2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 03-05/2014

Objednatel znaleckého posudku: Paní Mgr. Marcela Petrošová Exekutorský úřad Břeclav, U Tržiště 9 690 02 Břeclav Účel znaleckého posudku: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13. 5. 2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Martin Bouček Prachovice u Dašic č. p. 44 530 02 Pardubice Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních. V Prachovicích 16. 5. 2014

22

stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zpracování znaleckého posudku ke dni 13. 5. 2014 o ceně obvyklé nemovitosti - rodinného domu vč. příslušenství v obci Ostřetín č. p. 247, okr. Pardubice, kraj Pardubický. Pro stanovení ceny obvyklé je použita následující metodika: - POSUDEK I - ocenění dle platného cenového předpisu, - POSUDEK II - ocenění metodou porovnání pomocí indexu odlišnosti, - závěrečný odborný odhad ceny obvyklé.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům vč. příslušenství Ostřetín 247 534 01 Ostřetín Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Ostřetín Katastrální území: Ostřetín Počet obyvatel: 967 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

č. IV IV V I

Pi 0,65 0,60 0,80 1,00

IV IV

0,80 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 251,60 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8. 5. 2014, 13. 5. 2014 za přítomnosti povinného Vítězslava Sakaře.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 267; vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem ke dni 24. 4. 2014, - usnesení o ustanovení znalce č. j. 160 EX 6565/12-58 ze dne 24. 4. 2014, - poznatky z místního šetření ze dnů 8. 8. 2014, 13. 5. 2014.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 571218/0166, Pan Vítězslav Sakař, Ostřetín 247, 53401, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 571218/0166, Pan Vítězslav Sakař, Ostřetín 247, 53401, vlastnictví: výhradní Vlastnické právo - viz LV č. 267: -2-

Sakař Vítězslav, č. p. 247, 53401 Ostřetín;

.................................... id. 571218/0166.

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace rodinného domu nedoložena, zpracování znaleckého posudku dle skutečnosti.

7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je dle doloženého výpisu z katastru nemovitostí ( LV č. 267 ) nemovitost rodinný dům č. p. 247 vč. příslušenství postavený na st. parc. č. 337 v obci Ostřetín, okr. Pardubice. Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části obce na pozemku rovinného charakteru v nadm. v. cca 250 m.n.m. Založení obce lze datovat do 14. stol. na lesním místě vymýceném a od českých králů osídleném německými osadníky - odtud německý původní název Tiezmandorf. Obec v tomto století patřila k blízkému hradu Chvojenskému, v 15. století část náležela městu Holice a byla prodána r. 1507 Vilémovi z Pernštejna. Ostatní zboží bylo na zač. 16. stol. v majetku Čeňka Dašického z Barchova a rovněž r. 1507 prodáno Vilémovi z Pernštejna. Tím byl celý Ostřetín připojen k panství Pardubskému. Ostřetín se nachází asi 12 km východně od Pardubic a 4 km jihovýchodně od Holic, v obci je evidováno podle posledního sčítání lidu 935 obyvatel. V okolí nemovitosti převládá rezidenční zástavba, pozemek lze napojit ne veškeré inž. sítě obce ( vrchní rozvody el. energie, STL plynovod, veřejný vodovod, nově vybudovaná tlaková kanalizace ). V okolí nemovitosti je dostupná OV - 1. st. ZŠ, MŠ, obecní úřad, knihovna, hřiště na fotbal, tělocvična, motorest, 2 soukromé prodejny potravin, ČS s LPG. Obcí prochází v současné době velmi frekventovaná komunikace I/35, oceňovaná nemovitost je dislokována poblíž méně frekventované komunikace směrem na Horní Jelení. Přístup k nemovitosti je proveden pomocí místní zpevněné komunikace s dobrými parkovacími možnostmi.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Holubník 1.2.2. Sklad 1.2.3. Studna 1.2.4. Terasa výška do 2,1 m na dvou zdech 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK POSUDEK I. Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Oceňovaný rodinný dům byl postaven a dán do užívání v roce 1984. Jedná se o izolovaný plně podsklepený objekt přízemní s plně využitým podkrovím. Založení provedeno pomocí základových pasů z bet. prost. s pečlivě provedenou izolací proti zemní vlhkosti ( tzv. vana ). Nosná konstrukce zdivo s tep. izolací odpovídající klasickému zdivu tl. 450 mm ( suterén z cihelných bloků tl. 375 mm, nadzemní podlaží z plynosilikátových tvárnic tl. 400 mm ). Stropy provedeny prefa rovné s omítnutým podhledem. Krov objektu dřevěný vázaný běžného provedení, krytina pálená, oplechování kompl. z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové ( komunikační chodby v 1. NP a podkroví opatřeny dřevěným obkladem do výšky 1,2 m, strop ob. pokoje v 1. NP dřevěný kazetový ), fasádní omítky tvrdé ( břízolit ) s tím rozdílem, že soklová část do výšky -0,1m pojednána hladkou cementovou omítkou. Vnitřní obklady keramické bělininové, podlahy obytných místností betonové kryté volně uloženým PVC; podlahy ostatních místností ošetřeny keramickou dlažbou ( chodba v podkroví podlahovinou PVC ). Schody mezi suterénem a přízemím želbetonové kryté lepeným PVC vč. nášlapných hran, schodišťové stupně vč. podstupnic mezi 1. NP a podkrovím ošetřeny dřevěným obložením. Vytápění rodinného domu ústřední s kotlem na tuhá paliva, zdrojem TUV el. boiler ( v současné době systémy nefunkční, z důvodu možného poškození mrazy pro dlouhodobou nepřítomnost uživatele veškerá media vypuštěna ). Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěná plná resp. prosklená osazená do ocel zárubní. Objekt RD není napojen na dostupné inž. sítě v obci ( tj. zemní plyn, kanalizace, vodovod ), které jsou dovedeny k hranici pozemku. Provedeny rozvody teplé i studené vody s odkanalizováním do jímky na vyvážení, el. instalace z vrchní sítě světelná i motorová, RD vybaven bleskosvodem. Opět v současné době vše nefunkční z úrovně provozovatele sítě el. rozvodů došlo k demontáži el. měření. Vybavení kuchyně nyní neexistuje ( el. sporák, digestoř, atd. ) - demontováno a odvezeno, Vnitřní vybavení soc. zařízení WC standardní splachovací, umyvadlo, obezděná vana - nyní rovněž nefunkční. Dle místního šetření je z úrovně znalce a z informací povinného konstatováno vytápění jediné pobytové místnosti v celém RD provizorní zdrojem na tuhá paliva, napojení na el. proud kabelem 220 V ze sousední nemovitosti. Dispoziční řešení: 1. PP - původně garáž, kotelna s uhelnou, sklady a sklípky na ovoce, zeleninu. Údajně v roce 2010 byly provedeny stavební úpravy tohoto podlaží pro restaurační účely. Dle konzultace na stav. úřadě v Holicích ze dne 19.5.2014 nebylo podáno žádné ohlášení stav. prací v 1. PP oceňované nemovitosti pro účely změny užívání. Povinný Vítězslav Sakař obdržel živnostenské oprávnění předmět podnikání 01. 09. 2009 hostinská činnost na dobu neurčitou, přerušení provozování živnosti oznámeno na období od 09. 08. 2010 do 31. 12. 2015. Dle místního šetření se v 1. PP nenachází žádné vybavení pro restaurační činnost. 1. NP - vstupní veranda, chodba, kuchyň, spíž, ob. pokoj orientovaný na jižní klidovou zónu s -4-

východem na terasu, ložnice, dětský pokoj, pracovna, koupelna, samostatné WC. Podkroví - chodba vč. schodišťového prostoru, ob. pokoj s plovoucí PVC podlahou; ostatní prostory - další pokoje, soc. zařízení pouze ve stavu stavební připravenosti pro dokončení. Půdní prostor - nepřístupný pomocí schodiště, podlaha dřevěná prkenná, odvětrání kanalizačního systému rodinného domu desolátní ( nepropojené ). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel 30 let 2 180,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 10,5*10,4 1. NP: (10,5*10,4)+(4,25*2,0) Podkroví: (10,5*10,4)+(4,25*2,0) Půdní prostor: 10,5*10,4 Název podlaží 1. PP: 1. NP: Podkroví: Půdní prostor:

Zastavěná plocha 109,20 m2 117,70 m2 117,70 m2 109,20 m2

= = = =

Konstrukční výška 2,50 m 2,85 m 2,84 m 3,55 m

Obestavěný prostor 1. PP: 1. NP: Podkroví:

(10,5*10,4)*2,5 (10,5*10,4)*2,85+(4,25*2,0)*4,20 (10,5*10,4)*0,4+((10,5*(10,4+6,6)/2))*2,44+( 4,25*2,0)*1,0 Půdní prostor: (10,5*10,4)*3,55/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,86

109,20 m2 117,70 m2 117,70 m2 109,20 m2

= = =

273,00 m3 346,92 m3 269,95 m3

= =

193,83 m3 1 083,70 m3 117,70 m2 453,80 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové -5-

č. III III III II III III

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00

III

0,00

7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Rodinný dům neužíván, standardní vybavení domu ( vybavení kuchyně, ap. ) demontováno, odpojení rodinného domu na veřejné inž. sítě ( demontáž el. měření ), nefunkční systém ústředního vytápění vč. nefunčního zdroje teplé vody. 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850

II

-0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

II

0,00

I

-0,06

II

1,00

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

12

Index vybavení

Vi) * V13 * 0,850 = 0,774

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti -6-

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

IV I

-0,02 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,009 i=2

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 180,- Kč/m3 * 0,774 = 1 687,32 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 083,70 m3 * 1 687,32 Kč/m3 * 0,970 * 1,009= 1 789 655,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 789 655,45 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Holubník Objekt holubníku dřevěný jednostranně obíjený( západ. podélná strana opatřena plechovým obložením) bez založení. Realizace - dle informace povinného v roce 1984. Krov dřevěný vázaný neumožňující zřízení podkroví, krytina pálená, klempířské konstrukce provedeny z 50 %. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy

-7-

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,009 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,979 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,2*2,8 1. NP

=

[m2] 28,56

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,56 m2 3,60 m

Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP 28,56*2,7+28,56*0,9/2

=

[m3] 89,96 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

-8-

Obestavěný prostor 89,96 m3 89,96 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu C S C X S C S C X S S S C

Provedení

Konstrukce

chybí jednostranně obíjené chybí pálená krytina chybí pozinkovaný plech chybí dřevěné jednoduchá betonová chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] C S C X S C S C X S S S C

8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 89,96 m3 * 961,29 Kč/m3

= =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků -9-

Upravený obj. podíl 0,00 31,90 0,00 0,00 11,10 0,00 0,80 0,00 0,00 3,70 1,40 10,80 0,00 59,70 0,5970

970,0,5970 0,8000 2,0750 961,29 86 477,65 Kč

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Zdůvodnění použití snížení ceny v důsledku morálního opotřebení: nedostatečná údržba Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Přidané morální opotřebení: 10 % Koeficient opotřebení: (1- (75,0 % + 10 %) / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 12 971,65 Kč 0,979 12 699,25 Kč

Holubník - zjištěná cena

=

12 699,25 Kč

1.2.2. Sklad Jedná se o torzo hospodářského stavení - chlíva s naprostou absencí pravidelné údržby. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - 10 -

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,009 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,979 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 2,6*3,2 1. NP

[m2] 8,32

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 8,32 m2 2,00 m

Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (2,6*3,2)*(2,00)

=

[m3] 16,64 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 16,64 m3 16,64 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov

Provedení betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné chybí - 11 -

Hodnocení standardu S S S C

Část [%] 100 100 100 100

5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

chybí chybí chybí

C C C X C C S C

chybí chybí betonová chybí

100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S C C C C X C C S C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8,20 0,00 66,90 0,6690

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,6690 0,8000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 16,64 m3 * 1 388,18 Kč/m3

= =

1 388,18 23 099,32 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 30 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 3 464,90 Kč 0,979 3 392,14 Kč

Sklad - zjištěná cena

=

3 392,14 Kč

1.2.3. Studna - 12 -

Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 3,80 m 1 ks 2222


č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,009 i=2

- 13 -

Koeficient pp = IT * IP = 0,979 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 3,80 m * 1 950,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny

+ + = * * =

7 410,- Kč 9 480,- Kč 16 890,- Kč 0,8000 2,3020 31 104,62 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 100 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1- 30,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,700 21 773,23 Kč 0,979 21 315,99 Kč

Studna - zjištěná cena

=

21 315,99 Kč

1.2.4. Terasa výška do 2,1 m na dvou zdech Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

34.7. Terasa výška do 2,1 m na dvou zdech 5,3*3,2 = 16,96 m2 242


č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně - 14 -

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,009 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,979 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2

= * * =

3 160,0,8000 2,2910 5 791,65

=

98 226,38 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1- 60,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,400 39 290,55 Kč 0,979 38 465,45 Kč

Terasa výška do 2,1 m na dvou zdech - zjištěná cena

=

38 465,45 Kč

Plná cena:

16,96 m2 * 5 791,65 Kč/m2

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění - 15 -

Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Hranice pozemku parc. č. I 261/3 v druhu pozemku zahrada vlivem změn. výměr obnovou operátu neodpovídají skutečnosti ( vedlejší stavba holubníku zasahuje do pozemku ve vlastnictví jiného subjektu ).

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 0,990 i=1


č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití - 16 -

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00

9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,009 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,990 * 1,009 = 0,969 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 251,60 Parcelní číslo 337

Název

Typ § 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 261/3 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Koef.

0,969

Upr. cena [Kč/m2] 243,80

Výměra [m2] 163,00

Jedn. cena [Kč/m2] 243,80

Cena [Kč] 39 739,40

630,00

243,80

153 594,193 333,40

Pozemky - zjištěná cena

=

193 333,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Vzrostlé živé ploty z jehličnanů ( zerav ) resp. z neopadavých listnatých keřů ( buxus ) stáří cca 25 30 let - neošetřováno pravidelným stříháním). Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů:

Kč m2 35,0*1,5 =

Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ

Jedn. cena [Kč / jedn.]

35,0 Živé ploty z jehl. dřevin (zerav,

4 310,- 17 -

Stáří Úpravy [%] 20 roků - 25 %

m2 Kč * =

153 594,00 630,00 52,50 12 799,50 0,085 1 087,96

Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 35,00 m 3 232,50 113 137,50

cypřišek, smrk omorika) 70,0 Živé ploty z list. dřevin stálezelených

4 600,-

Jehličnaté stromy I 7 620,Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny Trvalé porosty - zjištěná cena

20 roků - 25 %

70,00 m 3 450,241 500,-

20 roků

1,00 ks 7 620,7 620,362 257,50 * 0,750 * 0,800 = 217 354,50 Kč 218 442,46 Kč

- 18 -

REKAPITULACE – POSUDEK I. Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Holubník 1.2.2. Sklad 1.2.3. Studna 1.2.4. Terasa výška do 2,1 m na dvou zdech

1 789 655,50 Kč 84 661,60 Kč 22 614,20 Kč 30 451,40 Kč 96 163,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 023 546,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

193 333,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

193 333,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

218 442,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

218 442,50 Kč 2 435 322,20 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

2 435 322,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Holubník 1.2.2. Sklad 1.2.3. Studna 1.2.4. Terasa výška do 2,1 m na dvou zdech

1 789 655,50 Kč 12 699,30 Kč 3 392,10 Kč 21 316,- Kč 38 465,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 865 528,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

193 333,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

193 333,40 Kč - 19 -

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

218 442,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

218 442,50 Kč 2 277 304,20 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 277 304,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

2 277 300,- Kč

POSUDEK II. Metoda porovnání spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s jinými podobnými nemovitostmi pokud možno ve stejné či blízké lokalitě. Tabulka – přehled porovnávaných nemovitostí. Fotodokumentace – viz příloha

Oceňovaná nemovitost – rodinný dům vč. Příslušenství v obci Ostřetín č. p. 247, okr. Pardubice. Bližší údaje jsou uvedeny v textové části POSUDKU I. Rodinný dům v Horním Jelení, okr. Pardubice. Zastavěná plocha – 200 m2, plocha pozemků – 673 m2. Požadovaná cena – 2 999 000,- Kč. Pramen … RK M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2 Praha; zveřejněno na síti Internet www.sreality.cz dne 13.5.2014, číslo nabídky 356658.

Rodinný dům Čeperka, okr. Pardubice. Zastavěná plocha – 124 m2, plocha pozemků - 466 m2. Požadovaná cena – 2 800 000,- Kč. Pramen … RK AAA TECHNIK, Pražská 38/162 Hradec Králové; zveřejněno na síti Internet www.sreality.cz dne 13.5.2014, ID nabídky 673685596.

- 20 -

Rodinný dům v Holicích, okr. Pardubice. Zastavěná plocha 138 m2, plocha pozemků - 762 m2. Požadovaná cena – 2 990 000,- Kč. Pramen … RK Garanční fond bydlení, Masarykovo nám. 1544 Pardubice; zveřejněno na síti Internet www.sreality.cz dne 13.5.2014, ID zakázky 1666do14PSO

Č. obj.

Lokalita

1.

Horní Jelení

2.

Čeperka

3.

Holice

Č. obj.

1. 2. 3.

Požad. cena v tis. Kč 2 999 2800 2 990

Zjištění ceny metodou porovnání jako celku – list 1. Zastavěná. Disp. řešení, stavebně Vybavení plocha/plocha technický stav objektu pozemků v m2 200/673 RD dvougenerační – 2x3+1 ÚT na tuhá nedaleko lesa na okraji obce. paliva, el. inst. RD plně podsklepený (garáž, 220/380 V ( dílna, sklady ovoce, zeleniny, dvoutarif ), septik kotelna s uhelnou), bytové s přepadem do jednotky v 1. NP a podkroví. veřejné kanalizace, napojení na vodovodní síť. 124/466 RD 5+kk, rok výstavby – ÚT 1970, rekonstrukce r. 2006. s elektrokotlem, Budova cihlová, podlaží – 1. TUV – el. boiler, PP sklep, prádelna, garáž; 1. okna plast., NP. obývací pokoj s kk, podlahy plovoucí. pokoj, koupelna, WC, terasa s výhledem do zahrady; podkroví - 3 pokoje, koupelna s WC, lodžie. 138/762 RD 5+kk po kompletní ÚT s kotlem na rekonstrukci. Dům tuhá paliva, boiler podsklepený, přízemní – TUV, el. s obytným podkrovím rozvody nové v Cu, krbová kamna, nové podlahové krytiny.

Koef.

0,90 0,90 0,90

Cena po redukci v tis. Kč 2 699 2 520 2 691

Venkovní úpravy, vedlejší stavby Zahrada, zpevněný příjezd, kopaná studna s domácí vodárnou.

Kanalizace, vodovod, STL plynovod, vrchní el. rozvodná síť.

Upravená zahrada, venkovní bazén.

Dtto.

Udržovaná zahrada, kanalizace – jímka na vyvážení.

Dtto.

Zjištění ceny metodou porovnání jako celku – list 2. K1- K2K3K4-disp. K5-vedl. K6po- veliveliřešení, stavby, úvaha lokost kost stav. venk. znalce ha ZP potechn. úpravy, zemků stav inž. sítě 1,0 0,7 1,05 1,1 1,0 1,3 1,1 0,95 0,7 1,15 1,15 1,1 1,05 1,0 1,05 0,95 1,0 1,0 - 21 -

Venkovní inž. sítě

Index

1,051 1,064 1,047

Cena oceň. obj. odvozená ze srovnávacího v tis.Kč 2 568 2 368 2 570

Celkem cena průměrná……………………………………………………………………….tis. Kč cena maximální ………………………………………………………………………tis. Kč cena minimální ………………………………………………………………………………tis. Kč

2 502 ,2 570 ,2 368 ,-

Odborný odhad dle metodiky České spořitelny, a.s……….. tis. Kč 2 472,Pozn: a) koeficient úprav na pramen zjištění ceny u inzerce – 0,.8 až 0,95; b) index odlišnosti I = k1*k2*k3*k4*k5*k6; c) odhad ceny dle metodiky ČS, a.s: průměr minus 15 % rozdílu maxima a minima.

Výsledná cena po zaokrouhlení ………………….

2 472 000,- Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti. POSUDEK I - ocenění dle cenového předpisu POSUDEK II - ocenění metodou porovnání

……… 2 277 300,- Kč ……… 2 472 000,- Kč.

Obvyklá cena nemovitosti – rodinného domu v Ostřetíně č.p. 247, okr. Pardubice, kraj Pardubický vč. příslušenství podle odborného odhadu znalce, s přihlédnutím ke stavebně technickému stavu a vybavení nemovitosti, rovněž k současné situaci na trhu s nemovitostmi je stanovena ve výši 2 472 000,- Kč ( slovy: dvamilionyčtyřisedmdesátdvatisíckč ). Pozn.: Obvyklá cena je stanovena ve shora uvedené výši za předpokladu a situace, kdy oceňovaná nemovitost není zatížena žádnými právy třetích osob. Platnost posudku je omezena faktory, které mohou nastat po datu uvedeném v posudku a mohou mít vliv na cenu obvyklou.

V Prachovicích 16.5.2014

Ing. Martin Bouček Prachovice u Dašic č.p. 44 530 02 Pardubice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 29. dubna 2003 č. j. Spr.4220/2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03-05/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 03-05/2014. - 22 -

2014

Recommend Documents