2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0251-027/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, k.ú. Karlovy Vary Adresa nemovité věci: Skalní 169/17, 360 01 Karlovy Vary Vlastníci stavby: Josef Zajíček, Jana Palacha 1394/38, 360 01 Karlovy Vary, vlastnictví: SJM Martina Zajíčková, Jana Palacha 1394/38, 360 01 Karlovy Vary, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Josef Zajíček, Jana Palacha 1394/38, 360 01 Karlovy Vary, vlastnictví: SJM Martina Zajíčková, Jana Palacha 1394/38, 360 01 Karlovy Vary, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Eurodražby.cz a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 DIČ: CZ500902342 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

49

stran

V Plasích, dne 13.12.2014

2 200 000 Kč 08.12.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 41

Ing. František Klokočík

NÁLEZ Znalecký úkol

e-mail: [email protected]

08.12.2014 Počet vyhotovení: 2

Zjištění obvyklé ceny rodinného domu č.p. 169 v Karlových Varech, část Doubí, Skalní 169/17 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 31.10.2014 Kopie katastrální mapy k datu 14.12.2014 Kopie projektové dokumentace Místopis Rodinný dům stojí na pozemku parcelního čísla st. 178, druhu zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území Doubí u Karlových Varů, obec Karlovy Vary. S domem je funkčně propojen pozemek p.č. 73/6, druhu zahrada. Jedná se žádanou a klidnou lokalitu. Je to bydlení na vesnici a ve městě zároveň. Z domu je překrásný výhled na Krušné Hory. K rodinnému domu je přístup a příjezd z ulice Skalní, která leží na pozemku Města Karlovy Vary. Ulice je zpevněná asfaltová a jsou v ní uloženy tyto inženýrské sítě : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Rodinný dům je postavený ve zděném konstrukčním systému a obsahuje jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a půdu. Rodinný dům je určený k trvalému bydlení a obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti 3 + 1. Dispozice 1. podzemní podlaží : Z chodby je vstup do sklepa 1, sklepa 2 a do koupelny. Vstupem ze zahrady je zádveří z kterého je vstup do sklepa 3. 1. nadzemní podlaží : Vstupním prostorem je veranda s předloženým schodištěm, následuje chodba ze které jsou vstupy do kuchyně, do WC, do sklepa a do 2. nadzemního podlaží. 2. nadzemní podlaží : Komunikačním prostorem je chodba ze které jsou vstupy do pokoje, do dalšího pokoje, do koupelny a na balkon. Z podesty schodiště je vstup na WC. Rodinný dům je téměř v původním stavu, když je v 1. podzemním podlaží nově postavena koupelna, v 1. nadzemním podlaží je postaveno WC a krb. Nové jsou i vnitřní dřevěné dveře. Nová jsou zdvojená plastová okna. Dům je ve stavu dožité hydroizolace spodní stavby. Topení je ústřední plynovým kondenzačním kotlem, ale kotel není používán. Topení domu zabezpečuje zejména krb na tuhá paliva. Vlivem dožité hydroizolace i vlivem lokálního topení krbem dochází k tomu, že rosný bod je na vnitřním -2-

povrchu obvodových stěn čeho důsledek je, že v rozích rostou plísně. Vedlejší stavbou je dřevěná kolna 1 a dřevěná kolna 2. Obě kolny jsou postaveny ze dřeva pokryté pozinkovaným plechem. Kolny jsou již dožité a tedy bez jakékoli hodnoty. Do kolny mi nebylo umožněno nahlédnout. Obě tyto kolny stojí na pozemku p.č. st. 178 v katastrálním území Doubí u Karlových Var. Na tomto pozemku leží i kopaná studna. Rodinný dům ale není zásobován vodou z této studny. Ten je zásobován vodou z veřejného vodovodu na kterém se právě provedla rekonstrukce a to výměna šoupě. Rodinný dům je napojený na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Stavební úpravou jsou kovová vrátka ale již dožitá. Stejně tak dožité je zděné uliční oplocení na dřevěnou výplň. Dožité je i oplocení se sousedem. Stáří rodinného domu odhaduji na 82 roků.

Silné stránky Dům má svého architekta a tím pádem i svoji architekturu. Jedinečná lokalita, pár kilometrů od centra města. Slabé stránky Dům je určený k exekuci RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 2.000,- Kč s příslušenstvím a náklady oprávněného s oprávněním pro Českou republiku Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 30,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Karlovarskou krajskou -3-

nemocnici a.s. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši14.118,05 Kč s příslušenstvím s oprávněním pro RWE Energie, s.r.o. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 1.735,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro FINNGASONN s.r.o. Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši 2.200.000,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro SP FINANCE s.r.o. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na předmětnou nemovitost byla uvalena exekuce

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Cena pozemků

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Karlovy Vary, část Doubí KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

1 001 2 100 000 2 097,90 0,90 Parcela č.: 1 888,11 Popis pozemku: Stavební pozemek s veškerými inženýrskými sítěmi : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod. Průměrná jednotková cena 1 888,11 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky parcelního čísla st. 178 a 73/6 v katastrálním území Doubí u Karlových Var jsou pozemky stavební. K pozemkům je přístup a příjezd po ulici Skalní. Pozemky jsou kompletně zasíťovány : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků

178 73/6

Výměra [ m2 ] 346

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 1 750

0 346

1 750 Hodnota pozemků celkem

-4-

Celková cena pozemku [Kč] 605 500 0 605 500

Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 57,65 m2 2,32 m

Název 1. podzemní podlaží Výčet místností: sklep 1 sklep 2 sklep 3 koupelna zádveří Užitná plocha celkem: 1. nadzemní podlaží Výčet místností: kuchyň a obývací pokoj chodba WC veranda Užitná plocha celkem: 2. nadzemní podlaží Výčet místností: pokoj pokoj chodba koupelna WC schodiště balkon Užitná plocha celkem: zastřešení

17,88 m2 8,93 m2 2,93 m2 4,09 m2 1,21 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

17,88 m2 8,93 m2 2,93 m2 4,09 m2 1,21 m2 35,04 m2

57,65 m2 33,36 m2 5,51 m2 0,75 m2 4,37 m2

1,00 1,00 1,00 1,00

2,99 m

33,36 m2 5,51 m2 0,75 m2 4,37 m2 43,99 m2

57,65 m2 14,21 m2 13,82 m2 9,17 m2 3,21 m2 0,75 m2 3,97 m2 1,30 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,83 m

14,21 m2 13,82 m2 9,17 m2 3,21 m2 0,75 m2 3,97 m2 1,30 m2 46,43 m2

57,65 m2

1,10 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží (8,68*7,18-4,10*1,14)*(2,32) 1. nadzemní podlaží (8,68*7,18-4,10*1,14)*(2,99) 2. nadzemní podlaží (8,68*7,18-4,10*1,14)*(2,83) zastřešení (8,68*7,18-4,10*1,14)*(1,10) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název -5-

= = = =

Typ

[m3] 133,74 m3 172,37 m3 163,14 m3 63,41 m3 Obestavěný

prostor 133,74 m3 172,37 m3 163,14 m3 63,41 m3 532,67 m3

1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis mělké založení bez izolace zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný eternit malá šablona pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem náplňové plastová PVC

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 58 125 532,67 4 482 100,00 4 482 2 387 432

roků roků

86 50

keramická dlažba plynový kotel motorová bleskosvod plast, studená i teplá voda plynový kotel + nepřímotopný zásobník zemní plyn plastové potrubí kombinovaný sporák umyvadlo, vana, WC splachovací krb

-6-

Opotřebení Věcná hodnota (VH)

% [Kč]

63,20 878 575

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

125,46 m2 532,67 m3 57,65 m2 346,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitých věcí Prodej, rodinný dům

Prodej rodinného domu 138 m2Kvapilova, Karlovy Vary 3 950 000 Kč Prodej zachovalého rodinného domu 5+3 k rekonstrukci v klidné části K. Varů v osobním vlastnictví o celkové ploše 390 m2. Dům má 3 NP; 1. NP 1+1, koupelna s WC, sklad. místnost, kotelna, vlastní vchod; 2. NP 2+1, WC, vlastní vchod; 3.NP 2+1, vchod na půdu. K domu náleží terasovitá zahrada s ovocnými stromy, garáž a přilehlá dílna. Nová vodovodní přípojka a el. rozvody v mědi. Vytápění el. kotlem. Prodej, dům rodinný

Prodej rodinného domu 130 m2Majakovského, Karlovy Vary - Rybáře 3 240 000 Kč Reality IQ Vám zprostředkují ve výhradním zastoupení majitele prodej rodinného domu v Karlových Varech - Rybářích. Jedná se o jednopatrový dům s garáží a zahradou. Celková plocha pozemku i se zastavěnou plochou je 378m2. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel s ústředním topením nebo je možnost dům vytápět tuhými palivy. Dům je napojený na veřejnou kanalizaci. V blízkosti domu nalezneme ZŠ, MŠ, zastávku MHD, obchody, do centra města se dostanete za cca 15 minut. Jedná se o velice klidnou a žádanou lokalitu. Dům je podsklepený. Podrobnější informace o nabízené nemovitosti Vám poskytne makléř Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej, rodinný dům

-7-

Lokalita Karlovy Vary, ulice Kvapilova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu 0,90 25 750 podlahovou plochou menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku výměrou větší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 138,00 m 523 m 3 950 000 Kč 28 623 Kč/m2 Název: Prodej, dům rodinný Lokalita Karlovy Vary, Majakovského Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu 0,90 22 422 podlahovou plochou menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku výměrou větší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 130,00 m 618 m 3 240 000 Kč 24 923 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota -8-

22 422 Kč/m2 24 086 Kč/m2 25 750 Kč/m2 24 086 Kč/m2 125,46 m2 3 021 830 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 3 021 830 Kč 0 Kč 1 484 075 Kč 605 500 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 2 200 000 Kč slovy: Dvamilionydvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.3

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Kupní cena v roce 2008 byla dle sdělení Jakuba Zajíčka o výši 2 700 000,- Kč. Od té doby se dům zhodnotil, ale na druhé straně je na něj uvalena exekuce. Závěr Obvyklá cena o výši 2 200 000,- Kč je cenou reálnou. V Plasích 13.12.2014 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0251-027/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 05/2014.

-9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 184 ze dne 31.10.2014 Projektová dokumentace Snímek katastrální mapy ze dne 14.07.2014 Fotodokumentace nemovitosti Projektová dokumentace

- 10 -

počet stran A4 příloze 2 4 5 2 22 6

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

Půdorys 1. podzemního podlaží

- 19 -

Půdorys 1. nadzemního podlaží

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

- 32 -

- 33 -

- 34 -

- 35 -

- 36 -

- 37 -

- 38 -

- 39 -

- 40 -

- 41 -

- 42 -

- 43 -

- 44 -

- 45 -

- 46 -

- 47 -

- 48 -

- 49 -