Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2014.09.17 11:25:51 +02:00
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2347-38/11/2014
O ceně bytu č. 1031/1 v domě č.p. 1030-1031 v Přelouči, ul. Smetanova, na stavební parcele č. 939/1 a 939/2, včetně spoluvlastnického podílu na spol. částech domu a pozemcích ve výši 677/10735, vše zapsané u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, na LV č. 10807 a 2517 pro kat. území a obec Přelouč.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Třebíč JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53 674 01 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Ocenění nemovit. dle vyhlášky a stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 042 EX 580/13-56.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 4.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Kopáček Jabloňová 814 537 01 Chrudim IV telefon: 469 623 679, mob.: 608 048 653 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Chrudimi 14.8.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytu č. 1031/1 v bytovém domě č.p. 1030-1031 v Přelouči, Smetanově ulici, včetně příslušenství domu a bytu (podíl 677/10735 na společných částech domu a na pozemku p.č. st. 939/1,2). Stanovení obvyklé ceny bytu pro exekuční řízení, pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.
2. Základní informace ocenění bytu č. 1031/1 Smetanova 1031 535 01 Přelouč Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Přelouč Katastrální území: Přelouč Počet obyvatel: 9 057 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny III obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně I O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka I O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pi 0,95 0,85 1,01
1,00 1,00 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 913,44 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.8.2014 za přítomnosti p. Červeného (bratr povinné).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - Katastrální pracoviště Pardubice, LV č.10807 - k.ú. Přelouč, vyhotovený dne 5.5.2014 - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje Tranová Hana (605319/2068), Přelouč, Smetanova 1031 - 1/1 - dle LV č. 10807 (byt) - dle LV č. 2517 (pozemek, byt.dům) - 677/10735 -2-
6. Dokumentace a skutečnost Dům s oceňovaným bytem se nachází v zastavěné části města Přelouč, v její jižní části, v zástavbě mezi bytovými domy, poblíž náměstí 17. listopadu, v ulici Smetanova. V místě je nákupní centrum, gymnázium se základní školou, restaurace. Vchod do domu je ze severní strany, příjezd k domu z ulice K. Čapka nebo Čs. armády, před domem místní účelová komunikace s parkovištěm. Z centra města je dům vzdálený do 500 m. Poblíž domu střední škola, nákupní středisko a další obchody a služby, parkoviště, v okolí jsou chodníky a parkové úpravy, řadové garáže. V místě městská i místní hromadná doprava, železniční stanice, zdravotní středisko a záchranná služba, za hlavní silnicíc Pardubice - Kolín je historické jádro města, nákupní střediska (Penny Market aj.). Krajské město Pardubice s veškerými institucemi a službami je vzdáleno cca 15 km. Byt č. 1031/1 o velikosti 3+1 je v původním stavu, s běžným původním vybavením (kuch. linka (bez digestoře), kombinovaný sporák, nad ním plynová karma, byt. jádro je prefabrikované (umakart) - vana s umyvadlem. Vytápění je lokální 2 wawkami. na podlahách beton s PVC a v pokoji parkety, cca před 2 roky provedeny nově plastová okna. Byt je umístěný v 1. nadzemním podlaží (přízemí) zděného bytového typového domu s 3 nadzemními podlažími a podsklepením, s valbovou střechou, má novější pálenou krytinu a nově zateplení domu. Dům je složen ze 2 sekcí s č.p. 11030 a 1031, 1. PP obsahuje sklepy, spol. části domu - kolárny, prádelnu, sušárnu aj., v nadzemních podlažích jsou pouze byt. jednotky (3 byty na podlaží, celkem v domě 3*3*2 = 18 bytů), byt je ve vchodě čp.1030 - západní sekce domu. Oceňovaný byt se skládá z chodby, kuchyně, 3 pokojů, koupelny, WC. V 1.PP jsou 3 sklepy (nebyly znalci zpřístupněny, dle sdělení). Dům byl postavený dle sdělení v roce 1964. Spoluvlastnický podíl je na společných částech budovy - viz LV č. 2517 (vč. pozemků pod domem p.č. st. 939/1 a st. 939/2 o výměře celk. 418 m2). Veřejné prostranství - zatravněné plochy, chodníky a silnice u domu p.p.č. 2204, 2205, 907/27 a další, jsou ve vlastnictví Města Přelouč. Byt je v původním stavu (umakartové jádro), má nově plastová okna od r. 2012, v tomto roce provedeno i zateplení domu. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku nebyla předložena žádná nájemní smlouva. Bytovou jednotku užívá rodina spoluvlastníka (bratr, matka). Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10807 ze dne 5.5.2014 pro k.ú. Přelouč v oddíle C - omezení zástavním právem soudcovským a exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem soudcovským a exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění bytové jednotky č. 1031/1 ul. Smetanova, Přelouč, včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se v budově č.pop. 1031 a na pozemku parc.č. st. 939/1 a st. 939/2 k.ú. Přelouč. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění bytové jednotky včetně všech součástí a příslušenství, bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. • Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. -3-
• Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. 1031/1
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční řízení 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
III III I IV
-0,01 0,00 -0,04 1,00
č. I
Pi 1,00
I
0,02
II I
0,00 0,00
I
0,00
VI
0,00
V
0,00
I
0,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití -4-
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,969
1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. 1031/1 Dům kolaudovaný v r. 1964 je zděný z blokopanelů skladebné tl. 30-40 cm se zateplením obvodových stěn v r. 2012, má panelové stropy, teracové dvouramenné schodiště bez výtahové šachty, plastová okna (r.2012), na valbové střeše je pálená krytina. Byt č.1 v 1.NP (zvýšené přízemí) domu č.p. 1031 je 3 pokojový s kuchyní, WC, chodbou, koupelnou, je bez balkónu, orientovaným do ulice a do zahrady (severně a jižně). Byt je vybaven původním bytovým jádrem, kombinovaným sporákem, kuchyňskou linkou, bez digestoře. Teplá užitková voda se ohřívá v plyn. karmě v kuchyni nad sporákem, byt je vytápěn plynovými topidly waw (2 ks), je bez vnitřní keram. obkladů stěn. Na podlaze obytných místností jsou parkety, v ostatních místnostech beton s PVC, v koupelně vana a umyvadlo. V suterénu domu je zděný sklep s laťovými dveřmi. Před domem je asfaltová účelová cesta - chodník a parkoviště. Dům z r. 1964 je v běžném technickém stavu - udržován, opravován (vchod. dveře, střešní krytina, zateplení, klemp. kce). Bytová jednotka má kromě oken většinu původních kcí a vybavení, má prošlou životnost (nutná rekonstrukce). Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,020 = 0,969 -5-
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 913,44 0,969 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st.939/1
Výměra [m2] 209,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.939/2 209,00 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 885,12
Jedn. cena [Kč/m2] 885,12
Cena [Kč] 184 990,08
885,12
184 990,08 369 980,16
Pozemky - zjištěná cena
=
369 980,16 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
369 980,16Kč 369 980,16 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
369 980,16 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 50 let 15 348,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy ( 18,86 ) * 1,00 = ( 7,97+1,32 ) * 1,00 = ( 13,03 ) * 1,00 = ( 12,43 ) * 1,00 = ( 9,86 ) * 1,00 = ( 4,47 ) * 1,00 = ( 1,94 ) * 1,00 = ( 0,87 ) * 1,00 = ( 2,0+2,0 ) * 0,80 =
Podlahové plochy bytu Obývací pokoj: Kuchyň: Pokoj: Ložnice: Pokoj: Chodba: Koupelna: WC: Sklepy: Započítaná podlahová plocha bytu:
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad -6-
18,86 m2 9,29 m2 13,03 m2 12,43 m2 9,86 m2 4,47 m2 1,94 m2 0,87 m2 3,20 m2 73,95 m2
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750
II II II
0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
II III III
-0,02 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,750 = 0,618
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 15 348,- Kč/m2 * 0,618 = 9 485,06 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 73,95 m2 * 9 485,06 Kč/m2 * 0,950 * 1,020= 679 676,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
679 676,16 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 369 980,16 Kč Spoluvlastnický podíl: 677 / 10 735 Hodnota spoluvlastnického podílu: 369 980,16 Kč * 677 / 10 735 = 23 332,70 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
23 332,70 Kč
Byt č. 1031/1 - zjištěná cena
=
-7-
703 008,86 Kč
Stanovení obvyklé ceny: Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti Tržní hodnota bytu v Přelouči je stanovena na základě srovnání vyhodnocení nedávno uskutečněných prodejů obdobných bytů, tj. hodnoty, která je reálně použitelná v současných ekonomických podmínkách a která nejlépe vystihuje současnou hodnotu majetku. Na trhu se obchodují nejvíce byty volné, které jsou pro kupujícího ihned využitelné. Poptávka je hlavně po bytech menších a v nižších cenových relacích, v minulých letech do současnosti výrazně klesající ceny větších bytů v panelových domech (až o 30%). Důraz při koupi je hlavně kladen na typ vlastnictví – nejprodávanější jsou byty volné v osobním vlastnictví, obtížněji se realizují převody členských práv a povinností člena bytového družstva ve spojení s nájmem bytu ve vlastnictví byt. družstva. Oceňovaný byt velikosti 1+3 (cca 70,7 m2 + sklepy) je zkolaudován pro bytové účely. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. bytu v bytovém domě, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka je srovnatelná s nabídkou. Stavba budovy je ve stáří 50 let, budova je udržovaná - zateplení, okna. - pozemek: vlastní, spoluvlastnický podíl na pozemku 677/10735 - zástavní právo není zřízeno - další stavby, které by měly vliv na obvyklou cenu: restaurace, velké obytné domy v okolí, málo frekventovaná ulice - pozitivní faktory ovlivňující cenu: zástavba v části obce, kde převládá obytná výstavba, napojení na veškeré inženýrské sítě, dobrá dostupnost a hustota sítí obchodů - negativní faktory ovlivňující cenu: v současné době klesající ceny větších bytů v panelových -8-
domech (až o 30%), umakartové bytové jádro, byt v přízemí domu - zjištěné srovnávané nemovitosti obchodovatelné v daném čase a podobné lokalitě jsou obchodovatelné za cenu kolem 15 000,- Kč/m2, tj. 1050 000,- Kč Srovnávané nemovitosti: 1. - byt 3+1 Přelouč, Smetanova ul. 1031 (ve stejném domě), zděný, 2.NP, byt původní (velmi dobrý) stav, 67 m2, cena 1 315 tis. Kč, to je 19 600,- Kč/m2 2. - byt 3+kk, Přelouč, ul. Veverkova, zděný dům s 1 vchodem, 1.NP ze 3 NP, byt s plast. okny, částečným zařízením, 2 velké sklepy 12 m2, uvedená plocha 68 m2, dobrý stav (dle foto nová kuch. linka, koupelna, vytápění), cena 1 260 tis. Kč, to je 18 530,- Kč/m2 3. - byt 1+1, Přelouč, ul. Palackého, zděný dům, 2.NP ze 2 NP, byt s plast. okny, zařízením, uvedená plocha 43 m2, velmi dobrý stav (dle foto nová kuch. linka, koupelna), cena 680 tis. Kč, to je 15 800,- Kč/m2 4. - byt 3+1, Přelouč, ul. Studentská, panelový dům s 3 vchody, 3.NP ze 6 NP, byt po rekonstrukci (nadstandardní vybavení), uvedená plocha 68 m2, velmi dobrý stav (dle foto atypický byt), cena 1 299 tis. Kč, to je 19 100,- Kč/m2 Vyhodnocení: Z nabídkových cen realitních kanceláří nutno odečíst 10-20 % (snižování cen, provize RK + smlouvy, daně, zařízení bytů, rekonstrukce, aj.). Pro výpočet uvažovány koeficienty vztažené k oceňované nemovitosti a srovnatelným nemovitostem: koef místa 1,05-0,95, hodnověrnost údajů /snižování cen/ 1,10 (to je 90 %), velikost 1,0 (pro výpočet uvažována skutečná podlahová plocha), vybavení a techn. stav /prům/ 1,2-0,90: Jejich srovnávací obchodovatelná hodnota (uvažována položka 1, 4,5,6): Ad 1) Ad 2) Ad 3) Ad 4)
19600 *1/(1,0*1,20*1,0*1,05) = 19600 * 1/1,260 = 15 555 Kč/m2 18530 *1/(1,05*1,10*1,0*1,2) = 18530 * 1/1,386 = 13 370 Kč/m2 15800 *1/(0,95*1,10*1,10*1,15) = 15800 * 1/1,322 = 11 950 Kč/m2 19100 *1/(1,0*1,10*1,0*1,25) = 19100 * 1/1,375 = 13 890 Kč/m2
Výpočet váženým průměrem (pref. pol.č. 1): (15 555*2 + 13 370 + 11 950 + 13 890) / 5 = 14 064,- Kč/m2 podlah. plochy Byt 1031/1:
14 064 * 70,75 m2 + 4,0 m2 * 7000 = 1 023 028,- Kč, zaokr. na 1 020 000,- Kč
Zjištěné srovnávací byty obchodovatelné v daném čase a lokalitě se pohybovaly od 895 tis. do 1450 tis. Kč (větší byty rekonstruované, zděné). Cenovým porovnáním (aplikací na oceňovanou nemovitost cenovým porovnáním – komparací) vychází předmětný byt cca 1 000 - 1 200 tis. Kč, je nutno ale o cca 10-20 % snížit nabídkové ceny realitních kanceláří (skutečná obchodovatelná cena vždy nižší o náklady na provizi, smlouvy a další slevy, byt bez rekonstrukce, zařízení nábytkem). Na základě těchto údajů stanovuji tržní hodnotu bytu č. 1 v domě č.p. 1031 v Přelouči , ul. Smetanova na 1 000 tis. Kč.
Srovnávací hodnota (tržní cena bytu)
1 000 000,- Kč
Slovy: jedenmilión Kč Odhadovaná obvyklá (tržní) cena je realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
-9-
C. REKAPITULACE Byty oceněné porovnávacím způsobem (administrativní cena) 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. 1031/1
703 008,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
703 008,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
703 010,- Kč
slovy: Sedmsettřitisícdeset Kč
Stanovisko k ceně obvyklé: Obvyklá cena
(byt č.1031/1 k.ú. Přelouč) ……
1 000 000,- Kč
slovy: jedenmilión Kč
V Chrudimi 14.8.2014
Ing. Miroslav Kopáček Jabloňová 814 537 01 Chrudim IV
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.6.1988 č.j. Spr. 207/88 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2347-38/11/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2347-38/11/2014.
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.10807 Snímek katastrální mapy
- 10 -
Fotodokumentace 4.8.2014
- 11 -
