Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
*Znalecký posudek č. 5620 – 60/2014 o obvyklé ceně nemovitosti – pozemku parcelní číslo 138/1 v katastrálním území Lubná u Kroměříže, obci Lubná, okrese Kroměříž
Objednatel posudku:
Okresní soud v Kroměříži Mgr. Kateřina Zlámalová, notářka Soudní 1293/14 767 01 Kroměříž Usnesení č.j. 27 D 1104/2012 - 164 ze dne 9.4.2014
Účel posudku:
ocenění nemovitosti v dědickém řízení
Podle stavu ze dne 19.4.2014 (místní šetření) ke dni 27.8.2012 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních V Otrokovicích, dne 20. dubna 2014
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení Okresního soudu v Kroměříži ze dne 9.4.2014 č.j. 27 D 1104/2012 - 164. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitosti ve vlastnictví zůstavitelky ke dni jeho úmrti a ke dni místního šetření se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány a také určení aktuální tržní ceny nemovitostí….“ Předmětem ocenění je nemovitost – pozemek parcelní číslo 823 – zahrada v katastrálním území Lubná u Kroměříže, obci Lubná, okrese Kroměříž.
2. Informace o nemovitosti : Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : :
Zlínský Kroměříž Lubná Lubná u Kroměříže
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti :
Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 19. dubna 2014 znalcem.
4. Podklady pro vypracování ocenění:
1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Lubná u Kroměříže, LV č. 507 ze dne 9.4.2014, 2) místní šetření znalce dne 19. dubna 2014, fotodokumentace, 3) kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji obdobných nemovitostí
5. Použitá literatura : 1) 2) 3) 4)
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999
6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. V daném případě pozemek není pronajímán, metoda nebude aplikována. -2-
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.
7. Vlastnické a evidenční údaje :
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 507 byla zesn. Lydie Drbalová, Bc., nar. dne 4.5.1952 posl. bytem 767 01 Lubná 177 vlastníkem oceňované nemovitosti – pozemku parcelní číslo 138/1 – zahrada o výměře 873,0 m2 v katastrálním území Lubná u Kroměříže, obci Lubná, okrese Kroměříž.
8. Věcná břemena, zátěže :
Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží, jsou zde evidované exekuční nároky, tyto finanční závazky se do výsledné ceny nepromítají.
9. Základní popis : 9.1. Základní charakteristika
Vesnice Lubná spadá do okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kroměříž. Obec Lubná se rozkládá asi deset kilometrů jižně od Kroměříže. Území této menší vesnice trvale obývá asi 465 obyvatel. V obci je pro menší děti škola mateřská. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Pozemek, jež je předmětem ocenění, byl původně užíván v jednotném funkčním celku s RD a ke dni ocenění je zřejmé, že vlastník tohoto domu pozemek obhospodařuje. Parcela leží v samotném centru obce, přes silnici je budova obecního úřadu. Plocha není vhodná ke stavbě samostatného RD a je porostena přestárlými ovocnými stromy.
Pozemek dle LV č. 507 je užíván v souladu s evidencí a je ve funkčním celku s RD.
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo 138/1 je zahradou, jež byla původně ve funkčním celku se stavbou na ploše st. 110/1 k.ú. Lubná u Kroměříže, obec Lubná, okres Kroměříž.
Obsah ocenění:
Pozemek parcelní číslo 138/1 – zahrada, k.ú. Lubná u Kroměříže, obec Lubná, okres Kroměříž,
-3-
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 441/2013 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude určená možná obvyklá tržní cena nemovitosti, je metoda srovnání a analýza situace.
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. Pozemek parcelní číslo 138/1 – zahrada v k.ú. Lubná u Kroměříže, obec Lubná, okres Kroměříž P o z e m e k p a r c e ln í č ís lo 1 3 8 / 1 O bec
Lubná
K a ta strá ln í ú z e m í
L u b n á u K r o m ě ř íž e
P o č e t o b y v a te l
M a lý le x ik o n o b c í Č R 2 0 1 3
do 500
K ra j
Z lín sk ý
Z á k la d n í c e n a
p řílo h a č . 2 , ta b . 1 Z C v K č / m 2
P lo c h a p o z e m k ů
P
1 2 0 0 ,0 0
m2
873
Ú p r a v a c e n y p o z e m k u , ta b u lk a č . 2 p ř ílo h y č . 2 v y h lá š k y Znak
P o p is z n .
Č ís lo
P o p is
V1
O1
P o č e t o b y v a te l
V.
do 5000
0 ,5 0
O2
V ýznam obce
IV .
o sta tn í o b c e
0 ,6 0
O3
P o lo h a o b c e
V.
o sta tn í
0 ,8 0
O4
T e c h . in fra stru k tu ra
III.
b e z k a n a lia z c e
0 ,7 0
O5
D o p ra v n í o b slu ž n o st
IV .
a u to b u s
0 ,8 0
O6
o b č a n sk á v y b a v e n so t
V:
m in im á ln í
Z á k la d n í c e n a p o z e m k u
0 ,8 5
ZC
1 3 7 ,0 9
I n d e x tr h u s n e m o v ito ý m i v ě c m i, ta b u lk a č . 1 p ř ílo h a č . 3 v y h lá š k y 1
S itu a c e n a trh u
I.
je d e n z á je m c e
-0 ,0 6
2
V la stn ic k é v z ta h y
I.
v la stn ík d o m u jin ý
-0 ,0 3
3
Z m ě n y v o k o lí
III.
b e z v liv u
0 ,0 0
4
V liv p rá v n íc h v z ta h ů
II.
b e z v liv u
0 ,0 0
5
P o v o d ň o v é riz ik o
IV .
z e a n e d b a te ln é n e b e z p e č í
1 ,0 0
It
0 ,9 1
I n d e x o m e z u jíc íc h v liv ů p o z e m k u , ta b u lk a č . 2 p ř ílo h a č . 3 v y h lá š k y 1
S v a ž ito st
IV .
do 15 %
0 ,0 0
2
Z á k a d o v é p o d m ín k y
III.
n e z tíž e n é
0 ,0 0
3
O c h ra n n á p á sm a
I.
m im o o c h ra n n á p á sm a
0 ,0 0
4
O m e z e n í u ž ív á n í
I.
bez om ezení
0 ,0 0
5
G e o m e tric k ý tv a r
II.
b e z v liv u
0 ,0 0
6
O sta tn í n e u v e d e n é
II.
b e z v liv u
0 ,0 0
Io
1 ,0 0
I n d e x p o lo h y p r o p o z e m k y z a s ta v ě n é n e b o u r č e n é k z a s t. a s ta v b y , ta b u lk a č . 3 p ř ílo h a č . 3 v y h lá š k y 1
D ru h a ú č e l u ž ití sta v b y
I.
re z id e n č n í d o 2 0 0 0 o b y v a te l
1 ,0 3
2
P ře v a ž u jíc í z á sta v b a
II.
re z id e n č n í
0 ,0 0
3
P o lo h a v o b c i
I.
stře d
0 ,0 0
4
M o ž n o st n a p o je n í
II.
je n n ě k te ré
-0 ,1 0
5
O b č a n sk á v y b a v e n o st
II.
m in im á ln í
-0 ,0 2
6
D o p ra v n í d o stu p n o st
V.
n e lz e v je t n a p lo c h u
-0 ,0 2
7
H ro m a d n á d o p ra v a
IV .
do 500 m
-0 ,0 2
8
V ý h o d n o st p ro k o m e rc i
II.
b e z m o ž n o sti v y u ž ití
0 ,0 0
9
O b y v a te lstv o
II.
b e z p ro b lé m o v é
0 ,0 0
10
N e z a m ě stn a n o st
II.
p rů m ě rn á
-0 ,0 2
11
V liv y n e u v e d e n é
II.
b e z v liv u
0 ,0 0
Ip
0 ,8 4 4 6
C e n a p o z e m k u C P = Z C * I t* I o * I p * P
9 1 9 8 2 ,7 0
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 441/2013 Sb. – rekapitulace cen: pozemek zahrady 138/1, k.ú. Lubná u Kroměříže
=
Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno)
-4-
=
91 982,70 Kč
91 980,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou analýzy situace Předmětem ocenění je zahrada, která byla původně užívána ve funkčním celku se stavbou na sousední parcele, ke dni místního šetření je pravděpodobně ošetřována vlastníky této stavby. Na pozemek nelze vjet z komunikace, samotná parcela se pak mírně svažuje k severovýchodu. Plocha spíše není vhodná jako samostatné stavební místo, obklopuje přímo stavbu na vedlejší parcele a nejvhodnějším nabyvatelem by byl právě vlastník této stavby. Jestliže v roce 2012 cena této parcely jako plocha ve funkčním celku činila pouze 50,00 Kč/m2 v roce 2014 došlo k posunu v pojetí cen pozemků spojených souvisejících se stavbou a v souladu s metodou oceňování dle cenových map i ocenění pozemků v obcích, kde není vypracována cenová mapa stavebních pozemků, je cena zahrady totožná jako cena pozemku přímo stavbou zastavěná. Proto jednotková cena posuzované parcely ke dni místního šetzření se bude blížit částce 100,00 Kč/m2. Právě za poslední dva roky můžeme konstatovat, že i v případě, že v malé obci nabývá pozemek na svém území přímo obec, nemůže očekávat symbolickou cenu za plochu, kterou potřebuje pro své investiční záměry a i obec je nucená nabývat pozemky za minimální jednotkovou cenu blízkou částce 100,00 Kč/m2. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzované nemovitosti evidované na LV č. 507 metodou analýzy situace ve výši
Cena nemovitostí metodou analýzy situace Cena nemovitostí metodou analýzy situace
v roce 2012 v roce 2014
43 600,00 Kč 87 300,00 Kč
C) Závěr: Administrativní cena nemovitostí ………………………….…………….91 980,00 Kč Cena určená analýzou situace………………...…………..43 600,00 Kč a 87 300,00 Kč
Obvyklou cenu posuzované nemovitosti evidované na LV č. 507 vedeném pro katastrální území Lubná u
Kroměříže, obec Lubná, okres Kroměříž, tj. pozemku parcelní číslo 138/1 – zahrada vyjádřená ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:
43 600,00 Kč
pro rok 2012
Slovy : čtyřicettřitisícšestset korun českých
87 300,00 Kč
pro rok 2014
Slovy : osmdesátsedmtisíctřista korun českých
V Otrokovicích, dne 20. dubna 2014
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5620 - 60/2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 47/14.
-5-
Mapové podklady:
Pozemek je zahradou, původně byl ve funkčním celku s domem ležícím jihovýchodně od posuzované plochy, obec Lubná, okres Kroměříž
Fotodokumentace:
zahrada je postupně čištěná, staré ovocné stromy jsou odstraňovány
pohled k silnici, která je položená níže -6-
Výpis z katastru nemovitostí:
-7-
