2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 171-26/2014

Stavba technického vybavení, Stavba technického vybavení bez čp/če, Bežerovice Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Tábor, obec Sudoměřice u Bechyně, k.ú. Beţerovice Adresa nemovitosti: Beţerovice, 391 72 Sudoměřice u Bechyně Vlastník stavby: Borsay a.s., Husova 1444, 39002 Tábor, vlastnictví: výhradní NEMOVITOST:

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

insolvenční správce, JUDr. Inka Růnová L.B.Schneidera 569/3, 37001 České Budějovice

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Zdeněk Bureš Švermova 342, 391 02 Sezimovo Ústí IČ: 73562939 telefon: 605 157276 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

fax:

Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

e-mail: [email protected]

500 000 Kč 08.04.2014

Počet stran: 32 stran

V Sezimově Ústí, dne 10.4.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 3/7

Ing. Zdeněk Bureš

08.04.2014 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek 1. o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - Určení obvyklé ceny majetku zustavitele k datu ocenění pro dědické řízení, 2. o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitostí - stavba technického vybavení bez čp/če, na pozemku parc.č. St. 257 (pozemek jiného vlastníka - LVč. 819), vše v obci Sudoměřice u Bechyně, oddělená část obce Beţerovice, katastrální území Beţerovice, zapsáno v katastru nemovitosti, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, List vlastnictví číslo 771 - vše podle stavu ke dni prohlídky tj. 08.04.2014,

Přehled podkladů - výpis z KN, k.ú. Tábor - LV č. 771 ze dne 20.02.2014 - kopie katastrální mapy - místní šetření znalce s prohlídkou a zaměřením - informace účastníka šetření - pan Pavel Zíka, obsluha čerpací stanice, jejíţ součástí je oceňovaná budova - informace majitele a provozovatele čerpací stanice - Silmet HP a.s. Příbram - p. Hanzlík

Místopis Oceňovaná nemovitost se nachází mimo zastavěné území osady Beţerovice, oddělená část obce Sudoměřice u Bechyně, západním směrem směrem od obce, po pravé straně komunikace II.tř . Tábor - Bechyně, v podstatě na předměstí města Bechyně. Nemovitost leţí mimo chráněná i mimo záplavová území, a je součástí areálu čerpací stanice PHM. Nemovitost se nachází zhruba ve vzdálenosti cca 5 km od centra obce Sudoměřice u Bechyně,cca 2,5 km od osady Beţerovice a vzdálenost do centra města Bechyně je cca 1 km. Přístup k nemovitosti je zajištěn z veřejné komunikace, po zpevněné komunikaci, přes pozemek jiného vlastníka, který je stejně jako pozemek, na němţ nemovitost stojí , ve vlastnictví majitele čerpací stanice. Obec Sudoměřice u Bechyně je obcí se 714 obyvateli, s omezenou občanskou vybaveností, veškerá základní občanská vybavenost se nachází ve městě Bechyně. Z hlediska pracovních příleţitostí jsou moţnosti v obci minimální, příleţitosti poskytuje lázeňské město Bechyně a aglomerace bývalého okresního města Tábor..

-2-

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  ţeleznice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění je nemovitost - stavba technického vybavení bez čp/če, na pozemku parc.č. St. 257 (pozemek jiného vlastníka - LVč. 819), vše v obci Sudoměřice u Bechyně, oddělená část obce Beţerovice, katastrální území Beţerovice, zapsáno v katastru nemovitosti, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, List vlastnictví číslo 771 Jedná se o budovu pokladny s prodejnou v rámci areálu čerpací stanice. Stavba byla vybudována spolu s čerpací stanicí v r. 2000, a dodnes je pro tento účel vyuţívána. V současné době je areál čerpací stanice v provozu, samostatné vyuţití boceňované budovy mimo zmíněný areál se jeví jako velmi problematické. Celý budova je ve velmi dobrém technickém stavu a velmi dobře udrţovaná. Nemovitost je napojena na veškeré dostupné inţenýrské sítě, k nemovitosti dále náleţí přístřešek pro mytí vozidel, situovaný na jiţní straně budovy prodejny. Veškerá technologie čerpací stanice, včetně zařízení a vybavení umístěných v prodejně není předmětem ocenění - jedná se o majetek vlastníka čerpací stanice.

-3-

Silné stránky - umístění v dobře přístupné lokalitě - dobrý technický stav - napojení na inţenýrské sítě Slabé stránky - stavba je nedílnou součástí provozovaného areálu čerpací stanice PHM - stavba na pozemku jiného vlastníka - přístup přes pozemky jiného vlastníka - veškerá technologie, zařízení a vybavení jiného vlastníka

-4-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umoţňuje podpis zástavní  Stav stavby neumoţňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její  Skutečné uţívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace  Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Stavba na pozemku jiného vlastníka (pozemek parc.č. St.257 ve vlastnictví SILMET HP, a.s., Na Flusárně 168, Příbram III - majitel a provozovatel areálu čerpací stanice, jehoţ je oceňovaná stavba součástí) Přístup ke stavbě z veřejné komunikace zajištěn věcným břemenem chůze a jizdy pře pozemek parc.č. 916/13 stejného vlastníka. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nezjištěna ţádná rizika spojená s umístěním stavby Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce  Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Na oceňované nemovitosti dle příslušného LV číslo 771 neváznou žádná věcná břemena, vlastnické právo je dále omezeno : - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce – BORSAY a.s. - Rozhodnutí o úpadku (§ 136, odst. 1 insolvenčního zákona) – BORSAY a.s. - Zahájení exekuxe - BORSAY a.s. - Zástavní právo exekutorské - Zástavní právo smluvní V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 771 pro obec Sudoměřice u Bechyně a katastrální území Beţerovice, v oddíle C - omezení vlastnického práva, jsou zapsána výše uvedená omezení. Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění, proto nejsou tato omezení v posudku uvaţována. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na provoz oceňované budovy není uzavřena Nájemní smlouva, současný provozovatel čerpací stanice (Silmet HP a.s.) pouţívá budovu na základě uzavření Kupní smlouvy z února 2009. Tato smlouva však z právních důvodů nebyla příslušným katastrálním úřadem akceptována - informace od společnosti Silmet HP a.s. Důvody neakceptování této smlouvy nejsou předmětem tohoto posudku.

-5-

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba technického vybavení bez čp/če 1.2 Přístřešek na mytí vozidel

Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba technického vybavení bez čp/če 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Přístřešek na mytí vozidel 3. Porovnávací ocenění 3.1 budova technického vybavení - část čerpací stanice

OCENĚNÍ APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ: V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny je analyzována teoretickou pouţitelnost všech známých a v praxi pouţívaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, ţe předmětem ocenění je stavba, technologicky spjatá s areálem jiného vlastníka, ke které je velice obtíţné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. jiţ uskutečněných prodejů), je přesto vhodné pro ocenění pouţít metodu porovnávací (komparativní), avšak s důrazem na její modifikaci – nákladová metoda zohledněná o koeficient prodejnosti Kp (v daném případě administrativní cena, tj ocenění provedené podle platného cenového předpisu). Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu povaţována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, ţe tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i kdyţ v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás jiţ stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, -6-

zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základe metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Tato metoda však nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem v tomto případě není obvyklá cena nemovitosti, bylo by ji moţné pouţít spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, ţe chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehoţ cílem je maximalizace uţitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů situovaných a technologicky spjatých s celkem areálu nedá předpokládat, protoţe není pravděpodobné samostatné vyuţití oceňovaného objektu. Výsledek výnosové metody by byl dle názoru znalce zkreslující, ocenění tímto způsobem proto není aplikováno. Porovnávací (komparativní) způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání, b) modifikací postupu definovaného Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění. Modifikace spočívá v uplatnění nákladového způsobu ocenění přehodnoceného koeficientem prodejnosti Kp, který stanovuje Ministerstvo financí v prováděcí vyhlášce k Zákonu o oceňování (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění platného předpisu) – ocenění podle platného cenového předpisu (administrativní cena). Tento koeficient Kp upravuje (přepočítává) databázi srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti a je stanoven dle skutečných prodejů. Uvedený postup je v souladu s trţními přístupy k oceňování.

-7-

Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1 Stavba technického vybavení bez čp/če Budova pokladny a prodejny areálu čerpací stanice, nedílná součást areálu jiného vlastníka. Jedná se o jednopodlaţní stavbu pravidelného obdélníkového půdorysu. Základy na izolovaných betonových pasech, nosné konstrukce jsou z cihlového zdiva , krov s dřevěnými obloukovými nosníky, střešní krytina z pozinkového nebo hliníkového profilového plechu. Okna jsou plastová i dveře plastové plné nebo prosklené, povrchy podlah - keramická dlaţba. Vytápění je ústřední radiátory a plynový kotel. Vnitřní dispozice - místnost pokladny s prodejnou, příruční sklad, WC a umyv. pro zaměstnance, toalety pro zákazníky. Stavba z roku 2000, s pravidelnou údrţbou, výborný technický stav Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod a sluţby zděná 123

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Stavba na pozemku I jiného vlastníka 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu I záplav

Pi 0,00 -0,03 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,930

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel uţití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převaţující zástavba v okolí pozemku a ţivotní prostředí - Výrobní IV 0,00 objekty – (řemesla, sklady) nerušící okolí -8-

3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I dobré parkovací moţnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční vyuţitelnosti - Výhodná – II moţnost komerčního vyuţití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

-0,03 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,594

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,552

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 8,00 * 11,80 1. NP + zastřešení

=

[m2] 94,40

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 94,40 m2 94,40 m2

Podlaží 1. NP + zastřešení Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,90 m

368,16 / 94,40 94,40 / 1

Součin 368,16 368,16 = 3,90 m = 94,40 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (8,00 * 11,80)*(3,90) 1. NP + zastřešení

=

368,16 m3

(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1. NP + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP

-9-

Obestavěný prostor 368,16 m3 368,16 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více zavěšené, pochozí, nespalné dřevěný sbíjený pozinkovaný nebo hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenná omítka běţné obklady chybí náplňové prosklené plastová běţná keramická dlaţba plynové třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler chybí WC, umyvadla, sprchové kouty chybí chybí

Hodnocení standardu S S S S S S S S S C S S X S S S S S S S S P C S C C X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S C S S X S

6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 3,70 0,00 5,80 - 10 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 0,00 1,85 1,85 0,00 5,80

14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S P C S C C X

3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

368,16 m3 * 3 126,56 Kč/m3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00

= * * * * * * =

3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 0,92 0,00 4,20 0,00 0,00 0,00 88,62 0,8862

2 669,0,9390 0,9899 0,8385 0,8862 0,8000 2,1200 3 126,56

=

1 151 074,33 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 36 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 14 / 50 = 28,0 % Koeficient opotřebení: (1- 28,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,720 828 773,52 Kč 0,552 457 482,98 Kč

Stavba technického vybavení bez čp/če - zjištěná cena

=

457 482,98 Kč

- 11 -

1.2 Přístřešek na mytí vozidel Přístřešek pro mytí vozidel, jedná se o stavbu na ocelových pilířcích, napojenou na jiţní stranu budovy prodejny. Šikmá pultová střecha s krytinou z pozinkového nebo hliníkového profilového plechu. Ze stejného materiálu je provedeno zakrytí jiţní stěny přístřešku. Včechny kovové konstrukce jsou opatřeny nátěrem. Betonová podlaha. Stavba z roku 2000, pravidelná údrţba, výborný technický stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí 1274

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Stavba na pozemku I jiného vlastníka 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu I záplav

Pi 0,00 -0,03 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,930

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel uţití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převaţující zástavba v okolí pozemku a ţivotní prostředí - Výrobní IV 0,00 objekty – (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,03 4. Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací moţnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně - 12 -

8. Poloha pozemku z hlediska komerční vyuţitelnosti - Výhodná – moţnost komerčního vyuţití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,05

I I II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,594

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,552

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,90 * 6,90 1. NP + zastřešení

[m2] 33,81

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 33,81 m2 2,80 m

Název 1. NP + zastřešení

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP + zastřešení (4,90 * 6,90)*(2,80)

=

[m3] 94,67 m3

(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 94,67 m3 94,67 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů

Provedení betonové patky pilířky kovový neumoţňující podkroví pozinkovaný plech pozinkovaný plech nátěry - 13 -

Hodnocení standardu S S X S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100

8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

X X X X X

100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S X S S S S X X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 1,0000

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 94,67 m3 * 1 245,- Kč/m3

= =

1 245,117 864,15 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 36 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 14 / 50 = 28,0 % Koeficient opotřebení: (1- 28,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,720 84 862,19 Kč 0,552 46 843,93 Kč

Přístřešek na mytí vozidel - zjištěná cena

=

46 843,93 Kč

- 14 -

750,1,0000 0,8000 2,0750

Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba technického vybavení bez čp/če 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek na mytí vozidel

457 483,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

504 326,90 Kč

Celkem

504 326,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

46 843,90 Kč

504 326,90 Kč

- 15 -

Ocenění majetku obecnou metodikou

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba technického vybavení bez čp/če Budova pokladny a prodejny areálu čerpací stanice, nedílná součást areálu jiného vlastníka. Jedná se o jednopodlaţní stavbu pravidelného obdélníkového půdorysu. Základy na izolovaných betonových pasech, nosné konstrukce jsou z cihlového zdiva , krov s dřevěnými obloukovými nosníky, střešní krytina z pozinkového nebo hliníkového profilového plechu. Okna jsou plastová i dveře plastové plné nebo prosklené, povrchy podlah - keramická dlaţba. Vytápění je ústřední radiátory a plynový kotel. Vnitřní dispozice - místnost pokladny s prodejnou, příruční sklad, WC a umyv. pro zaměstnance, toalety pro zákazníky. Stavba z roku 2000, s pravidelnou údrţbou, výborný technický stav Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod a sluţby zděná 123

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 8,00 * 11,80 1. NP + zastřešení

=

[m2] 94,40

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 94,40 m2 94,40 m2

Podlaží 1. NP + zastřešení Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,90 m

368,16 / 94,40 94,40 / 1

Součin 368,16 368,16 = 3,90 m = 94,40 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (8,00 * 11,80)*(3,90) 1. NP + zastřešení

=

368,16 m3

(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1. NP + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP

- 16 -

Obestavěný prostor 368,16 m3 368,16 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Hodnocení standardu betonové pasy izolované S zděné z cihel POROTHERM tl. 44 cm S zavěšené, pochozí, nespalné S dřevěný sbíjený S plechová pozinkovaná S pozinkovaný plech S dvouvrstvé vápenné omítky S vápenné dvouvrstvé omítky S běţné obklady S chybí C náplňové S prosklené S X plastová S běţná keramická dlaţba S plynové S třífázová S bleskosvod S plastové trubky S plastové potrubí S rozvod zemního plynu S bojler P chybí C WC, umyvadla, sprchové kouty S chybí C chybí C X Provedení

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S C S S

6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 3,70 - 17 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 0,00 1,85 1,85

12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X S S S S S S S S P C S C C X

0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

368,16 m3 * 3 126,56 Kč/m3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00

= * * * * * * = =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 36 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 14 / 50 = 28,0 % Koeficient opotřebení: (1- 28,0 % / 100)

*

Stavba technického vybavení bez čp/če - zjištěná cena

=

- 18 -

0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 0,92 0,00 4,20 0,00 0,00 0,00 88,62 0,8862

2 669,0,9390 0,9899 0,8385 0,8862 0,8000 2,1200 3 126,56 1 151 074,33 Kč

0,720 828 773,52 Kč

2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Přístřešek na mytí vozidel Přístřešek pro mytí vozidel, jedná se o stavbu na ocelových pilířcích, napojenou na jiţní stranu budovy prodejny. Šikmá pultová střecha s krytinou z pozinkového nebo hliníkového profilového plechu. Ze stejného materiálu je provedeno zakrytí jiţní stěny přístřešku. Včechny kovové konstrukce jsou opatřeny nátěrem. Betonová podlaha. Stavba z roku 2000, pravidelná údrţba, výborný technický stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,90 * 6,90 1. NP + zastřešení

[m2] 33,81

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 33,81 m2 2,80 m

Název 1. NP + zastřešení

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP + zastřešení (4,90 * 6,90)*(2,80)

=

[m3] 94,67 m3

(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 94,67 m3 94,67 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy

Provedení betonové patky pilířky

- 19 -

Hodnocení standardu S S X

Část [%] 100 100 100

4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

kovový neumoţňující podkroví pozinkovaný plech pozinkovaný plech nátěry

S S S S X X X X X

100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S X S S S S X X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 94,67 m3 * 1 245,- Kč/m3

= =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 36 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 14 / 50 = 28,0 % Koeficient opotřebení: (1- 28,0 % / 100)

*

Přístřešek na mytí vozidel - zjištěná cena

=

- 20 -

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 1,0000

750,1,0000 0,8000 2,0750 1 245,117 864,15 Kč

0,720 84 862,19 Kč

3. Porovnávací ocenění 3.1 budova technického vybavení - část čerpací stanice Oceňovaná nemovitost Obestavěný prostor: Zastavěná plocha:

368,16 m3 94,40 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí čerpací stanice Součástí stanice je cihlová dvoupatrová budova, která je celá podsklepena. V přízemí se nachází shop se sociálním zařízením a skladem. V 1NP se nachází tři místnosti v současné době vyuţívané jako zázemí pro obsluhu, které lze ovšem vyuţít i jako bytovou jednotku. Součástí čerpací stanice je podzemní dvouplášťová čtyřkomorová nádrţ na PH o objemu 45 m3, rozdělení komor (20/10/10/5). Čerpací stanice je kompletně zabezpečená. čerpací stanice Benzinová pumpa leţí v Mikulášovicích, cca 10 km od Německých hranic. Jsou zde dva stojany se dvěma pistolemi, elektronický pult a budova obsluhy. Moţnost zavést téţ LPG. Celá čerpací stanice je zabezpečena kamerovým systémem. Stanice je zavedená a provozována více neţ 12 let. Provoz je nepřerušen, stanice je dlouhodobě zisková, protoţe má stálou českou i německou klientelu. Majitel ji prodává z důvodu přesměrování svých aktivit. Financování zajistíme zdarma. V případě rychlého jednání do konce roku 2013 moţná výrazná sleva Srovnatelné nemovitosti Název: čerpací stanice Lokalita: Zvole (Nové Město na Moravě) Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,70 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,30 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - Sníţení z hlediska nabídkové 0,09 567 000 ceny RK; Velikosti objektu - Objekt s větší kapacitou; Poloha - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení Srovnatelný stav; Celkový stav - Srovnatelný stav; Vliv pozemku - Stavba na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - U oceňované budovy se jedná pouze o součást areálu, celá technologie i pozemek jsou jiného vlastníka; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 0m 6 000 000 Kč 6 000 000 Kč/ks - 21 -

Název: čerpací stanice Lokalita: Mikulášovice (Rumburk) Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,30 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - Sníţení z hlediska nabídkové 0,14 337 365 ceny RK; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost porovnávaných objektů; Poloha - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Srovnatelný stav; Celkový stav Srovnatelný stav; Vliv pozemku - Budova na vlastním pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - U oceňované nemovitosti se jedná pouze o součást areálu, celá technologie i pozemek jsou jiného vlastníka; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 200 m 2 499 000 Kč 2 499 000 Kč/ks

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 337 365 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 452 183 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 567 000 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 452 183 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 452 183 Kč

- 22 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba technického vybavení bez čp/če 1.2 Přístřešek na mytí vozidel

457 483,00 Kč 46 844,00 Kč 504 327,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba technického vybavení bez čp/če 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Přístřešek na mytí vozidel 3. Porovnávací ocenění 3.1 budova technického vybavení - část čerpací stanice

828 774,00 Kč 84 862,00 Kč 452 183,00 Kč

Současný stav 452 183 Kč 0 Kč 913 636 Kč 0 Kč 504 327 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

Obvyklá cena

500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.2 b

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

- 23 -

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda porovnávací (tržní) Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, ţe s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu běţně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny byla pouţita metoda nákladového ohodnocení (věcná cena) a metoda porovnávací (komparativní). Ocenění výnosovou metodou není provedeno, jelikoţ nemovitost není pronajímána a její současný právní stav pronájem neumoţňuje. Jak bylo v textu posudku jiţ uvedeno, budova je technologicky propojenou součástí areálu čerpací stanice PHM, a není tedy reálné její samostatné vyuţití k jiným účelům. Porovnávací metoda umoţňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. U nemovitostí, jenţ jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítá se s cenou upravenou adekvátně k jejímu nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, ţe nadhodnocení poţadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% aţ 20% a často i výše, hodnoty z poţadované ceny nad moţnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou v tomto případě pouţity nabídky obdobných nebo srovnatelných nemovitostí na dostupných realitních serverech, nejčastěji www.ceskereality.cz . Pouţité koeficienty odpovídají reálnému stavu oceňované nemovitosti, kdyţ nejslabší stránkou oceňované nemovitosti je především její technologickým propojením s areálem čerpací stanice. Významným omezujícím faktorem je rovněţ skutečnost, ţe se jedná o stavbu na pozemku jiného vlastníka. Z tohoto důvodu je pouţito administrativní ocenění jako modifikace nákladového způsobu, s uplatněním koeficientu prodejnosti Kp.

- 24 -

Závěr Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o pouze nedílnou součást provozovaného areálu čerpací stanice, není moţné nabídku srovnatelných nemovitosti nalézt. Proto je v ocenění pouţito přímé porovnání s prodeji obdobných celků - areálů čerpacích stanic, faktický stav oceňované nemovitosti je pak zohledněn příslušnými omezujícími koeficienty. Přesto je metoda přímého porovnání v ocenění pouţita pouze jako orientační. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení, možnému způsobu využití, a především jejímu současnému právnímu stavu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná, s vyjímkou případného prodeje provozovateli (vlastníkovi) celého areálu nebo v rámci prodeje celého areálu. Obvyklou (trţní) cenu nemovitosti stanovuji vzhledem k účelu ocenění a s přihlédnutím ke kladným a záporným vlivům, na základě hodnoty určené administrativním způsobem - nákladové ohodnocení zohledněné pouţitím koeficientu prodejnosti Kp. Tato cena rovněţ koresponduje s cenou 673.000,-Kč, která byla dle informací současného provozovatele, dohodnuta při uzavírání kupní smlouvy na předmětnou budovu v r. 2009, při zohlednění následného opotřebení a celkového poklesu realitních cen v následujícím období. Při zpracování posudku jsem osobou nezávislou. V Sezimově Ústí 10.4.2014 Ing. Zdeněk Bureš Švermova 342 391 02 Sezimovo Ústí telefon: 605 157276 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích čj. Spr 150/2010 ze dne 22.11.2011 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 171-26/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 171 - 26 - 2014.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 771 ze dne 20.02.2014 stavba (Borsay) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 819 ze dne 20.02.2014 - pozemky (jiný vlastník - Silmet) Fotodokumentace nemovitosti - 25 -

počet stran A4 příloze 3 3 1

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

- 32 -