2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4062-362/2014 O ceně bytové jednotky č.681/1 v Brně, Bystrc, Wollmanova č.p.681/10, vč.příslušenství a podílu o velikosti 3843/99705 na společných částech domu a pozemcích p.č.5687, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 176 m2 a p.č.5688, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 171 m2, vše zapsáno na LV č.12142 pro k.ú.Bystrc

Objednatel znaleckého posudku:

Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 9.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 9.9.2014

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.681/1 v Brně, Bystrc, Wollmanova č.p.681/10, vč.příslušenství a podílu o velikosti 3843/99705 na společných částech domu a pozemcích p.č.5687, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 176 m2 a p.č.5688, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 171 m2, vše zapsáno na LV č.12142 pro k.ú.Bystrc

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.681/1 Wollmanova 681/10 63500 Brno-Bystrc Jihomoravský Brno-město Brno Bystrc 378 327

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.9.2014 za přítomnosti znalce, spoluvlastníka nemovitosti p.Švábkové, a její matky.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.12142 pro k.ú.Bystrc - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

640617/6095, Pan František Švábek, Rerychova 1081/2, 63500 Brno-Bystrc, vlastnictví: SJM 695404/3745, Paní Věra Švábková, Rerychova 1081/2, 63500 Brno-Bystrc, vlastnictví: SJM

Vlastníci pozemku: 640617/6095, Pan František Švábek, Rerychova 1081/2, 63500 Brno-Bystrc, vlastnictví: SJM 695404/3745, Paní Věra Švábková, Rerychova 1081/2, 63500 Brno-Bystrc, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, v bytě ve výhledu do dvora dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro.. Kuchyň je s původní linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, vč.teplé vody. Výtah v domě není, schody jsou betonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Dům je z roku 1974. Byt je v původním stavu. Byt je užíván předchozím vlastníkem (roč.1928), bez právního nároku.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitými věcmi

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I IV

0,00 -0,04 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba III 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I

Pi 1,00

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy:

-5-

0,02 -0,10 0,00

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,902

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a

Parcelní číslo 5687 -6-

Výměra [m2] 176,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 270,00

Cena [Kč] 399 520,-

nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem § 2 cen. mapa

5688

171,00

2 270,00

388 170,787 690,-

Pozemky - zjištěná cena

=

787 690,- Kč

=

787 690,-Kč 787 690,- Kč

=

787 690,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemky

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Brno 4 40 let 32 744,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy Podlahové plochy bytu

chodba: pokoj: WC: kuchyň: koupelna: sklepní koje: Započítaná podlahová plocha bytu:

4,4 * 16,14 * 1,0 * 12,26 * 2,66 * 2,55 *

-7-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,10 =

4,40 m2 16,14 m2 1,00 m2 12,26 m2 2,66 m2 0,26 m2 36,72 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800

č. III II

Vi 0,00 0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

II

-0,10

II

-0,01

III III II

0,00 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,900 = 0,828

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960

Index polohy pozemku IP = 0,940

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 32 744,- Kč/m2 * 0,828 = 27 112,03 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 36,72 m2 * 27 112,03 Kč/m2 * 0,960 * 0,940= 898 387,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= -8-

898 387,70 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 787 690,- Kč Spoluvlastnický podíl: 3 843 / 99 705 Hodnota spoluvlastnického podílu: 787 690,- Kč * 3 843 / 99 705 = 30 360,49 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

30 360,49 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

928 748,19 Kč

-9-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

928 748,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

928 748,20 Kč

Celkem

928 748,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

928 748,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

928 748,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

928 748,20 Kč

Celkem

928 748,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

928 748,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Devětsetdvacetosmtisícsedmsetpadesát Kč

- 10 -

928 750,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Bez zápisu v KN (v průběhu zápisu) - nelze specifikovat.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Prodej, byt 1+1, s balkonem v OV v klidné a vyhledávané lokalitě Brno Bystrc, na ulici Laštůvkova. Celková plocha bytu je 36,30 m2. K bytu náleží sklep o velikosti 2,2 m2. Byt se nachází v 1. patře čtyřpatrového panelového domu bez výtahu. V přízemí domu je k dispozici kočárkárna a sušárna. Dům prošel v nedávné době rekonstrukcí (balkony, vchodové dveře, zateplení...), navzdory tomu je nízký příspěvek do fondu oprav. V bytě jsou plastová okna a vestavěné skříně. Byt se nachází nedaleko lesa a Brněnské přehrady, v bezprostřední blízkosti zastávky MHD, s dobrou dostupností do centra. V okolí domu je výborná občanská vybavenost, obchodní centrum, lékárna, školka, škola, sportoviště, cyklostezka. Požadovaná cena 1.350.000,Kč.

- 11 -

prodej bytu v OV o dispozici 1+1 v Brně-Bystrci na ulici Vondrákova.Jedná se o byt,který se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu.Celková plocha bytu činí 37 m2.Celkové měsíční náklady zde činí cca 4.000,-Kč (fond oprav vč.služeb a inkasa).Byt má plastová okna a je v udržovaném stavu.Topení je v bytě řešeno ústředním vytápěním.K bytu náleží sklep.Parkování je zde bezproblémové před domem.Bytový dům je po kompletní revitalizaci.V městské části Brno-Bystrc je veškerá občanská vybavenost.Spojení s centrem města zajišťují pravidelné linky MHD cca každých 10min. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč, možnost slevy.

byt 1+1 v OV s rozlohou 41 m² s balkonem, velkou šatnou a sklepní kójí v 7./8 poschodí v Brně-Bystrci na ulici Fleischnerova v blízkosti brněnské přehrady. Byt s nádherným výhledem se nachází v domě, který prošel kompletní revitalizací vč. plastových oken, zateplení a výtahu. Vybavení bytu je v standardu s umakartovým jádrem, je tedy určený k rekonstrukci, ovšem dispozice interiéru nabízejí širokou škálu možností její realizace. Nízké náklady na bydlení, výborná dostupnost MHD - autobusy, tramvaje, klidná lokalita v přírodním prostředí, kompletní občanská vybavenost. Požadovaná cena 1.490.000,- Kč.

- 12 -

Velmi negativně působí zanedbaná údržba bytu, a skutečnost, že v bytě bydlí původní vlastník, Jarmila Králová, nar.25.6.1928.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.050.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.050.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč

V Tršicích 9.9.2014

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.15. - 13 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4062-362/2014 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.12142 ze dne 12.8.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -