2014

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov

stránka č. 1

č.j.: 018 EX 03018/08 – 079

ZNALECKÝ POSUDEK č. 10904-169/2014 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: bytového domu č.p. 66 postaveného na pozemku p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 10 – zahrada, k.ú. Bedihošť, obec Bedihošť, okres Prostějov, LV č. 645.

Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 03018/08079 ze dne 9.9.2014.

Určeno pro:

Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov

Oceněno ke dni:

7.10.2014

Vypracoval:

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 04 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 25 stran, z toho 6 stran příloh. V Prostějově, dne 3.12.2014

Znalecký posudek č. 10904-169/2014


stránka č. 2

1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: bytového domu č.p. 66 postaveného na pozemku p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 10 – zahrada, k.ú. Bedihošť, obec Bedihošť, okres Prostějov, LV č. 645.

Takto stanovená obvyklá cena by měly být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování.

Obvyklá cena nemovitých věcí (bytového domu č.p. 66 postaveného na pozemku p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 10 – zahrada, k.ú. Bedihošť, obec Bedihošť, okres Prostějov, LV č. 645) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na:

1.110.000,- Kč

Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 3.12.2014

Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Ing. František Kocourek



stránka č. 3

2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.



stránka č. 4

3. POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI 3.1.

POUŢITÉ PODKLADY:

3.1.1. Údaje sdělené vlastníkem nemovitosti: Přístup do oceňovaného objektu nebyl umoţněn, vlastník rovněţ nezastiţen. Stavebně technický popis je proveden na základě venkovní obhlídky. U objektu je uvaţováno se standardním vybavením a provedením. Skutečnost, ţe nebyl umoţněn přístup je v ocenění zohledněna sráţkou 30 %. 3.1.2. Podklady předané objednavatelem: -

Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 03018/08 - 079 ze dne 9.9.2014.

-

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Bedihošť, LV č. 645, vyhotovený dálkovým přístupem dne 2.9.2014.

3.1.3. Podklady zajištěné zpracovatelem. -

Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. 3.12.2014.

-

Fotodokumentace ze dne 7.10.2014.

-

Situační plánek ze dne 7.10.2014.

-

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 7.10.2014. Při místním šetření byl přítomen pracovník soudního exekutora.

-

Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku.

3.2.

Bedihošť, vyhotovená dne

PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU

Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: bytového domu č.p. 66 postaveného na pozemku p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 10 – zahrada, k.ú. Bedihošť, obec Bedihošť, okres Prostějov, LV č. 645.

3.3.

VLASTNICTVÍ

Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Bedihošť, LV č. 645, je oceňovaná nemovitost ve vlastnictví:

¨



3.4.

stránka č. 5

OMEZENÍ A RIZIKA

Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Bedihošť, LV č. 645 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:



stránka č. 6

Přístup do oceňovaného objektu nebyl umoţněn, vlastník rovněţ nezastiţen. Stavebně technický popis je proveden na základě venkovní obhlídky. U objektu je uvaţováno se standardním vybavením a provedením. Skutečnost, ţe nebyl umoţněn přístup je v ocenění zohledněna sráţkou 30 %.

Dle registru povodní a záplav UIR-ADR (Aquarius) je oceňovaný RD situován v zóně č. 1 (nízké riziko povodní a záplav. Pokud existují nájemní smlouvy, nebyly předloženy. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitým věcem.



stránka č. 7

4. NÁLEZ 4.1. POPIS NEMOVITOSTÍ Předmětem ocenění je: bytový dům č.p. 66 postaveného na pozemku p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 10 – zahrada, k.ú. Bedihošť, obec Bedihošť, okres Prostějov, LV č. 645.

4.2. MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU. 4.2.1. Místopis Obec Bedihošť má 1.039 obyvatel a leží přibližně 5 Km jihovýchodně od statutárního města Prostějova. V obci je rozšířená infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Prostějově. Obec je dostupná autobusovou a vlakovou dopravou. Oceňovaný objekt je postaven v jižní zastavěné části obce v rovinném terénu, okolní zástavba je tvořena v převažující míře rodinnými domy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, oceňovaný objekt je na tyto sítě pravděpodobně napojen. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace. Z hlediska polohy se jedná o polohu průměrnou. Negativní faktor, oceňovaný objekt je situován v blízkosti železniční tratě.

4.2.2. Objekt č.p. 66 na p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Bedihošť Přístup do oceňovaného objektu nebyl umožněn, vlastník rovněž nezastižen. Stavebně technický popis je proveden na základě venkovní obhlídky. U objektu je uvažováno se standardním vybavením a provedením. Skutečnost, že nebyl umožněn přístup je v ocenění zohledněna srážkou 30 %. Dle venkovní obhlídky se jedná o řadový krajní, zděný, přízemní, pravděpodobně nepodsklepený objekt, který je zapsaný ve výpisu z katastru nemovitostí jako bytový dům, dle venkovní obhlídky má charakter rodinného domu. V oceňovaném objektu je pravděpodobně situováno několik bytových jednotek se sociálním zařízením. Oceňovaný objekt je postaven v jižní zastavěné části obce v rovinném terénu, okolní zástavba je tvořena v převažující míře rodinnými domy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, oceňovaný objekt je na tyto sítě pravděpodobně napojen. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace. Původní stáří RD nelze přesně stanovit, dle odborného odhadu znalce je přibližně z roku 1950. Celkový aktuální technický stav objektu lze hodnotit jako průměrný. Dle venkovní obhlídky je patrné, že v posledních letech prošel oceňovaný objekt částečnou rekonstrukcí (výměna oken, část nové fasády). Vedle oceňovaného objektu je situován zpevněný dvůr, na dvoře jsou situovány zděné kolny a pergola. Základy betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, stropy pravděpodobně trámové, střecha vaznicová sedlová, střešní krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky pravděpodobně vápenné hladké, fasádní omítka vápenná, chybí nátěr, vnější obklad chybí, vnitřní obklady pravděpodobně keramické v kuchyni a koupelně, dveře pravděpodobně dřevěné hladké plné a prosklené, okna plastová, povrch podlah tvoří pravděpodobně parkety, Znalecký posudek č. 10904-169/2014


stránka č. 8

koberce, PVC, keramická dlažba, betonová mazanina, vytápění pravděpodobně ÚT plyn, elektroinstalace světelný a motorový rozvod, rozvod studené a teplé vody, instalace plynu provedena, odkanalizování provedeno, v kuchyni pravděpodobně kuchyňská linka a ostatní prvky se pravděpodobně nevyskytují. Vnitřní vybavení uvažováno ve standardu. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a vybavení je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 60 %.

4.3. SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ NEMOVITOSTÍ Oceňovaný objekt je pravděpodobně užíván k bydlení, toto využití je jeví jako nejvhodnější i v budoucnu.



stránka č. 9

5. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY 5.1.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m3). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace „Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku“ vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce 2014. Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.



stránka č. 10

5.1.2. Objekt č.p. 66 na p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří Výpočet informativního obestavěného prostoru: Spodní stavba: Spodní stavba celkem: Vrchní stavba: 18,11*9,53*4,47 Vrchní stavba celkem: 711,46 m3 Zastřešení: 18,11*9,53*3,40*0,50 Zastřešení celkem: 293,40 m3 Informativní obestavěný prostor celkem: 1.004,86 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 60 % Obestavěný prostor celkem Jednotková cena dle ÚRS 2014 Korekce jednotkové ceny Upravená jednotková cena Cena za celý obestavěný prostor Snížení ceny za opotřebení 60 % Cena stavby po započtení opotřebení

m3 Kč/m3

1.004,86,-4.700,-0,9 4.230,-4.250.557,-2.550.334,-1.700.223,--

Kč/m3 Kč Kč Kč

5.1.3. Výpočet hodnoty pozemků U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemků byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). Pozemky: p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří p.č. 10 – zahrada

m2 m2

438,00 125,00

Výměra pozemků celkem

m2

563,00



Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků celkem

Rekapitulace LV č. 645, k.ú. Bedihošť Reprodukční hodnota Věcná hodnota Věcná hodnota pozemků Věcná hodnota celkem

stránka č. 11

m2 Kč/m2 Kč

563,00 600,00 337.800,00

Kč Kč Kč Kč

4.250.557,1.700.223,337.800,2.038.023,-



stránka č. 12

6. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. zděný objekt, uvedené velikosti, vybavení, provedení a technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka niţší neţ nabídka. S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem jsem názoru, že oceňovaný objekt je obchodovatelný. Objekty k porovnání: RD, Bedihošť Nabízíme zajímavé prostory pro podnikání, bydlení a relaxaci současně. Dům po rekonstrukci s okrasnou zahradou v obci Bedihošť Dům nabízí ve dvou podlažích celkem 8 místností a celkové ploše 205 m2 (z toho 1 kuchyně a 1 kuchyňský kout), 2 koupelny, 2 samostatné WC, 4 sklepní místnosti (celkem 80 m2), samostatný vchod do 2.podlaží a velké prostory k podnikání - 2 samostatné garáže, 2 dílny, 2 široké průjezdy pro nákladní automobil, 3 nově vybudované sklady (dílny) - zastavěná plocha 714 m2. Zázemí okrasná zahrady (necelých 300 m2) nabízí zahradní domek (přístřešek, altánek), terasa se zajímavou barevnou dlažbou, zděný gril a mnoho relaxačního prostoru. Všechny sítě připojeny, centrální plynové vytápění. Celý objekt může sloužit jako velké reprezentativní sídlo firmy.

Cena: 3.000.000,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD 2+1, 3+kk, Bedihošť Nabízíme k prodeji volně stojící vilu s krásným pozemkem na zajímavém místě 5 km od Prostějova, v obci Bedihošť stojící přímo u cyklostezky spojující obec s Prostějovem. Zděná celopodsklepená vila, původně jednogenerační stavba vel. 5+1, částečně přebudovaná na dvougenerační bydlení 2+1 a 3+kk, které lze navrátit do původní dispozice. Dům má vlastní plynové ústřední vytápění, elektřina 220/380 V, voda z vlastní studny s rozvodem, kanalizace do septiku. Obecní voda i kanalizace na pozemku. Při vstupu do domu Vás zaujme hlavní schodiště se vstupem do prostorné haly, ze které je vstup do všech místností v přízemí, 2 pokoje, kuchyň se zimní zahradou a vstupem do zahrady, koupelna, WC a komora. V 1. patře byl z původních dvou pokojů přestavěn byt 3+kk s balkonem nad vchodem do domu. V suterénu je velká garáž a 3 místnosti.

Cena: 2.290.000,- Kč

Zdroj: realitní inzerce

RD 2+1, 2+1, Bedihošť

Nabízíme k prodeji pěkný rodinný dům v obci Bedihošť. K domu náleží dvorek s přístavbami a zahradou. Dům lze rozdělit na dvě bytové jednotky 2+1 s vlastním vchodem.

Cena: 1.550.000,- Kč

Zdroj: realitní inzerce



stránka č. 13

Tabulka srovnávací hodnoty: Cena v Kč

RD Bedihošť RD 2+1, 3+kk, Bedihošť RD 2+1, 2+1 Bedihošť

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Tech. Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní 3 000 000 0,97 0,94 0,97 0,95 0,80 1,00 2 290 000 0,96 0,90 0,96 1,02 0,80 1,00 1 550 000 0,97 1,00 1,02 0,98 0,80 1,00 Výsledná cena:

přepočtená cena v Kč 2 016 537 1 549 925 1 202 319

1 589 594

Při srovnání realizovaných prodejů rodinných z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s rodinným domem oceňovaným, byly srovnávány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, stavebně-technický stav. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na rodinné domy se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné rodinné domy nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových cen od 1.550.000,- Kč do 3.000.000,- Kč, po zohlednění hodnototvornými faktory v rozmezí přepočtených cen od 1.202.319,- Kč do 2.016.537,- Kč. Srovnávací hodnotu volím s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem při středu výše uvedeného rozpětí přepočtených cen ve výši: 1.598.594,- Kč. Dále uplatňuji srážku 30 % za neumožněný přístup do oceňovaného objektu a nemožnost zjistit vnitřní provedení, vybavení a technický stav. Výsledná porovnávací hodnota: 1.589.594,- Kč * 0,70 (srážka) = 1.112.715,- Kč. Výsledná srovnávací hodnota nemovitých věcí na LV č. 645, k.ú. Bedihošť činí po zaokrouhlení:

1.110.000,- Kč



stránka č. 14

7. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitostí na LV č. 645, k.ú. Bedihošť: 2.038.023,- Kč Srovnávací hodnota nemovitostí na LV č. 645, k.ú. Bedihošť: 1.110.000,- Kč

Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovuji ve výši srovnávací hodnoty.



stránka č. 15

8. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena:

bytového domu č.p. 66 postaveného na pozemku p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 10 – zahrada, k.ú. Bedihošť,

1.110.000,- Kč

obec Bedihošť, okres Prostějov, LV č. 645.

Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 3.12.2014 Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected] Ing. František Kocourek



stránka č. 16

9. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Bedihošť, LV č. 645 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka.

10. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŢBĚ NEZANIKNOU Dle znění § 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě dostupných podkladů a místního šetření nebyly žádné z výše uvedených závad zjištěny.



stránka č. 17

11. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.10.1989, č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 10904169/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]



stránka č. 18

12. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek



stránka č. 19

13. OBSAH č. 10904-169/2014 ......................................................................................................... 1 1. Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ............................................................... 2 2. Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny ......................................................... 3 3. Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti ............................ 4 3.1. Použité podklady: ................................................................................................. 4 3.2. Předmět znaleckého posudku ........................................................................... 4 3.3. Vlastnictví ......................................................................................................... 4 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Bedihošť, LV č. 645 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: ........................................................................ 5 4. Nález............................................................................................................................. 7 4.1. Popis nemovitostí .................................................................................................... 7 4.2. Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných objektů a údaje o stáří a technickém stavu. ................................................................... 7 4.3. Současné a příhodně možné využití nemovitostÍ .................................................... 8 5. Stanovení věcné hodnoty nemovitostí ........................................................................... 9 5.1. Stanovení věcné hodnoty ........................................................................................ 9 5.1.1. Stanovení věcné hodnoty staveb ......................................................................... 9 6. Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí ................................................................. 12 7. Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny ...................... 14 8. Stanovení obvyklé ceny .............................................................................................. 15 9. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ......................... 16 10. Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ............................................ 16 11. Znalecká doložka ...................................................................................................... 17 12. Přílohy ....................................................................................................................... 18 13. Obsah ....................................................................................................................... 19


2014

Recommend Documents