Znalecký posudek č. 6062 - 279 / 2014 Byt č. 1408/4 v bytovém domě č.p. 1406, 1407, 1408 na pozemku p.č. 1024 včetně id. podílu 713/12996 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 10399, v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, v obci Kunovice, v okrese Uherské Hradiště.
Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 6 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.
V Uherském Hradišti dne 13.9.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 1408/4 v bytovém domě č.p. 1406, 1407, 1408 na pozemku p.č. 1024 včetně id. podílu 713/12996 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 10399, v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, v obci Kunovice, v okrese Uherské Hradiště. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 4.9.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území:
Byt č. 1408/4, ul. V Humnech 686 04 Zlínský Zlín Kunovice u Uherského Hradiště
Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 4.9.2014, za účasti paní Portové Kristýny a ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka, jako zástupců znaleckého ústavu, kterým byla umožněna celková prohlídka a zaměření nemovitých věcí a podány doplňující informace.
Podklady pro vypracování odhadu • Výpis z KN, List vlastnický č. 10399 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště ze dne 18.4.2014 • Mapa KN (zdroj ČUZK) • Informace získané při místním šetření dne 4.9.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 10399 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště je vlastníkem předmětného majetku: Portová Kristýna, V Humnech 1408, 686 04 Kunovice, r.č. 815421/4123 Šimek Zdeněk, V Humnech 1408, 686 04 Kunovice, r.č. 790628/4243
podíl id. ½ podíl id. ½
Váznoucí závazky Dle LV č. 10399 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště ze dne 18.4.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní na jednotku č. 1408/4, Rozhodnutí o úpadku, Dražební vyhláška, Exekuční příkaz k prodeji, dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 10399 k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva.
3
Celkový popis Město Kunovice, stavebně srostlé s okresním městem Uherské Hradiště bytový dům č.p. 1406, 1407, 1408 je situován na ul. V Humnech, Pozice v obci naproti hřbitova cca 20 min. pěší chůze Dostupnost centra zóna bytových domů pro rodinné bydlení Převažující zóna bytový dům je napojen na plynovod, kanalizaci, vodovod a na Napojení na sítě a elektrickou síť, vytápění je ústřední ze společné kotelny v domě, komunikace přístup je po místní veřejné komunikaci dostatečná pro daný způsob využívání Kapacita sítí dobrá dostupnos, zastávka MHD 300 m, železniční stanice cca 2 Dopravní dostupnost km. Pozemky p.č. 1026/2 a 1013/3, po kterých vede přístupová komunikace jsou ve vlastnictví Města Kunovice v místě je městský úřad, základní škola, střední škola, vysoká Dostupnost služeb škola (EPI), městská policie, zdravotní středisko, kulturní i sportovní zařízení, obchody včetně nákupního centra, běžné služby omezené na společném parkovišti u domu Parkování nebyly zjištěny Škodlivé vlivy Konkurenční prostředí v současnosti je ve městě Kunovice v nabídce 5 – 10 bytů, zájem o bydlení je ve městě trvalý. Současný způsob využití bytový dům s byty pro rodinné bydlení Lokalita
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Byt č. 1408/4 v bytovém domě č.p. 1406, 1407, 1408 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna
betonové s izolací KS zděný tl. 45 cm z cihel betonové sedlová plechová z pozinkovaného plechu vápenné štukové se zateplením a fasádním nátěrem neuvažují se keramické v kuchyni a koupelně železobetonové s keramickým povrchem dřevěné plné nebo částečně prosklené plastová 4
Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby a přístavby Rekonstrukce, modernizace
Počet bytů Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku Životnost Současný a minulý způsob využití Ostatní
plovoucí podlahy keramická dlažba z centrální kotelny v domě 220V instalován T+S vody z centrální kotelny v domě provedena napojena na veřejný řad Elektrický sporák, kuchyňská linka, dřez, digestoř WC, vana, umývadlo splachovací nezjištěno neprovedeny V roce 2004 – plovoucí podlahy v pokojích, vnitřní dveře, kuchyně, dlažba v koupelně V roce 2007 – plastová okna s žaluziemi V roce 2011 – fasáda, střecha, zateplení Po 6 bytech v každém vchodě z veřejné zpevněné komunikace 3x pokoj, kuchyně, komora, koupelna, předsíň, WC, sklep v suterénu pravidelná nezjištěny 1974 100 roků byt pro rodinné bydlení Byt 3 + 1, situovaný ve 2.NP bytového domu, orientace oken bytu na Z-V
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. 3.2.1.2. 3.2.1.3.
Byt č. 1408/4 Pozemek Rekapitulace věcné hodnoty
5
3.2.1.1 Byt č. 1408/4 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků % Kč
71,34 22 000 1 569 480 100,00 40 30,00 1 098 640
3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 10399 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště: P.č. 1024
Druh pozemku zastavěná plocha
Výměra v m2 511
Pozemek je rovinatý, má obdélníkový tvar. Nachází se v okrajové části města, v zástavbě bytových a rodinných domů. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je po obslužné komunikaci vedoucí na p.č. 1013/3 (ve vlastnictví Města Kunovice). Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců. Ve městě Kunovice je v současnosti v nabídce asi 16 stavebních pozemků, určených k rezidenční zástavbě, především však rodinnými domy. Vybrané nabídky z aktuální inzerce jsou následující.
p.č. výměra 1 897 2 713 3 607 4 1 146 5 1 000 6 1 400 7 1 146 8 2 612 9 2 000 10 1 067
Kč 1 220 000 1 010 000 680 000 1 535 000 1 320 000 1 540 000 1 535 000 2 612 000 1 600 000 1 323 080
Kč/m2 1 360 1 417 1 120 1 339 1 320 1 100 1 339 1 000 800 1 240
Lokalita Kunovice Kunovice Kunovice Kunovice Kunovice Kunovice Kunovice Kunovice Kunovice Kunovice
6
Nabídkové ceny stavebních pozemků se pohybují v rozptylu 800,- Kč až 1 417,- Kč/m2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to asi do 20 %. Lze tedy očekávat, že ceny budou realizovány v rozptylu 640,- až 1 133,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části města, na menším sídlišti bytových domů. Má realizovány přípojky všech inženýrských sítí a je přístupný z veřejné komunikace. Je v celé ploše zastavěn objektem bytového domu. Alternativní využití není reálné. Po vyhodnocení aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku by mohla kolidovat na průměru nabídkových cen. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 800,- Kč/m2.
Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem
P.Č. 1024
Výměra [m2] 511 511
Jedn. cena [Kč/m2] 800,00
Cena [Kč] 408 800,00 408 800,00
= Úprava ceny: Popis Podíl 713/12996
úprava * 713,00 / 12 996,00
Výsledná cena
408 800,- Kč mezivýsledek
=
22 428,01
=
22 428,01 Kč
3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty stavby a hodnoty pozemku Název Byt č. 1408/4 Pozemek CELKEM
Věcná hodnota [ Kč ] 1 121 064 22 428 1 143 492
Věcná hodnota stavby a hodnota pozemku je po zaokrouhlení 1 143 000,- Kč.
7
3.2.2. Porovnávací hodnota Byt č. 1365/3, 3+kk, ulice V Humnech, Kunovice Bytový dům je situován ve stejné lokalitě. Má 1 podzemní podlaží a 3 nadzemní podlaží, má celkem 18 bytových jednotek, je po celkové revitalizaci. Byt je situován v 1.NP, je kompletně zrekonstruován, ve vyšším standardu. Vytápění je ÚT ze společné kotelny v domě. Dispozice: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj, koupelna, WC, chodba, sklep Celková výměra bytu 70,99 m2 Obchodováno v 02/2014 za 1 540 000,- Kč, tj. 21 693,Kč Zdroj: Vlastní databáze 4062 UNI Byt č. 1034/9, Sadová, Východ, Mařatice, obec Uherské Hradiště Bytový dům leží v okrajové části sousedního okresního města, na velkém sídlišti. Jedná se o byt situovaný ve 4.NP panelového domu s 1.PP a 4 NP. Bytový dům byl postaven v roce 1992, v roce 2012 proběhla jeho revitalizace (fasáda se zateplením, oprava lodžií, nově střecha, stoupací rozvody). V bytové jednotce byla v roce 2012 pouze vyměněna okna. Dispozice: kuchyň, koupelna, WC, 3x pokoj, šatna, sklep Celková plocha bytu 79,88 m2, včetně sklepa. Obchodováno v 05/2014 za 1 150 000,- Kč, tj. 14 397,- Kč/m2 Zdroj: vlastní databáze 4027 HCMHB
Byt V Humnech, Kunovice Nabídka bytu 3+1 v osobním vlastnictví. Byt se nachází ve 2. patře třípatrového domu. Byt prošel částečnou rekonstrukcí - nové zděné jádro se sprchovým koutem, samostatné WC. V chodbě a kuchyni je nová dlažba. Dům, ve kterém se byt nachází je revitalizován, vstupní dveře, schránky, plastová okna. Vytápění bytu je řešeno plynovým kotlem pro celý bytový dům. K bytu náleží prostorný, zděný sklep. K bytu lze dokoupit nedalekou garáž. V blízkosti domu je školka, zdravotní středisko a veškerá občanská vybavenost. Užitná plocha bytu: 71 m2 . Nabídka RK REALGEOINVEST, s.r.o. Nabídková cena: 1 390 000,- Kč, tj. 19 577,- Kč/m2
8
Komentář: Srovnávaný byt č 1 je situován ve stejné lokalitě, ve vedlejším domě, má stejnou výměru podlahových ploch, je v lepším stavu po celkové rekonstrukci. Srovnávaný byt č 2 se nachází v lokalitě bližší správnímu centru, ale s větší hustotou zástavby na velkém sídlišti. Bytový dům je panelový. Byt má větší výměru podlahových ploch. Technický stav je výrazně horší, po minimální modernizaci. Srovnávaný byt č 3 je situován ve stejné lokalitě, ve vedlejším domě, má shodnou výměru podlahových ploch, technický stav je lepší, s větším rozsahem modernizace, včetně nového bytového jádra. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, se zohledněním vlivu současné stagnace realitního trhu pro daný segment nemovitých věcí v dané lokalitě, dovozuji pro oceňovaný byt jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 25 000,- Kč/m2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 71,34 m2). 71,34 x 18 000 = 1 284 120,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 1 284 000,- Kč.
9
3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota
Kč 1 143 000 1 284 000
Silné stránky nemovitých věcí: • Klidná lokalita s dobrou infrastrukturou • Zděný konstrukční systém domu • Veškeré přípojky IS, vytápění z kotelny v domě • Provedená modernizace bytu i domu Slabé stránky nemovitých věcí: • Omezené parkovací plochy u domu • V domě není výtah • Byt nemá balkon
S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 1 250 000,- Kč
10
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytu č. 1408/4 v bytovém domě č.p. 1406, 1407, 1408 na pozemku p.č. 1024 včetně id. podílu 713/12996 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 10399, v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, v obci Kunovice, v okrese Uherské Hradiště, ke dni 4.9.2014, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:
1 250 000,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíc korun českých
Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu §13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík
V Uherském Hradišti, 13.9.2014
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6062-279/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 11
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10399 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, ze dne 18.4.2014 Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotopříloha
12
