ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 386/7056/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 62 s rodinným domem č.p. 20 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 731, k.ú. Borek u Děčína, osada Choratice, obec Malšovice, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 386/7056/2014
LV no.: 321
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 62 s rodinným domem č.p. 20 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 731, k.ú. Borek u Děčína, osada Choratice, obec Malšovice, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Choratice č.p. 20, Malšovice, 407 03 Dobkovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
1.356.977 Kč
Market value Tržní hodnota
900.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
900.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
895.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
St. 62, 731
Size: Velikost
kolna, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí a další venkovní úpravy
Location in the town: Poloha v obci:
okrajová část obce
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
základní
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
454 m2
zastavěná plocha a nádvoří 400 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
79 m2
Floor area: Podlahová plocha:
124 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
525 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
1714 Kč/ m3 cca 1924 48 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 321 pro k.ú. Borek u Děčína jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví paní Šárky Matajové, bytem Vrchlického 612/2, Děčín II-Nové Město, 405 02 Děčín. Restricting conditions / omezující podmínky: Omezující podmínky jsou vypsány v části C listu vlastnictví č. 321, pro k.ú. Borek u Děčína, v příloze tohoto posudku. Tato omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 321 pro k.ú. Borek u Děčína nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: Zástavní práva jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 321, pro k.ú. Borek u Děčína, v příloze tohoto posudku. Tato zástavní práva nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná stavba je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Na základě prohlídky na místě lze konstatovat, že budovu lze po rekonstrukci využívat v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - těsná blízkost frekventované silnice I. třídy č. 62 (E442) a železniční tratě Ústí n. Labem - Děčín - venkovní úpravy v okolí domu jsou minimálního rozsahu - v domě chybí vytápění - dům byl v minulosti zřejmě zasažen vodou při povodních – svislé nosné konstrukce v 1. NP jsou vlhké a tvoří se plísně - přípojka vody a odkanalizování je napojeno na sítě vlastníka sousedního domu č.p. 19 - nutné terénní úpravy parcely čís. 731 Strong points / silné stránky: - dům po rozsáhlé rekonstrukci provedené v letech 2006-2008 - velmi dobrá dopravní dostupnost - blízkost bývalého okresního města Děčína (7 km) a krajského města Ústí n. Labem (18 km) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 321 pro k.ú. Borek u Děčína a obec Choratice, prokazující stav evidovaný k datu 18.4.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Borek u Děčína a obec Choratice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 30.11.2014 c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Oceňované nemovité věci byly prohlédnuty dne 14.11.2014 za účastí paní Šárky Matajové – majitelky oceňovaných nemovitých věcí.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
526929 Borek u Děčína 562718 Malšovice 852 31.12.2012 CZ0421 Děčín Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Obec Malšovice se svými 852 obyvateli patří k menším obcím okresu Děčín a Ústeckého kraje, je situována v dojezdové vzdálenosti Statutárního města Děčín (cca 7 km), Statutárního města Ústí nad Labem (cca 18 km). Obec Malšovice disponuje základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace, penzion), s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na města Děčín a Ústí nad Labem. Obec Malšovice je dobře dostupná silniční dopravou a autobusovou dopravou. Dobré dopravní spojení je s městy Děčín, Ústí nad Labem, a to po silnici I/62 (Ústí nad Labem - Povrly - Dobkovice - Malšovice - Děčín). Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází v okrajové části osady Choratice mezi silnicí I. třídy č. 62 (E442), která z východní strany odděluje nemovité věci od řeky Labe a železniční tratí Ústí nad Labem – Děčín ze strany západní. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 20: Jde o samostatně stojící nepodsklepený dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem, stojící na pozemku St. 62, k.ú. Borek u Děčína. Dispoziční řešení: V domě se nachází jeden byt o dispozici 4+1. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z chodby, dvou pokojů, schodiště, koupelny a WC. 2. nadzemní podlaží (1. patro) sestává z prostoru nad schodištěm, tří pokojů a WC. Půdní prostor tvoří jeden stavebně nerozdělený prostor bez podkroví. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s polovalbou, krytinu tvoří tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěné trámové, se záklopem z OSB desek, podlahy jsou v 1. NP betonové, krytinu tvoří převážně dlažba, v 2.NP je tvoří OSB desky, krytinu v obytných místnostech plovoucí podlahy, okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké a náplňové, vnitřní i vnější omítky hladké štukované. Dům má vnitřní instalace el. proudu o napětí 220 V, vody a kanalizace. Podle informací od majitelky nemovitých věcí jsou přípojka vody a kanalizace napojeny na inženýrské sítě vlastníka sousední nemovitosti č.p. 19. Právní podklad pro jejich užívání nebyl doložen. Podle informací od majitelky se na pozemku St. 62 nachází vlastní septik (bez bližší specifikace). V domě není vytápění, pouze v koupelně v 1.NP je elektrické topné těleso (el. topný žebřík). Koupelna i WC jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, na základě dispozice a užitého stavebního materiálu lze stáří odhadovat na minimálně 90 let. Oceňovaný dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí, která byla podle informací od majitelky realizována v letech 2006-2008. Rekonstrukcí prošla obě nadzemní podlaží, byla vyměněna střešní krytina včetně laťování, klempířské prvky, stropy, podlahy, nové obklady v koupelně a na WC, nové vnitřní a vnější omítky. Nebylo provedeno vytápění domu a rekonstrukce jednoho pokoje a chodby v 1. NP.
-4-
Stavební stav je poznamenán chybějící údržbou v minulých letech. Dům byl zřejmě zaplaven - svislé nosné konstrukce v 1. NP jsou vlhké a tvoří se plísně, v prostoru schodiště v 2. NP je v jednom místě patrné zatékání střechou. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství k oceňovanému domu č.p. 20. Jedná se především o zděnou kolnu, přípojky IS a zpevněné plochy. Kolna je zděná stavba s jedním nadzemním podlažím, dispozičně ji tvoří dvě místnosti v původním stavebně-technickém stavu, v minulosti byla zrekonstruována pouze fasáda. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 62, k.ú. Borek u Děčína, o výměře 339 m2, je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je z části zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 20 a kolnou v příslušenství. Pozemek čís. parcely 731, k.ú. Borek u Děčína, o výměře 115 m2, je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území a zemědělský půdní fond. Pozemek je nutné stavebně upravit, na části pozemku se nachází suť. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 62 s rodinným domem č.p. 20 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 731, k.ú. Borek u Děčína, osada Choratice, obec Malšovice, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 321 pro k.ú. Malšovice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 14. listopadu 2014
900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 321 pro k.ú. Borek u Děčína. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 321, k.ú. Borek u Děčína.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 386/7056/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě dne 30. 11. 2014
-6-
PŘÍLOHY 1 Analýza 2 Mapa širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
386/7056/2014
ID (Surveyor´s Report):
LV no.:
321
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1 2
rodinný dům č.p. 20
525
4 151
2 181 309
47,7
1 141 143
vedlejší stavby
oceněno podílem na ceně stavby hlavní
34 234
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 175 377
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1 2
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
St. 62 731
339 115
400 400
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
135 600 46 000 181 600
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 356 977 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer Date of sale / offers price
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
2
3
4
Rodinný dům v Ústí n. Labem - Mojžíři, ul. Vodařská
Rodinný dům v Ústí n. Labem - Povrly - Roztoky
990 000,00
980 000,00
Rodinný dům v Dobkovicích 1 195 000,00 Prosetíně
Rodinný dům v Děčíně XXV Chmelnici, ul. Třešňová
990 000,00
Obestavěný prostor m3
Kč
1
Built-up space
11-14
11-14
11-14
11-14
nestanoven
nestanoven
nestanoven
nestanoven
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků m2
Kč/m2
518
1734
1174
1484
800
300
300
600
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
414 400
520 200
352 200
890 400
Rate of price adjustment
Komentář
0,85
nabídka RK *2) okrajová část Ústí n. Labem, vzdálenost od Choratic 10 km, podsklepený dům s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, 841 500 dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, vytápění je lokální kachlovými kamny a elektrickými přímotopy, u domu menší zahrada
0,90
nabídka RK *2) okrajová část Ústí n. Labem, vzdálenost od Choratic 5 km, dům s dvěma nadzemními podlažími o dispozici 4+kk s garáží, vnitřní 882 000 prostory v dobrém udržovaném stavu (zhoršený stav fasády a střešní krytiny), vytápění lokální elektrické a krbovými kamny, velká zahrada
0,85
nabídka RK *3) klidná lokalita vzdálená 3 km od Choratic, dům s dvěma nadzemními podlažími o dispozici 1 015 750 4+1, v dobrém stavebnětechnickém stavu, vytápění je ústřední na tuhá paliva, velká zahrada (cena bez provize RK)
99 600,00
0,85
nabídka RK *3) okrajová část Děčína, vzdálenost od Choratic 3 km, dům s dvěma 841 500 nadzemními podlažími s dispozicí 6+2, dobrý stavebně-technický stav, velká zahrada
1,357
mil.Kč
575 600,00
459 800,00
842 800,00
2) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding
3) nabídka realitní kanceláře REALITY ŠIROKÝ
3) nabídka realitní kanceláře REALITY ŠIROKÝ
Yield value - Výnosová hodnota
Comments
Kč
1) nabídka realitní kanceláře Hanik & Holubovský
Cost Value - Věcná hodnota
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,895
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,900
mil.Kč
Mapa širších vztahů – rodinný dům Choratice č.p. 20, obec Malšovice, okres Děčín
Fotodokumentace – rodinný dům Choratice č.p. 20, obec Malšovice, okres Děčín
Pohled na silnici I. třídy č. 62 (E442)
Pohled na dům a parcelu čís. 731
Pohled na dům
Pokoj v 1. NP – po rekonstrukci
Pokoj v 1. NP – původní stav
Koupelna v 1. NP
Schodiště do 2. NP
Pokoj č. 1 v 2. NP
Pokoj č. 2 v 2. NP
Pokoj č. 3 v 2. NP
WC v 2. NP
Půdní prostor
