2014

č.j. 146 EX 2140/13

Znalecký posudek č. 1005-115/2014 2

O obvyklé ceně id. 1/4 nemovitostí pozemků na St. 52 zastavěná plocha a nádvoří o ploše 878 m , na p.p.č. 2 2 34 o ploše 1845 m , lesní pozemek a p.p.č. 37 o ploše 76 m , zahrada a objektu bydlení č.p. 1 na St. 52 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 66 v katastrálním území Tubož, v obci Blatce, okres Česká Lípa, kraj Liberecký ve vlastnictví: Břetislav Šanda, Sportovní 3205, Mělník 276 01.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Bulvas Exekutorský úřad Praha 1 Jablonecká 322 190 00 Praha 9

Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 26. 11. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 17 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 26. 11. 2014

Vyhotovení č.

Znalecký posudek č. 1005-115/2014

A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit id. 1/4 nemovitostí pozemků na St. 52 zastavěná plocha a nádvoří o ploše 878 2 2 2 m , na p.p.č. 34 o ploše 1845 m , lesní pozemek a p.p.č. 37 o ploše 76 m , zahrada a objektu bydlení č.p. 1 na St. 52 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 66 v katastrálním území Tubož, v obci Blatce, okres Česká Lípa, kraj Liberecký ve vlastnictví: Břetislav Šanda, Sportovní 3205, Mělník 276 01. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena.

2. Informace o nemovitosti název: adresa: kraj: okres: obec:

id. 1/4 bydlení č.p. 1 s pozemky a příslušenstvím Blatce Liberecký Česká Lípa Blatce

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


katastrální území: počet obyvatel obce:

Tubož 98

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 11. 2014 za přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nemovitosti dostavil, vstup do nemovitosti umožnil a základní informace o vývoji nemovitosti podal. Znalec provedl prohlídku nemovitostí zvenku i zevnitř se zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zajišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou a podanými informacemi od povinného považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé.

4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce 146 Ex 2140/13-36 ze dne 27.10.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV 66 ze dne 27.10.2014 Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy z webu „nahlížení do KN“ Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 10. 11. 2014 Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 199/2014 Sb. v platném znění

5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Blatce Katastrální území: Tubož (605166) List vlastnictví číslo: 66 Vlastníci: 1. Šanda Břetislav Sportovní 3205, 27601 Mělník

Podíl: 1/4

2. Šandová Ivana Sportovní 3205, 27601 Mělník

Podíl: 1/4

3. Šandová Taťána Na přesypu 246/7, Troja, 18200 Praha 8

Podíl: 1/2

Práva k jiným nemovitostem - nezjištěna Omezená vlastnická práva nemovitostí, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna Omezená vlastnická práva nemovitostí, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční tituly povinného, viz LV v příloze - tyto závady se neoceňují

6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností.

7. Celkový popis nemovitosti Vesnička Blatce se nachází na území okresu Česká Lípa a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Česká Lípa. Obec Blatce se rozkládá asi dvacettři kilometrů _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 3


jižně od České Lípy. Celá oblast patří do takzvaného Máchova kraje. Na území této malé vesničky žije trvale zhruba 80 obyvatel. Blatce se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Beškov, Blatce, Blatečky, Houska, Konrádov a Tubož. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnička Blatce leží v průměrné výšce 360 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1316. Celková katastrální plocha obce je 1695 ha, z toho orná půda zabírá pouze osmnáct procent. Trochu více než polovina výměry obce je porostlá lesem. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Poloha nemovitosti v obci: Oceňovaná nemovitost se nachází na okraji části obce Tubož u silnice č. 259 Mšeno - Dubá na její jihozápadní straně. Přes silnici je rybník na toku Pšovky s chráněným územím „Prameny Pšovky“. Je zde zastávka autobusu. Stavba s pozemky se nachází v rozptýlené řídké zástavbě jako bývalá hospodářská usedlost. Občanská vybavenost je zde minimální. Vlastní objekt je odsazen cca 4 m od místní komunikace, na svažitém terénu se sklonem k severovýchodu. Přístup je z asfaltové komunikace po schodišti, nebo je ze severní strany vjezd na dvorek. Na vlastním pozemku jsou kromě hlavní stavby objektu bydlení rozsáhlé venkovní úpravy a vedlejší objekty. Jedná se o tyto objekty: Částečně zděný vjezd s kůlnou, stodola, kamenné sklepní objekty, stodola, přístavky k objektu bydlení, studna, oplocení schodiště, opěrné zídky, porosty a zpevněné plochy. Terén je ve sklonu k severovýchodu. Pozemky St. 52 a p.p.č. 37 tvoří s objektem funkční celek, mají nepravidelný tvar, lesní pozemek p.p.č. 37 lze oddělit jeho využití samostatně je však minimální. Objekt je postaven jako samostatně stojící, má sedlovou střechu. Jedná se o objekt užívaný k bydlení. Objekt má jedno nadzemní podlaží a podkroví. Nemovitost je oplocena. Oplocení je smíšeného charakteru s využitím terénních nerovností, kamenných zídek a objektů na hranici pozemku. Vstup do objektu je ze severovýchodu po schodišti. Jedná se o roubený a zděný, jednopodlažní objekt s podkrovím. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka s přístavbami. Parkování u nemovitosti je možné na vlastním pozemku ve dvoře, nebo severně u hranice. Dům je napojen na inženýrské sítě: Elektro vzduchem. Veřejný vodovod není v dosahu, plyn není v dosahu. Kanalizace není v dosahu. Na pozemku je vlastní studna. K zastávce autobusu je vzdálenost do 10 m. Objekt je užíván k bydlení. Údržba je prováděna, nemovitost je ve stavu odpovídajícím stáří konstrukcí. Provedené materiály a konstrukce jsou z pohledu dnešních standardů podprůměrné, nemovitost je udržována. Na vlastním objektu nejsou zjevné trhliny a vady. Podlahy v objektu nejsou ve stejné úrovni. Dispozice objektu bydlení: 1. NP: schodiště, vstupní zádveří, chodba, kuchyň, koupelna, WC, velká síň s galerií do podkroví, pokoj podkroví: schodiště, chodba, 2 pokoje, komory, terasa, půda

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Bydlení č.p. 12 2) Kotelna 3) Objekt vjezdu a kůlny 4) Chlévy b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 4


B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Popisy objektů a) Objekty 1) Bydlení č.p. 12 Objekt je veden v katastru jako objekt bydlení, objekt není podsklepený, základy domu jsou kamenné s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo objektu je smíšené - dřevěné roubené, cihelné a kamenné tl. 45-70 cm, bez zateplení s drobnými deformacemi. Stropy jsou v 1. NP jsou cihelné klenby, v obytných místnostech 2. NP trámové s rovným podhledem. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný sedlový krov s drobnými deformacemi. Střešní krytina je z velkoformátového poplastovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Parapety nejsou, okna jsou osazeny do úrovně líce zdiva. Vnitřní omítky jsou štukové hladké místy poškozené vlhkostí. Fasáda je štuková, hladká poškozená vlhkostí. Vnější sokl je kamenný z pískovce. Vnitřní obklady jsou standardní pórovinové. Venkovní schody jsou betonové nebo kamenné, vnitřní schody jsou dřevěné bez podstupnic. Dveře v objektu jsou dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěné dvojité špaletové a jednoduché, střešní okna nejsou. Podlahy jsou v 1. NP s keramickou dlažbou, v podkroví dřevěné prkenné. V ostatních místnostech je běžná dlažba. Vytápění objektu je ústřední a lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná a motorová s automatickými jističi. Bleskosvod je proveden bez revize. Vnitřní vodovod je v provedení studená a teplá voda v koupelně a v kuchyni. Ohřev vody je el. bojlerem. Plyn není zaveden. Kanalizace je svedena ze všech zařizovacích předmětů do septiku. Veřejná kanalizace není v dosahu. Kuchyň je v 1. NP vybavená v původním stylu, kachlovými kamny, dále je v objektu pec a další dobové vybavení. Koupelna a WC jsou v 1. NP. Technický stav objektu je odpovídající stáří s předpokladem další údržby některých prvků a výměny dalších dožitých konstrukcí. Údržba je prováděna dostatečně, stáří původního objektu je více než 100 let. Objekt pochází z roku 1784. V posledních 15 letech byla provedena výměna střešní krytiny. 2) Kotelna Kotelna je jako oceněna samostatně, přístavba je provedena na severní straně objektu. Střešní krytina je z eternitových šablon. Stáří objektu předpokládám více než 85 let. 3) Objekt vjezdu a kůlny Objekt je jako samostatně stojící na sever od objektu na hranici pozemku. Obsahuje garáž a je možnost průjezdu na zahradu k objektu. Konstrukce je zděná s dřevěnými výplněmi stěn. Krytina je z eternitových šablon as obsahem azbestu. Stáří objektu předpokládám více než 85 let. 4) Chlévy V jihozápadní části pozemku se nachází původní chlévy a garáže. Stavba je postavena s využitím provedeného zářezu do terénu, zdivo je kamenné, další konstrukce a použité materiály jsou podobné jako u hospodářských objektů. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou. Jsou upravené, jsou na nich provedeny venkovní úpravy. Ocenění je provedeno podle skutečnosti. Lesní pozemek nemá určenou lesní hospodářskou osnovu, jedná se o úzký pruh pozemku na svažitém terénu s porostem náletu podél polní cesty na přilehlém terénu. Zařazení do skupiny OZ oblastního plánu rozvoje podle podobných porostů v okolí bylo provedeno znalcem.



Ocenění a) Objekty a.1)Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Bydlení č.p. 12 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chalupa: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.3 chalupy pro rekreaci Koeficient změny ceny stavby: 2,115

Podlaží: Název 1. NP 2. NP Součet:

Výška 2,30 m 2,20 m 4,50 m

Zastavěná plocha 8,4×20,3 8,4×20,3

2

= =

170,52 m 2 170,52 m 2 341,04 m

= = = = = =

1 023,12 m 3 306,94 m 3 164,92 m 3 20,88 m 3 7,87 m 3 1 523,73 m

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 8,4×20,3×(5+1) zastřešení 8,4×20,3×3,6/2 přístavba u vstupu 6,2×4×(2,7+2,9) + 6,2×4×2,1/2 přístavba ve dvoře 0,8×9×2,6 + 0,8×9×0,6/2 přístavba k cestě 1,8×1,9×2+1,8×1,9×0,6/2 Obestavěný prostor – celkem:

3

Vybavení: Název, popis 1. Základy – kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 2. Zdivo – smíšené 75 cm 3. Stropy – trámový strop s rovným podhledem – cihelné klenby 4. Střecha – dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 5. Krytina – betonové tašky BRAMAC 6. Klempířské konstrukce – poplastovaný profilovaný plech 7. Vnitřní omítky – vápenná štuková hladká – povrch roubení 8. Fasádní omítky – štuková vápenná – povrch roubení 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady – pórovinové 11. Schody – betonové venkovní – dřevěné bez podstupnic 12. Dveře – dřevěné náplňové 13. Okna – dřevěná dvojitá špaletová a dřevěná jednoduchá 14. Podlahy obytných místností – dřevěné prkenné – betonové s keramickou dlažbou 15. Podlahy ostatních místností – kamenná dlažba

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 %

Hodnocení Podíl Podstandardní Podstandardní Standardní 50 % Podstandardní 50 % Standardní Standardní Standardní Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Standardní 50 % Standardní 50 % Nevyskytuje se Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Standardní 50 % Podstandardní 50 % Standardní Standardní Podstandardní 50 % Standardní 50 % Standardní



16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vytápění – ústřední Elektroinstalace – 220/380 V, pojistkové automaty Bleskosvod – ano Rozvod vody – studená i teplá voda Zdroj teplé vody – el. bojler Instalace plynu – není Kanalizace – ze všech zařizovacích předmětů do jímky Vybavení kuchyně – kamna, kuchyňská linka, bez digestoře Vnitřní vybavení – vana, umyvadla Záchod – splachovací Ostatní – oplocení, venkovní úpravy

Obj. podíl 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 14. Podlahy obytných místností 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000

–0,54 × 7,10 % –0,54 × 22,30 % –0,54 × 8,40 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 6,20 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 0,40 % –0,54 × 1,852 × 2,30 % × 50 % –0,54 × 2,40 % × 50 % –0,54 × 2,20 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 0,50 % –0,54 × 0,50 %

– – – – – – – – – –

0,0383 0,1204 0,0227 0,0310 0,0040 0,0115 0,0065 0,0059 0,0050 0,0027 = 0,7520

Ocenění: 3

Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7520 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1150 3 Základní jednotková cena upravená: = 2 512,96 Kč/m 3 3 Základní cena upravená: 1 523,73 m × 2 512,96 Kč/m

=

3 829 072,54 Kč

– =

2 871 804,41 Kč 957 268,13 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 85 roků Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: 3 829 072,54 Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

Bydlení č.p. 12 – určená cena:

× =

1/4

239 317,03 Kč 239 317,03 Kč

a.1.2) Kotelna – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm



Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,455 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067

Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

6×12

=

4,00 m 2 72,00 m

= = =

95,04 m 3 46,20 m 3 141,24 m

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 6×4,4×3,6 zastřešení 6×4,4×3,5/2 Obestavěný prostor – celkem:

3

Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Název, popis Obj. podíl Základy – kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 6,20 % Obvodové stěny – smíšené 30,40 % Stropy – není 19,30 % Krov – pultová střecha z trámků neumožňující podkroví 10,80 % Krytina – eternitové šablony s obsahem azbestu 6,90 % Klempířské práce – nejsou 1,90 % Úprava povrchů – vápenná štuková hladká poškozená vlhkostí 4,90 % – nedokončené Schodiště 3,80 % Dveře 3,10 % Okna – nejsou 1,00 % Podlahy – betonové 6,80 % Elektroinstalace – 220/380 V 4,90 %

Hodnocení Podíl Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní 50 % Podstandardní 50 % Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 10. Okna 11. Podlahy Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000

–0,54 × 6,20 % –0,54 × 30,40 % –0,54 × 1,852 × 19,30 % –0,54 × 6,90 % –0,54 × 1,852 × 1,90 % –0,54 × 4,90 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 3,80 % –0,54 × 1,852 × 1,00 % –0,54 × 6,80 %

– – – – – – – – –

0,0335 0,1642 0,1930 0,0373 0,0190 0,0132 0,0380 0,0100 0,0367 = 0,4551

Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4: × Polohový koeficient K5: × Koeficient změny cen staveb Ki: × Základní jednotková cena upravená: = 3 3 Základní cena upravená: 141,24 m × 940,69 Kč/m

3

1 250,– Kč/m 0,4551 0,8000 2,0670 3 940,69 Kč/m =

132 863,06 Kč



Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 132 863,06 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

112 933,60 Kč 19 929,46 Kč

× =

4 982,36 Kč


1/4

Kotelna – určená cena:

4 982,36 Kč

a.1.3) Objekt vjezdu a kůlny – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,487 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067

Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

5,95×9

=

4,00 m 2 53,55 m

= = =

190,46 m 3 72,14 m 3 262,60 m

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 5,95×9,7×3,3 zastřešení 5,95×9,7×2,5/2 Obestavěný prostor – celkem:

3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl Základy – kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 6,20 % Obvodové stěny – smíšené zděné konstrukce a dřevěné výplně 30,40 % Stropy – není 19,30 % Krov – dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 10,80 % Krytina – eternitové šablony s obsahem azbestu 6,90 % Klempířské práce – nejsou 1,90 % Úprava povrchů – vápenná stříkaná 4,90 % Schodiště 3,80 % Dveře – vrata 3,10 % Okna – nejsou 1,00 % Podlahy – betonové 6,80 % – hliněné 12. Elektroinstalace – 220/380 V 4,90 % 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Hodnocení Podíl Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní 50 % Podstandardní 50 % Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000



Úprava koeficientu K4: 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské práce 8. Schodiště 10. Okna 11. Podlahy Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

–0,54 × 6,20 % –0,54 × 30,40 % –0,54 × 1,852 × 19,30 % –0,54 × 6,90 % –0,54 × 1,852 × 1,90 % –0,54 × 1,852 × 3,80 % –0,54 × 1,852 × 1,00 % –0,54 × 6,80 % × 50 %

– – – – – – – –

0,0335 0,1642 0,1930 0,0373 0,0190 0,0380 0,0100 0,0184 = 0,4866

Ocenění: 3

Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m Koeficient vybavení stavby K4: × 0,4866 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0670 3 Základní jednotková cena upravená: = 1 005,80 Kč/m 3 3 Základní cena upravená: 262,60 m × 1 005,80 Kč/m

=

264 123,08 Kč

– =

224 504,62 Kč 39 618,46 Kč

× =

9 904,62 Kč



1/4

Objekt vjezdu a kůlny – určená cena:

9 904,62 Kč

a.1.4) Chlévy – § 15 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,503 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067

Podlaží: Výška: Zastavěná plocha:

10,2×6,7

=

3,80 m 2 68,34 m

Obestavěný prostor (OP): stavba a zastřešení stodola

10,2×6,7×3,8+10,2×6,7×3,2/2 =

369,04 m

3



chlévy 10,8×4,5×3,2 Obestavěný prostor – celkem:

= =

3

155,52 m 3 524,56 m

Vybavení: Název, popis 1. Základy – kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 2. Obvodové stěny – kamenné 3. Stropy – klenby

Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 %

4. Krov 5. Krytina – eternitové šablony s obsahem azbestu

0,00 % 5,70 %

6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu

2,90 %

7. Úprava povrchů – vápenná omítka

4,80 %

8. Dveře – dřevěné dveře do chlévů

2,70 %

9. Okna – nejsou 10. Vrata – dřevěná otvírací vrata

1,40 % 6,80 %

11. Podlahy – hrubá betonová 12. Elektroinstalace – 220 V

7,20 % 6,00 %

Hodnocení Podíl Podstandardní Podstandardní Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Neuvažuje se Podstandardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Standardní 10 % Nevyskytuje se 90 % Podstandardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Nevyskytuje se Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Standardní Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000

–0,54 × 6,20 % –0,54 × 30,10 % –0,54 × 1,852 × 26,20 % × 50 % –0,54 × 5,70 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 5,70 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 2,90 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 4,80 % × 90 % –0,54 × 2,70 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 2,70 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 1,40 % –0,54 × 1,852 × 6,80 % × 50 %

– – – – – – – – – – –

0,0335 0,1625 0,1310 0,0154 0,0285 0,0145 0,0432 0,0073 0,0135 0,0140 0,0340 = 0,5026

Ocenění: 3

Základní jednotková cena: 1 375,– Kč/m Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5026 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0670 3 Základní jednotková cena upravená: = 1 142,76 Kč/m 3 3 Základní cena upravená: 524,56 m × 1 142,76 Kč/m

=

599 446,19 Kč

– =

509 529,26 Kč 89 916,93 Kč





× =

Chlévy – určená cena:

1/4

22 479,23 Kč 22 479,23 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) 2) 3) 4)

Bydlení č.p. 12 Kotelna Objekt vjezdu a kůlny Chlévy

239 317,03 Kč 4 982,36 Kč 9 904,62 Kč 22 479,23 Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

276 683,24 Kč 276 680,– Kč

b) Pozemky b.1)Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4, 7 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3

Název obce: Název okresu:

Blatce Česká Lípa

Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci IV. Elektřina 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost 2 Základní cena výchozí: ZCv = 810,– Kč/m Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 76,98 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Oi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,90 0,80

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů:

IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000

§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 76,9800 Kč/m Parc. č. Název st. 52 zastavěná plocha a nádvoří

2

2

Výměra [m ] 878

Cena [Kč] 67 588,44



§ 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: Parc. č. Název 37 zahrada

2

ZCU = ZC × I × 0,80 = 61,5840 Kč/m 2 Výměra [m ] 76

Cena [Kč] 4 680,38

§ 7 – Lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem 2

Parc. č. 34

Název lesní pozemek

Zákl. cena [Kč/m ] Výměra [m ] základní upravená SLT 1 845 1,77 1,7700 0Z

Součet cen všech typů pozemků:

2

=

Cena [Kč] 3 265,65

75 534,47 Kč


Pozemky – určená cena:

× =

1/4

18 883,62 Kč 18 883,62 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou 1. Chalupa Vidim, okr. Mělník, RK FARAON reality, s.r.o. Polská 1211/26, 12000 Praha - Vinohrady roubená chalupa z roku 1872 v Chráněné krajinné oblasti Kokořínsko. Krásné pískovcové skály a krajinné scenérie v nejbližším okolí. Velmi vyhledávaná turistická lokalita.Chalupa nebyla již několik let trvale obývána a v poslední době sloužila jen k rekreaci. V přízemí jsou dvě obytné místnosti s kachlovými kamny, předsíň, sklad s přístupem do sklípku a místnost připravená pro koupelnu. V patře jsou další místnosti a nad nimi prostorná dvoupatrová půda. Celková plocha pozemků je 1564 m2. Pozemky jsou oploceny dřevěným plotem, který potřebuje opravit. Zahrada na pozemku není udržována a je zde možno postavit kůlnu nebo garáž. Vedle domu jsou v pískovci vytesány 3 sklepy. Obecní vodovod je přiveden na pozemek vedle obvodové zdi domu. Elektrika je připravena na sloupu před pozemkem. Odpad je vyveden do trativodu. V obci je obchod, zastávka autobusu, hospoda. Je nutná rekonstrukce chalupy na kterou je možno získat dotaci. Celková cena: 2 120 000 Kč za nemovitost ID zakázky: IRA0069-0001 Aktualizace: 25.11.2014 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 3 2 Plocha zastavěná: 150 m 2 Užitná plocha: 300 m 2 Plocha pozemku: 1564 m Topení: Lokální tuhá paliva 2. Chalupa Dubá - Nedamov, RK EVROPA realitní kancelář PRAHA Václavské náměstí 793/36, 11000 Praha - Nové Město Roubenka v krásné krajině Kokořínska. Je dislokována do katastru obce Nedamov, přibližně 10 km na JZ od Máchova jezera. Roubenka je cca 200 let stará a její užitná plocha je cca 140 m2. Je vystavěná v krásné přírodě, zachovalá, částečně zrekonstruovaná. V přízemí se nachází samostatná kuchyň, obývací pokoj a nově vystavěná koupelna s toaletou. V prvním patře se nachází menší pokoj a rozlehlá ložnice, s nižší stojnou výškou. Z chodby je vchod na balkon. V domě je zavedena elektřina a voda z vlastní studny. Odpad je řešen septikem. Jednotlivé místnosti jsou vytápěny kamny na tuhá paliva.Součástí pozemku, který je 1 570 m2 rozlehlý, je zachovalá stodola, využívaná jako garáž a dva sklípky sekané do skály. Roubenku je možno užívat celoročně, s trvalým pobytem. Veškerá občanská vybavenost se nachází v blízkém městě Dubá, vzdáleném cca 1 km. Celková cena: 1 299 000 Kč za nemovitost _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 13


ID zakázky: A14SH155 Aktualizace: 25.11.2014 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 2 Plocha zastavěná: 207 m 2 Užitná plocha: 140 m 2 Plocha pozemku: 1570 m 2 Balkón: 4 m Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus 3. Chalupa Blatce, okr. Česká Lípa, Mělník, RK Nikol Eiseltová - FINIA - Realitní agentura Erbenova 28/2, 47001 Česká Lípa Prodej roubeného stavení - chalupy v klidném údolí nedaleko hradu Houska (Českolipsko). Dům o velikosti 230 m2 je dispozičně řešen jako bytová jednotka 4+1 + technická část. Částečná rekonstrukce proběhla v roce 2001. Topení na tuhá paliva - v kuchyni původní pec + el. přímotopy v ostatních místnostech. Voda studna. Kanalizace - septik. Pozemek u domu celkově oplocen, součástí je skalní sklípek a druhý pozemek naproti domu. Celková cena: 2 580 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu (k jednání) ID zakázky: 191 Aktualizace: 05.09.2014 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 2 Plocha podlahová: 400 m 2 Plocha pozemku: 2200 m Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří, vybavení a dalších faktorů tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu venkovní úpravy, vedlejší objekty, porosty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného 2 technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha obytné části budovy v m . Spolupodílnictví nemovitosti negativně ovlivňuje cenu nemovitosti.

Seznam porovnávaných objektů: Název

Výchozí cena (VC) Kvybavení Kvenkovní KRK Kspoluvlastnictví Kpozemky Jednotková cena (JC) úpravy 1 RD 2 120 000,– Kč 1,10 1,10 0,90 0,80 1,05 6 464,30 Kč 2 RD 1 299 000,– Kč 1,00 1,00 0,90 0,80 1,05 7 014,60 Kč 3 RD 2 580 000,– Kč 1,10 1,15 0,90 0,80 1,00 5 874,66 Kč kde JC = (VC / M) × (Kvybavení × Kvenkovní úpravy × KRK × Kspoluvlastnictví × Kpozemky) 2

Minimální jednotková cena za m : 2 Průměrná jednotková cena za m ( (JC × V) /  V):

Množství (M) Váha (V) 2

300,00 m 1,0 2 140,00 m 1,0 2 400,00 m 1,0

5 874,66 Kč 6 451,19 Kč



2

Maximální jednotková cena za m :

7 014,60 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: 2

Stanovená jednotková cena za m : Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

6 451,19 Kč 2 315,00 m 2 032 124,85 Kč

× =

Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:

2 032 120,– Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

× =

1/4

508 030,– Kč 508 030,– Kč



C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem

276 680,– 18 880,– 295 560,– 508 030,–

Kč Kč Kč Kč

a) Obvyklá cena oceňovaných podílů 1/4 nemovitostí bez závad dle odborného odhadu znalce činí:

500 000,– Kč Cena slovy: pětsettisíc Kč

b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna:

0,- Kč

c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, výměnky, pachtovní práva, předkupní práva a ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr:

Cena celkem 1/4 oceňovaných nemovitostí činí 500 000,– Kč slovy pětsettisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 26. 11. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov



D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě podaného nepravdivého znaleckého posudku. ______________________________________________________________________________________

V Trutnově:

Razítko:

Podpis:

Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 1005-115/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140115.

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 66 k.ú. Tubož Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily

3 listy 1 list 1 list 5 listů


2014

Recommend Documents