ZNALECKÝ POSUDEK č. 03-1861/2014
o zjištění ceny nemovitosti rodinného domu čp.60 postaveném na pozemku st.87/1,pozemku st.87/1 k.ú.a obec Krchleby,okres Nymburk Objednavatel posudku
:
Mgr. Tomáš Pospíchal,soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28.října 1474/20, 288 02 Nymburk
Účel posudku
:
sp.zn.070 Ex 1224/08-27
Ocenění ke dni
:
21.01.2014
Předpis pro ocenění
:
Posudek vypracoval :
- vyhláška MF č.441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, - zákon č.151/1997 S. ve znění zákona č.303/2013 Sb. stav. Slanička Miroslav Mládežnická 1942 288 03 Nymburk
Posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotovení. Jedno vyhotovení znaleckého posudku je založeno v archivu znalce. V Nymburce dne 23.01.2014
1
Podklady pro ocenění: a) Zhotovené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj Katastrální pracoviště Nymburk: - výpis z katastru nemovitostí LV 45 k.ú.Krechleby ze dne 17.12.2013, - kopie katastrální mapy st.87/1 k.ú. Krchleby ze dne 13.01.2014,mapový list č.Nymburk 9-5/44, měřítko 1:1000, b) Dodané objednavatelem posudku: - usnesení o ustanovení znalce od Exekutorského úřadu Nymburk ve věci sp.zn. 070 1224/08-27 ze dne 17.12.2013, - výpis z katastru nemovitosti LV 45 k.ú. Krchleby ze dne 17.12.2013, c) Opatřené znalcem: - provedení místního šetření dne 21.01.2014, provedení prohlídky a zaměření nemovitosti, délkové měření provedeno ocelovým pásmem, výškové měření provedeno výsuvnou tyčí SOKKIA se střední kvadratickou chybou do 1 cm, - zjištění napojení nemovitosti inženýrskými sítěmi vnějšími a vnitřními, - zjištění technického stavu nemovitosti, - studium předaných podkladů od objednatele, - studium záznamů v pozemkové knize knihovní vložka 60, k.ú. Krchleby,oddíl B, pol.1, záznam z 10.října 1879 č.8384: - Podle smlouvy trhové ze dne 3.října 1879 vkládá se právo vlastnické manželům Antonínu Marečkovi na polovici a Marii Marečkové na polovici. - zjištění znalce na Stavebním odboru Městského úřadu v Nymburce o cenové mapě na oceňování stavebních pozemků v obci Krchleby, - zjištění údajů z mapy radonu regionu v oblasti Boleslavské ulice v Krchlebích, Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 21.01.2014 za přítomnosti znalce. P. Martin Ponc nepřevzal poštu o konání místního šetření. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 21.01.2014. Omezení vlastnického práva: Dle výpisu LV 45 k.ú. Krchleby oddílu B1 Jiná práva je údaj: Bez zápisu. Dle výpisu LV 45 k.ú. Krchleby oddílu C Omezení vlastnického práva u Ponce Martina jsou záznamy: Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji k spoluvlastnického podílu 1/3, Zástavní právo Exekutorské. Na LV 45 k.ú. Krchleby není záznam o věcných břemenech jakéhokoliv charakteru.
2
NÁLEZ Rodinný dům čp.60 je postaven na pozemku st.87/1 k.ú. a obec Krchleby v Boleslavské ulici. Nemovitost se nachází v centru obce Krchleby v zastavěné území obce s přístupem ze zpevněné komunikace. Dle Malého lexikonu obcí ČR k roku 2013 má obec Krchleby počet obyvatel 754. Obec Krchleby je vzdálená od města Nymburk cca 8 km,město Nymburk bylo ke dni 31.12.2002 sídlem okresního úřadu. Rodinný dům čp.60 a stavby tvořící jeho příslušenství jsou stavbami, které nejsou památkově chráněnými objekty ve smyslu zákona č.20/1987 Sb. v dnešním platném znění. V místě stavby v místní komunikaci Boleslavská je možnost napojení na zpevněnou komunikaci,elektrickou rozvodnou síť,veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. V obci není plynovod. V dané lokalitě nejsou známi negativní účinky okolí ani ztížené základové podmínky.Dům čp.60 neleží v ochranném pásmu vyhlášeném správním orgánem. Parcela st.87/1 zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna stavbou domu čp.60.Parcela st.87/1 k.ú. Krchleby s domem čp.60 je ve vlastnictví třech podílových spoluvlastníků po 1/3 dle LV 45 k.ú. Krchleby. Dům čp.60 má více než polovinu podlahové plochy účelově využívanou k rodinnému bydlení.Aby budova mohla být rodinným domem,může mít max. tři bytové jednotky,může být podsklepena, může mít dvě nadzemní podlaží a podkroví. V našem případě dům čp.60 má jednu bytovou jednotku,je částečně podsklepen,má jedno nadzemní podlaží a nemá podkroví.Takováto stavba plně splňuje podmínky ustanovení § 2 odst.a2) vyhlášky č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území.Stavba domu čp.60 je
rodinným domem kód cz-cc 1121,kód SKP 46.21.11.1 K domu patří příslušenství a to vedlejší stavba chlívků,studna a venkovní úpravy,které jsou však v ceně domu oceňovaného porovnávacím způsobem. Vlastník nemovitosti předložil znalci ověřenou projektovou dokumentaci z doby původní výstavby domu.Dále znalci nepředložil dokumentaci skutečného provedení stavby,která by měla být vlastníkem dochována ve smyslu ustanovení § 125 odstavce 1) a§ 154 stavebního zákona č.183/2006 Sb. v dnešním platném znění. Napojení domu na inženýrské sítě je následující: - voda: provedena do domu z vlastní studně, - kanalizace splašková: provedena do žumpy, - kanalizace dešťová : voda svedena volně na terén, - plynovod: není proveden, - elektro : provedeno 220V, 380V, - komunikace: přístup ze zpevněné komunikace s názvem Boleslavská, - telefon : neproveden veřejný,není domácí telefon, - zvonek : není 3
Dle zjištění znalce obec Krchleby nemá vypracovanou cenovou mapu na ocenování stavebních pozemků. V místě stavby domu čp.60 se nenachází radon. List vlastnictví 45 1. POZEMKY 1.1 parcela 87/1 2. POROSTY 2.2 ovocné porosty 3. STAVBY 3.1 Dům čřp.60 3.2 Studna
VÉCNÁ HODNOTA Metodika stanovení věcné hodnoty: Tento způsob ocenění je založen na principu pojetí náhrady. Perspektivní kupující nebude platit více za aktiva, které připadají v úvahu, než činí náklady na jejich pořízení.Při aplikaci tohoto způsobu,podřízení aktiva - provozní kapitál, pevná aktiva,nehmotná aktiva jsou individuálně oceněna a sečtena při oceňování holdingových společností,která jsou v procesu likvidace. Věcná hodnota se stanoví reprodukční cenou,sníženou o přiměřené opotřebení,odpovídající průměrné opotřebované věci stejného stáří a přiměřeného používání,ve výsledku pak snížena o náklady vážných závad,které znemožňují okamžité používání věci. Její zjištění bude provedeno dle technicko hospodářských ukazatelů (THU) jednotkových cen za měrnou jednotku (např. 1 m3 obestavěného prostoru) vydaných URS Praha pro rok 2014. Dům čp.60 Krchleby: Popis a výměry objektu a jeho stavebně technický stav jsou popsány při zjišťování administrativní ceny. celkem OP stavby RD stáří domu opotřebení stavby lineární metoda 2014-1879=135 roků předpokládaná životnost Celkové opotřebení 100%/170x135
492,25 m3 135 roků
170 roků 79,40%
Charakter stavby Stavba naplňuje podmínky pro rodinný dům SKP 46.21.11.1 (JKSO 803 6).
4
Ocenění Dle klasifikace stavebních objektů a s přihlédnutím k ukazatelům průměrných cen URS PRAHA pro rok 2014 je pro daný objekt cena dle konstrukčně materiálové charakteristiky (zděný) 4.746,00 Kč/m3.Při uvažování DPH 15% a VRN (vedlejší rozpočtové náklady) 3%,je cena 5.621,00 Kč/m3. Výchozí cena: 492,25 m3 * 5.621,00 Kč/m3 odpočet opotřebení objektu - 79,40% Věcná hodnota objektu
2.766.937,25 Kč 2.196.948,18 Kč 569.989,07 Kč
REKAPITULACE VÉCNÉ HODNOTY STAVEB Cena po odpočtu opotřebení Dům čp.60 Krchleby Studna (AC) Celkem Zaokrouhleně
569.989,07 Kč 17.826,20 Kč 587.815,27 Kč 587.815,00 Kč
REKAPITULACE VĚCNÉ HODNOTY STAVEB: 97.892,00 Kč 781,00 Kč 587.815,27 Kč 686.488,27 Kč 686.480,00 Kč 587.815,00 Kč
POZEMKY POROSTY STAVBY CELKEM VĚCNÁ HODNOTA CELKEM zaokrouhleně CELKEM STAVBY zaokrouhleně VÝNOSOVÁ METODA
Výnosová metoda nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu. Příjem z nemovitosti by bylo nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu objektu, což v daném případě nepřichází v úvahu, neboť dům je obydlený rodinou vlastníka.Výnosovou metodu není možné aplikovat. PŘEDPOKLÁDANÁ OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě. Pro účely zákona o oceňování se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného,popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Vlastní cena na trhu se tvoří při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i odlišovat.
5
SROVNÁVACÍ METODIKA Srovnávací metodika je provedena dle ing. Klimeše pro stanovení předpokládané obvyklé ceny nemovitosti. Srovnávací hodnota se zjistí při použití přepočítání věcné hodnoty nemovitosti na předpokládanou obvyklou cenu pomocí t.zv. koeficientu dle vztahu: Hs =Hn x k (Kč) Hs =srovnávací hodnota v Kč Hn =věcná hodnota v Kč k =cenový koeficient nemovitost
objekt
věcná hodnota staveb zaokrouhleně
587.815,00 Kč
Z hlediska místního trhu je oceňovaná nemovitost využitelná výhradně pro rodinné bydlení. Zjištění tržních hledisek a principů nabídky a poptávky nemovitostí: - nemovitost je situovaná v centru obce Krchleby - negativním jevem je skutečnost,že v místě nemovitosti jsou negativní účinky okolí (škodlivé exhalace,prach,hluk a otřesy) od frekventované komunikace I.třídy č.38 Nymburk - Mladá Boleslav), - vzdálenost od obce Nymburk je cca 8 km, - polohově je možnost napojení na inženýrské sítě elektrickou rozvodnou soustavu,veřejný vodovod,podtlakovou kanalizaci, zpevněnou komunikaci s názvem Boleslavská a telefonní síť, - v obci Krchleby je Obecní úřad, - v místě je obchod se smíšeným zbožím,obchod s textilem,bistro, restaurace, - v místě je základní škola do 5.třídy, - obec Krchleby má autobusové spojení min.4x denně, - v místě je možnost zaměstnání nebo se za zaměstnáním dojíždí do časovém rozsahu cca 30 minut (Nymburk,Mladá Boleslav), - nejbližší možnost přírodní lokality (lesa,parku) je ve vzdálenosti nad 1 km,v místě je koupaliště,sportovní hřiště na kopanou, - příslušenstvím nemovitosti je objekt chlívků, - nemovitost byla postavena v roce 1879, - poptávka po nemovitostech v dané lokalitě je v rovnováze s nabídkou, S ohledem na výše uvedené skutečnosti lze předpokládat,že tržní prostředí v pohybu nemovitostí v dané lokalitě a čase nestagnuje, vyvíjí se.V dané oblasti blízkosti Nymburka jsou vytvořeny podmínky pro poptávku po nemovitostech. Negativním jevem je poloha nemovitosti z důvodu negativních účinku okolí od komunikace I.třídy č.38 Nymburk - Mladá Boleslav. Dle realitních kanceláří a odborného názoru znalce se obvyklá cena obdobných staveb bez ceny pozemku a porostů se při běžném obchodním styku pohybuje v dané lokalitě v cenovém rozpětí od min.500.000,00 Kč do max.650.000,00 Kč.
6
Krajní meze dle metodiky jsou
A=
500.000 ---------587.815
=
0,8506
E=
650.000 ---------587.815
=
1,1058
vnitřní hodnoty B,C a D dělí interval A a E na čtvrtiny: B= C= D=
0,9144 0,9782 1,0420
Výpočet vážného průměru: pol. 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
popis
zařazení hodnota
Trh s nemovitostmi Orientace ke svět.stranám Konfigurace terénu Poloha k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura sport ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce
C E E B E B B B A A B B B A B B B B A E B
0,9782 1,1058 1,1058 0,9144 1,1058 0,9144 0,9144 0,9144 0,8506 0,8506 0,9144 0,9144 0,9144 0,8506 0,9144 0,9144 0,9144 0,9144 0,8506 1,1058 0,9144
váha 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
cenový koeficient k = 86,8682 : 92 = 0,9442 Cena domu čp.60 zjištěná srovnávací metodikou ing. Klimeše: 587.815,00 * 0,9442 = 555.014,92 Kč
7
váha x hodnota 4,8910 5,5290 3,3174 4,5720 5,5290 4,5720 4,5720 4,5720 4,2530 4,2530 4,5720 1,8288 4,5720 4,2530 4,5720 4,5720 0,9144 4,5720 0,8506 5,5290 4,5720 86,8682
Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodikou ing.Klimeše s použitím zjištěné ceny parcely st.87/1 a porostů. POZEMKY POROSTY STAVBY CELKEM Zaokrouhleně
97.826,20 Kč 781,00 Kč 555.017,92 Kč 653.625,12 Kč 653.630,00 Kč
Obvyklá cena stanovená cenovým porovnáním Obvyklá cena je cenou,kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Pro účely zákona o oceňování se rozumí cena,která by byla dosažena při prodeji stejného, popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Vlastní obvyklá cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od navržené hodnoty i výrazně odlišovat. Pro zjištění předpokládané obvyklé ceny se vychází z výměr a hodnot zjištěných u administrativní ceny v předchozí části posudku. Znalec ani realitní kancelář nemají k dispozici cenové mapy a údaje o prodeji srovnatelné nemovitost v daném čase a místě nemovitosti. Na základě výsledku šetření znalce a na základě skutečnosti, že trh s nemovitostmi v daném místě se vyvíjí a s přihlédnutím k poloze nemovitosti,pro kterou je uvažována srovnávací metodika ing. Klimeše předpokládám obvyklou cenu nemovitosti ve smyslu ustanovení zák.č.151/1997 Sb..
REKAPITULACE PŘEHLEDU CEN: Administrativní cena
653.500,00 Kč
Věcná hodnota
686.490,00 Kč
Výnosová metoda
není stanovena
Srovnávací metodika ing. Klimeše
653.630,00 Kč
Obvyklá cena nemovitosti
670.000,00 Kč
8
ZÁVĚR: A) Znalec se domnívá, že
obvyklá cena nemovitosti rodinného domu čp.60 v Krchlebích po Zohlednění všech faktorů, zejména trhu v daném místě, polohy nemovitosti a provedení a vybavení nemovitosti stanovená ve smyslu zákona č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.303/2013 Sb. je
670.000,00 Kč slovy: = šestsetsedmdesáttisíckorunčeských =
B) Rozdělení obvyklé ceny do spoluvlastnických podílů: ┌────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Vlastník podíly celková cena v Kč ├────────────────────────────────────────────────────────┤ │ Halenkovičová Jiřina 1/3 223.333,33 │ │ Ponc Jiří 1/3 223.333,33 │ │ Ponc Martin 1/3 223.333,33 ├────────────────────────────────────────────────────────┤ │ Rekapitulace 3/3 670.000,00 └────────────────────────────────────────────────────────┘
C) S oceňovanou nemovitostí není spojeno žádné omezení vlastnického práva. D) Prohlašuji, že
jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu §127a zákona č.99/1963 Sb., občansko soudní řád, v platném znění.
E) Znalecký
posudek je autorské dílo, posudek je zakázáno kopírovat,opisovat a jakýmkoliv způsobem jej rozmnožovat.
stav.Slanička Miroslav Mládežnická 1942 288 03 Nymburk
9
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2 ze dne 28.května 1981 č.j. K 614/76 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 03-1861/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Nymburce dne 23.01.2014
stav. Slanička Miroslav Mládežnická 1942 288 03 Nymburk Příloha: - usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Nymburk ze dne 17.12.2013 sp.zn. 070 Ex 1224/08-27, - výpis z katastru nemovitostí LV 45 ze dne 13.12.2013, - kopie katastrální mapy na pozemek st.87/1 ze dne 13.01.2014 měřítko 1:1000, - fotodokumentace,
10
_
11
