2014

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 2715 – 89 / 2014 dle Usnesení þ.j. 067 EX 219678/10-75

Objednavatel: Sídlo: Iý: Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 219678/10-75 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 07.10.2013.

Posudek obsahuje:

30 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

23.01.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 2715 – 89 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................23

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................24

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................24

E

PěÍLOHY........................................................................................................................25

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 219678/10-75: - ocenit nemovitost a její pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 1/28 na budovČ rodinného domu þ.p. 1057, þást obce ZábĜeh, stojícím na pozemku parc.þ. 556 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/28 na pozemcích parc.þ. 556 a 557, k.ú. ZábĜeh na MoravČ, obec ZábĜeh, zapsáno na LV þ. 1470, vedeném KÚ pro Olomoucký kraj, KP Šumperk. Hlavní stavba: rodinný dĤm þ.p. 1057. PĜíslušenství vČci hlavní: venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ, inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace. Souþástí pozemkĤ jsou trvalé porosty: pozemek parc.þ. 557: okrasné keĜe (5 kusĤ) Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukþního provedení a technického vybavení je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 26.11.2013 bez pĜítomnosti vlastníkĤ nemovitosti. ŠetĜení tak mohlo být provedeno pouze z venku z veĜejnČ pĜístupných míst. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 30.12.2013, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 1470, k.ú. ZábĜeh na MoravČ, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 07.10.2013 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 219678/10-75 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitosti zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011 a þ. 350/2012 Sb. - vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb.

-

3



- Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, -

s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2013 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] kde:

i

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti 4



V ... þisté pĜíjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitosti. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovitosti zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovitosti, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitosti). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace 5



ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu objektu. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovitosti je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitého majetku patĜí: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost þi naopak pĜedimenzovanost - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost 6



-

pĜedkupní práva, vČcná bĜemena zástavní práva soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitostí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitost mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovitosti proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitost. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný rodinný dĤm, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektĤ vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovitosti (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektĤ sloužících pro rodinné bydlení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. PodpĤrnČ je ocenČní provedeno také postupem dle provádČcí vyhlášky k zákonu o oceĖování þ. 151/1997 Sb. v platném znČní (vyhláška þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb.), která ocenČní provádí na základČ ucelené databáze srovnatelných þi alespoĖ obdobných nemovitostí vĤþi oceĖované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skuteþných prodejĤ - vyhlášku každoroþnČ aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ýR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8



KomentáĜ k ocenČní pĜíslušenství: Obecné vymezení pĜíslušenství vČci: zákon þ. 40/1964 Sb., obþanský zákoník, v platném znČní: Hlava devátá: Vymezení nČkterých pojmĤ, VČci a práva: § 120 (1) Souþástí vČci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemĤže být oddČleno, aniž by se tím vČc znehodnotila. (2) Stavba není souþástí pozemku. § 121 (1) PĜíslušenstvím vČci jsou vČci, které náležejí vlastníku vČci hlavní a jsou jím urþeny k tomu, aby byly s hlavní vČcí trvale užívány. (2) PĜíslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory urþené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), v platném znČní: § 8 OceĖování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností urþených k bydlení a jeho souþásti a pĜíslušenství (ve smyslu §121 odst. obþanského zákoníku), se oceĖuje vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu, a to i v pĜípadČ, jsou-li umístČny mimo dĤm, a vþetnČ podílu na pĜíslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich pĜíslušenstvích, urþených pro spoleþné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností vþetnČ pĜíslušenství urþených k jiným úþelĤm než k bydlení, se oceĖuje vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu, a to i v pĜípadČ, jsou-li umístČny mimo dĤm, jakož i vþetnČ podílu na pĜíslušenství domu a stavbách vedlejších vþetnČ jejich pĜíslušenství urþených pro spoleþné užívání; nebytovým prostorem nejsou pĜíslušenství bytu ani spoleþné þásti domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná pomČru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k souþtu podlahových ploch všech bytĤ a nebytových prostorĤ ve stavbČ, do nČhož se nezapoþítávají plochy spoleþného pĜíslušenství stavby. PĜitom se pĜihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena pĜíslušenství stavby, které není stavebnČ její souþástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradnČ spoleþnému užívání, se pro úþely ocenČní bytu nebo nebytového prostoru zapoþte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbČ a pozemku shodné, cena pozemku se rovnČž zapoþte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je souþet všech plošných výmČr podlah jednotlivých místností a prostor tvoĜících pĜíslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad nČkterých vybraných pojmĤ stavebního práva, autoĜi: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: PĜíslušenství vČci lze rozeznávat tam, kde je vČc hlavní a vČc, která k vČci hlavní pĜísluší. PĜíslušenství vČci je samostatnou vČcí, která je však funkþním vztahem nebo hospodáĜským úþelem spojena s vČcí hlavní. Jde o samostatnou vČc, která je urþena k užívání s vČcí hlavní. Za pĜíslušenství je potĜeba považovat vČc, která je ve vlastnictví vlastníka vČci hlavní a která je vlastníkem urþena k trvalému užívání s vČcí hlavní. Skuteþnost, že pĜíslušenství není doþasnČ s vČcí užíváno, nemČní nic jeho povaze. PĜíslušenství mĤže být samostatným pĜedmČtem právních vztahĤ. Vlastníkem hlavní vČci a pĜíslušenství je tentýž subjekt. Pro povahu vČci jako pĜíslušenství jiné vČci není rozhodující, je-li s hlavní vČcí spojena nebo s ní takto nesouvisí. To je dĤležité pĜedevším pĜi posuzování staveb rĤzného druhu. NČkteré stavby mohou mít dvojaké postavení (napĜ. samostatnČ stojící garáž), mohou být pĜíslušenstvím stavby hlavní, tak mohou být i samostatnými vČcmi. Pokud je vČc pĜíslušenstvím, také sdílí osud vČci hlavní a pĜevádí se spolu s ní na nabyvatele.

9


2


OCENċNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenČní - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: Dvoupodlažní, þásteþnČ podsklepený rodinný dĤm o velikosti 2+1 je pĤdorysnČ postaven ve tvaru písmene „L“, je souþástí dvojdomku, situovaný na svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoĜí rodinné domy. Centrum obce ZábĜeh je ve vzdálenosti 1 km, do Šumperka je vzdálenost 15 km. PĜístup k objektu je možný pĜes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno vþetnČ zahrady. Dle zjištČných informací od sousedky je dĤm cca 20 let neobydlený a neudržovaný a tomu odpovídá i jeho souþasný stav. PĜed nČkolika lety došlo v domČ k havárii rozvodĤ vody, lze tedy pĜedpokládat, že stav objektu je velmi špatný. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu pĜed cca 80ti lety

Poþet podlaží:

þásteþnČ podsklepeno, 2 nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zdČné z cihel, podezdívka kamenná, nezatepleno Stropy:

dĜevČné trámové, podbití rákosem a omítnutí

StĜecha:

tvar sedlový, s vikýĜem, krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ pĤvodnČ z pozinkovaného plechu, nyní opatĜeno nátČry, þásteþnČ zkorodováno

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické

VnČjší povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden

Schody:

nosná þást železobetonová povrch stupĖĤ: terazzo

DveĜe:

dĜevČné hladké plné s dĜevČnými dĜevČnými prahy, vstupní jsou dĜevČné

Okna:

dĜevČná špaletová

Krytina stĜechy:

zárubnČmi

a

Vrata:

osinkocement (šablony)

nejsou

10



Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina

VytápČní:

lokální na tuhá paliva

OhĜev teplé vody:

zajišĢován lokálním el. ohĜívaþem, zásobníkovým

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ

WC splachovací oddČlené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelnČ umyvadlo, vana VnitĜní plynovod:

rozvod je proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoĜ, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

UpozornČní: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukþní Ĝešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítČ je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skuteþné provedení tedy mĤže být odlišné. StejnČ tak nemohla být provedena detailní identifikace pĜíslušenství vČci hlavní. PravdČpodobná dispozice: 1.PP: schodišĢový prostor, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, veranda, chodba, schodišĢový prostor, kuchynČ, 1 místnost, WC, koupelna 2.NP: chodba, schodišĢový prostor, 1 místnost

Srovnávací parametry: Název Rodinný dĤm þ.p. 1057 Pozemky

ObestavČný prostor [m3]

ZastavČná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

454,20

62,00

128,20

-

62,00

302,00

Srovnávací kritéria: þ. 1 2

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úĜady

Popis kritéria obyvatel 13 977, z toho 9 724 v produkt. vČku obecní úĜad, pošta, policie; ostatní v Šumperku

11



3 Poptávka po nemovitostech nabídka pĜevyšuje poptávku 4 PĜírodní okolí dobré 5 Obchod a služby veškeré 6 Školství základní školy, stĜední školství 7 Zdravotnictví ordinace všeobecných lékaĜĤ 8 Kultura, sport dostateþné vybavení 9 Ubytování dostateþná kapacita 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí velmi dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky pĜíjezd až k objektu 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírnČ svažitý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo obtížnČ pĜed oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 PĜíslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiĜování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem 364 m2

Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoĖ základní údržby. To se projevuje na vČtšinČ kovových konstrukcích, které jsou zþásti zkorodovány (dešĢové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkþní, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitĜních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Oplocení z uliþní þásti je tvoĜeno plotovými rámy na kovových sloupcích a kamenné podezdívce, vjezdová brána a branka jsou kovové. Vše je v horším technickém stavu. Oplocení zahrady není provedeno.

12



Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit pomČrnČ vysoké finanþní prostĜedky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše znaþnČ pĜesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na pĜedstavČ o rozsahu a kvalitČ rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 1470 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dĤm, ZábĜeh Dvoupodlažní rodinný dĤm v centru mČsta ZábĜeh. V domČ jsou z þásti vymČnČna plastová okna, kotel na TP, obecní vodovod a kanalizace, možnost pĜipojení na plyn. V každém podlaží je vlastní koupelna i kuchyĖská linka. Plocha zastavČná: 263 m2 Poþet podlaží: 2 Plocha pozemku: 354 m2 Stav objektu: dobrý Cena nabídková: 1 500 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ O.R.KA – Olomoucká realitní kanceláĜ, s.r.o. Denisova 295/27 77 200 Olomouc Tel.: 774 633 354

13



2) Rodinný dĤm, ZábĜeh Dvoupodlažní rodinný dĤm v blízkosti centra mČsta ZábĜeh. V 1. patĜe je kuchynČ, 2 pokoje, koupelna s WC, spíž, technická místnost, sklad. Ve 2.patĜe se nachází 3 pokoje, sprchový kout, pĤda a spíž. ÚstĜední topení, plynový kotel, krbová kamna. VeĜejný vodovod, kanalizace, elektĜina, plyn. Pozemek o výmČĜe 467 m2. Cena nabídková: 2 150 000,- Kþ Fotografie není k dispozici Zdroj: Inzertní agentura PROFIT,s.r.o. 17. listopadu 1126/43 772 11 Olomouc Tel.: 230 230 930 www.profit.cz

14



3) Rodinný dĤm, ZábĜeh Rodinný dĤm o velikosti 4+1 v klidné a žádané lokalitČ v ZábĜehu na MoravČ. V I.NP se nachází pĜedsíĖ s vestavČnými skĜínČmi, kuchyĖ, obývací pokoj se vstupem na terasu. Ve II.NP se nachází ložnice s vestavČnými skĜínČmi a vstupem na lodžii, 2 dČtské pokoje a koupelna. Nad schodištČm je velký úložný prostor. V pĜízemí domu se nachází garáž na jedno auto, dílna, prádelna a sušárna, pĜíruþní sklep a velká místnost s úložným prostorem. K domu náleží zahrada s ovocnými stromy. DĤm je po þásteþné rekonstrukci - nová stĜecha, nová plastová okna a plynový kotel. VytápČní je Ĝešeno plynovým kotlem a ústĜedním topením. Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: ěadový Typ domu: Patrový Plocha zastavČná: 112 m2 Plocha pozemku: 204 m2 Plocha zahrady: 92 m2 Lodžie: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Cena nabídková: 2 290 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX Elite Reality Hlavní tĜída 13/3 78701 Šumperk Tel.: +420 733 644 663 reality.remax-czech.cz/re-max-elite-reality

15



4) Rodinný dĤm, ZábĜeh SamostatnČ stojící dvougeneraþní rodinný dĤm o velikosti 3+1 a 2+1 v klidné þásti v blízkosti centra mČsta ZábĜeh. Jedná se o nepodsklepeno stavbu z cihel a tvárnic se sedlovou stĜechou. V roce 2008 prošla celkovou rekonstrukcí stĜecha. Do domu jsou dva samostatné vchody. V pĜízemí se nachází zádveĜí, chodba, schodištČ, kuchyĖ, jídelna, obývací pokoj, ložnice, koupelna s rohovou vanou, toaleta a technická místnost. V patĜe je chodba, kuchyĖ, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna s vanou, WC a pĤdní prostor. O vytápČní se stará plynový kotel s rozvody ústĜedního topení. Voda je k dispozici obecní (bojler), odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží udržovaná zahrada se skleníkem, pergolou s krbem, dílnou a ovocnými a okrasnými dĜevinami. Celá nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází kompletní obþanská vybavenost. Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný UmístČní objektu: Klidná þást obce Typ domu: Patrový Podlaží poþet: 2 Plocha zastavČná: 232 m2 Plocha pozemku: 526 m2 Plocha zahrady: 294 m2 Rok rekonstrukce: 2008 Voda: Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední plynové Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit ElektĜina: 230V, 400V Cena nabídková: 2 499 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ Bart Reality, s.r.o. VídeĖská 153/119b 61900 Brno Tel.: +420 725 800 801 www.bart-reality.cz

16



5) Rodinný dĤm, ZábĜeh Rodinný dĤm o velikosti 5 +1 v ZábĜehu. V I.NP je pĜedsíĖ, schodištČ, kuchynČ, jídelna, obývací pokoj a WC. Ve II. NP jsou 3 pokoje, koupelna s vanou, WC a bidetem. V suterénu je garáž, prádelna, sušárna, kotelna a kanceláĜ. DĤm má plastová okna, zateplenou fasádu. K domu patĜí zahrada a zdČná kĤlna. Klidná lokalita. Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný UmístČní objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Plocha zastavČná: 89 m2 Plocha pozemku: 682 m2 Plocha zahrady: 593 m2 Lodžie: Ano Sklep: 89 m2 Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: VeĜejná kanalizace Telekomunikace: Internet ElektĜina: 120V, 400V Cena nabídková: 2 690 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 11000 Praha Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

17



6) Rodinný dĤm, ZábĜeh Rodinný dĤm v ZábĜehu. Jedná se o dĤm, který prošel v roce 2009 rekonstrukcí, nová dĜevČná okna a vstupní dveĜe, nová krytina stĜechy, okapy jsou provedené v mČdi. V pĜízemí se nachází chodba, WC, komora, koupelna, kuchyĖ a dva prostorné pokoje. V poschodí jsou tĜi pokoje a místnost, která sloužila jako kuchyĖ. V pokojích jsou na podlahách parkety na chodbČ dlažba. S chodby je vstup na balkón. DĤm je celý podsklepený. V domČ je ústĜední topení.VytápČní je možné plynovým kotlem, nebo kotlem na tuhá paliva. K domu náleží zahrada s ovocnými stromy, skleníkem a zdČnou garáží. V zahradČ domu je vybudovaná letní kuchyĖ, kolna, zastĜešená pergola s posezením. V blízkém okolí je veškerá obþanská vybavenost, obchody, škola, školka, lékaĜi, MHD atd.. Stavba:Rodinný dĤm Typ domu:Patrový Poloha domu:Samostatný UmístČní objektu:Klidná þást obce Plocha užitná:150 m2 Plocha zahrady:508 m2 Garáž:1 Voda:Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Odpad:VeĜejná kanalizace ElektĜina:220V Topení:Lokální tuhá paliva Doprava:Vlak, Silnice, MHD, Autobus Cena nabídková: 2 699 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ Realitní tržnice s.r.o. DČlnická 7 Holešovice 17000 Praha 7 Tel.: 721 777 744 www.1rk.eu

18



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovitosti postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6

Cena ke srovnání [Kþ] 1 500 000 2 150 000 2 290 000 2 499 000 2 690 000 2 699 000

Index odlišnosti IO tech. stav a vybavenost 0,85 1,00 0,90 0,50 0,85 1,00 0,90 0,50 0,85 1,00 0,80 0,50 0,85 1,00 0,80 0,50 0,85 1,00 0,80 0,50 0,85 1,00 0,80 0,50 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ] Obvyklá cena [Kþ] po zaokrouhlení:

zdroj

poloha

velikost

Upravená cena [Kþ] 573 750 822 375 778 600 849 660 914 600 917 660 6 809 441 810 000

Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

127 323 573 750 682 677 810 000 937 323 917 660

Tato cena v sobČ zahrnuje hodnotu pĜíslušenství identifikovaného výše.

19


2.2


OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování a) Rodinný dĤm þ.p. 1057

ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Typ objektu: Poloha objektu: StáĜí stavby: Indexovaná prĤmČrná cena IPC (pĜíloha þ. 20a): ZastavČné plochy a výšky podlaží Název 1.PP: 1.NP: 2.NP:

Rodinný dĤm § 26a porovnávací metoda obec 10 001 – 50 000 obyvatel 80 let 3 314,- Kþ/m3

Plocha

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = = ZastavČná plocha 40,00 m2 62,00 m2 48,80 m2

[m2] 40,00 m2 62,00 m2 48,80 m2

Konstrukþní výška 1,90 m 3,00 m 3,00 m

ObestavČný prostor Název ObestavČný prostor OP celkem: ObestavČný prostor - celkem: Podlažnost: ZastavČná plocha prvního nadzemního podlaží: ZastavČná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,77

=

ZP1 = ZP =

[m3] 454,20 m3 454,20 m3

40,00 m2 150,80 m2

Výpoþet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku þ. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavČné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stĜechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dĤm Ĝadový II 2. Provedení obvodových stČn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. TloušĢka obvod. stČn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota vČtší než 2 I 5. Napojení na sítČ (pĜípojky) - pĜípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo V propan butan 6. ZpĤsob vytápČní stavby - lokální vytápČní el. nebo plynem, II 7. Zákl. pĜíslušenství v RD - pouze þásteþné ve stavbČ nebo úplné podstand. II nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I 10. Vedlejší stavby tvoĜící pĜíslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II

Vi typ B -0,01 0,00 0,00 0,00 0,08 -0,04 -0,05 0,00 -0,05 0,00 20



jejich celkové zastavČné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkþním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významnČ snižující cenu 13. StavebnČ - technický stav - stavba ve špatném stavu – (pĜedpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáĜí 80 let: 0,70

II I IV

0,00 -0,10 0,65

þ. I II

Pi 0,00 0,02

III III III

0,00 0,00 0,05

III III

0,04 0,05

III

0,00

II I III I

0,00 -0,04 0,00 -0,10

þ. I

Ti -0,10

II II

0,00 0,00

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,70 = 0,378 i=1

Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez vČtšího významu 2. ÚĜady v obci - obecní úĜad, popĜ. mČstský úĜad se stavebním úĜadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitĜní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostĜedí - pĜevažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síĢ obchodĤ a služeb, pohostinské a kulturní zaĜízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zaĜízení 7. Zdravotní zaĜízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péþe 8. VeĜejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak þtyĜmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. NezamČstnanost v obci - vyšší než je prĤmČr v kraji 11. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu 12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,020 i=1

Index trh s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výraznČ nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,378 * 1,020 * 0,900 = 0,347 OcenČní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 314,- Kþ/m3 * 0,347 = 1 149,96 Kþ/m3 CP = CU * OP = 1 149,96 Kþ/m3 * 454,20 m3 = 522 311,83 Kþ Cena stanovená porovnávacím zpĤsobem

=

522 311,83 Kþ

21



b) OcenČní pozemkĤ Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - pĜíloha þ. 21 - položka þ. 1 2.11. Možnost napojení na plynovod: Úprava cen: Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití) Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): PĜehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ Zákl. cena ZatĜídČní Koef. Ki Kp [Kþ/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavČná plocha a nádvoĜí § 28 odst. 1 a 2 131,21 1,00 2,1460 0,9520 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkþním celku § 28 odstavec 5 131,21 0,40 2,1460 0,9520 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavČná plocha a nádvoĜí § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištČná cena

Parcelní þíslo 556 557

10 % 10 % 0,9520 2,1460 Úprava [%]

Upr. cena [Kþ/m2]

10,00

294,87

10,00

117,95

VýmČra [m2] 62,00

Jedn. cena [Kþ/m2] 294,87

Cena [Kþ] 18 281,94

302,00

117,95

35 620,90 53 902,84

=

53 902,84 Kþ

c) REKAPITULACE a) OcenČní staveb a1) Rodinný dĤm þ.p. 1057

522 311,80 Kþ

a) OcenČní staveb celkem

522 311,80 Kþ

b) OcenČní pozemkĤ b1) Pozemky

53 902,80 Kþ

b) OcenČní pozemkĤ celkem

53 902,80 Kþ

Celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

576 214,60 Kþ

576 220,- Kþ

22


3


VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

810 000,- Kþ

OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

576 220,- Kþ

Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 810 000,- Kþ OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/28 þiní tedy 810 000,- Kþ × 1/28 = 28 928,57 Kþ, po zaokrouhlení:

29 000,- Kþ

23



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/28 na budovČ rodinného domu þ.p. 1057, þást obce ZábĜeh, stojícím na pozemku parc.þ. 556 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/28 na pozemcích parc.þ. 556 a 557, k.ú. ZábĜeh na MoravČ, obec ZábĜeh, zapsáno na LV þ. 1470, vedeném KÚ pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

29 000,- Kþ slovy: DvacetdevČttisíc korun þeských Poznámka: PĜíslušenstvím vČci hlavní jsou: venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ, inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace.

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2715 – 89 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 23.01.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

24



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 1470, k.ú. ZábĜeh na MoravČ, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 07.10.2013 3. Snímek katastrální mapy

25


PĜíloha: Fotodokumentace


PĜíloha: Fotodokumentace

2014

Recommend Documents