ZNALECKÝ POSUDEK č. 3363 - 066/2014 obvyklé a administrativní ceny nemovitostí LV č. 255, katastrální území Kozlovice u Přerova, obec Přerov, okres Přerov •
Pozemek p.č. 502 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně postavené stavby rodinného domu č.p. 105 (rodinný dům) a dalších součástí a příslušenství
•
Pozemek p.č. 503 (zahrada) včetně součástí a příslušenství
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Beroun Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 266 01 Beroun č.j. 015 EX 737/2012
Účel posudku:
stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro účely veřejné dražby (nedobrovolné)
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Dostál znalec, bytem Slovenská 3, 779 00 Olomouc tel. 585 229 817, mobil 602 705 758
Datum místního šetření:
12.05.2014
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
Zvláštní požadavky objednatele: Použitý oceňovací předpis:
12.05.2014 (ke dni místního šetření)
nejsou Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Tento posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
2
0. Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě rozhodnutí o ustanovení znalce - EÚ Beroun – Mgr. Pavla Dolanského - soudního exekutora ze dne 10.04.2014 sp. zn. 015 Ex 737/2012-61. Úkolem podepsaného znalce je provést odhad obvyklé ceny nemovitostí včetně ocenění závad váznoucích na nemovitosti.
1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
Výpis z katastru nemovitostí ) VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0714 Přerov Katastrální území: 734985 Kozlovice u Přerova
Obec: 511382 List vlastnictví
A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa) Vlastnictví Jurča Petr, Za školou 105/8, Přerov IV- Kozlovice, 750 02 Přerov P.č. 502 (zastavěná plocha) 147 m2 Stavba č.p. 105 (rod. dům) na p.č. 502 P.č. 503 (zahrada) 177 m2 dále viz. příloha posudku
1.2
k datu: 08.04.2014 Přerov 255
Identifikátor
Podíl
620411/0990
1/1
Kopie z katastrální mapy Vyhotovena Katastrálním úřadem v Přerově.
1.3
Doklady o vlastnictví
Znalec neměl k dispozici – pouze odkaz ve výpisu z KN. Darovací smlouva ze dne 11.8.2002.
1.4
Ostatní podklady
Kolaudační rozhodnutím či jiné správní rozhodnutí prokazující stáří nemovitosti znalce neměl k dispozici. Z nepřímých podkladů ze Stavebního úřadu Magistrátu města Přerova lze usuzovat, že dům byl postaven kolem roku 1930. Dům bez větších rekonstrukcí a modernizací, v posledních letech se zhoršenou údržbou, podstandardním vybavením a zařízením, s nutností provedení celkové rekonstrukce a modernizace včetně prvků dlouhodobé životnosti. V posledním období dům užíván k trvalému bydlení.
1.5
Místní šetření
Místní šetření spojené se zaměřením domu a pořízením fotodokumentace nemovitostí provedl znalec dne 12.05.2014 za účasti vlastníka nemovitosti p. Petra Jurči.
3
1.6 1.6.1
Použité předpisy, literatura a další podklady Předpisy pro ocenění
• Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. • Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1.6.2
Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc..
1.6.3
Literatura
[1]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997
[2]
BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998
[3]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998
[4]
BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI
[5]
BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. LINDE Praha a.s.
[6]
BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001
[7]
BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2004. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2004
1.7
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je areál sestávající z následujících nemovitostí: • Pozemek p.č. 502 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí – stavby č.p. 105 postavené na pozemku a příslušenství • Pozemek p.č. 503 (zahrada) • Vedlejší stavba • Studna • Venkovní úpravy • Trvalé porosty Areál se nachází v ulici Za školou ve Statutárním městě Přerově v místní části Kozlovice, která není s městem stavebně srostlá. Místní částí protéká řeka Bečva a prochází ji komunikace II. třídy ve směru na Lipník nad Bečvou. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně řadovou zástavbou rodinných domů. Pozemek se nachází podle povodňové mapy v zóně č.2 se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
1.7.1
Obec a okolí nemovitosti
Druh obce: Správní funkce obce: Počet obyvatel: Občanská vybavenost, obchody, školy aj.
Statutární město Obec 3. typu s rozšířenou působností 44 824 obyvatel (malý lexikon obcí 2013) v místě základní občanská vybavenost
4
1.7.2
Umístění nemovitosti v obci místní část stavebně nesrostlá dobré rovinatý rodinné domy existuje v místě možnost napojení na obecní vodovod, STL plynovod a dešťovou kanalizaci
Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
1.7.3
Vlastní nemovitost
Typ stavby Zahrada Pozemky - zastavěná plocha Příslušenství Údržba stavby
1.7.4
rodinný dům – vnitřní řadový dvůr a zahrada za domem p.č. 502 – 147 m2 vedlejší stavba, studna, venkovní úpravy zhoršená, bez zjevných statických poruch
Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap.
Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: Jiné:
není ohrožen není není
Výskyt radonu Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Zdraví škodlivý výskyt radonu se v dané lokalitě nepředpokládá. Objekt není postaven z materiálů, u nich by bylo možno předpokládat výskyt radonu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění v blízkém okolí: Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Zdroj hluku v okolí: Jiné:
1.8
není není není není
Podklady pro výpočet ceny výnosovým způsobem
Nemovitosti jsou užívány vlastníkem nemovitostí, vzhledem ke zhoršenému stavebně-technickému stavu staveb není cena výnosovým způsobem stanovena.
1.9
Porovnávací databáze cen nemovitostí
Pro cenové porovnání byla použita databáze znalce a databáze cen pronajímaných a prodávaných nemovitostí z inzerce realitních kanceláří.
5
2. Posudek - ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění.
A. Pozemek – p.č. 502 (zastavěná plocha a nádvoří) (§ 3) Statutární město Přerov, dle Malého lexikonu obcí pro rok 2013 - 44 824 obyvatel. V obci není k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Předmětem ocenění je pozemek zastavěný stavbou rodinného domu č.p. 105, příjezd a přístup k domu je ze zpevněné místní komunikace ve vlastnictví obce. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě – obecní vodovod, dešťovou kanalizaci, rozvody el. energie a STL plynovod. I T = P 5 × (1 +
Index trhu IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č.
Název znaku
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
2
Vlastnicke vztahy
3
Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
4
5
4
∑
i=1
Pi
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Použitá hodnota
Poptávka je výrazně vyšší než nabídka
V.
0,06
0,06
IV.
0,00
0,00
III.
0
0,00
II.
0
0,00
III.
0,95
0,95
Index IT =
1,007
= P1 × (1 +
∑
Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) Bez vlivu Bez vlivu
Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100leté vody) Součet znaků č. 1 až 4 = 0,06 Povodňové riziko
Index polohy IP - příloha č. 3, tabulka č. 3
I
P
11
i = 2
Pi )
Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční Rezidenční stavby (byty, bytové a rodinné domy) v obcích nad 2000 obyvatel Číslo Znak Doporučená Název znaku Popis kvalitativního pásma kval. Použitá hodnota č. hodnota pásma Druh a účel užití stavby Rezidenční stavby (Druh hlavní stavby v 1 v ostatních obcích nad I 1,00 1,00 jednotném funkčním 2000 celku) Převažující zástavba 2 v okolí pozemku a Rezidenční zástavba I. 0,02 0,02 životní prostředí Části obce nesrostlé s obcí 3 Poloha pozemku v obci IV. -0,15 -0,15 (mimo samot) Možnost napojení Pozemek lze napojit na 4 pozemku na inženýrské všechny sítě v obci nebo I. 0,00 0,00 sítě, které má obec obec bez sítí
6
5
Občanská vybavenost v okolí pozemku
6
Dopravní dostupnost
7
Hromadná doprava*
V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst)
Poloha pozemku Bez možnosti komerčního z hlediska komerční využití využitelnosti 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost Vlivy ostatní 11 Bez dalších vlivů neuvedené Součet znaků č. 2 až 11= -0,14 8
Index omezujících vlivů pozemku IO - příloha č. 3,
II.
-0,01
-0,01
VI.
0,00
0,00
V.
0,00
0,00
V.
0,00
0,00
II. II.
0 0
0,00 0,00
II.
0
0,00
tabulka č. 2
Index IP =
I
O
= 1 +
6
∑
P
i = 1
Pro pozemky zastavěné nebo určené pro inženýrské stavby Hodnota Číslo Znak Popis kvalitativního Doporučená Název znaku kval. č. pásma hodnota pásma Svažitost terénu pozemku Svažitost pozemku a 1 do 15% včetně; ostatní IV. 0,00 expozice orientace Ztížené základové Neztížené základové 2 III. 0,00 podmínky podmínky 3 Ochranná pásma Mimo ochranná pásma I. 0,00 Omezení užívání 4 Bez omezení užívání I. 0,00 pozemku Geometrický tvar 5 Tvar bez vlivu na využití II. 0 pozemku 6 Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II.* 0 Součet znaků č. 1 až 6 = 0,00 Index IO = Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Okres Obec (městská část) Typ obce Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí Katastrální území Pozemek p.č. Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m2 Druh pozemku dle KN Druh pozemku dle skutečnosti Stavba na parcele Jedná se o stavbu oceňovanou podle § 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty ano/ne porovn.) - § 5 odst. 6, pro ev. redukční koeficient R
0,860
i
Použitá hodnota
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,000
Olomoucký Přerov Přerov Okresní město 44 824 Kozlovice u Přerova 502 147 Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Rodinný dům ano
7 V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím je větší než 1000 m2, koeficient Pokud je obec rozdělena na oblasti (Praha, Brno, Plzeň, Karlvy Vary, Ostrava), oblast obce dle přílohy č. 2, tabulky 3 vyhlášky, jinak název vyjmenované obce Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství) Index cenového porovnání I = IT × IO × IP Základní cena upravená ZCU = ZC × I Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění? (§ 4 odst. 2 - krát 0,80) Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku (§ 5 odst. 5) Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m2) Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) Cena pozemku bez staveb
vp
m2
324
R
--
1,000
Přerov
ZC
Kč/m2
Přerov 860,00
IT IO
---
1,007 1,000
IP
--
0,860
I ZCU
-Kč/m2
0,866 744,76
ano / ne
ne, jako zastavěný
ZCU
2
Kč/m
R ZCU
744,76 1,00
2
Kč/m m2 Kč
744,76 147 109 479,72
B. Pozemek p.č. 503 (§ 3) Pozemek p.č. 503 je užívaný jako oplocená zahrada za domem, tvoří s pozemkem a p.č. 502 tzv. funkční celek. Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Okres Obec (městská část) Typ obce Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí Katastrální území Pozemek p.č. Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m2 Druh pozemku dle KN Druh pozemku dle skutečnosti Stavba na parcele Jedná se o stavbu oceňovanou podle § 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) ano/ne § 5 odst. 6, pro ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, vp m2 popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se R -stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím je větší než 1000 m2, koeficient Pokud je obec rozdělena na oblasti (Praha, Brno, Plzeň,
Olomoucký Přerov Přerov Okresní město 44 824 Kozlovice u Přerova 503 177 zahrada zahrada Rodinný dům ano
324
1,000 Přerov
8 Karlovy Vary, Ostrava), oblast obce dle přílohy č. 2, tabulky 3 vyhlášky, jinak název vyjmenované obce Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 - garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství) Index cenového porovnání I = IT × IO × IP Základní cena upravená ZCU = ZC × I Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění? (§ 4 odst. 2 - krát 0,80) Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku (§ 5 odst. 5) Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m2) Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) Cena pozemku bez staveb
ZC
Kč/m2
Přerov 860,00
IT IO
---
1,007 1,000
IP
--
0,860
I ZCU
-Kč/m2
0,866 744,76
ano / ne
ano, jako nezastavěný
Kč/m2
595,81
ZCU R ZCU
1,00 2
Kč/m m2 Kč
595,81 177 105 458,37
C. Stavba č.p. 105 – rodinný dům na p.č. 502 (§ 13) Popis celkový Předmětem ocenění je vnitřní řadový rodinný dům v místní části Kozlovice (Přerov IV), postavený na p.č. 502 (zastavěná plocha). Jedná se o starší rodinný dům, patrový, zděný, nepodsklepený (jen malý sklípek), se sedlovou střechou, která není upravena na podkroví (vikýř do zahrady), patro jen v části, ostatní neupravená půda. Dle podkladů byl původní dům postaven kolem roku 1930. Dům je připojen vodovodní přípojkou na obecní vodovod, přípojku STL plynovodu a rozvody el. energie. Příslušenství k domu tvoří menší vedlejší stavba za domem, kopaná studna a venkovní úpravy. Za domem je menší dvůr a oplocená zahrada. Vstup do domu je z ulice do průchozí chodby s vedlejším vchodem do zahrady, v zadní části chodby je strmé jednoramenné schodiště do patra. V přízemí je z chodby vstup do kuchyně, koupelny, obývacího pokoje a pracovny orientované do zahrady. V patře se nachází ložnice a v části neupravená půda. Pod schodištěm je menší sklípek, v zadní části chodby plynový kotel, el. bojler je umístěn na půdě. V pokojích starší plechové radiátory, v koupelně – vana, umývalo, WC chybí – pouze suché WC ve vedlejší stavbě ve dvoře, rozvody studené a teplé vody, vybavení kuchyně podstandardní – starší kuch. linka a elektrický sporák, vybavení koupelny rovněž podstandardní - vyžadující rekonstrukci a modernizaci, starší obklady, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové, podlahy dřevotříska, PVC, starší keramická dlažba a obklady, další vybavení není. Dům se zhoršenou údržbou, bez zjevných větších statických poruch, veškeré vnitřní vybavení v podstandardním provedení – nosné zdivo pravděpodobně z cihelného zdiva. Stropy dřevěné trámové, krov dřevěný vaznicový, krytina pálená, základy domu jsou původní betonové bez funkční izolace, elektroinstalace světelná a motorová. Objekt Půdorys Podsklepení Počet podzemních podlaží
vnitřní řadový pravidelný nepodsklepený (jen malý sklípek) 0
9 Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky
2 není původní betonové zděná sedlová pálená úplné žlaby a svody z pozinkovaného plechu hladké vápenocementové
Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Celkový technický stav:
původní dům postaven kolem roku 1930 zhoršená údržba
Výpočet výměr pro ocenění o
o
1.NP Část Základní část Celkem 1.NP
délka m 7,85
šířka m 8,50
výška m 3,10
ZP m2 66,73 66,73
OP m3 206,85 206,85
2.NP Část Základní část
délka m 7,85 7,85
šířka m 3,50 4,00
výška m 2,60 1,50
ZP m2 27,48 31,40 58,88
OP m3 71,44 47,10 118,54
délka m 7,85
šířka m 4,00
výška m
ZP m2 31,40
OP m3
Celkem 2.NP Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení Rekapitulace 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví dílčí OP Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) Podlažnost (poměr celkové zastavitelné plochy/zast. plocha 1.NP)
0,00 2,00
0,00 31,40 31,40 ZP m2 66,73 58,88
125,61
OP m3 206,85 118,54 31,40 0,00 356,79 0,00 % 1,88
Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Zjištění charakteru domu pro ocenění Objekt není podsklepený, má dvě nadzemní podlaží, sedlová střecha bez podkroví. Dům splňuje podmínky dle § 13 odst.2) oceňovací vyhlášky: • nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, • objekt nemá více než tři byty, • objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví
10 Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu „B“, obest. prostor domu je menší jak 1100 m3, ocenění je stanoveno porovnávacím způsobem.
Výpočet ceny stavby porovnávacím způsobem
0
1 2 3 4
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2 Nepodsklepený nebo Typ stavbya) podle podsklepený do poloviny I. podsklepení a střechy zastavěné plochy 1.NP se šikmou nebo strmou střechou Svislé konstrukce zděné, se dvěma nadzemními Typ stavby podle svislé podlažími, nepodsklepený nosné konstrukce a nebo podsklepený do podsklepení poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží Druh stavby Dvojdomek, dům řadový II. Provedení obvodových Zdivo cihelné nebo tvárnicové III. stěnb) Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. Hodnota více jak 1 do 2 Podlažnostc) II. včetně
5
Napojení na veřejné sítě (přípojky)
6
Způsob vytápění stavby
7
Zákl. příslušenství v RDd)
8 9
Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy
10
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD
11 12
13
s
Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Ústřední, etážové, dálkové Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD Bez dalšího vybavení Minimálního rozsahu Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2
B
-0,01
-0,01
0,00
0,00
0,00
0,00
0,01
0,01
III.
0,00
0,00
III.
0,00
0,00
II.
-0,05
-0,05
I. II.
0,00 -0,03
0,00 -0,03
III.
0,05 až 0,10
0,09
0,00
0,00
0,00
0,00 0,01
0,65
0,65
Výměra pozemků užívané Od 300 m2 do 800 m2 celkem II. se stavbou Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. Součet znaků 1 až 5 Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení Stavebně- technický stav IV. rozsáhlejších stavebních úprav) Stáří stavby (roků) – 2014 – 1930 = 84 let Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení) ? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit Koeficient stáří ev. rekonstrukce -sKval. pásmo × s Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2
84 ne
Jen do 50 let
0 84 0,58 0,00 0,600 0,390 0,394
11 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle § 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN14 Obec Přerov Katastrální území Kozlovice u Přerova Pokud je obec rozdělena, oblast příloha č. 2 Přerov IV Položka z přílohy č. 26, tabulka 1 Základní cena příloha č. 24, tab. 1 ZC Kč /m3 2 361,00 Výpočet základní ceny upravené podle § 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,394 Základní cena upravená ZCU Kč /m3 930,23 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 3 IT 1,007 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 0,860 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m3 805,60 Délka Šířka Výška Koef. OP (m3) Výměra stavby (příl. 1) 3 Výměra celkem m 356,79 Cena ke dni odhadu Kč 287 429,23
D. Vedlejší stavba (§ 16) Menší vedlejší stavba, její cena je zahrnuta v ceně rodinného domu porovnávacím způsobem (další výpočet je pouze jako pomocný výpočet pro stanovení časové ceny). Menší vedlejší zděná stavba ve dvoře, přízemní, nepodsklepená, bez vybavení. délka m 5,00
1.NP Část Základní část Celkem 1.NP
o
šířka m 2,50
Výpočet ceny
výška m 2,50
ZP m2 12,50 12,50
OP m3 31,25 31,25
Vedlejší stavba Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 typ
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
B
zděná
nepodsklepená
Střecha
bez podkroví
Rok odhadu
2014
Rok pořízení resp. kolaudace
1930
Stáří dle typu z příl. č. 14
Základní cena
vyhlášky
Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě Obestavěný prostor objektu
S
roků
ZC/
Kč/m3
84 1 250,00
ppod = ZC/ x ppod
1,00 3
ZC
Kč/m
OP
m3
1 250,00 31,25
Koeficient polohový
( příloha č. 20 vyhlášky )
K5
-
Koeficient změny cen staveb
( příloha č. 41, dle CZ-CC )
Ki
-
Index trhu
( příloha č. 3 vyhlášky )
IT
-
1,007
Index polohy
( příloha č. 3 vyhlášky )
IP
-
0,860
pp
-
0,866
Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem)
CK
Kč
Podíl ceny konstrukce neuvedené
= CK/(ZC×OP×K5×Ki)
PK
-
Provedení
Stand.
Podíl (př.21)
Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu (§ 10 odst. 2) = IT × IP
1,10 CZ-CC 1274
2,075
Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené
xxxx 0,00 0,00000
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
(1)
(2)
%
Pod.č.
Koef .
Uprav. podíl
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
1
Základy
základové pasy, patky
S
0,07100
100
0,07100
1,00
0,07100
2
Obvodové stěny
zděné, tl. 15 - 30 cm
S
0,31800
100
0,31800
1,00
0,31800
3
Stropy
jakékoliv
S
0,19800
100
0,19800
1,00
0,19800
4
Krov
bez krovu resp. neumožňující podkroví
S
0,07300
100
0,07300
1,00
0,07300
5
Krytina
vlnitý eternit
S
0,08100
100
0,08100
1,00
0,08100
6
Klempířské práce
žlaby, svody z pozinkovaného plechu
S
0,01700
100
0,01700
1,00
0,01700
12 7
Úprava povrchů
jakékoliv omítky
S
0,06100
100
0,06100
1,00
0,06100
8
Schodiště
neuvažuje se
S
0,00000
100
0,00000
1,00
0,00000
9
Dveře
dřevěné nebo kovové kromě svlakových
S
0,03000
100
0,03000
1,00
0,03000
10
Okna
chybí
C
0,01100
100
0,01100
0,00
0,00000
11
Podlahy
betonové, dlažby
S
0,08200
100
0,08200
1,00
0,08200
12
Elektroinstalace
světelná
P
0,05800
100
0,05800
0,46
0,02668
Neuvedené
není
0,00000
100
0,00000
1,00
13
Celkem
1,00000
Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená bez pp
ZC × K4 × K5 ×Ki
Zákl. cena upravená s pp
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
K4
ZCU
0,00000 0,95768
-
0,95768
Kč/m3
2 732,38
Kč/m3
2 366,30
Rok odhadu
2014
Rok pořízení
1930
Stáří
S
Způsob výpočtu opotřebení
roků
84
( lineárně / analyticky )
lineárně
Celková předpokládaná životnost
Z
roků
Opotřebení
O
%
85,00
CN
Kč
85 386,88
D
%
100,00
CND
Kč
85 386,88
O
Kč
-72 578,85
Kč
12 808,03
Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení
85,00 %
80
Cena po odpočtu opotřebení, bez pp Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 20 odst. 4 vyhlášky)
0%
Kč
0,00
Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp
CSN
Kč
12 808,03
Cena ke dni odhadu s koeficientem pp
CS
Kč
ne
11 092,01
E. Studna (§ 19) Kopaná studna užívaná pouze nepravidelně. Studna kopaná č.1
Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14
a) studna Celková hloubka studny od terénu Rok odhadu Rok pořízení Stáří Předpokládaná životnost Opotřebení
m
5,00 2014 1960 54 100 54,00
roků roků %
Ocenění Hloubka
metrů
ZC (Kč/m)
0.00 až 5.00 m 5.00 až 10.00 m nad 10.00 m
5,00 0,00 0,00
1 950,00 3 810,00 5 200,00
9 750,00 0,00 0,00
Kč % Kč Kč Kč
9 750,00 100,00 9 750,00 -5 265,00 4 485,00
Celkem výchozí cena dokončené studny Stupeň dokončení studny Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení studny Opotřebení studny Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, pp b) čerpadlo
odborným odhadem 54,00 % studna základní cena dle příl. č. 10
Výchozí cena Stupeň dokončení čerpadla odborným odhadem Výchozí cena čerpadla po zohlednění stupně jeho dokončení Opotřebení čerpadla 54,00 % Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, pp čerpadlo Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, pp studna + čerpadlo Koeficient polohový K5 dle příl. č. 20
cena (Kč)
0,00 Kč % Kč Kč Kč Kč
0,00 100,00 0,00 0,00 0,00 4 485,00 1,10
13 dle příl. č. 41 dle příl. č. 3
Koeficient změny cen staveb Ki Koeficient pp
CZ-CC 2222
Cena ke dni odhadu s pp
2,302 0,866
Kč
9 835,09
F. Venkovní úpravy (§ 18) Cena venkovních úprav je již zahrnuta v ceně rodinného domu stanovené porovnávacím způsobem (další výpočet je pouze jako pomocný výpočet pro stanovení časové ceny). Venkovní úpravy tvoří příslušenství k pozemkům p.č.502 a p.č. 503 a domu č.p. 105. Ocenění je provedeno zjenodušeným způsobem. Náleží zde domovní přípojky – vodovodní, kanalizační, STL plynovod a el. energie, dále zpevněné plochy, oplocení kolem domu, zděná udírna a další. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2014 Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Hlavní objekt Cena Hlavní stavba (obytná)
Kč
Garáže tvořící příslušenství
Kč
Rodinný dům bez pp s pp 252 065,57 218 293,82 0,00 0,00
Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně 3,5 % až 5 % budov
Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
Kč
252 065,57
218 293,82
3,5 %
3,5 %
5,0 %
5,0 %
5,0 %
5,0 %
12 603,28
10 914,69
G. Trvalé porosty (§ 46) Vzhledem k účelu ocenění není hodnota trvalých porostů vyčíslena, neovlivní obvyklou cenu nemovitostí.
Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Objekt Rodinný dům č.p. 105 Vedlejší stavba (zahrnuto v ceně RD) Studna kopaná Venkovní úpravy (zahrnuto v ceně RD) Stavby celkem Pozemky : p.č. 502 p.č. 503 Pozemky celkem Trvalé porosty celkem Celkem
Celkem po zaokrouhlení
Cena porovnáním resp. u příslušenství nákladově s pp (Kč)
287 429,23 0,00 9 835,09 0,00 297 264,32 109 479,72 105 458,37 214 938,09 0,00 512 202,41
512 200,00
Závěr č.1 Celková zjištěná administrativní (vyhlášková) cena oceňovaného areálu na LV č. 255, kat. území Kozlovice u Přerova činí po zaokrouhlení dle § 50 vyhl. 512 200.- Kč.
14
3. Posudek II - obvyklá cena nemovitostí Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje závazný předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy.
3.1
Ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, bez koeficientu úpravy ceny pp (vliv polohy a trhu). Výpočet ceny - rodinný dům zděný, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, se 2 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14
typ
Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
Střecha Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb
B
nepodsklený
sklonitá dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky
= ZC/ x ppod
( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č.41vyhlášky, dle CZ-CC ) ( příloha č. 3 vyhlášky )
Index trhu
( příloha č. 3 vyhlášky )
Index polohy
Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu (§ 10 odst. 2) = IT × IP
ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
bez podkroví 1 975,00 1,000 1 975,00
Kč/m3 Kč/m3 m3 -
356,79 1,10 CZ-CC:
2,126
111
IT
-
1,007
IP
-
0,860
pp
-
0,866
CK PK
Kč -
Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené
xxxx
Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem) Podíl ceny konstrukce neuvedené = CK/(ZC×OP×K5×Ki)
0,00 0,00000
Koeficient vybavení stavby Podíl (př.15) (5)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(6)
(7)
(8)
(9)
0,07100 0,22300 0,08400
100 100 100
0,07100
1,00
S S
0,22300
1,00
0,08400
1,00
0,07100 0,22300 0,08400
S
0,05200
100
0,05200
1,00
0,05200
S
0,03200
100
0,03200
1,00
0,03200
S
0,00800
100
0,00800
1,00
0,00800
S
0,06200
100
0,06200
1,00
0,06200
S
0,03100
100
0,03100
1,00
0,03100
C S S
0,00400 0,02300 0,02400
100 100 100
0,00400
0,00
0,02300
1,00
0,02400
1,00
0,00000 0,02300 0,02400
S
0,03300
100
0,03300
1,00
0,03300
S
0,05200
100
0,05200
1,00
0,05200
keramická dlažba, PVC, palubová
S
0,02200
100
0,02200
1,00
0,02200
cementový potěr
S
0,01100
100
0,01100
1,00
0,01100
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand
(1)
(2)
(3)
(4)
2 3
Základy Zdivo Stropy
4
Střecha
5
Krytina
6
Klempířské konstrukce
7
Vnitřní omítky
8
Fasádní omítky
9 10 11
Vnější obklady Vnitřní obklady Schody
12
Dveře
13
Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn.
1
14 15
betonové pasy s izolací cihelné tl. 45 cm s rovným podhledem jakékoliv krov dřev. vázaný, střecha sedlová pálená úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů vápenné štukové břizolit, vápennocementové hrubé chybí koupelna, vana, kuchyně betonové dřevěné hladké a náplňové plné a prosklené dřevěná dvojitá špaletová
S
15 16 17 18 19 20 21 22 23
Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní
24
Vnitřní vybavení
25 26 27
Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
ústřední s plynovým kotlem 220/380V, jističe chybí rozvod studené a teplé vody el. bojler zaveden zemní plyn z kuchyně, koupelny elektrický sporák umývadla, vana ocelová (WC chybí) suchý ve vedl. stavbě ve dvoře není není
S S S S S S S S
0,04400 0,04100 0,00600 0,03000 0,01800 0,00500 0,02800 0,00500
100 100 100 100 100 100 100 100
0,04400
1,00
0,04100
1,00
0,00600
1,00
0,03000
1,00
0,01800
1,00
0,00500
1,00
0,02800
1,00
0,00500
1,00
0,04400 0,04100 0,00600 0,03000 0,01800 0,00500 0,02800 0,00500
S
0,05100
100
0,05100
1,00
0,05100
C C
0,00400 0,03600 0,00000
100 100 100
0,00400
0,00
0,03600
0,00
0,00000
1,00
0,00000 0,00000 0,00000
Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená bez pp Zákl. cena upravená s pp
1,00000
( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
K4
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
ZCU
0,95600
Kč/m3
4 415,51
Kč/m3
101 556,73
0,95600
Rok odhadu
2014
Rok pořízení
1930
Stáří
S
Způsob výpočtu opotřebení
roků
84
( lineárně / analyticky )
lineárně
Celková předpokládaná životnost
Z
roků
Opotřebení
O
%
84,00
CN
Kč
1 575 409,81
Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení
100
D
%
100,00
CND
Kč
1 575 409,81
Kč
-1 323 344,24
Kč
252 065,57
84,00 %
O
Cena po odpočtu opotřebení, bez pp Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky)
ne 0%
Kč
Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp
CSN
Kč
Cena ke dni odhadu s koeficientem pp
CS
Kč
0,00 252 065,57
218 293,82
Rekapitulace časové ceny Cena nákladově současný stav, bez pp (Kč)
Objekt Pozemky : p.č. 502 p.č. 503 Pozemky celkem: Stavby : Rodinný dům č.p.105 Vedlejší stavba Venkovní úpravy (zjednodušeně) Studna kopaná Stavby celkem: Trvalé porosty celkem Celkem
Zjištěná časová cena celkem
3.2
109 479,72 105 458,37 214 938,09 252 065,57 12 808,03 10 914,69 11 356,92 287 145,21 0,00 502 083,30
502 080,00
Ocenění výnosovou hodnotou
Rodinný dům v posledních letech nebyl pronajímán a jeho stavebně-technický stav pronájem neumožňuje. Ocenění výnosovou cenou není stanoveno.
16
3.3
Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty
Vzhledem k tomu, že nelze určit výnosovou hodnotu, není metoda střední hodnoty rovněž stanovena.
3.4
Ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Lokalita – v místní části Statutárního města Přerova, s dobrou dopravní dostupností, v místě částečná občanská vybavenost. Stavba v podstandardním vybavení se zhoršenou údržbou s nutností provedení rekonstrukce a modernizace, s horší vnitřní dispozicí. Vzhledem k uvedenému znalec odhaduje cenu stanovenou porovnáním na cca 900 000.- Kč.
1) RK Remax, RD PřerovKozlovice, cena 1,89 mil., RD patrový, zděný, řadový rohový, užitná plocha 210 m2, topení plyn, dispozice 4+1, možnost rozšíření v podkroví, pozemek 393 m2, částečně podsklepen, po celkové rekonstrukci.
2) RK Realagents, RD PřerovKozlovice , cena 1,8 mil., RD patrový, zděný, řadový, užitná plocha 190 m2, pozemek 617 m2, topení plyn, dispozice 5+2 (3+1 a 2+1), všechny IS , 2 garáže, zčásti podsklepen.
3) RK CM reality, RD PřerovPředmostí , cena 1,15 mil., RD přízemní, částečně podsklepený, zděný, řadový, užitná plocha 290 m2, pozemek 1 568 m2, topení plynové, dispozice 4+1, možnost rozšíření do podkroví, za domem přístavky a velká zahrada.
17 4) RK Remax, RD PřerovPopovice , cena 795 tis., RD patrový, nepodsklepený, zděný, řadový, užitná plocha 94 m2, pozemek 144 m2, topení plynové , dispozice 3+1, za domem patrová přístavba se 4 místnostmi užívanými jako sklady, nemá zahradu, plastová okna, nová krytina, jinak k rekonstrukci, vlastní studna.
5) RK Okno realit, RD Želatovice, cena 850 tis., RD přízemní, zděný, řadový, užitná plocha 200 m2, pozemek 1253 m2, topení plyn vafky, WC suché, dispozice 2+1 s možností rozšíření do podkroví.
4.
Rekapitulace odhadu obvyklé ceny Způsob ocenění
Cena
Cena podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., v platném znění.
512 200.- Kč
Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: Cena zjištěná porovnávacím způsobem
502 080.- Kč 0.- Kč 0.- Kč 900 000.- Kč
metoda střední hodnoty
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
900 000.- Kč
Závěr č. 2 Odhad obvyklé ceny nemovitostí na LV 255 kat. území Kozlovice u Přerova a to pozemku p.č. 502 (zastavěná plocha a nádvoří) a stavby na pozemku - rodinného domu č.p. 105 a pozemku ve funkčním celku p.č. 503 (zahrada) a dalších součástí a příslušenství činí bez závad dle odhadu znalce 900 000,- Kč. Závady, které dražbou nezaniknou – znalec nedohledal žádná věcná věcná práva, věcná břemena (služebnosti) spojená s oceňovanými nemovitostí a rovněž žádný nájemní vztah k nemovitostem.
18 Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především dlouhodobě zhoršenou údržbou nemovitostí a jejím podstandardním vybavením vyžadujícím celkovou rekonstrukci a modernizaci a také polohou nemovitostí – místní část Statutárního města Přerova s dobrou dopravní dostupností. Zástavní práva nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněna.
V Olomouci dne 02.06.2014 Vypracoval : ing. Jan Dostál
.........................
Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 11.4.1995 č.j. Spr.1779/95 pro základní obory Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a Stavebnictví, odvětví - Stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č. 3363-066/2014 znaleckého deníku.
