2014

ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 2667-122/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Rodinný dům. Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Doksy, k.ú. Doksy u Máchova jezera Valdštejnská 168, 472 01 Doksy 830309/2666, Miloš Kučera, Mírové náměstí 83, 41145 Úštěk-Vnitřní Město, vlastnictví: výhradní 830309/2666, Miloš Kučera, Mírové náměstí 83, 41145 Úštěk-Vnitřní Město, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, 40001 Ústí nad Labem

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov IČ: 65711432 telefon: DIČ: CZ510713231 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro nedobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

e-mail: [email protected]

900 000 Kč 15.9.2014

11

V Turnově, dne 19.10.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 2

Zdeněk Bartoš

15.9.2014 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Přehled podkladů -výpis z KN LV č. 1443 ze dne 2.9.2014, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy ze dne 14.9.2014, vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -informace a částečná výkresová stavební dokumentace získaná na MěÚ Doksy. -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.83/014 ze dne 9.9.2014 .

Místopis Doksy je město, počet obyvatel 5 188 (lexikon měst a obcí), základní občanská vybavenost v místě, vybavenost vyššího stupně ve 20 km vzdáleném městě Česká Lípa. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných a obytných domů v blízkosti centra města. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, ulice Valdštejnská, která se nachází podél pozemku. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - vody, plynu, kanalizace a elektřiny.

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část  zpevněná komunikace  nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Vlastník nemovitosti se nedostavil a tím neumožnil řádné řízení. Znalec musel objekt ocenit podle vnějších znaků, částečné výkresové dokumentace a z okolností, které zjistil nahlédnutím okny. Rodinný dům je obdélníkového půdorysného tvaru, nepodsklepený, dvoupodlažní se sedlovou střechou. Základy kamenné, nosné stěny zděné, stropy rovné a klenuté, okna dřevěná dvojitá, vnitřní a vnější omítky vápenné, střešní krytina z betonových tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu.

Silné stránky Rodinný dům je vystavěn na vlastním pozemku. Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné komunikace v těsné blízkosti zámku Doksy. Slabé stránky Rodinný dům je dlouhodobě neobydlený (cca 20 let), celkový stav objektu je velmi sešlý a zanedbaný. Do objektu je volný přístup poškozenými okny v přízemí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace -2-

Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo evidované v listě vlastnictví č.1443 není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti. Ostatní rizika:  Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Jedná se o nemovitost 20 let neobydlenou se zanedbanou údržbou.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky. Základní popis oceňovaného pozemku

Pozemek stp.č. 432/1 je zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je lichoběžníkového půdorysného tvaru, rovný, oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek napojený na inženýrské sítě elektřiny, plynu, kanalizace a vody.

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemku

Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena pozemků v městě Doksy se pohybuje v rozmezí 300-500,- Kč/m2 dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Pro pozemek je k charakteru zástavby a jeho velikosti zvolena jednotková cena 300,- Kč/m2.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 432/1 nádvoří Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 358

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 300

358

Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 107 400 107 400

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121 -3-

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba 15*10*7,1+2,64*10,34*8,8 zastřešení 15*10*4,1*0,5+2,64*10,34*1,2*0,5

= =

[m3] 1 305,22 m3 323,88 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 1 305,22 m3 323,88 m3 1 629,10 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Provedení kamenné bez izolace zděné rovné a klenuté sedlová betonová taška pozinkovaný plech vápenné vápenné hladké sokl z kabřince chybí kamenné chybí dřevěná, zdvojená betonové keramická dlažba chybí chybí bleskosvod chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí

-4-

Hodnocení standardu P S S S S S S S S C S C S P S C C S C C C C C C C C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S S S S S S S S C S C S P S C C S C C C C C C C C

7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 629,10 m3 * 2 657,82 Kč/m3

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

= * * * = =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 171 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 200 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 171 / 200 = 85,5 % Koeficient opotřebení: (1- 85,5 % / 100)

*

Rodinný dům. - zjištěná cena

= -5-

Upravený obj. podíl 3,27 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 0,00 2,40 0,00 5,20 1,01 1,10 0,00 0,00 0,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63,18 0,6318

1 975,0,6318 1,0000 2,1300 2 657,82 4 329 854,56 Kč

0,145 627 828,91 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v regionu. Jednalo se o prodej rodinných domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z internetové nabídky www.sreality.cz. Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Plocha pozemku:

170,00 m2 1 629,10 m3 358,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí : Rodinný dům. Prodej mimořádného rodinného domu v Doksech u Máchova jezera. Nabízíme Vám hezký nadstandardně vybavený rodinný dům z roku 1880 v tiché klidné ulici nedaleko náměstí městečka Doksy u Máchova jezera. Dům se silnými pískovcovými stěnami a klenbovými stropy v přízemí a ve sklepě byl kvalitně a citlivě kompletně zrekonstruován. Chybí pouze oprava fasády. V přízemí je situován prostorný obývací pokoj s francouzským krbem, jídelna a kuchyně s východem do zahrady. V technické místnosti vedle kuchyně je umístěna pračka AEG, sušička, lednice s mrazničkou Zanussi a plynový kondenzační kotel Junkers. Dále je v přízemí velká koupelna s rohovou vanou a dvojumyvadlem. V prvním patře najdete velký obývací pokoj 42 m^(2), ložnici, dětský pokoj, šatnu a koupelnu se sprchovým koutem a toaletou. V obytném podkroví se střešními okny Vekra jsou další místa na spaní, pracovna a relaxační část se sedací soupravou a zavěšeným křeslem. V celém přízemí, mimo obývacího pokoje s dřevěnou podlahou, je dlažba s podlahovým topením. Dům je osazen kvalitními dřevěnými eurookny. Je zde zaveden internet a vnitřní telefon. Nemovitost se prodává včetně vybavení stylovým nábytkem. Na druhé straně zahrady o rozloze 886 m^(2) s ovocnými stromy a keři je dvoupatrová stodola s možností parkování. Okolí Máchova jezera je ideální pro cyklistiku, pěší turistiku, in line bruslení, rybolov či houbaření. Přímo v Doksech naleznete mimo tenisových kurtů také golfové hřiště. Přijďte si prohlédnout tento udržovaný, skvěle zařízený dům, ideální pro relaxaci a odpočinek. vloženo 20.6.2014, aktualizace 3.7.2014 Pozemek celkem: Zastavěná plocha: Podlahová plocha: Plocha bytu:

886 m^(2) 219 m^(2) 250 m^(2) 250 m^(2)

Rodinný dům. Prodej RD s prostorami k podnikání, v Zákupech u České Lípy Nabízíme k prodeji zrekonstruovaný RD s prostorami pro podnikání v Zákupech u Č.Lípy. Nachází se v centru obce, v blízkosti zámku "Zákupy". Přízemí domu tvoří restaurace a bar, v 1.patře domu je situován prostorný dvougenerační byt o vel. 4+1. V zadní části RD je připravený prostor pro vybudování prostorné terasy. Pozemek má k dispozici další stav. parcelu o výměře 204 m^(2) se zbořeništěm. Dopravní dostupnost velmi dobrá. vloženo 21.5.2013, aktualizace 18.8.2014 nemovitost nabízí exkluzivně tento inzerent -6-

Pozemek celkem: Zastavěná plocha: Zahrada: Podlahová plocha: Typ budovy: Velikost domu: Počet bytů: Počet NP: Počet PP: Voda: Plyn: Elektroinstalace: Kanalizace: Topení: Sociální zařízení: Sklep: Garáž: Zařízení nábytkem: Parkování: Stav objektu:

883 m^(2) 509 m^(2) 170 m^(2) 360 m^(2) samostatně stojící 4+1 1 (dvougenerační) 2 1 ano ano ano ano plynové 3x ano ne ne ano velmi dobrý

Rodinný dům. Prodej, rodinný dům 8+2, Mimoň, ul. Komenského Nabízíme k prodeji zrekonstruovanou vilu vhodnou k vícegener. bydlení. V přízemí a 1.patře jsou byty 3+1, sklep se 4 místnostmi s přípravou na saunu a obyvatelné podkroví. Dům má novou střechu, omítky, plast.okna, zateplení. Vytápěn je plyn. kotlem. Možno připojit i k teplárně. Sol. kolektory ohřívají teplou vodu i zahr. bazén 7,5x3,5 m. Hlídáno kamerami. Velmi klidné místo, blízko do centra. vloženo 10.4.2014, aktualizace 1.8.2014 Umístění v obci: klidná část obce Pozemek celkem: 582 m^(2) Zastavěná plocha: 145 m^(2) Zahrada: 437 m^(2) Podlahová plocha: 348 m^(2) Typ budovy: samostatný Druh budovy: Cihla Počet NP: 3 Počet PP: 1 Počet pokojů: 14 Dostupnost pozemku: Příjezd: Obecní, Zpevněný Stávající stavby: Dílna Stávající porosty: Zahrada: Okrasná Počet stání: 2 Voda: Veřejný vodovod Plyn: Zemní plyn Elektroinstalace: 230 (220) V, 400 (380) V, Noční proud Kanalizace: Veřejná kanalizace Topení: Dálkové, Plynový kotel, Radiátory, Topení podlahou, Kachlová kamna Sociální zařízení: Koupelna: Rohová vana, Sedací vana, Umyvadlo, WC; WC: Tři a více Sklep: Ano, 80m^(2) -7-

Garáž: Ano Telefon: Ano Zařízení nábytkem: Částečně Parkování: Garážové stání, Parkování na ulici Stav objektu: po rekonstrukci, Rok výstavby: 1933, Rok rekonstrukce: 2011 Kompletní rekonstrukce: 2011 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům. Lokalita Doksy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 250,00 m2

1,00 1,00 1,00 0,70 0,70 1,00 1,00

Výměra pozemku. 0 m2

Název: Rodinný dům. Lokalita Zákupy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 360,00 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,49 6 644 Celková cena Jednotková cena 3 390 000 Kč 13 560 Kč/m2

1,00 1,00 1,05 0,70 0,70 1,00 1,00

Výměra pozemku. 0 m2

-8-

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,51 4 473 Celková cena Jednotková cena 3 130 000 Kč 8 694 Kč/m2

Název: Rodinný dům. Lokalita Mimoň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 348,00 m2

1,00 1,00 1,05 0,70 0,70 1,00 1,00

Výměra pozemku. 0 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,51 4 766 Celková cena Jednotková cena 3 224 000 Kč 9 264 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-9-

4 473 Kč/m2 5 294 Kč/m2 6 644 Kč/m2 5 294 Kč/m2 170,00 m2 899 980 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 899 980 Kč 735 229 Kč 107 400 Kč

Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 900 000,- Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.2 b

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Odhad rodinného domu č.p.168 je proveden na základě dostupných údajů z důvodu neumožnění znalci vstupu do domu a provedení prohlídky. Znalec vycházel z předložených podkladů a prohlídky rodinného domu z vnějšku. Zástavní právo evidované v listě vlastnictví č.1443 není zohledněno v obvyklé ceně. S přihlédnutím k tomu, že velké objekty jsou obtížně obchodovatelné, k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu ve výši 900 000,- Kč. Velmi negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti skutečnost, že je nemovitost dlouhodobě neobydlena a neumožnění znalci vstupu do domu a provedení prohlídky nemovitosti.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2667-122/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014099. V Turnově dne 19.10.2014.

Znalec :

Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 511 01 Turnov

- 10 -

Fotodokumentace oceňované nemovitosti

- 11 -