2014

Znalecký posudek č. XXXX-XX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ¼ pozemků parc. č. 146, 147, 148, 163, 164, 165, 166, 167/1, 167/2, 168, 926, 1092, 1093 a 1094, zapsané na listu vlastnictví č. 28, vše kat. území Černotín u Dnešic, obec Dnešice, okres Plzeň – jih

Zhotovitel:

ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076

Zadavatel:

Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako „Zadavatel“) JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Č. j. 132 EX 4508/09-42

Posudek obsahuje celkem 16 stran textu včetně titulní strany a XX stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích (Vyhotovení č. 1 až Vyhotovení č. 3). VYHOTOVENÍ č. 1

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXXX-XX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ¼ pozemků parc. č. 146, 147, 148, 163, 164, 165, 166, 167/1, 167/2, 168, 926, 1092, 1093 a 1094, zapsané na listu vlastnictví č. 28, vše kat. území Černotín u Dnešic, obec Dnešice, okres Plzeň – jih (dále též jako „Nemovitost“ nebo „Pozemky“). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 10. 9. 2014 činí po zaokrouhlení:

40 000 Kč Slovy: čtyřicet tisíc korun českých

Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXXX-XX/2014 ............................... 2 1

NÁLEZ............................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11

2

Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4 Místní šetření ............................................................................................................. 4 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4 Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4 Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 5 Poloha ....................................................................................................................... 6 Dopravní poměry ....................................................................................................... 6 Občanská vybavenost ................................................................................................ 9 Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 9 Územní plán .............................................................................................................. 9 Majetkoprávní vztahy ................................................................................................. 9

OCENĚNÍ ........................................................................................................................ 11 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ..................................................................... 11 Analýza trhu ............................................................................................................ 11 Metody ocenění ....................................................................................................... 11 Nákladová metoda ................................................................................................... 12 Výnosová metoda .................................................................................................... 12 Porovnávací metoda ................................................................................................ 13 Volba metody........................................................................................................... 13

3

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 16

4

ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 17

5

PŘÍLOHY......................................................................................................................... 18

Tabulky: Tabulka č. 1: Výměry oceňovaných parcel................................................................................. 5

Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti (pozemky 926, 1092, 1093 a 1094 ve ZE) .... 7 Obrázek č. 2: Katastrální mapa s bližší lokalizací Nemovitosti (pozemky 926, 1092, 1093 a 1094 ve ZE) ....................................................................................................................................... 8 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti (146-148, 163-166167/1, 167/2 a 168 ve ZE) ................................................................................................................................................. 8 Obrázek č. 2: Katastrální mapa s bližší lokalizací Nemovitosti (146-148, 163-166167/1, 167/2 a 168 ve ZE) ................................................................................................................................ 9

1 Nález 1.1

Účel a předmět ocenění

Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ¼ pozemků parc. č. 146, 147, 148, 163, 164, 165, 166, 167/1, 167/2, 168, 926, 1092, 1093 a 1094, zapsané na listu vlastnictví č. 28, vše kat. území Černotín u Dnešic, obec Dnešice, okres Plzeň – jih (dále též jako „Nemovitost“ nebo „Pozemky“). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 10. 9. 2014.

1.2

Místní šetření

Místní šetření proběhlo dne 10. 9. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka.

1.3

Hlavní používané zkratky a pojmy

LV KN k. ú. parc. č. č.p. GP NP PP ÚP Povinný id. IVS nemovitost

1.4

– list vlastnictví – katastr nemovitostí – katastrální území – parcelní číslo – číslo popisné – geometrický plán – nadzemní podlaží – podzemní podlaží – územní plán – ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění – ideální podíl – Mezinárodní oceňovací standardy – pojem odpovídající pojmu „Nemovitá věc“, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.

Identifikace vlastníka

Pozemky na LV. č. 28 Podíl: Jméno: RĆ: Trvalé bydliště:

¼ Stránský Lukáš 870703/3777 Plavy 186, 468 46 Plavy

Další podíly: Jméno: Trvalé bydliště:

1/2 Hodan Václav Toužimská 1715/2, Bolevec, 323 00 Plzeň

Podíl Jméno: Adresa:

1.5

1/4 Preislerová Jana Pod Stadionem 412, 431 51 Miřetice u Kláštěrce nad Ohří

Popis Nemovitosti

Oceňovanou Nemovitost tvoří:  id. 1/4 parcely parc. č. 146 o výměře 396 m2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 147 o výměře 180 m 2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 148 o výměře 72 m2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 163 o výměře 3 363 m 2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 164 o výměře 414 m 2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 165 o výměře 1 564 m 2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 166 o výměře 3 039 m 2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 167/1 o výměře 3 050 m2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 167/2 o výměře 1 536 m2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 168 o výměře 557 m 2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 926 o výměře 1 025 m 2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 1 092 o výměře 899 m 2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 1 093 o výměře 17 030 m2, druh orná půda;  id. 1/4 parcely parc. č. 1 094 o výměře 1 708 m2, druh orná půda. vše kat. území Černotín u Dnešic, obec Dnešice, okres Plzeň – jih, vše zapsané na listu vlastnictví č. 28. Tabulka č. 1: Výměry oceňovaných parcel

Parc. č.

Výměra Vlastnický Podíl podíl id. (m 2 ) (m 2 )

146

396

0,25

99

147

180

0,25

45

148

72

0,25

18

163

3363

0,25

841

164

414

0,25

104

165

1564

0,25

391

166

3039

0,25

760

167/1

3050

0,25

763

167/2

1536

0,25

384

168

557

0,25

139

926

1025

0,25

256

1092

899

0,25

225

1093

17030

0,25

4258

1094

1708

0,25

427

Celkem 34 833

8 708

Pozemky jsou v současné době vedené dle listu vlastnictví v druhu orná půda a skutečně v současnosti takto využívané.

Pozemky jsou vlastněny více vlastníky, není k nim v současnosti samostatný přístup ze státní silnice. Pozemky jsou vedeny v katastru nemovitostí pouze ve zjednodušené evidenci a je proto problematické stanovit jejich přesnou polohu. jedná se o dvě lokality u obce Černotín. Dle veřejného registru půdy LPIS Ministerstva zemědělství České republiky1 jsou Pozemky v nájmu společnosti Dnešická zemědělská a.s. Konkrétní nájemní smlouvu však nebylo možno dohledat.

1.6

Poloha

Oceňované Pozemky se nacházejí na okraji obce Dnešice, která se nachází 6 km severozápadně od Přeštic, na úpatí kopce Hůrka v nadmořské výšce 426 m. Jedná se o dvě lokality u obce Černotín:  Lokalita severozápadně od obce Černotín - pozemky parc. č. 926, 1092, 1093 a 1094)  Souřadnice GPS: 49.6235867°N, 13.2239297°E 

1.7

Lokalita severovýchodně od obce Černotín - pozemky parc. č. 146-148, 163-166167/1, 167/2 a 168) Souřadnice GPS: 49°37'22.43"N, 13°14'36.31"E

Dopravní poměry

Pozemky – využívané jako orná půda (pole). Tyto Pozemky jsou součástí větších celků obdělávaných polí a nejsou samostatně dopravně přístupné. Do obce je zavedena pravidelná autobusová doprava. V blízkosti je silnice E53 a silnice druhé třídy 230.

1

Zdroj: eagri.cz

Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti

Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti (pozemky 926, 1092, 1093 a 1094 ve ZE)

Obrázek č. 3: Katastrální mapa s bližší lokalizací Nemovitosti (pozemky 926, 1092, 1093 a 1094 ve ZE)

Obrázek č. 4: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti (146-148, 163-166167/1, 167/2 a 168 ve ZE)

Obrázek č. 5: Katastrální mapa s bližší lokalizací Nemovitosti (146-148, 163-166167/1, 167/2 a 168 ve ZE)

1.8

Občanská vybavenost

V obci se nachází obecní úřad a mateřská škola, požární nádrž a rybník. Ze spolků zde funguje střelecký klub, Klub vojáků v záloze, Tělovýchovná Jednota Sokol, Myslivecké sdružení, Český svaz chovatelů a Sbor dobrovolných hasičů Dále je k dispozici Zdravotnické zařízení, Pošta, jednota, spotřební družstvo COOP.

1.9

Cenová mapa pozemků

Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků.

1.10 Územní plán Územní plán obce se nepodařilo dohledat.

1.11 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, exekučním příkazem k prodeji, viz Příloha č. 5: List vlastnictví. V části E výpisu z KN je uvedeno: Rozhodnutí o dědictví D 354/1990 (Z-1200010/1991-406 pro Preislerová Jana, Pod Stadionem 412, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 43151 Klášterec nad Ohří.

Usnesení soudu o dědictví JUDr. Alena Koupšetová notářka v Plzni 29 D-572/2012 ze dne 27. 06. 2012. Právní moc ke dni 27. 06. 2012 pro Hodan Václav, Toužimská 1715/2, Bolevec, 32300 Plzeň Usnesení soudu o dědictví Mgr. Pavel Škůrek notář v Chomutově 35 D-30/1997 -51 ze dne 19. 03. 2013. Právní moc ke dni 19. 04. 2013 pro Stránský Lukáš, č.p. 186, 46846 Plavy

Dle veřejného registru půdy LPIS Ministerstva zemědělství České republiky2 jsou Pozemky v nájmu společnosti Dnešická zemědělská a.s. Konkrétní nájemní smlouvu však nebylo možno dohledat.

2

Zdroj: eagri.cz

2 Ocenění 2.1

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti

Pozemky jsou v současné době vedené dle listu vlastnictví v druhu orná půda (a skutečně v současnosti takto využívané). Pozemky jsou vlastněny více vlastníky, není k nim v současnosti samostatný přístup ze státní silnice. Dle veřejného registru půdy LPIS Ministerstva zemědělství České republiky3 jsou Pozemky v nájmu společnosti Dnešická zemědělská a.s. Konkrétní nájemní smlouvu však nebylo možno dohledat. Vzhledem k těmto skutečnostech považujeme využití Pozemků k zemědělské činnosti za nejlepší a nejvyšší.

2.2

Analýza trhu

Zemědělské pozemky jsou na relativně nízké cenové úrovní. Hlavním důvodem relativně nižších cen v ČR je nízká úroveň nájemného. Pro srovnání, zatímco ve starých zemích Evropské unie je průměrné nájemné 5 až 10 tisíc korun za hektar ročně, u nás pohybuje od 500 do 2 tisíc Kč, nejčastěji kolem tisícovky. Nízké nájmy mají dva důvody: nižší dotace z EU pro české zemědělce a rozdrobení půdy mezi množství malých vlastníků. Zatímco první faktor do pěti let zmizí, druhý je pro Českou republiku charakteristický a rozhoduje o tom, které pozemky budou mít vysokou hodnotu, a které naopak zůstanou (téměř) neprodejné4. Půda je však považována za bezpečnou investici, která nepodléhá velkým tržním výkyvům. Vzhledem k těmto faktům předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Pozemků v delším časovém horizontu.

2.3

Metody ocenění

Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod.

3

Zdroj: eagri.cz Zdroj:http://finexpert.e15.cz/investicni-hit-pristich-deseti-let-zemedelskapuda#utm_medium=selfpromo&utm_source=newsletter&utm_campaign=e15news 4

2.4

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.

2.5

Výnosová metoda

Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

2.6

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami.

2.7

Volba metody

Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Porovnávané pozemky5 Porovnávaný pozemek č. 1

Zemědělský pozemek (orná půda) v katastrálním území Přeštice leží na okraji obce Přeštice, okres Plzeň - Jih. Jedná se o pozemky o výměře 15 785 m 2. Pozemek je s nájemní smlouvou na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou na 1 rok. Při koupi možno zařídit nájem u místních zemědělských společností.

5

www.sreality.cz

Porovnávaný pozemek č. 2

Zemědělská půda v katastrálním území Dolní Lukavice, v okrese Plzeň - jih. Celková rozloha půdy je 28 109 m2 a je rozdělena na několik částí. Porovnávaný pozemek č. 3

Dvě parcely situované v okrajové části obce Plzeň, v katastrálním území Lhota u Dobřan.Jedná se o dva sousedící pozemky s výměrou cca 23 187 m², které se dle územního plánu města nachází v plochách zemědělsky využívané půdy a částečně v tzv. AV - armáda a vězeňství. Nejsou určeny územním plánem k zastavění. V blízkosti jsou k dispozici veškeré inženýské sítě cca do 500 m ve Lhotě. V současném stavu lze pozemky využívat především zemědělsky. Porovnávaný pozemek č. 4

Pozemky k zemědělské výrobně a podnikání v malé průmyslové výrobě Skašov nedaleko Přeštic. Pozemek o rozloze 27 820 m 2 se rozkládá východně od progresivní obce Skašov nedaleko Přeštic, je určen jak zemědělské výrobě tak i k podnikání,dle schváleného územního plánu obce. Kombinovaná cena za m 2 je cca necelých 36,- Kč/m2. K pozemku vede samostatná přístupová cesta a v současné době je pravidelně obhospodařován.

Tržní hodnota Pozemků stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 40 000 Kč.

3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 10. 9. 2014 stanovena: a) Cena obvyklá) id. ¼ pozemků parc. č. 146, 147, 148, 163, 164, 165, 166, 167/1, 167/2, 168, 926, 1092, 1093 a 1094, zapsané na listu vlastnictví č. 28, vše kat. území Černotín u Dnešic, obec Dnešice, okres Plzeň – jih, činí: 40 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – Nezjištěno. Dle veřejného registru půdy LPIS Ministerstva zemědělství České republiky6 jsou Pozemky v nájmu společnosti Dnešická zemědělská a.s. Konkrétní nájemní smlouvu však nebylo možno dohledat. Věcná břemena – Nezjištěno Výsledná obvyklá cena id.) id. ¼ pozemků parc. č. 146, 147, 148, 163, 164, 165, 166, 167/1, 167/2, 168, 926, 1092, 1093 a 1094, zapsané na listu vlastnictví č. 28, vše kat. území Černotín u Dnešic, obec Dnešice, okres Plzeň – jih, činí k datu ocenění 10. 9. 2014:

40 000 Kč Slovy: čtyřicet tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

6

Zdroj: eagri.cz

4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXXX-XX/2014 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Ivan Korčák

Podpis za znalecký ústav: V Praze dne 18. 9. 2014

………………………………………… Ing. Andrea Paslerová

5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví č. 28 Příloha č. 6: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 7: Fotopříloha

Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 7: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS8  „odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,  „by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,  „k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,  „mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,  „ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,  „při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),  „po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,  „ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,  „a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 7

International Valuation Standards 2005, str. 82-83. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 8

Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:     

Usnesení o jmenování znalce, Exekuční příkaz, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření.

Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

Použitá literatura       

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 5: List vlastnictví č. 28

Příloha č. 6: Výpočet porovnávací metodou

Porovnávací nemovitosti Poř. č.

1 2 3 4

Lokalita

Přeštice Dolní Lukavice Plzeň - Lhota Skašov

Celk. nabídková cena

Plocha

Nabídková cena

(Kč/měs.)

(m 2 )

(Kč/m 2 /měs.)

-

-

-

-

-

-

335 000 Kč 1 124 360 Kč 927 480 Kč 992 000 Kč

15 785 28 109 23 187 27 820

21 Kč 40 Kč 40 Kč 36 Kč

0,70 0,70 0,70 0,70

0,95 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 0,80

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

0,67 0,70 0,70 0,56

Průměr

Koef. Koef. Koef. Koef. Koef. Koef. Upravená nab. uzem. Polohy vybavení parkování Celkem cena ceny plánu

(Kč/m 2 ) 14 28 28 20

23

Oceňovaná Nemovitost Lokalita

Dnešice, LV 28

Cena obvyklá (Kč)

200 284

Spoluvlastnick ý podíl Spoluvlastnický podíl Koef. vlivu spoluvlastnictví

Celkem podíl zaokrouhleno

Plocha (m 2 )

8 708 Částk a

0,25 0,8

50 071 Kč 40 057 Kč

40 000 Kč

Hodnota (Kč/m 2 )

23

Příloha č. 7: Fotopříloha

Lokalita severozápadně od obce Černotín - pozemky parc. č. 926, 1092, 1093 a 1094)

Lokalita severovýchodně od obce Černotín - pozemky parc. č. 146-148, 163-166167/1, 167/2 a 168)