2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4079-379/2014 O ceně podílu 2/5 rodinného domu v Praze, Horní Počernice, Lukavecká č.p.468, vč.příslušenství a pozemků p.č.1051, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 339 m2 a p.č.1052, zahrada, o velikosti 1045 m2, vše zapsáno na LV č.233 pro k.ú.Horní Počernice

Objednatel znaleckého posudku:

Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 16.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 16.9.2014

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu 2/5 rodinného domu v Praze, Horní Počernice, Lukavecká č.p.468, vč.příslušenství a pozemků p.č.1051, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 339 m2 a p.č.1052, zahrada, o velikosti 1045 m2, vše zapsáno na LV č.233 pro k.ú.Horní Počernice

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Lukavecká 468/8 193 00 Praha-Horní Počernice Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Horní Počernice 1 246 780

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.9.2014 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti p.Vladimíry Podlahové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.233 pro k.ú.Horní Počernice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

770815/0010, Pan Jiří Podlaha, Lukavecká 468/8, 193 00 Praha-Horní Počernice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 5

456222/119, Paní Vladimíra Podlahová, Lukavecká 468/8, 193 00 Praha-Horní Počernice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 5

Vlastníci pozemku: 770815/0010, Pan Jiří Podlaha, Lukavecká 468/8, 193 00 Praha-Horní Počernice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 5

456222/119, Paní Vladimíra Podlahová, Lukavecká 468/8, 193 00 Praha-Horní Počernice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 5

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a informací p.V.Podlahové. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má sklonitou střechu, krytina je z betonové tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová stříkaná. Vnitřní dveře jsou plné svlakové. Podlahy jsou z dlažby, prken a koberců. V domě jsou dva byty dispozice 3+1. WC jsou splachovací, koupelny s vanou, v kuchyních je kuchyňská linka, elektrický sporák. Vytápění v domě je v patře lokální akumulačními kamny, v přízemí lokální elektrickými přimotopy. Teplá voda je z elektrického boileru. Stav domu je zhoršený, celková údržba nedostatečná. Dům je starý nejméně 80 roků. V 60.letech byla provedena částečná rekonstrukce. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Na pozemku se dále nacházejí zděná přízemní garáž a porosty.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy:

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba III 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I -5-

Pi 1,00 0,02 -0,10 0,00

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,837

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s RD

Ocenění

Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ § 2 cen. mapa

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 1051

Výměra [m2] 339,00

Jedn. cena [Kč/m2] 4 200,00

Cena [Kč] 1 423 800,-

1052

1 045,00

4 200,00

4 389 000,5 812 800,-

-6-

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha 19 80 let 4 198,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

sklep: přízemí: patro: Název podlaží sklep: přízemí: patro:

= = = Zastavěná plocha 55,00 m2 155,80 m2 155,80 m2

55,00 m2 155,80 m2 155,80 m2

Konstrukční výška 2,20 m 2,60 m 2,60 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: 55,0*2,2 vrchní stavba: 155,8*5,6 zastřešení: 155,8*1,8/3 Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

121,00 m3 872,48 m3 93,48 m3 1 086,96 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,35

ZP1 = ZP =

-7-

155,80 m2 366,60 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600 12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,610 = 0,232

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900

Index polohy pozemku IP = 0,930

-8-

č. I

Vi typ B

III III II III IV

0,00 0,00 0,00 0,02 0,04

II II

-0,04 -0,05

I II II

0,00 -0,03 0,00

III III V

0,01 0,00 0,40

či rozsáhlejšími stavebními

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 198,- Kč/m3 * 0,232 = 973,94 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 086,96 m3 * 973,94 Kč/m3 * 0,900 * 0,930= 886 076,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

886 076,51 Kč

Garáž

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):

Garáž § 37 porovnávací metoda Hlavní město Praha, oblast č. 19 80 let 2 014,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí: Název podlaží přízemí:

= Zastavěná plocha 22,60 m2

22,60 m2

Konstrukční výška 2,30 m

Obestavěný prostor

obestavěný prostor: 22,6*2,3 Obestavěný prostor - celkem:

= =

-9-

51,98 m3 51,98 m3

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600

č. II

Vi typ B

II II II II III IV

0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,65

5

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V6 * 0,600 = 0,378

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900

Index polohy pozemku IP = 0,930

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 014,- Kč/m3 * 0,378 = 761,29 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 51,98 m3 * 761,29 Kč/m3 * 0,900 * 0,930= 33 121,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

33 121,64 Kč

Cena staveb celkem

=

919 198,15 Kč

Pozemky s RD - zjištěná cena

=

6 731 998,15 Kč

- 10 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD

6 731 998,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

6 731 998,20 Kč

Celkem

6 731 998,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

6 731 998,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD

6 731 998,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

6 731 998,20 Kč

Celkem

6 731 998,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

6 731 998,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Šestmilionůsedmsettřicetdvatisíc Kč

- 11 -

6 732 000,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo soudcovské k podílu 2/5 k zajištění pohledávky ve výši 44.856,- Kč a 10.000,- Kč s příslušenstvím - Portfolio Servis s.r.o., Kaplická 903/27, Podolí, 14000 Praha 4, Zahájení exekuce 183EX-568/2014-11 ze dne 13.5.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

rodinný dům s terasou, lodžií a garáží ve vilové čtvrti Horních Počernic. Dvougenerační dům o dispozici dvakrát 3+1 se nachází v klidné části Prahy - Horní Počernice s velmi dobrou dopravní - 12 -

dostupností. Cihlový dům má plastová okna, v místnostech je položené PVC a dlažba. Každé podlaží má vlastní koupelnu, kuchyň i vchod. Dům má dále plastové rozvody, elektřina je vedena v mědi. Vytápění a ohřev vody zajišťuje centrální plynový kotel. V roce 1998 byla provedena kompletní rekonstrukce. Výměra podlaží činí 109 m2 (1NP) vč. garáže pro 2 auta (34m2) a 97 m2 (2NP). K domu dále náleží pozemek o výměře 160 m2. Autobusová zastávka Vojická 2 minuty chůze, nedaleko také železniční stanice Praha - Horní Počernice. V okolí veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 5.995.000,- Kč včetně provize.

samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozičním řešením 5+kk, s terasou, koupelnou a samostatným WC, je vhodnou příležitostí ke koupi. Dům je postaven na klidném místě nedaleko supermarketu Albert, na rovinatém pozemku o výměře 759m2. Celková užitná plocha domu činí 152m2. Vedle domu je postavena prostorná, samostatná, zděná garáž o velikosti 42m2. Na krásné udržované zahradě dále vzrostlé stromy, keře a skleník. Dispozice domu: V přízemí se nachází předsíň, samostatné WC, koupelna s vanou a umyvadlem, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj. Dále vstup na zahradu a schodiště. V patře se nacházejí 3 pokoje a vstup na terasu. V suterénu je umístěn plynový kotel a prostory vhodné pro uskladnění potravin. Udržovaný dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. V místě je kompletní občanská a kulturní vybavenost, v docházkové vzdálenosti se nachází obchodní centrum, škola, školka a lékař. Klidná rezidenční část Prahy 9 – Horní Počernice, ve které je dům postaven patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení s kvalitní dostupností do centra města, vlakové nádraží, metro B – Černý Most. Požadovaná cena 5.980.000,- Kč včetně provize RK, právního a hypotečního servisu . - 13 -

prodej dvoupodlažního, částečně podsklepeného rodinného domu s dispozicí 4+1, užitnou plochou 124 m2 a zahradu o rozloze 567 m2. Dům je situován v původní zástavbě RD, ul. Jasenná, Praha 9 – Horní Počernice a je v původním, udržovaném stavu, určený k výmalbě a bydlení pro méně náročné či k celkové rekonstrukci.Z hlediska IS je dům napojen na elektro a obecní vodovod, kanalizace je na patě pozemku, aktuálně je dům je napojen na vlastní septik. Vytápění a ohřev vody zajišťuje je vlastní elektrokotel, okna jsou původní, špaletová. Na zahradě je vlastní studna! V místě je kompletní občanská vybavenost. Výborná dopravní dostupnost. Vnitřní dispozice domu: V přízemí se nachází předsíň, chodba se schodištěm do patra a sklepních prostor (suché a čisté podsklepení 1/2 domu), dále pak 2 pokoje, kuchyň, koupelna s vanou, samostatná toaleta a technická místnost. 2.NP nabízí 2 pokoje a vstup na půdu (možnost dalšího rozšíření obytných prostor domu). Podlahy jsou tvořeny kombinací původních dřevěných prken (pokoje v přízemí), koberce (pokoje v 2.NP) a dlažby (chodba, kuchyň, koupelna, WC). Patra jsou propojena původním kamenným schodištěm. Požadovaná cena 5.260.000,- Kč k jednání, včetně právního servisu a provize.

- 14 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 5.200.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu, a velmi špatný stav nemovitosti bez údržby.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 2/5 nemovitosti stanovuji na 1.350.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč

V Tršicích 16.9.2014

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.15. - 15 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4079-379/2014 znaleckého deníku.

- 16 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 233 ze dne 19.8.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 17 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -