2014

POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 253-7369/2014 NEMOVITÁ VĚC:

pozemek stp.č.218 včetně rozestavěné stavby rodinného domu pozemek 495/94 orná půda Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Vrbová Lhota, k.ú. Vrbová Lhota Adresa nemovité věci: Lesní čp. 187, 289 11 Vrbová Lhota Vlastníci pozemků a SJM Parus Jakub, bytem čp.101 Tuhaň a Parusová Jana, bytem rozestavěné stavby: Kostnická 995, Poděbrady III OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Nymburk, IČ 62885995, soudní exekutor 070 EX 2872/13 Mgr. Tomáš Pospíchal Adresa objednatele: 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 DIČ: CZ56080612176 e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitých věcí v dražbě

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

2 570 000 30.10.2014

Počet stran: 10 stran Hradci Králové, dne 9.11.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 12 René Tomeš

10.10.2014 Počet vyhotovení:

2

NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovitých věcí: stavební p.č.st.218 zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí – rozestavěné stavby rodinného domu, pozemku p.č.495/94 orná půda, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Vrbová Lhota, obec Vrbová Lhota, okres Nymburk, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí LV č.384 ze dne 10.10.2014 Usnesení 070 EX 2872/13-44 ze dne 10.10.2014 Souhlas s ohlášením stavby čj.2034/2745/2008 z 18.12.2008 vydaný Měst Ú v Pečkách internetové stránky http://mestaobce.cz www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz zjištění na místě samém – 30.10.2014 od 10h zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014S. informace podané zaměstnancem obecního úřadu fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena 10.října 2014 za přítomnosti znalce na místě samém od 10,00h. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, údajů zjištěných v archivu Obecního úřadu Vrbová Lhota. Povinný ani jeho manželka, ač řádně obesláni dopisem z 20/10/2014, nebyli zastiženi. Nemovitá věc nebyla zpřístupněna. Dům vykazuje známky trvalého užívání, žádná listina o nájmu nebyla předložena. Objekt nebyl k datu ocenění zkolaudován, avšak má číslo popisné 187. Místopis Vrbová Lhota se nachází ve Středních Čechách 5 km od Peček a 7 km od Poděbrad. Poblíž vede dálnice Praha - Hradec Králové Integrovaná doprava je zajištěna autobusovým spojem č. 270038 ( Poděbrady - Pečky ). Pro individuální dopravu je velkým přínosem výhodná poloha poblíž dálnice Praha - Hradec Králové. Poblíž obce vede testovací železniční okruh, kde jsou zkoušeny vlakové soupravy. V obci žije 456obyvatel, je zde základní občanská vybavenost. Pošta – v obci Pečky Vodovod ani plynovod v obci nejsou Kanalizace tlaková Mateřská školka a škola I.stupeň

-2-

Kraj: Středočeský kraj, okres: Nymburk Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Poděbrady Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Poděbrady Nemovité věci jsou na východním okraji obce Vrbová Lhota v zástavbě rodinných domů. SOUČASNÝ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Přípojky: /  voda vlastní studna kanalizace tlaková obecní plyn není veř. / vl.  /  elektro veřejná Okolí:

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku  zpevněná komunikace veřejná Celkový popis Pozemky rovinaté. Pozemky a stavba jsou stejného vlastníka . Stavba je bez podsklepení a o 2 podlažích se střechou sedlovou o nízkém sklonu, vodou je dům zásoben ze studny (studna nebyla zjištěna, předpokládá se, že je pouze pro oceňovanou stavbu), kanalizace tlaková do obecní kanalizace. Název předmětu ocenění:

p.č.st. 218 a rozestavěná stavba rodinného domu, p.p.č.495/94

Adresa předmětu ocenění:

Lesní 187 Vrbová Lhota - Vrbová Lhota

Silné stránky nemovité věci pozemek i stavba stejného vlastníka Slabé stránky Stavba nebyla dosud zkolaudována vlastník se nachází v exekučním řízení RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc)  Skutečné užívání stavby je v rozporu s právním stavem  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: -3-

Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo smluvní Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí Zahájení exekuce Ostatní rizika: Chybí povolení k užívání stavby, jiná rizika nebyla zjištěna, vyjma těch, která jsou uvedena na listu vlastnictví

Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit . Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a -4-

standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně.

Ocenění věcnou hodnotou za pomoci vyhlášky 199/2013Sb. a1) rozestavěná stavba na st.218

objekt nebyl zpřístupněn, předpokládá se standardní vybavení a protože objekt jeví známky trvalého užívání, předpokládá se i jeho dokončení. Dispozice je převzata z dokumentace z archivu stavebního úřadu. INP – předsíň, koupelna s WC, kuchyň s pokojem, pokoj, terasa, schodišťový prostor IINP – galerie, koupelna s WC, 2x pokoj Jedná se o nízkoenergetický, moderně řešený rodinný dům, klasický zděný, nepodsklepený, dvoupodlažní dům. Obdobné objekty jsou v okolí nabízeny - projekty na klíč. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111 646,00 m3

Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Obestavěný prostor - celkem:

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

646,00 m3 * 3 204,69 Kč/m3

= * * * = =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 97 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 100 = 3,0 % Koeficient opotřebení: (1- 3,0 % / 100)

*

Rozestavěná stavba na st.218 – věcná hodnota

=

b) Ocenění pozemků b1) pozemky -5-

1 975,0,9590 0,8000 2,1150 3 204,69 2 070 229,74 Kč

0,970 2 008 122,85 Kč

obec nemá zpracovanou cenovou mapu, v obci je nabízen pozemek společností MM reality o ploše 2750m2 za cenu 1 450 000, tedy 530Kč/1m2, obvyklou cenu uvažuji 500Kč/1m2 Ocenění Název zastavěná plocha a nádvoří orná půda

Parcelní číslo 218 495/94

Pozemky - věcná hodnota

Výměra [m2] 87,00 445,00

Jedn. cena [Kč/m2] 500,00 500,00

Cena [Kč] 43 500,222 500,-

=

266 000,- Kč

Rekapitulace věcná hodnota a1) rozestavěná stavba na st.218 b1) pozemky

2 008 122,90 Kč 266 000,- Kč 2 274 122,90 Kč

Celkem

Fotodokumentace:

Příjezdová cesta

Příjezdová cesta k domu (vlastní)

Cesta ke vstupu do domu

Pohled od plotu na zahradu u domu(dům vpravo

-6-

Soukromá cesta od domu (p.p.č.495/94) – výjezd na veřejnou komunikaci

OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM Cena obvyklá Odhad obvyklé ceny je proveden ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zák.č.151/1997 o oceňování majetku: Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňované nemovitosti nebo prodeji porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, krátkodobé důsledky přírodních sil, atp.), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby.

Stanovení ceny obvyklé porovnáním: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Při šetření místního trhu bylo zjištěno, že porovnatelné nemovitosti jako oceňované nemovité věci včetně součástí a příslušenství jsou v daném místě a čase, co do velikosti a umístění a stavu obtížněji obchodovány, a to z důvodu převažující nabídky nad poptávkou. Při stanovení ceny obvyklé jsem použil srovnávací metodu s nabízenými nemovitostmi.

-7-

Nabízíme k prodeji novostavbu moderního nízkoenergetického bungalovu v obci Vrbová Lhota. (vzdálenost od Poděbrad 5km) Dům je klasicky zděný. Dispozičně je dům řešen jako 5+kk. Obývací prostory jsou prosklené ze všech stran tak, aby byly prosvětleny dostatečně po celý den přírodním světlem. Dům má vlastní kopanou studnu,vytápění obstarává el.kotel nebo krbová kamna umístěná v obývacím pokoji.Dům je napojen na obecní kanalizaci. Vrbová Lhota se nachází přímo u prvního sjezdu z dálnice D11 na Poděbrady

Vzorek 1



  

Celková cena: 4 749 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 379 Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný

Vzorek 2



  

      

Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Plocha zastavěná: 250 m2 Užitná plocha: 250 m2 Plocha podlahová: 250 m2 Plocha pozemku: 972 m2

nabídka - řadový rodinný dům pro náročné. Rodinný dům se nachází ve vznikajícím obytném areál. Rodinný dům je řešen jako dvoupodlažní zděná stavba, má velká prosklená okna směřující do vlastní zahrady, která propojují interiér s exteriérem. K dosažení pocitu sepjetí bydlení s okolím dominují ve vnitřních prostorách domu přírodní materiály jako kámen a dřevo. Vila se nachází v obci Písková Lhota, která je vzdálená 3 km od lázeňského města Poděbrady.

Celková cena: 3 900 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 059N02222 Stavba: Cihlová Poloha domu: Řadový

     

Umístění – klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 120 m2 Užitná plocha: 199 m2 Plocha pozemku: 800 m2

VÝPOČET: ZÁKLADNÍ ÚDAJE nemovitost VÝMĚRA POZEMKU

oceň VZOREK 1

VZOREK 2

2

532

972

800

UŽITNÁ PLOCHA m2 PRODEJNÍ/NABÍDKOVÁ CENA Kč

174

250 4 749 000 Kč

199 3 900 000 Kč

m

ZÁKLADNÍ CENA úprava koef nezobchodováno

Kč/m2

18 996 0,90

19 598 0,90

výchozí cena

Kč/m2

17 096

17 638

VZOREK 1 POLOHA a vybavenost obce

VZOREK 2 v místě

-8-

Okolí do 0,5km-+8%/řadový -5%

1,00

1,00

stejna

Stejná

1,00

1,00

novostavba

Novostavba

1,00

1,00

lepší

Lepší

0,95

0,95

bydlení/dokončeno

bydlení/dokončeno

0,95

0,95

Větší

větší

0,95

0,95

0,85

0,85

14532 Kč

14 992 Kč

DOPRAVNÍ DOSTUPNOST STAV OBJEKTU VYBAVENÍ FUNKČNOST VELIKOST POZEMKU koeficient úpravy upravená cena

Kč/m2

Průměr: (14532+14992)/2 = 29524/2 = 14762Kč/1m2 UŽITNÁ PLOCHA (odhadem)

m2

POROVNÁVACÍ HODNOTA

Kč/m

2

174 14 762 2 568 588

ZAOKROUHLENO 2,570 000Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Věcná hodnota Celkem: Obvyklá cena porovnáním Celkem

2 274 122,90 Kč 2 570 000,00 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Skutečné vybavení stavby nebylo možné zjistit, nebyla zpřístupněna. V místě není veřejný vodovod, zásobování vodou z vlastní studny nebylo zjištěno. Při stanovení ceny obvyklé se předpokládá existence vlastního zdroje pitné vody a standardní vybavení a provedení dle projektové dokumentace.

Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci:          

Využití nemovité věci – bydlení Stavba není zkolaudována ani nebyl vydán souhlas s jejím užíváním Nízkoenergetická stavba Stavebně technický stav budova jako celek - novostavba Objekt – předpokládá se standardní vybavení Vlastnictví pozemků – pozemky dostačující rozlohy Dům v zadní části pozemku, přístup po vlastní cestě, šířka na osobní auto Poloha vhodná část pro bydlení venkovské bydlení Okrajová část obce Doprava – linková autobusová doprava -9-

    

Vybavenost obce – základní Nabídka v lokalitě převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení

Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností, a s ohledem na výše uvedené uvádím následující závěr:

Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.384 oddíl C

Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč

Obvyklá cena - stavební p.č.218 včetně rozestavěné stavby rodinného domu a p.p.č.495/94 orná včetně součástí a příslušenství v katastrálním území a obci Vrbová Lhota, okres Nymburk - po zaokrouhlení 2 570 000 Kč slovy: Dvamilionypětsetsedmdesáttisíc Kč Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím porovnáním s nabízenými objekty v daném místě a čase. Hradci Králové 9.11.2014 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové Znalecká Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu doložka: v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 253/7369/2014 znaleckého deníku

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.384 ze dne 10.10.2014 Kopie katastrální mapy z www.cuzk.cz Mapa oblasti z www.mapy.cz Situace širších vztahů Souhlas s ohlášením stavby

- 10 -

počet stran A4 v příloze: 5 1 4 1 1