ZNALECKÝ POSUDEK č. 2300/2014 O ceně obvyklé pozemku č.par. 969/3 orná půda v obci Vranovice, okres Příbram, kat. území Vranovice pod Třemšínem, kraj Středočeský.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
na základě usnesení o provedení exekuce Okresního soudu v Příbrami 22EXE 567/2013-26 064 EX- 63/13-13
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 15.9.2014 znalecký posudek vypracoval:
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 17.9.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé pozemku č.par. 969/3 orná půda v obci Vranovice, okres Příbram, kat. území Vranovice pod Třemšínem, kraj Středočeský.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Vranovice 262 42 Vranovice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Vranovice Katastrální území: Vranovice pod Třemšínem Počet obyvatel: 309 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 420,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. V I V III IV IV
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,80 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 171,76 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.9.2014 za přítomnosti soudního znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 583 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: Miroslav Dubský, Čechovská 119, 261 01 Příbram, vlastnictví: SJM, Šárka Dubská, Vysoká Pec 192, 735 81 Bohumín, vlastnictví: SJM,
6. Dokumentace a skutečnost - znalec provedl ohledání a fotodokumentaci
-2-
7. Celkový popis nemovitosti Obec Vranovice leží cca 3 km od Rožmitálu pod Třemšínem a cca 12 km od bývalého okresního města Příbram. Obec má základní občanskou vybavenost ( základní a mateřská škola, prodejna potravin, obecní úřad, pošta, lékař). Dopravní spojení zajišťují autobusy ČSAD. Pozemek č. par 969/3, který se nachází cca 450m od hlavní silnice Rožmitál pod Třemšínem – Příbram a je přístupný po zpevněné komunikaci – asfaltová cesta, která slouží i pro ostatní pozemky na, kterých stojí novostavby rodinných domů. Pozemek je mezi novostavbami a v zadní části na něj navazují pole. Pozemek je oplocen drátěným pletivem. Na pozemku je vrtaná studna a dřevěná chatička k uskladnění nářadí nejde o stavbu není pevně spojená se zemí ( bez základů), která je ve špatném technickém stavu .Na okraji pozemku je pilířek s přípojkou elektřiny, další inženýrské sítě nejsou připojeny. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. Příslušenství: studna vrtaná, přípojka elektřiny s pilířkem, oplocení s vraty a vrátky.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
vrtaná 25,00 m 125 mm 2222
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku I 0,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 II -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - elektřina 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 -4-
částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I
0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,824 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,775 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 25,00 m * 1 210,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ = * * =
30 250,- Kč 30 250,- Kč 0,8000 2,3020 55 708,40 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 50 = 10,0 % Koeficient opotřebení: (1- 10,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,900 50 137,56 Kč 0,775 38 856,61 Kč
Studna - zjištěná cena
=
38 856,61 Kč
-5-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek není vyjmutý ze zemědělského půdního fondu
č. I
Pi 0,00
I I I I I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,30
č. I
Pi -0,06
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,700 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - elektřina 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -6-
Pi 1,03 0,00 -0,01 -0,10 -0,02
částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I
0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,824 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,700 * 0,824 = 0,542 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1) 171,76 0,542 Typ
Název
Parcelní číslo 969/3
§ 9 odst. 3 (§ 4 orná půda odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 1 217,00
0,300
Jedn. cena [Kč/m2] 27,93
27,93 Cena [Kč] 33 990,81 33 990,81
=
-7-
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
33 990,81 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. studna
55 708,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
55 708,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
33 990,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
33 990,80 Kč
Celkem
89 699,20 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
89 699,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. studna
38 856,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
38 856,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
33 990,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
33 990,80 Kč
Celkem
72 847,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
72 847,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Sedmdesátdvatisícosmsetpadesát Kč
-8-
72 850,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Prodej stavebního pozemku 935 m2, Láz (okres Příbram) 465 000 Kč 490,- Kč/m2 Nabízíme k prodeji stavební pozemek v obci Láz, okres Příbram o celkové ploše 935 m2. Jedná se o slunečný a rovinatý pozemek, který se nachází na okraji obce v blízkosti Brdských lesů. Napojení elektřiny a vodovodu je nedaleko pozemku. V obci je obchod, školka a restaurace. Pošta a škola je v cca 3 km vzdálené obci Bohutín. 2.Prodej stavebního pozemku 1 000 m2 Vysoká u Příbramě (okres Příbram) 280 000 Kč 280,-Kč/m2 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pozemku Vysoká u Příbramě, lokalita Rusalka. Pozemky mají rozlohu od 1.100 m 2 až 3.500 m 2. K hranici pozemku jsou přitažené inženýrské sítě (elektřina a voda). Odpadní vody se řeší individuálně jímkou – kanalizace není. Vodovodní řad je napojen na několik vrtů a čistírnu, který provozuje prodávající společnost. Celá lokalita má také již vystavěné veřejné osvětlení. V zimě jsou pozemky pravidelně udržované a není problém s přístupem. 3.Prodej stavebního pozemku 8 979 m2, Věšín (okres Příbram) 980 000 Kč 110,- Kč/m2 Nabízíme k prodeji pozemek v obci Teslíny. Obec se nachází 25 km od Příbrami, 12 km od Spáleného poříčí. Celková výměra pozemku činí 8979 m2, pozemek je obdélníkového tvaru cca 80 x 112 m2. Pozemek je v územním plánu obce Věšín veden jako součást plochy pro venkovské bydlení a lze jej tedy využít k zástavbě. Pozemek je situován při komunikaci a má tedy zajištěn bezproblémový přístup. Pozemek je rovinatý, slunný, s výhledem na okolní lesy, jedná se o velmi pěknou lokalitu, nedaleko se nachází chráněná krajina Padrťských rybníků. Na pozemek lze realizovat přípojku elektrické energie.
4. Prodaný pozemek vedený jako trvalý travní porost v obci Láz. Pozemek o výměře 1 050m2 na okraji obce, kde je možnost připojit na inženýrské sítě. V územním plánu veden jako stavební pozemek pro rodinnou výstavbu. Pozemek prodán za 85,- Kč/m2.
-9-
ZÁVĚR: Při stanovení ceny je nutné přihlédnout k poloze a možnosti využití pozemku. Při porovnání s nabízenými a prodanými pozemky zahrad, trvalý travní porost a nebo orná půda v lokalitě Příbram a blízké okolí lze cenu obvyklou v místě a čase za pozemek č.par 969/3 orná půda o celkové výměře 1 217m2 bez inženýrských sítí stanovit na částku.............105,- Kč/m2 Na výpise z katastru nemovitostí jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. Celková částka je ............127 785,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková)…..............72 850,- Kč Cena obvyklá ( tržní) …….....................127 785,- Kč
Ve Vejprnicích 17.9.2014
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2300/2014 znaleckého deníku.
- 10 -
