcelní číslo 1116 – ostatní plocha, ostatní komunikace v katastrálním území Kujavy, obci Kujavy, okrese Nový Jičín.
2. Informace o nemovitosti :
Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : : :
742 45 Kujavy č.p. 38 Moravskoslezský Nový Jičín Kujavy Kujavy
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti :
Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 15. května 2014 znalcem.
4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6)
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Kujavy, LV č. 336 informativní. Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz. Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Bc. Ewou Hradil dne 15. května 2014 znalcem. Mapa města a okolí Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku v platném znění 7) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 16. září 2013. 8) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů.
5. Použitá literatura :
1) 2) 3) 4)
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999
6. Metody zjištění hodnoty : Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny
-2-
Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění lze aplikovat tam, kde je dostatek srovnatelných nájmů obdobných nemovitostí. Nájem RD v místě není obvyklý, metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.
7. Vlastnické a evidenční údaje :
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí List vlastnictví č. 336 jsou
pan Jaromír Kurečka, nar. dne 10.1.1974 a paní Miluše Kurečková oba bytem 742 45 Kujavy 38 vlastníky (SJM) oceňovaných nemovitostí – pozemku parcelní číslo st. 54/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2139,0 včetně rodinného domu čp. 38 m2 a pozemků parcelní číslo 456 - zahrada o výměře 810,0 m2 a parcelní číslo 457 - zahrada o výměře 675,0 m2 v katastrálním území Kujavy, obec Kujavy, okres Nový Jičín. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. ½ z celku. Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 382 jsou
pan Jaromír Kurečka, nar. dne 10.1.1974 a paní Miluše Kurečková oba bytem 742 45 Kujavy 38
id. 1/2
podílovými spoluvlastníky (SJM) podílu ve výši id. ½ na oceňované nemovitosti – pozemku parcelní číslo 1116 - ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 335,0 m2 v katastrálním území Kujavy, obec Kujavy, okres Nový Jičín. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. ¼ z celku.
8. Přírodní katastrofy :
V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně.
9. Radonové riziko :
Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Moravskoslezský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko.
10. Věcná břemena, zátěže :
Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní a exekuce. Při stanovení ceny se k těmto skutečnostem nepřihlíží.
11. 1. Základní popis :
Vesnice Kujavy leží na území okresu Nový Jičín a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Bílovec. Obec Kujavy se rozkládá asi čtrnáct kilometrů severně od Nového Jičína a osm kilometrů jihozápadně od Bílovce. Z turistického hlediska řadíme oblast do Poodří. Území této středně velké vesnice trvale obývá 556 obyvatel. (dle platného lexikonu 2013). Protéká zde Děrenský potok. Obec Kujavy je stabilní součástí sídelní struktury regionu, vývoj počtu obyvatel v obci je příznivý. Obec se nachází mezi městy Bílovec, Fulnek, Ostrava, Příbor, Nový Jičín, Kopřivnice, které jsou zdrojem pracovních -3-
příležitostí a dobré občanské vybavenosti. Hlavním způsobem obživy v obci je zemědělství. I přes tyto faktory je v obci vysoká hladina nezaměstnanosti. A v samotné obci je občanská vybavenost omezená základní škola jen pro děti do 5. třídy, žádné zařízení zdravotní péče. Nejbližší kompletní občanská vybavenost je v obci Studénka nebo Fulnek. Díky velkým zemědělským plochám kolem obce a hnojení, je sporná kvalita vod ze studní (v obci chybí vodovodní řád), které slouží k individuálnímu zásobování pitnou vodou. Přispívá tomu i absence kanalizace (v obci není obecní kanalizace), je zde předpoklad vyššího znečišťování vodních toků a podzemních vod. Oceňované nemovitosti se nacházejí u Děrenského potoka, který díky přívalovým dešťům a nedostatečné kapacitě koryta se často rozlije do okolní krajiny. Zároveň je zástavba obce, která je situována v údolí podél Děrenského potoka, ohrožována splachy z polí při přívalových deštích. Urbanistický ráz krajiny také zatěžují a omezují zemědělské výrobní areály v přímém sousedství obytné zástavby. Předmětem ocenění je podíl na souboru nemovitostí, rodinném domě umístěném na stavebním pozemku spolu se stavebním pozemkem a navazujícími pozemky zahrady ve funkčním celku. U stavby hlavní byla zjištěná zemědělská stavba. Rodinný dům je přístupný po soukromé komunikaci sjezdem z místní asfaltové komunikace, příjezdová cesta je v podílovém vlastnictví vlastníku domu čp. 38 a sousední stavby, podíl na tomto pozemku je rovněž předmětem ocenění. Dům je dvoupodlažní, částečně podsklepený se sedlovou střechou s nevyužívaným podkrovím. Jde o starší dům po dílčí rekonstrukci. Nemovitosti se nacházejí v zastavěné části obce v docházkové vzdálenosti od centra. Dům je napojen pouze na elektrickou energii, kanalizace svedena do jímky s přepadem a zdrojem užitkové i pitné vody je vlastní studna na pozemku zahrady. Napojení na plyn chybí. 11.2. Dopravní dostupnost a parkování Rodinný dům je dopravně dostupný sjezdem z obecní cesty přes soukromou polo zpevněnou komunikaci. Obec samotná má poměrně výhodnou polohu, leží u dálnice D47, která prochází nedaleko od domu (negativní vliv na stavbu), přivaděč vzdálen od domu cca 10 km. Veřejnou dopravu do obce zajišťují spoje ČSAD, jezdí však jen několikrát denně. Zastávka se nachází v centru obce. Nejbližší železniční stanice je v obci Studénka. 11.3. Účel využití Stavba rodinného domu je dle evidence určena k trvalému bydlení. Dům je k tomuto účelu využíván vlastníkem. 11.4. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek, na kterém stojí stavba hlavní, navazující pozemky zahrady a podíl na příjezdové cestě.
Pozemky dle LV č. 336 a 382 jsou užívány v souladu s evidencí, rozlohou se jedná o plochu nadstandardní. Obsah ocenění:
a) pozemky parcelní číslo st. 54/1 – zastavěná plocha a nádvoří, parcelní číslo 456 - zahrada a parcelní číslo 457 - zahrada v katastrálním území Kujavy, obec Kujavy, okres Nový Jičín - podíl ve výši id. ½ b) pozemek parcelní číslo 1116 – ostatní plocha, ostatní komunikace v katastrálním území Kujavy, obec Kujavy, okres Nový Jičín - podíl ve výši id. ¼, c) rodinný dům č.p. 38 na pozemku parcelní číslo st. 54/1 – zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství - v katastrálním území Kujavy, obec Kujavy, okres Nový Jičín - podíl ve výši id. ½ d) zemědělská stavba na části pozemku parcelní číslo st. 54/1 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Kujavy, obec Kujavy, okres Nový Jičín - podíl ve výši id. ½
-4-
Kopie katastrální mapy
Pozemky parcelní číslo st. 54/1, na kterém je umístěn rodinný dům č.p. 38, navazující pozemky zahrady parcelní číslo 456 a 457 a přístupová cesta p.č. 1116 v katastrálním území a obci Kujavy, okres Nový Jičín
12. Popis objektu: a) Pozemky na LV č. 336, k.ú. a obec Kujavy Předmětem ocenění je podíl na pozemku parcelní číslo st. 54/1 – zastavěná plocha a nádvoří, na kterém je umístěn rodinný dům č.p. 38 i zemědělská stavba a navazující pozemky zahrady parcelní číslo 456 - zahrada a parcelní číslo 457 - zahrada v katastrálním území Kujavy, obec Kujavy, okres Nový Jičín. Pozemky tvoří funkční celek. Plocha je mírně nakloněná k severovýchodu, v místě je možnost napojení na elektrickou energii. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. b) Pozemek dle LV č. 382 Předmětem ocenění je podíl na pozemku parcelní číslo 1116 - ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 335,0 m2 v katastrálním území a obci Kujavy, okres Nový Jičín. Pozemek je užíván v souladu s evidencí a slouží jako přístupová cesta k rodinným domům. Pozemek je částečně zpevněn asfaltem, který je ve špatném stavu.
c) Rodinný dům č.p. 38, katastrální území Kujavy
Posuzovaný rodinný dům č.p. 38 je samostatně stojící stavbou starší 100 let postavenou v mírně svažitém terénu, okolní zástavba je tvořena objekty bydlení podobného typu nebo zemědělskými stavbami. Dům je přístupný po místní soukromé komunikaci sjezdem z obecní asfaltové silnice. Stavba je dvoupodlažní, částečně podsklepená se sedlovou střechou s nevyužívaným podkrovím. Rodinný dům obsahuje dvě bytové jednotky: typu 2+1 a 3+1. Dům je postaven na kamenných základech, zdivo stěn realizováno z kamenů a pálených cihel, tloušťka obvodových stěn přes 45 cm, stropy klenbové na chodbách, v místnostech s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný, střešní krytinu tvoří eternitové dílce. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu místy na konci své životnosti. Omítky vnitřní vápenné štukové včetně stropů, na některých místech již opravovány nebo úplně nové. Venkovní omítka je nová. Sokl omítnut. Výplně otvorů ze sedmdesátých let minulého století jsou dřevěné, dřevěné jsou rovněž vstupní dveře. Ve sklepě je na podlaze kámen, obvodové stěny kamenné a zděné omítnuté, strop klenba, ze sklepa vedou kamenné schody do 1. NP., odtud pak vedou do 2.NP. schody betonové s dřevěnými nášlapy. Vnitřní prostory prošly několika dílčími rekonstrukcemi. Před více než deseti lety bylo obnoveno vybavení koupelny, WC a kuchyně v 1.NP. Koupelna je ke dni ocenění vybavena rohovou vanou a umyvadlem, kuchyň s plynovým sporákem -5-
napojeným na propanbutanovou láhev s vestavěnou elektrickou troubou. V sociálním zázemí a v kuchyni v 1.NP. jsou nové obklady a dlažby. Do 2.NP. byla rovněž v této době dostavěna kuchyňská linka a velká koupelna se sprchovým koutem pro dvě osoby, s umyvadly a dvě kabinky WC. 2.NP. sloužilo během výstavby nedaleké dálnice jako ubytovna pro dělníky. Nášlapné vrstvy podlah tvoří převážně dlažby a PVC. V obytných místnostech v 1.NP. plovoucí podlahy, ve 2.NP. v obytných místnostech jsou pouze vybroušené dřevěné fošny. Vnitřní dveře dřevěné hladké plné i prosklené. Po vstupu do objektu vcházíme do prostorné chodby, ze které vedou dveře vlevo do kuchyně průchozí do koupelny a na samostatné WC. Druhé dveře vlevo v chodbě vedou do komory, třetí do sklepa, kde se nachází kotel na tuhá paliva a prostory na uskladnění paliva. Poslední dveře po levé straně vedou na schodiště do 2.NP. Z chodby se vchází vpravo od vstupu do hlavní obytné místnosti vybavené krbem, dále navazuje ložnice. Ve 2.NP. se nacházejí tři obytné místnosti, kuchyň vybavená elektrickým sporákem a velká koupelna. Dům obsahuje dvě bytové jednotky, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva společné. Ohřev vody elektrický bojler. Dům je napojen na elektrickou energii, vodu získává z vlastní studny, kanalizace svedena do jímky s přepadem. Přípojka plynu chybí.
Oceňovaný objekt obsahuje dvě bytové jednotku typu 2+1 a 3+1. Dům je napojen na elektrickou energii. Zdrojem pitné i užitkové vody je vlastní kopaná studna, kanalizace svedena do jímky s přepadem, přípojka plynu chybí. Příslušenství stavby tvoří zpevněné plochy a dřevěný plot. Venkovní úpravy jsou minimálního rozsahu a ve špatném technickém stavu. Při prohlídce na objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky, stavebně technický stav:
Rodinný dům je značného stáří a ke dni ocenění je již v poměrně špatném technickém stavu. Stěny na několika místech zavlhají, není zde izolace. Špatná je střecha i klempířské konstrukce, do domu na několika místech zatéká. Krytina je poškozená. Výplně otvorů tvoří staré dřevěné okna, které již netěsní. Nejvyšší strop ani krov nejsou zatepleny a dochází k tepelným ztrátám. Stavba je starší 100 let a její dispozice je z dnešního hlediska nekomfortní. Celkový stavebně technický stav objektu je zhoršený, nutné další investice.
Popis vedlejších staveb a venkovních úprav oceněných s domem:
Předmětem ocenění je přípojka elektrické energie, kanalizace je svedena do vlastní jímky s přepadem, užitková i pitná voda je získávána z vlastní studny darlingem. Přípojka plynu chybí i když je v místě napojení možné. Kolem domu se nacházejí zpevněné plochy kamenné a betonové minimálního rozsahu ve špatném stavu. d) Zemědělská stavba Předmětem ocenění je i zemědělská stavba navazující na rodinný dům č.p. 38 stojící rovněž na části pozemku parcelní číslo st. 54/1 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Kujavy. Zemědělská stavba je stejného stáří jako stavba hlavní. Objekt je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Obvodové stěny jsou stejné konstrukční výšky, díky zvýšenému stropu v 1.NP. Stavba obsahuje několik provozních prostor jako byly sklady pro zemědělskou techniku, chlévy pro několik druhů dobytka, místnosti pro uskladnění zemědělských plodin, je zde i dílna. Podkrovní prostory sloužily pro uskladnění sena a zemědělských plodin. Stavba je založena na kamenných základech, obvodové stěny zděné převážně z pálených cihel, stropní konstrukce nad 1.NP. tvoří klenba. Omítky vnitřní i venkovní původní ve velmi špatném stavu. Krov dřevěný původní, krytina tvořena eternitovými dílci a částečně pálenými taškami. Výplně otvorů původní dřevěné ve špatném stavu. Podlahy převážně zpevněné betonové nebo kamenné. Zemědělská stavba je napojena na vodu ze studny a na elektrickou energii. Klempířské konstrukce chybí.
Stavebně technický stav:
Celkový stavebně technický stav objektu je špatný, stavba je na konci své životnosti.
-6-
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 441/2013 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání. Pojem obvyklá cena je definován v § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění.
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. a) Pozemky – dle LV č. 336 ve funkčním celku s RD čp. 38 v k. ú. Kujavy – id. ½ Pozemky parelní číslo st. 54/1, 456, 457 Obec Kujavy Katastrální území Kujavy Počet obyvatel 556 Malý lexikon obcí ČR 2013 Kraj Moravskoslezský Základní cena 700,00 příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 P m2 3624 Plocha pozemků Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Popis zn. Číslo V1 Znak Popis do 1000 0,65 IV. O1 Počet obyvatel ostatní obce Význam obce IV. 0,60 O2 ostatní obce 0,80 O3 Poloha obce V: elektřina a plyn 0,70 Tech. infrastruktura III. O4 autobus 0,80 Dopravní obslužnost IV. O5 minimální V. 0,85 O6 občanská vybavensot 103,96 Základní cena pozemku ZC Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky minimální zájem -0,06 Situace na trhu I. 1 0,00 IV. stejný vlastník 2 Vlastnické vztahy III. bez vlivu 0,00 Změny v okolí 3 I. spoluvlastnictví -0,04 4 Vliv právních vztahů IV. zeanedbatelné nebezpečí 1,00 5 Povodňové riziko 0,90 It Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky do 15 % 0,00 IV. 1 Svažitost 0,00 III. neztížené Zákadové podmínky 2 I. mimo ochranná pásma 0,00 3 Ochranná pásma 4 Omezení užívání I. bez omezení 0,00 5 Geometrický tvar II. bez vlivu 0,00 bez vlivu 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1,03 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční do 2000 obyvatel -0,20 Převažující zástavba VI. rezidenční a zemědělství 2 navazuje na střed 0,00 3 Poloha v obci II. jen některé sítě -0,10 4 Možnost napojení II. částečná vybavenost -0,02 5 Občanská vybavenost II. zpevněná komunikace, dobré parkování 0,00 6 Dopravní dostupnost VI. IV. zastávka do 500 od domu -0,02 7 Hromadná doprava I. bez možnosti využití 0,00 8 Výhodnost pro komerci 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 Nezaměstnanost I. zvýšená -0,04 10 bez vlivu II. 0,00 11 Vlivy neuvedené 0,6386 Ip 108 265,28 Cena podílu na pozemcích CP = ZC*It*Io*Ip*P*0,5
-7-
b) Pozemek dle LV č. 382 parcelní číslo 1116 - ostatní plocha, ostatní komunikace – id. ¼ Pozemek parelní číslo 1116 - přístupová cesta Obec Katastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 Kraj Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 Plocha pozemku P m2 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Popis Znak Popis zn. Číslo ZC dle odst. a) Základní cena pozemku Úprava ZC, tabulka č. 5 příloha č. 3 vyhlášky 1 Kategorie III. účelová komunikace 2 Charakter území I. sídelní katastr 3 Komerční užití I. bez možnosti 4 Povrch I. zpevněný P Cena podílu na pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P*0,25
Kujavy Kujavy 556 Moravskoslezský 700,00 335 V1 103,96 0,50 1,00 1,00 1,00 0,50 4 353,33
c)Rodinný dům č.p. 38 na pozemku parcelní číslo st. 54/1 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Kujavy, včetně příslušenství
Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor: OP = (17,5 x 10,5 x 5,4) + /(17,5 x 10,5 x 2,4):2/ + (7,5 x 10,5 x 2,0) = 1 370,25 m3 Rodinný dům čp. 38 Obec Katastrální území Počet obyvatel Kraj Základní cena Obestavěný prostor Znak 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Malý lexikon obcí ČR 2013
příloha č. 24 ZC Kč/m3 OP m3 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 24, tabulka č. 2 Popis Popis zn. Číslo volně stojící Druh stavby III. smíšené Provedení obv. stěn II. nad tl. 45 cm Tloušťka obv. Stěn III. hodnota do dvou Podlažnost II. elektřina Napojení na veř. sítě I. ústřední Vytápění III. koupelna, WC Zákl. příslušenství III. bez dalšího vybavení Ostatní vybavení I. zanedbatelný rozsah Venkovní úpravy I. oceněno samostatně Vedlejší stavby II. nad 800,0 m2 Pozemky III. bez vlivu Jiné kriterium II.
Stáří staby Stav
y
100 III.
s = 1-0,005*y rekonstr. nutná
Iv
Kujavy Kujavy 556 Moravskoslezský 2 387,00 1370,25 V1 0,00 -0,08 0,03 0,01 -0,10 0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00 0,01 0,00 -0,18 0,60 0,65
0,32
Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemku 0,90 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 0,6386
Cena podílu na nem. - id. 1/2
CSp = OPxZCUxItxIp*0,5
-8-
300 588,33
d) Zemědělská stavba bez čp./ev. na části pozemku parcelní číslo st. 54/1, k.ú.Kujavy Zastavěná plocha a výšky podlaží: první nadzemní podlaží: 29,6 x 9,6 druhé nadzemní podlaží: 29,6 x 9,6 Název podlaží 1.NP.: 2.NP.: Celkem:
= =
Zastavěná plocha 284,16 m2 284,16 m2 568,32 m2
Konstrukční výška 3,2 m 2,2 m
Průměrná výška podlaží: PVP = 2,7 Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 284,16 m2 Obestavěný prostor 1.NP.: (284,16 x 3,4) 2.NP.: (284,16 x 2,2) podkroví: /(29,6 x 9,6 x 2,4) :2/ Obestavěný prostor celkem:
C 0,9 CČ
-9-
Součin 909,31 m3 625,15 m3 1 534,46 m3
= 966,14 m3 = 625,15 m3 = 340,99 m3 1 932,28 m3
Zemědělská stavba na pozemku parclení číslo st. 54/1, k.ú. Kujavy Budova podle § 12 a přílohy č. 8 vyhlášky, SKP 46.21.15.2..1 ZC Základní cena dle typu z přílohy č. 3 vyhlášky Obestavěný prostor budovy OP Koeficient druhu konstrukce (příl.č. 10 vyhlášky) K1 Koeficient průměrné zast. pl. 0,92+6,6/PZP K2 Koeficient průměrné výšky podl. 2,1/PVP + 0,3 K3 Koeficient polohový (příloha č.14 vyhl.) K5 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 38 vyhlášky) Ki Koeficient vybavení stavby výpočet(S=stand. provedení, C=chybí, P=podstand, N=nadstandartní B=konstrukce neuvedené) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. 1 Základy kamenné P 2 Svislé konstrukce zděné S 3 Stropy klenbové a chybí P 4 Zastřešení krov dřevěný vázaný S 5 Krytiny střech pálená taška, eternit S 6 Klempířské konstrukce chybí C 7 Úprava vnitřních povrchů částečné omítky P 8 Úprava vnějších povrchů částečné omítky P 9 Vnitřní obklady keramické neuvažují se 10 Schody pouze žebřík dřevěný C 11 Dveře dřevěné P 12 Vrata dřevěné P 13 Okna železný rám P 14 Povrch podlah beton a kámen S 15 Vytápění neuvžuje se 16 Elektroinstalace světelná i motorová S 17 Bleskosvod chybí C 18 Vnitřní vodovod pouze SV P 19 Vnitřní kanalizace chybí C 20 Vnitřní plynovod neuvažuje se 21 Ohřev teplé vody chybí C 22 Vybavení kuchyní chybí C 23 Vnitřní hygien. vybavení neuvažuje se 24 Výtahy chybí C 25 Ostatní nic Celkem Koeficient vybavení stavby K4 Základní cena upravená ZCxK1xK2xK3xK4xK5xKi ZCU
Výpočet ceny podílu stavby Výchozí cena stavby It, Ip dle pozemku Cena podílu ve výši id. 1/2
284,16 m2 284,16 m2
Kč 0,6382 Kč
typ Kč/m2 m3 -
tab. č. 1. O 2 695,00 1 932,28 0,939 0,94323 1,07778 0,85 2,136
Podíl Podíl upr. 0,10800 0,04968 0,25600 0,25600 0,11700 0,05382 0,06900 0,06900 0,02800 0,02800 0,00700 0,00000 0,04400 0,02024 0,03100 0,01426 0,00000 0,00000 0,02300 0,00000 0,02400 0,01104 0,01800 0,00828 0,04300 0,01978 0,03200 0,03200 0,00000 0,00000 0,07000 0,07000 0,00300 0,00000 0,02400 0,01104 0,02300 0,00000 0,00000 0,00000 0,00400 0,00000 0,02300 0,00000 0,00000 0,00000 0,05300 0,00000 0,00000 0,00000 1,00000 0,64314 0,64314 Kč/m2 3003,97
870 647,69 500 082,62 250 041,31
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 450/2012 Sb. – rekapitulace cen podílů: a) pozemky dle LV č. 336 – id. ½, k.ú. Kujavy b) pozemek dle LV č. 382 – id. ¼, k.ú. Kujavy c) RD čp. 38, včetně příslušenství - id. ½ d) zemědělská stavba – id. ½ Administrativní cena ke dni ocenění
= = = = =
108 265,30 Kč 4 353,30 Kč 300 588,30 Kč 250 041,30 Kč 663 248,20 Kč
Administrativní cena podílu na nemovitostech ke dni ocenění (zaokrouhleno) = 663 250,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Předmětem ocenění je rodinný dům se zemědělskou stavbou, stavebním pozemkem a navazujícími pozemky zahrad. Stavby jsou starší 100 let. Zemědělská stavba je na konci životnosti a vyžaduje kompletní rekonstrukci nebo demolici. Rodinný dům byl v průběhu let opravován a rekonstruován. Dům obsahuje dvě bytové jednotky typu 3+1 a 2+1. Sociální zázemí a kuchyně v obou bytových jednotkách byly vybudovány zhruba před deseti lety a jsou poměrně v dobrém technickém stavu. V hlavní obytné místnosti v přízemí je umístěn krb. Celkový dojem ze stavby je ovšem rozporuplný. Dispozice je přinejmenším nepraktická, objem vytápěných prostor je nadměrně velký, což zvyšuje náklady na provoz. V místě není možné napojení na obecní vodovod ani kanalizaci. Podzemní vody jsou někdy po prudkých deštích znečištěny splachy z polí. Dům není napojen na plyn, i když v místě je přípojka možná. Mezi hlavní nedostatky stavby patří zavlhání domu přes základy a nefunkční krytina střechy, kterou zatéká. Dům vyžaduje kompletní rekonstrukci. Občanská vybavenost obce je rovněž minimální, dopravní dostupnost osobním automobilem výborná, hromadnou dopravou již omezená. Z nabízených domů v okolí je třeba zmínit sousední stavbu. Ta je nabízená na trhu více než rok: 1/ Nabízíme obrovský patrový dům se započatou rekonstrukcí a velkým pozemkem. Zastavěná plocha a nádvoří-716 m2, louka-1788 m2, zahrada-
153m2. Podsklepený. Půda. Přízemí 2+1 + sociálka, garáž a dílna. Patro 5 místností a sociálka. Dole započala rekonstrukce. Nová elektřina, omítka, podlahy, koupelna a kuchyň. Toto je text z loňského roku
Dnes je dům nabízen takto:
dvougenerační RD s dispozicí 11+2 s garáží a pozemkem o výměře 2431 m2. Dům je určen k rekonsturukci dle vlastních představ nových majitelů. Možnost vybudování půdní vestavby. Přístup po obecní asfaltové komunikaci. Klidná lokalita s množstvím zeleně s dobrou dostupností (přivaděč D1 cca 3km). K dispozici ihned.
Ač stavbu nelze ihned užívat, požadovaná cena porostla o 10 %, zájemce na trhu chybí. V obci je dnes nabízen i další dům: 2/ Dvougenerační dům 6 + 2 + garáž + samostatně stojící dvougaráž (vhodná pro podnikání)v obci Kujavy. Dům je cekově podsklepen a oplocen. V přízemí domu kuchyň a dva pokoje, koupelna, WC a technická místnost, patro kuchyň s terasou, jídelna a dva pokoje. Topení na tuhá paliva a plyn. Nové ústřední topení v mědi. Komín nově vyvložkován v nerezi. Voda vlastní studna, možnost připojení na obecní vodovod, odpady svedeny do septiku. V domě nová plastová okna. Dům je hned obyvatelný, průběžně udržován.
- 10 -
Dvougenerační dům v lepším technickém stavu. Plocha pozemku je menší, ale dostačující. U domu je dvougaráž, což stavba posuzovaná nemá. Stavba působí celkově příjemněji a náklady na provoz budou nesrovnatelně nižší.
Zásadní vliv na cenu má však fakt, že předmětem prodeje není nemovitost jako celek s podílem na přístupové komunikaci, ale jen podíl z celku. V domě je užívána jednotka v přízemí, muselo by dojít k dohodě mezi vlastníky a nabyvatel by užíval byt horní, který ale vyžaduje investice i do vybavení. Že dům jako celek vyžaduje investice i do hlavních konstrukcí již byla zmíněno, navíc pokud na ceně dle předpisu nese značný podíl hospodářská stavba z hlediska trhu a bydlení nemá toto stavební dílo v demoličním stavu větší význam. Je nutno si přiznat, že najít na trhu zájemce o podíl na posuzovaném souboru bude více něž obtížné. S ohledem na výše uvedené určuji obvyklou cenu podílu na posuzovaných nemovitostech – rodinném domě a pozemcích a příslušenství ve výši
Cena nemovitostí určená srovnáním
380 000,00 Kč
C) Závěr: Administrativní cena podílu na nemovitostech……….id. ½ (p.č. 1116 – id. ¼) ……………..663 250,00 Kč Cena určená srovnáním…………………… id. ½ (p.č. 1116 – id. ¼) ………. …….……380 000,00 Kč
Obvyklou cenu podílu na posuzovaných nemovitostech evidovaných na LV č. 336 a 382 vedených pro
katastrální území Kujavy, obec Kujavy, okres Nový Jičín, tj. id. 1/2 pozemku parcelní číslo st. 54/1 – zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem č.p. 38 včetně příslušenství a na pozemcích parcelní číslo 456 - zahrada a parcelní číslo 457 – zahrada a podílu ve výši id. ¼ na pozemku parcelní číslo 1116 – ostatní plocha vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:
380 000,00 Kč Slovy : třistaosmdesáttisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 25. května 2014
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil - 11 -
D) Podmínky a aplikace metod: Tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. II. Informace z jiných zdrojů, na nichž jsou založeny části tohoto posudku, jsou věrohodné. Znalec tento stav předpokládá i přes to, že je neověřil ve všech případech. Nedává takto žádné potvrzení, pokud se týká takové informace. III. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. IV. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. V. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákon a předpisy. VI. Tento posudek byl vypracován za účelem zjištění hodnoty pro stanovený účel. VII. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřad nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v tomto posudku. VIII. Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datumem tohoto posudku. IX. Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedeném v tomto posudku. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5634 - 74/2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 62/14.
Mapové podklady:
Rodinný dům č.p. 38 na pozemku parcelní číslo st. 54/1 - zastavěná plocha a nádvoří včetně zahrad a příjezdové cesty v katastrálním území a obci Kujavy - 12 -
Fotodokumentace:
Pohled na rodinný dům č.p. 38 v obci Kujavy – severní štít
Pohled na rodinný dům č.p. 38 v obci Kujavy od severozápadu a jihovýchodu
Zemědělská stavba
Zemědělská stavba (vlevo) navazuje na stavbu hlavní - 13 -
Kopaná studna
Zemědělská stavba
Pozemek zahrady
Nezastavěná část stavebního pozemku
Koupelna v 1.NP.
Samostatné WC v 1.NP.
- 14 -
Koupelna sdružená s WC v 2.NP.
Kuchyň ve 2.NP.
Krb v obývacím pokojiv 1.NP.
Jedna z obytných místností v 2.NP.
Schodiště do 2.NP.
Kotel na tuhá paliva ve sklepě
- 15 -
Listy vlastnictví:
- 16 -
