ZNALECKÝ POSUDEK č. 2186-54/2014 spoluvl.podílu: 1/9 na pozemcích p.č.963, p.č.964 s rodinným domem čp.451 a příslušenstvím v Roudnici nad Labem, okres: Litoměřice.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j.088EX 737/12 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 23.6.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 3.7.2014
13
stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvlastnického podílu 1/9 na pozemkcích p.č.963, p.č.964 s rodinným domem čp.451 a jeho příslušenstvím v k.ú. a obci Roudnice nad Labem, ul.Jeronýmova, okres: Litoměřice; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům - spoluvl.podíl: 1/9 Jeronýmova 451 413 01 Roudnice nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Roudnice nad Labem Katastrální území: Roudnice nad Labem Počet obyvatel: 13 005 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V I
0,80 1,00
I
1,00
I
1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 826,88 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.6.2014 za přítomnosti p.Hájka Milana.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 23.6.2014 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 23.6.2014 při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne 20.3.2014 (č.j.088EX 737/12) - exekuční příkaz ze dne 17.7.2012 - žádost Exekutorského úřadu Kladno o vypracování znaleckého posudku ze dne 19.5.2014 - výpis z KN ze dne 6.3.2014 - snímek katastrální mapy ze dne 2.6.2014 - údaje zjištěné na MěstÚ Roudnice nad Labem dne 23.6.2014: a/ rodinný dům postaven v r.1890
-3-
b/ plán chlévka na dvoře z r.1914 c/ stavební plán výměny oken z r.1961
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl :1/9 na pozemcích p.č.963, p.č.964 s rodinným domem čp.451 a příslušenstvím ve východní části města Roudnice nad Labem, (část: Bezděkov), v ulici Jeronýmově. Příslušenství rodinného domu tvoří 1 vedlejší stavba(v dnešní době kolna...), venkovní úpravy a trvalé porosty.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č.963, p.č.964 - spol.podíl: 1/9
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č.963, p.č.964 - spol.podíl: 1/9 Jedná se o pozemky přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na všechny inženýrské sítě, při rušné komunikaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Jedná se o průměrnou polohu ( bez dalších úprav...).
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
-4-
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodejnost I spoluvl.podílu 1/9 je nižší než u celé nemovitosti...! 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,03 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,910 * 1,000 * 1,010 = 0,919 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
-5-
odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 826,88 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 963
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 964 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,919
Upr. cena [Kč/m2] 759,90
Výměra [m2] 202,00
Jedn. cena [Kč/m2] 759,90
Cena [Kč] 153 499,80
118,00
759,90
89 668,20 243 168,-
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.451 Jedná se o přízemní, řadový rodinný dům čp.451, nepodsklepený, se sedlovou střechou a taškovou krytinou. Obvodové zdivo v přízemí je cca o tl.70 cm kamenné popř.smíšené; stropy nad přízemím jsou s rovným podhledem (dřevěné, trámové) okna jsou dřevěná, dvojitá(špaletová) ; schodiště na půdu je dřevěné (žebříkové) ; krov je dřevěný, vaznicový (stojatá stolice), s vaznými trámy nad podlahou půdy a s taškovou krytinou (bobrovky dvojitě na zadní straně a „Holandky„ na nových latích na uliční straně...). Přízemí je dispozičně členěno na průjezd, WC(suchý) a 4 obytné místnosti (v současné době trvale neobydleno...); vytápěné jsou pouze 3 místnosti (plynové, lokální vytápění), v kuchyni je plynový sporák. Nad přízemím je půdní prostor, přístupný po dřevěném, žebříkovém schodišti. Celkově je dům ve zhoršeném stavu (klempířské prvky, krytina na zadní části, původní dřevěný krov, původní dřevěné schodiště, v průjezdu je trhlina ve zdivu atd...) a vyžaduje si rozsáhlejší stavební úpravy. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci (220V), vodovod; plynovod; vytápění je lokální, plynové; v kuchyni je plynový sporák, ohřev TUV zde není. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy : přípojky inženýrských sítí (voda, plyn, elektro), zemní sklep, oddělující dřevěný plůtek, oplocení, zpevněná plocha cihelná; a dále 1 zděná, vedlejší stavba (kolna) o půdorysných rozměrech 4,70m*5,0m, s pultovou střechou a lepenkovou krytinou(z r.1915). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 11,35*10,15
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 124 let 2 141,- Kč/m3 =
115,20 m2
-6-
Název podlaží 1.nadz.podl.:
Zastavěná plocha 115,20 m2
Konstrukční výška 3,20 m
Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (11,35*10,15)*(3,20) zastřešení: 11,35*10,15*4,60/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
= = =
368,65 m3 264,97 m3 633,62 m3 115,20 m2 115,20 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 124 let: s = 1 - 0,005 * 124 = 0,380 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,382
i=1
Index trhu s nemovitostmi
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
III I V
0,03 0,00 0,08
II I
-0,04 -0,10
I III III
0,00 0,00 0,10
II
0,00
III IV
0,00 0,65
-7-
Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodejnost I spoluvl.podílu 1/9 je nižší než u celé nemovitosti...! 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,03 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,910 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 141,- Kč/m3 * 0,382 = 817,86 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 633,62 m3 * 817,86 Kč/m3 * 0,910 * 1,010= 476 289,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
476 289,- Kč
Cena staveb celkem
=
476 289,- Kč
-8-
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná se o trvalé porosty (ovocné dřeviny): 1 švestka,1 jabloň, 3 angrešty, 3 vinné révy; oceněno zjednodušeným způsobem. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:
Kč 88 692,00 2 m 118,00 m2 70,00 Kč 52 613,90 * 0,045 = 2 368,00
Trvalé porosty - zjištěná cena
2 368,- Kč
Cena porostů celkem Pozemky p.č.963, p.č.964 - spol.podíl: 1/9 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
Pozemky p.č.963, p.č.964 - spol.podíl: 1/9 - zjištěná cena
=
*
2 368,- Kč 721 825,- Kč 1/9 80 203,- Kč
-9-
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č.963, p.č.964 - spol.podíl: 1/9
80 203,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
80 203,- Kč
Celkem
80 203,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
80 203,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
80 200,- Kč
Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě a po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, mohu konstatovat, že dle mého názoru je:
Obvyklá cena spoluvl.podílu: 1/9 .................................80 000,-Kč (slovy:osmdesáttisícKč) Jednotlivá práva a závady (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...!
Ve Velké Dobré 3.7.2014
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí.
- 10 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2186-54/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2186-54/2014.
- 11 -
Rodinný dům čp.451, Roudnice bad Labem, ul.Jeronýmova; pohled severní (uliční)
Pohled zadní (jižní)
- 12 -
Pohled ze zahrady (jižní)
Vstupní průjezd
- 13 -
Kuchyň
Pokoj
