Znalecký posudek č. 869 – 24/2014 o ceně nemovitosti – pozemků č. parc. 178/1 a 179/1 s příslušenstvím k. ú. Ořech, obec Ořech a pozemku č. parc. 327/4 s příslušenstvím k. ú. Choteč u Prahy, obec Choteč, vše okres Praha - západ, kraj Středočeský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Karviná Mgr. Simona Kiselová soudní exekutorka Karola Sliwky 125/20 733 01 Karviná - Fryštát
Úkol znalce:
úz. I.) Ocenit nemovité věci a příslušenství cenou obvyklou, a to: A. Spoluvlastnický podíl v rozsahu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 178, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – západ, pro obec Ořech, kat. území Ořech, a to:
B. Spoluvlastnický podíl v rozsahu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 97, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – západ, pro obec Choteč, kat. území Choteč u Prahy, a to:
1
úz. II) Označit příslušenství nemovitých věcí úz. III) Oznámit zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva, výměnky či předkupní práva
Posudek vypracoval:
ing. Jaroslav Najman, znalec bytem Mánesova 67, 466 02 Jablonec nad Nisou tel. 483 315 445, 603 567 109
Datum místního šetření:
10. 5. 2014
Datum ke kterému je provedeno ocenění:
10. 5. 2014
Zvláštní požadavky objednavatele:
nejsou požadovány
V Jablonci nad Nisou dne 13. 5. 2014
Tento znalecký posudek obsahuje 29 stran včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 x v elektronické podobě. 2
Obsah 1. Úvod – titulní strana, základní údaje, foto - celkový pohled k.ú. Ořech, k. ú. Choteč str. 1 2. Základní údaje, nález str. 3 3. Metody oceňování str. 6 4. Oceňování nemovitosti a jeho analýza str. 8 5. Závěrečná analýza str. 17 6. Závěr – odpovědi na znalecké otázky str. 18 7. Znalecká doložka str. 18 8. Seznam příloh a přílohy str. 19 Příloha č. 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV 178 ze dne 15. 4. 2014 Příloha č. 2. Výpis z katastru nemovitostí pro LV 97 ze dne 15. 4. 2014 Příloha č. 3. Kopie výřezu z katastrální mapy k. ú. Ořech Příloha č. 4. Kopie výřezu z katastrální mapy k. ú. Choteč u Prahy Příloha č. 5 Mapa oblasti s vyznačením polohy pozemků k.ú. Ořech Příloha č. 6 Kopie mapy oblasti s vyznačením polohy pozemků k.ú. Choteč Příloha č. 7. Fotodokumentace nemovitosti
2. Základní údaje, nález 2.1.
Ekonomická charakteristika subjektu:
Jedná se o pozemky vedené v LV ve zjednodušené evidenci jako pozemky zemědělské mimo obce Ořech a Choteč, okres Praha - západ, ve vlastnictví fyzické osoby. Pozemky nejsou v současné době využívány – dle vizuálního pohledu již zřejmě řadu let.
2.2.
Majetek subjektu, vlastnické a evidenční údaje:
Oceňovaný majetek je zapsán na dvou listech vlastnictví A.) LV 178, k.ú. Ořech, obec Ořech, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ. B.) LV 97, k.ú. Choteč u Prahy, obec Choteč, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ. Vlastnické právo: Holeček Pavel, č.p. 88, 25226 Choteč, Holeček Václav, č.p. 88, 25226 Choteč,
Identifikátor: 680808/0917 Identifikátor: 580425/0397
3
podíl … podíl …
1/4 3/4
2.3 Podklady pro vypracování posudku Písemná objednávka: Exekutorského úřadu Karviná formou Usnesení ze dne 18. 4. 2014 pod č. jednacím 171 EX 01044/13-051 se stanovením úkolu na ocenění nemovitosti zapsané: na LV 178 k. ú. Ořech a LV 97 k.ú. Choteč, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – západ.
Výpis z KN – LV č. 178 a LV 97 ze dne 15. 4. 2014.
2.4. Podklady opatřené znalcem
Literatura: Zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc Věcná břemena od A do Z, Doc.ing. Albert Bradáč, Doc. Judr. Josef Fiala Nemovitosti (oceňování a právní vztahy) Doc.ing. Albert Bradáč, Doc. Judr. Josef Fiala
Místní šetření: Informace o nemovitosti byly zjištěny při místním šetření dne 10. 5. 2014 se zaměřením současného stavu, vlastníci pozemku se neúčastnili místního šetření, nebyli vyzváni, protože se jednalo o pozemky.
2.5.
Součásti nemovitosti – výčet oceňovaných položek: a) Pozemky
Parcela k.ú. Ořech: 178/1 178/2 k.ú. Choteč: 327/4
Výměra (m2)
Druh pozemku
7066 2086
pozemky ve zjednodušené evidenci pozemky ve zjednodušené evidenci
9839
pozemky ve zjednodušené evidenci
4
2.6.
Pojištění majetku Nebylo zjišťováno.
2.7. Restituční a jiné váznoucí nároky, zástavní právo, věcná břemena, úvěry, leasing, závazky plynoucí z negativních vlivů na životní prostředí, případně jiná omezení: Na pozemcích je evidováno (jak je uvedeno na LV viz. Příloha č. 1 a č. 2) zástavní právo, exekuční příkaz atd. Nemovitost není umístěna v záplavové ani zátopové oblasti K nemovitosti pozemkům je přístup a příjezd: pozemky v k. ú. Ořech – vlastní příjezd na pozemek je po nezpevněné komunikaci, ale pozemky začínají cca 20 m od zpevněné komunikaci vedoucí od obce Ořech do Choteče. pozemky v k. ú. Choteč – vlastní příjezd na pozemek je po nezpevněné komunikaci v současné době dosti strmé neudržované cestě (kameny, hlína, tráva) horší přístup.
2.8.
Popis podnikatelské činnosti, způsob současného využití
Nemovitost – pozemky v k.ú. Ořech i v k.ú. Choteč jsou zemědělsky využívány a obhospodařovány. Kdo na nich zajišťuje zemědělskou produkci nebylo zjištěno (jestli vlastník či nájemce).
2.9.
Popis okolí, kde se oceňovaný majetek nachází, popis oceňovaného majetku: a) Charakteristika obcí:
Obec Ořech - v současné době v obci žije 940 obyvatel. Obec je umístěna cca 18 km západně od hlavního města Prahy (střed města) a cca 14 km od Černošic. Po roce 1990 byly v obci vybudovány inženýrské sítě a provedena příprava pozemků pro výstavbu nových objektů, došlo k výstavbě nových rodinných domů a přílivu obyvatel. Občanská vybavenost: v obci jsou dva obchody se smíšeným zbožím, jeden obchod s textilem, dvě restaurace, jeden café bar a jedno rychlé občerstvení, základní škola pro 1.až 5.ročník, mateřská škola, fara, kostel i hřbitov, sokolovna, hasičská zbrojnice, obecní úřad, kadeřnictví, Karavan kemp, penziony. Významné firmy v obci: Firma KBJ – velkoobchod tuků a potravin, firma KOVAS – stavební zámečnictví, firma KPV – sádrokartony a prodej stavebního materiálu, firma HB Trans – kamionová přeprava, firma BARZ o.z. Praha – ochranné pracovní pomůcky – prodej, firma FUNTRONIC export, import – nevýherní hrací automaty, firma Nova Plast – výroba na elektrických vstřikovacích lisech na umělou hmotu, firma Autoopravna p.Smetivý – opravy osobních a dodávkových vozidel, firma Václav Žák zemní práce – buldozery a vibrační válec, 5
firma JK JK elektroservis – výstavba elektro sítí, telefonních sítí, zabezpečovacích zařízení a elektroopravy, firma H systém – svařování plastových hmot, firma DATA INTERTECH – poskytování software, kancelářská a výpočetní technika, firma R+R – kontejnerová doprava – odpady, firma W-MOTOR-SERVICE – opravy leteckých motorů. Obec Choteč - v současné době v obci žije 373 obyvatel. Obec je umístěna cca 22 km západně od hlavního města Prahy (střed města) a cca 9 km od Černošic. V obci obecní úřad, obchod s potravinami, restaurace, rozsah občanské vybavenosti je velmi omezený, kulturně společenský život a pracovní příležitosti zajišťují přilehlá města. V obci je plynofikace a vodovod.
b) Poloha nemovitosti – pozemků a jejich popis: Pozemky v k. ú. Ořech č. p. 178/1 a 179/1 se nacházejí cca 2,5 km od centra obce Ořech. Jsou umístěné rovnoběžně (asi 20 m od ní) – s účelovou komunikací vedoucí z obce Ořech do obce Choteč u Prahy. Pozemky jsou obdělávány (obilí) a spodní část je louka. V těsné blízkosti stojí stožár vysokého napětí (110 kV) a vedení probíhá rovnoběžně s pozemkem (západní hranice). O kus dál vede ještě vysoké napětí (400 kV). Pozemek je mírně svažitý k jihu. Na pozemku nejsou stromy. Pozemek v k. ú. Choteč č. p. 327/4 se nacházejí cca 0,7 km od centra obce Choteč, je umístěn uprostřed obdělávaného pole, západní hranice je i hranicí cesty vedoucí k zahrádkářské kolonii. V těsné blízkosti (nad pozemkem k severu) stojí tři stožáry vysokého napětí (400 kV, 110 kV) a vedení probíhá přes pozemek. Pozemek je mírně svažitý k jihu. Na pozemku nejsou stromy.
Charakter pozemků: Pozemky jsou svým charakterem i způsobem využívání jednoznačně k zemědělským účelům – zemědělské pozemky.
3. Metody oceňování 3.1.
Zjištění ceny nemovitosti dle platné vyhlášky
Hodnota – cena dle platné vyhlášky k datu ocenění je zpracována dle Zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb.
6
3.2.
Metoda porovnávací
Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu realit, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Předpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a neustálý pohyb cen u jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocené prodeje nebo nabídky na realitních portálech by neměly být starší než 1 rok, protože zpravidla po době delší ztrácí svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu s nemovitostmi. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 – 6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Porovnávací metoda stanovuje cenu nemovitosti na základě srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné době a nebo jsou v aktuální nabídce realitních kanceláří. Podobnost s oceňovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, případné odchylky se upravují koeficienty P1 – P5, aby výsledná cena byla co nejbližší ceně obvyklé. Přehled jednotlivých koeficientů a jejich popis: Koeficient: P1 P2 P3 P4 P5
Popis: = věrohodnost zdroje, redukce pramene ceny = velikost pozemku = poloha = inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektřina) = ostatní (úvaha zpracovatele ocenění)
3.2.1. Analýza způsobu zjištění tržní ceny nemovitosti Obvyklá (tržní) cena je cena, za kterou lze danou nemovitost obvykle prodat v daném místě a čase. Při stanovení obvyklé ceny se vychází: - ze skutečných prodejů jiných – obdobných nemovitostí v daném místě a čase - ze skutečných prodejů v obdobných lokalitách v případě, že v dané lokalitě není v daném období dostatek realizovaných prodejů 7
-
z nabídek realitních kanceláří na realitních portálech v daném místě a čase z nabídek realitních kanceláří na realitních portálech v obdobných lokalitách v případě, že v dané lokalitě není v daném období dostatek registrovaných nabídek z ocenění nemovitosti dle platné vyhlášky s přihlédnutím k místním poměrům ze zjištění hodnoty nemovitosti metodou věcné hodnoty ze zjištění hodnoty nemovitosti výnosovým způsobem z kombinace výše uvedených způsobů
S ohledem na charakter nemovitostí – zemědělské pozemky, je pro stanovení tržní (obvyklé) ceny v souladu s požadavky objednatele využito dvou metod: - výpočtem dle platné vyhlášky - metodou porovnávací
-
Tržní (obvyklá) cena závisí na řadě faktorů: na charakteru pozemku jak majitel nemovitosti spěchá na prodej na lokalitě na stavu prodávané půdy (obdělávaná, ležící ladem atd.) na životním prostředí na infrastruktuře na vzdálenosti od města na bonitě na místních klimatických podmínkách na případném zájmu zahraničního investora (tam lze prodat pozemky ve vyšší cenové hladině) vzdálenost od velkých měst atd
4.
Ocenění nemovitosti
4A.
Ocenění pozemků k. ú. Ořech
4.1.
Cena podle platného oceňovacího předpisu
4.1.1. Pozemky § 6 Ocenění zemědělských pozemků podle § 6 vyhlášky
Poř. číslo
Parcela číslo
Druh pozemku
Výměra
BPEJ
ZC
Úprava - příloha č. 5
příl. 4
Zvýšení Snížení Snížení pol.1 pol.2 pol.3
Kč/m2
m2
ZCU
Cena
%
%
%
Kč/m2
Kč
k.ú. Ořech 1
178/1
Zemědělská půda
7 066
178/1
0
2 286
41000
13,01
280
0
0
49,44
113 019,84
178/1
0
3 659
41200
11,39
280
0
0
43,28
158 361,52
178/1
o
1 121
41210
9,96
280
0
0
37,85
42 429,85
8
2
179/1
Zemědělská půda
2 086
179/1
o
1 462
41200
11,39
280
0
0
43,28
63 275,36
179/1
o
624
41210
9,96
280
0
0
37,85
23 618,40
Celkem ke dni odhadu celkem
400 704,97
Spoluvlastnický podíl
3
Celkem ke dni odhadu ve výši spoluvlastnického podílu 3/4
4.1.2.
/
4 300 528,73
Rekapitulace ceny zjištěné dle platného oceňovacího předpisu
Cena nemovitosti zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. a yhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb.. v rozsahu ¾ spoluvlastnického podílu činí 300.529,- Kč.
4.2.
Cena stanovená metodou porovnávací
Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Způsob stanovení obvyklých (tržních) cen je uveden v části 3.2.
9
4.2.1.
Přehled posuzovaných – srovnávaných nemovitostí
Zjištěné obvyklé ceny prodeje obdobných nemovitostí z databáze portálu realitních kanceláří v první polovině roku 2014.
Nemovitost č. 1 – Ořech, okres Praha západ – portál RK
Plocha pozemku 18148 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 4,537.000 Kč, Cena za 1 m2: 250,- Kč/m2, Umístění v krajině . Inženýrské sítě: Popis: Nabízíme k prodeji krásné, udržované pozemky - orná půda v obci Ořech, okres Praha - západ. Pozemky jsou o celkové výměře 18 148 m2 - jedná se o tři samostatné přímo na sebe navazující parcely o výměrách: 12.891 m2, 1.789 m2, 414 m2 + pozemek v nedaleké vzdálenosti (cca 50 m) o výměře 3.054 m2. Pozemky se nachází na slunném místě a jsou pečlivě průběžně obdělávány, momentálně jsou pozemky pronajaty. Pozemky jsou dobře přístupné z udržované cesty ve vlastnictví obce Ořech. Prodej pozemků je možný i samostatně
Nemovitost č. 2 – Zbuzany, okres Praha - západ – portál RK
Plocha pozemku 45353 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 13,152.370 Kč, Cena za 1 m2: 290,- Kč/m2, Umístění v krajině . Inženýrské sítě: Popis: Nabízíme k prodeji pěkné, udržované pozemky - orná půda v obci Zbuzany, okres Praha - západ. Pozemky jsou o celkové výměře 45.353 m2 - jedná se o šest přímo na sebe navazujících parcel o výměrách: 11.114 m2,8.578 m2, 8.470 m2, 15.645 m2, 791 m2, 755 m2. Pozemky se nachází na slunném místě a jsou pečlivě průběžně obdělávány, momentálně jsou pozemky pronajaty, pozemky jsou dobře přístupné. V naší nabídce jsou též pozemky - zemědělská půda v obci Choteč
10
Nemovitost č. 3 – Chýně, okres Praha západ – portál RK
Plocha pozemku 11131 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 2,000.000 Kč, Cena za 1 m2: 180,- Kč/m2, Umístění v krajině . Inženýrské sítě: Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje koupi velmi pěkného a rozlehlého pozemku v obci Chýně, Praha západ, o rozloze 11.131 m² s dojezdem 15 minut do Prahy. Pozemek se skvěle hodí pro chov velkých hospodářských zvířat. Jeho okrajovou částí navíc protéká mělký potok, což by se pro chovatelské účely skvěle hodilo, ale využití pozemku je samozřejmě variabilní. Navíc lze přikoupit stavební parcelu v přímém sousedství
Nemovitost č. 4 – Hájecká, Hostivice - Břva, okres Praha západ – portál RK
Plocha pozemku 12144 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 1,153.680 Kč, Cena za 1 m2: 95,- Kč/m2, Umístění v krajině . Inženýrské sítě: Popis: Nabídka dvou zemědělských pozemků - orná půda o výměře 5.701m2 a 6.443m2 , t.j. celkem 12.144m2. Pozemky jsou přístupné jednak ze silnice Hostivická , vedoucí od Hostivic jižně na křižovatku s ulicí Hájeckou , která vede do Břve. Dále mezi pozemky vede dle katastru nemovitostí obecní cesta, na leteckém snímku zaoraná. Jedná o místo mezi zástavbou Hostivic Litovic a Břví , nedaleko Litovického rybníka. Bližší informace u Ing. R.Moravcové.
Nemovitost č. 5 – Jinočany, okres Praha západ – portál RK
11
Plocha pozemku 6172 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 925.800,- Kč, Cena za 1 m2: 150,- Kč/m2, Umístění v krajině . Inženýrské sítě: Popis: Pozemek, zemědělská půda, 6 172 m2 Dovoluji si Vám nabídnout pozemek (orná půda) 6 172 m2, mezi obcí Jinočany a Zbuzany. V současné době je pozemek v pronájmu (obdělávané pole). Zajímavá investice do budoucna.
4.2.2.
Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Hodnocená nemovitost: Plocha pozemku (m2)
9 152
Umístění v obci
v extravilánu obce v krajině
Inženýrské sítě
bez inženýrských sítí -zemědělská půda
Název 1 Cena prodejní (Kč)
Srovnatelná nemovitost číslo 2 3 4
4 537 000 13 152 370 2 000 000
5
1 153 680
925 800
Plocha pozemku (m2)
18148
45353
11131
12144
6172
Cena za 1 m2 (Kč/m2) Umístění v obci
250 v krajině
290 v krajině
180 v krajině
95 v krajině
150 v krajině
P1 P2 P3 P4 P5
0,85 1,00 1,00 1,00 0,85
0,85 1,00 1,00 1,00 0,85
0,90 1,00 1,00 1,00 0,85
0,95 1,00 1,00 1,00 0,85
0,90 1,00 1,00 1,00 0,85
Upravená cena za 1 m2 181 pozemku (Kč/m2) Počet porovnávaných nemovitostí
210
137
77
115 5
Cena UP - maximum (Kč/m2)
210
Cena UP - aritmetický průměr (Kč/m2) Cena UP - minimum (Kč/m2)
143,8 77
Plocha pozemku posuzované nemovitosti (m2)
9 152
Obvykla cena oceňovaného pozemku (Kč) celkem
1 316 179
Spoluvlastnický podíl
3/4
Celkem ke dni odhadu ve výši spoluvlastnického podílu 3/4
12
987 134
Koeficient: P1 P2 P3 P4 P5
Popis: = věrohodnost zdroje, redukce pramene ceny = velikost pozemku = poloha = inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektřina) = ostatní - snížení za přítomnost VN
4.2.3. Rekapitulace ceny zjištěná metodou porovnávací Cena nemovitosti zjištěná porovnávací metodou v rozsahu ¾ spoluvlastnického podílu činí ke dni odhadu 987.134,- Kč
4 B.
Ocenění pozemku k. ú. Choteč
4.3.
Cena podle platného oceňovacího předpisu
4.3.1. Pozemky § 6 Ocenění zemědělských pozemků podle § 6 vyhlášky
Poř. číslo
Parcela číslo
Druh pozemku
Výměra
BPEJ
ZC
Úprava - příloha č. 5
příl. 4
Zvýšení Snížení Snížení pol.1 pol.2 pol.3
Kč/m2
m2
ZCU
Cena
%
%
%
Kč/m2
Kč
k.ú. Choteč 3
327/4
Zemědělská půda
9 839
327/4
o
8 150
42011
5,76
140
0
0
13,82
112 633,00
327/4
o
1 689
43716
1,35
140
0
0
3,24
5 472,36
Celkem ke dni odhadu celkem
118 105,36
Spoluvlastnický podíl
3
/
4
Celkem ke dni odhadu spoluvlastnického podílu 3/4
4.3.2.
88 579,02
Rekapitulace ceny zjištěné dle platného oceňovacího předpisu
Cena nemovitosti zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. a yhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb.. v rozsahu ¾ spoluvlastnického podílu činí 88.579,- Kč.
13
4.4.
4.4.1.
Cena stanovená metodou porovnávací
Přehled posuzovaných – srovnávaných nemovitostí
Zjištěné obvyklé ceny prodeje obdobných nemovitostí z databáze portálu realitních kanceláří v první polovině roku 2014.
Nemovitost č. 1 – Roblín, okres Praha - západ – portál RK
Plocha pozemku 42816 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 5,137.920 Kč, Cena za 1 m2: 120,- Kč/m2, Umístění v krajině . Inženýrské sítě:
Popis: K prodeji nabízíme zemědělskou půdu - louka, zahrada,orná půda,v katastru obce Roblín,k.ú. Černošice,jihozápadní svah mimo Křivoklátskou chráněnou oblast.Inženýrské sítě jsou v těsné blízkosti,v dolní části pozemku je prokázána velká zásoba spodní vody.Pozemek je přístupný ze tří stran po nezpevněné komunikaci.
Nemovitost č. 2 – Černošice, okres Praha - západ – portál RK
Plocha pozemku 87683 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 4,647.199 Kč, Cena za 1 m2: 53,- Kč/m2, Umístění v krajině . Inženýrské sítě: Popis: Prodej krásných zemědělských pozemků o celkové ploše 87.683m2. Jedná o více celků na slunných místech v okolí obce Vonoklasy u Černošic, v chráněné krajinné oblasti Český kras - ekologicky velmi čisté prostředí. Pozemky jsou pečlivě průběžně obdělávány, zatím pronajaty . Jedná se o celky 10tis.m2 V kamení a Na Kunšově , 30tis.m2 v lokalitě V Dubíčku, 15tis.Kč Na Mlynářově a další plochy téměř navazující na zástavbu obce
14
Nemovitost č. 3 – Tachlovice, okres Praha - západ – portál RK
Plocha pozemku 8853 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 950.000 Kč, Cena za 1 m2: 107,Kč/m2, Umístění v krajině . Inženýrské sítě: Popis: Nabízíme pozemek o velikosti 8 853 m2 u obce Chýnice-Tachlovice, Praha-západ s dobrou dopravní dostupností. Pozemek je registrovaný jako orná půda, u pozemku je nově vybudovaná příjezdová komunikace. Je zde možno vybudovat studnu, případně sad s dočasnou stavbou
Nemovitost č. 4 – Roblin, okres Praha - západ – portál RK
Plocha pozemku 11936 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 1,260.000 Kč, Cena za 1 m2: 106,- Kč/m2, Umístění v krajině . Inženýrské sítě: Popis: Pravidelně obdělávaná zemědělská půda, přístupná z veřejné komunikace
4.4.2.
Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Hodnocená nemovitost: Plocha pozemku (m2)
9 839
Umístění v obci
v extravilánu obce v krajině
Inženýrské sítě
bez inženýrských sítí -zemědělská půda
15
Název 1
Srovnatelná nemovitost číslo 2 3
4
Cena prodejní (Kč)
5 137 920
4 647 199
950 000
1 260 000
Plocha pozemku (m2)
42816
87683
8853
11936
Cena za 1 m2 (Kč/m2) Umístění v obci
120 v krajině
53 v krajině
107 v krajině
106 v krajině
P1 P2 P3 P4 P5
0,85 1,00 1,00 1,00 0,80
0,90 1,00 1,00 1,00 0,80
0,85 1,00 1,00 1,00 0,80
0,85 1,00 1,00 1,00 0,80
38
73
72 4
Upravená cena za 1 m2 pozemku (Kč/m2) 82 Počet porovnávaných nemovitostí Cena UP - maximum (Kč/m2)
82
Cena UP - aritmetický průměr (Kč/m2) Cena UP - minimum (Kč/m2)
66,1 38
Plocha pozemku posuzované nemovitosti (m2)
9 839
Obvykla cena oceňovaného pozemku (Kč)
650 635
Spoluvlastnický podíl
3/4
Celkem ke dni odhadu ve výši spoluvlastnického podílu 3/4
4.4.3.
487 976
Rekapitulace ceny zjištěná metodou porovnávací
Cena nemovitosti zjištěná porovnávací metodou v rozsahu ¾ spoluvlastnického podílu činí ke dni odhadu 487.976,- Kč
16
5. Závěrečná analýza V níže uvedené tabulce je uvedeno porovnání zjištěných cen dle jednotlivých použitých metod. Z uvedeného rozboru vyplývá, že takto zjištěné ceny nemovitosti se výrazně liší oproti cenám ve vyhlášce. Vyšší cena v tomto případě je cena zjištěná metodou porovnávací z důvodu, že pozemky jsou umístěné v blízkosti hl. m. Prahy, kde je vyšší požadovaná cenová hladina. Oddíl číslo
4.1. 4.2. 4A
Oddíl číslo
4.3. 4.4. 4B
Oddíl číslo
Použitá metoda ocenění
Cena ke dni ocenění
Podíl
k.ú. Ořech
(Kč)
(%)
Cena zjištěná dle platného oceňovacího předpisu Cena zjištěná metodou porovnávací
400 705 1 316 179
100,00% 328,47%
Obvyklá cena celé nemovitosti
1 316 000
328,42%
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 3/4
987 000
Použitá metoda ocenění
Cena ke dni ocenění
Podíl
k.ú. Choteč
(Kč)
(%)
Cena zjištěná dle platného oceňovacího předpisu Cena zjištěná metodou porovnávací
118 105 650 635
100,00% 550,89%
Obvyklá cena celé nemovitosti
650 000
550,36%
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 3/4
487 500
Obvyklá cena pozemků celkem
Cena ke dni ocenění
Podíl
(Kč)
(%)
4A
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 (k.ú. Ořech)
987 000
66,94%
4B
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 (k.ú. Choteč)
487 500
33,06%
1 474 500
100,00%
4A+4B Obvyklá cena pozemků v rozsahu spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 pro k.ú. Ořech a k.ú. Choteč celkem
Silné stránky: výhodná poloha v blízkosti zpevněné komunikace, pozemky poměrně blízko hlavního města Prahy Slabé stránky: existence v blízkosti VN, s tím související ochranná pásma, pozemky určené pro zemědělskou výrobu Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti v rozsahu spoluvlastnického podílu ¾, v daném čase a místě ve výši 1,474.000,- Kč. 17
6. Závěr – odpovědi na znalecké otázky: Znalecký úkol: Ocenit nemovité věci a příslušenství cenou obvyklou: - A. Spoluvlastnický podíl v rozsahu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 178, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – západ, pro obec Ořech, kat. území Ořech (v rozsahu zadání). - B. Spoluvlastnický podíl v rozsahu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 97, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – západ, pro obec Choteč, kat. území Choteč u Prahy (v rozsahu zadání). Odpověď na znalecký úkol: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu v rozsahu ¾ oceňovaných nemovitostí ve výši 1,474.000,- Kč. Slovy: jedenmiliončtyřistasedmdesátčtyřitisíc Kč
Znalecký úkol č.II. – Označit příslušenství nemovitých věcí Odpověď na znalecký úkol č. II.: Další příslušenství nebylo při místním šetření zjištěno.
Znalecký úkol č.III. – Oznámit zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva, výměnky či předkupní práva Odpověď na znalecký úkol č. III.: Znalci v současné době nejsou známy jiná věcná břemena, výměnky, pachtovní a nájemní práva (nejsou uvedeny na LV), jiné zdroje informací nebyly k dispozici.
V Jablonci n.N. dne 13. 5. 2014
ing. Jaroslav Najman
7. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, čj. Spr. 921/2002 ze dne 20. 2. 2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 869 - 24/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Jablonci nad Nisou 13. 5. 2014
ing. Jaroslav Najman Mánesova 67 466 02 Jablonec nad Nisou 18
Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV 178 ze dne 15. 4. 2014
19
20
21
Výpis z katastru nemovitostí pro LV 97 ze dne 15. 4. 2014
22
Příloha č. 2
23
24
Příloha č. 3 Kopie výřezu z katastrální mapy k. ú. Ořech
25
Příloha č. 4 Kopie výřezu z katastrální mapy k. ú. Choteč u Prahy
26
Příloha č. 5 Mapa oblasti s vyznačením polohy pozemků k.ú. Ořech:
27
Příloha č. 6 Mapa oblasti s vyznačením polohy pozemku k.ú. Choteč u Prahy:
Fotodokumentace
Příloha č. 7
Pozemky k. ú. Ořech s vyznačením hranic
Pozemky k. ú. Ořech s vyznačením hranic
28
Pozemky k. ú. Ořech
Pozemky k. ú. Ořech
Pozemek k.ú. Choteč s vyznačením hranic
Pozemek k.ú. Choteč s vyznačením hranic
Pozemek k.ú. Choteč
Pozemek k.ú. Choteč
29
