ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 393/7063/2014 Pozemky čís. parcel St. 200, 739/1 rodinný dům č.p. 187 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Sýkořice, obec Sýkořice, okres Rakovník, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 393/7063/2014
LV no.: 542
Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 200, 739/1, rodinný dům č.p. 187 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Sýkořice, obec Sýkořice, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Sýkořice č.p. 187, 270 24 Sýkořice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění
Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
2.538.584 Kč
Market value Tržní hodnota
1.700.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
1.700.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství:
Location in the town: Poloha v obci:
Infrastructure: Infrastruktura
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1.713.000 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1 + vedl.stavba s garáž.stáním
Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost
rodinný dům přípojky IS, předpokládána kanalizační jímka, vedlejší stavba s garážovým stáním, zemní sklep, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy
Type: Druh
severní část obce Sýkořice, v zástavbě obdobných rodinných domů
St. 200, 739/1 2243 m2
zastavěná plocha a nádvoří, zahrada
Unit price: Jednotková cena
obec Sýkořice disponuje základní občanskou vybaveností, rozšířená v obci Křivoklát, úplná obč. vybavenost je ve městech Rakovník, Beroun, Kladno
400 (200) Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
cca 130,00 m2
Resident area: Bytové plochy:
cca 130,00 m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
cca 80,00 m2
Floor area: Podlahová plocha (obytná):
cca 130,00 m2
Storage area: Skladové a ostatní plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
cca 650,00 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
nestanovena Kč/m2 stáří 35 – 45 let 40 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 542 ze dne 7.10.2014 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví paní Stanislavy Jarošové, bytem Sýkořice č.p. 187, 270 24 Sýkořice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 542 ze dne 7.10.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky dle Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru reg. č. 5500/09156001/05/01-001/00/R ve výši 900.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 5500/091560-01/05/01-001/00/R ze dne 19.4.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 20.4.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 542. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 542 ze dne 7.10.2014 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 542 ze dne 7.10.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky dle Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru reg. č. 5500/09156001/05/01-001/00/R ve výši 900.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 5500/091560-01/05/01-001/00/R ze dne 19.4.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 20.4.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 187 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Ke dni ocenění je objekt pravděpodobně užíván k bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Poznámka: Vedlejší stavba na pozemku čís. parcely 739/1 není zakreslena v katastrální mapě a není zapsána v katastru nemovitostí. Doporučujeme uvést v soulad skutečný stav se stavem evidovaným v katastru nemovitostí a zakresleným v katastrální mapě. Při ocenění je předpokládáno, že stavba na pozemku čís. parcely 739/1 je součástí pozemku. Weak points / slabé stránky: - situování v obci s pouze základní občanskou vybaveností - starší rodinný dům Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku - okolí obce Sýkořice je tvořeno nenarušenou krajinou CHKO Křivoklátsko Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 542 pro k.ú. a obec Sýkořice, prokazující stav evidovaný k datu 7.10.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Sýkořice vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 31.10.2014 svolána na 18.11.2014, od 9:30 do 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
761737 Sýkořice 542466 Sýkořice 490 01.02.2013 CZ020C Rakovník Středočeský severní část obce Sýkořice, v zástavbě obdobných rodinných domů
Infrastructure / Infrastruktura: Obec Sýkořice patří se svými méně než 500 obyvateli k menším obcím Středočeského kraje a okresu Rakovník, avšak z důvodu situování v CHKO Křivoklátsko, poměrně vyhledávanou zejména pro rekreační účely. Obec Sýkořice disponuje pouze základní občanskou vybaveností (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace, částečně služby aj.). S rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na obec Křivoklát, s úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni zejména na město Rakovník (cca 16 km severozápadním směrem), případně město Kladno. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnicích druhých a třetích tříd, zejména po silnici č. 201(Křivoklát – Sýkořice – Unhošť). Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrické energie a veřejný vodovod. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v severní části obce Sýkořice, v zástavbě obdobných rodinných domů (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 187: Rodinný dům č.p. 187 je samostatně stojící stavba, která je součástí pozemku čís. parcely St. 200, k.ú. Sýkořice. Dispoziční řešení: Rodinný dům je samostatně stojící, pravděpodobně je částečně podsklepený, má prakticky dvě nadzemní podlaží (přízemí, 1.patro), zastřešení je částečně sedlového tvaru, částečně je střecha pultového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena pravděpodobně dvěma byty o předpokládané velikosti 3+1 s příslušenstvím. V 1.PP a v části 1.NP jsou pravděpodobně technické prostory (kotelna, sklep, sklady) Podrobná vnitřní dispozice není známa, a to z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy jsou předpokládány betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou předpokládány dřevěné trámové, případně keramické nebo betonové, schodiště je předpokládané cihelné do 1.PP a betonové do 2.NP, střecha je dřevěná vázaná, částečně sedlového tvaru a částečně pultového tvaru, střešní krytinu tvoří částečně eternitové šablony, částečně jsou pravděpodobně asfaltové lepenky, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou předpokládány betonové případně prkenné, se standardní povrchovou úpravou (PVC, dlažba, textilní krytina). Okna jsou plastová, pravděpodobně s izolačním dvojsklem, balkonové dveře s oknem v 2.NP je dřevěné. Vstupní dveře jsou předpokládané dřevěné, případně plastové, vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládané štukové, v sociálních zázemích je předpokládáno doplnění keramickým obkladem. Vnější omítky jsou břízolitové, částečně hladké, v části 1.NP částečně opadané. Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace. Odkanalizování objektu je v současné době pravděpodobně do vlastní jímky. Vytápění je předpokládáno ústřední, kotlem na tuhá paliva. Jako zdroj teplé vody jsou předpokládány elektrické zásobníkové ohřívače. K datu místního šetření je sociální zázemí pravděpodobně vybaveno standardními zařizovacími předměty (splachovací WC, vany případně sprchové kouty, umývadla). Kuchyně jsou k datu místního šetření pravděpodobně vybaveny kuchyňskými linkami a sporáky. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří rodinného domu nejsou známy. Podle poznatků z místního šetření je stáří rodinného domu odhadováno na 35 – 45 let. Na domě nejsou patrné žádné statické či jiné závažné narušení, pouze jsou patrné opadané vnějších omítky na části 1.NP. V minulých letech byla pravděpodobně provedena částečná rekonstrukce rodinného domu, která zahrnovala výměnu oken za plastová a pravděpodobně stavební úpravy interiéru 2.NP. Na domě je pravděpodobně dále prováděna běžná údržba. Vzhledem k celkovému stáří rodinného domu a prováděné běžné údržbě lze technický stav hodnotit jako poměrně dobrý.
-4-
Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. Vedlejší stavba s garážovým stáním na p.p.č. 739/1: Jedná se o vedlejší zděnou stavbu na pozemku čís. parcely 739/1, stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor, zastřešení je střechou sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je pravděpodobně tvořena stáním pro jeden osobní automobil, podstřešní prostor byl pravděpodobně využíván jako sklad sena. Podstřešní prostor je přístupný po vnějším dřevěném schodišti. Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střešní krytina je tvořena eternitovými vlnitými šablonami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou dřevěná otvíravá. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako poměrně dobrý pro daný způsob užívání. Poznámka: Vedlejší stavba na pozemku čís. parcely 739/1 není zakreslena v katastrální mapě a není zapsána v katastru nemovitostí. Doporučujeme uvést v soulad skutečný stav se stavem evidovaným v katastru nemovitostí a zakresleným v katastrální mapě. Při ocenění je předpokládáno, že stavba na pozemku čís. parcely 739/1 je součástí pozemku. Dále se jedná zejména o přípojky IS (voda, elektro, kanalizace do vlastní jímky), pravděpodobně kanalizační jímku, oplocení, zemní sklep, vrata, vrátka, zpevněné plochy. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 200, 739/1, k.ú. a obec Sýkořice. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 187. Pozemek čís. parcely St. 200 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 187, který je součástí pozemku, nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek čís. parcely 739/1 je částečně je zastavěn vedlejší stavbou s garážovým stáním, převážnou část tvoří zahradu k rodinnému domu č.p. 187. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou pravděpodobně napojeny na přípojky elektrického proudu a rozvod veřejného vodovodu. Odkanalizování je v současné době pravděpodobně do vlastní kanalizační jímky. Přístup k předmětným pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, po pozemku čís. parcely 923 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Sýkořice. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 200, 739/1, rodinného domu č.p. 187 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Sýkořice, obec Sýkořice, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. listopadu 2014 (po zaokrouhlení)
1.700.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónsedmsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 542 ze dne 7.10.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky dle Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru reg. č. 5500/09156001/05/01-001/00/R ve výši 900.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 5500/091560-01/05/01-001/00/R ze dne 19.4.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 20.4.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 542. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 393/7063/2014.
Vypracoval: Lukáš Kajgr
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 21. listopadu 2014
-6-
