Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.954/199/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení
Předmět ocenění Budova RD č.p. 923, LV č. 3882 součástí pozemku parc.č. 3111/81 pozemek parc.č. 3111/81, LV č. 3882 pozemek parc.č. 3111/82, LV č. 3882 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Jindřichův Hradec Část obce dle LV Jindřichův Hradec
Město Ulice
Jindřichův Hradec Sládkův kopec
Počet obyvatel 21853 č.p. 923
Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí
Tel. E-mail IČ DIČ
Beran Čestmír - Jindřichův Hradec, Sládkův kopec 923, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 301112/018 Beranová Anna - Jindřichův Hradec, Sládkův kopec 923, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 345726/416
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email:
[email protected]
0845
Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže v domě
147.73 m2 1 x
12.9.2014 11.9.2014 11.9.2014
18
15 200 Kč/m2
2 245 500 Kč 150 000 Kč
2 400 000 Kč Dva miliony čtyřista tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO
SJM
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 733 698996 Počet stran příloh
380 711 410
[email protected] 662 54 132 CZ7412231882
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
-1-
ANO ANO ANO
Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
NE NE NE NE NE NE ANO
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-4310/2014.
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Beran Čestmír Nařízení exekuce - Beranová Anna Zahájení exekuce - Beran Čestmír Zahájení exekuce - Beranová Anna Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna
-2-
NE NE NE NE NE
Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3882, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 2.9.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Jindřichův Hradec, vyhotovil Dálkový náhled do KN 12.9.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu 11.9.2014. Datum předání kompletních podkladů 12.9.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3882, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 2.9.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Jindřichův Hradec, vyhotovil Dálkový náhled do KN 12.9.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti , vyhotovil zpracovatel odhadu 11.9.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Jindřichův Hradec se nachází na území okresu Jindřichův Hradec a náleží pod Jihočeský kraj. Jindřichův Hradec je také obcí s rozšířenou působností. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 22300 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 14 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Širší centrum. Okolní zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost je v Jindřichově Hradci kompletní. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je zděný řadový rodinný dům, částečně podsklepený se 2 nadzemními podlažími se sedlovou střechou. Půdorys domu je obdélníkový. Součástí nemovitosti je i garáž v 1.NP a dále zahrada. Dispozice rodinného domu: 1.PP - sklad 1.NP - veranda,komora,kotelna, prádelna, garáž, chodba, wc,kuchyně+jídelna, obývací pokoj 2.NP - chodba, 3 x pokoj, koupena, wc, komora, terasa Rodinný dům byl postaven v roce 1974. V roce 2008 prošel rodinný dům částečnou rekonstrukcí ( kontaktní zateplovací systém). Rodinný dům má dřevěnou sedlovou střechu s krytinou vlnitý eternit, zděný cihlami ´Týn´ v tl. 40 cm. Stropy jsou keramické ´Hurdisky´. Okna dřevěná, podlahy betonové s krytinou PVC a jekor. RD je napojen na el. síť, obecní vodu a kanalizaci, plyn přiveden na hranici pozemku. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva + elektrokotel. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 3111/113 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
Počet bytových jednotek
1
2
Počet podkroví
0
105 m2
Zastavěná plocha 1.NP
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Ne
Ano
Technický stav Budova RD
Stav průměrný Opotřebení odhadem
-3-
Stáří roků
40 35 %
Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
nevykazuje
Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Vnější omítky Kontaktní zatepl.systém
Rok provedení 2008
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 630 m3 Cena
4 800 Kč/m3
Cena celkem
3 024 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 363 m2 Cena pozemků
1 200 Kč/m2
Cena celkem
436 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno není není není není
Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti práce vodorovné HURDYSKY konstrukce, stropy krytina střech vlnitý eternit
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
Provedení zděné v tloušťce 40 cm
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným pozinkované
úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah
vápenná omítka štuková obklad keramický vnitřní hladké lakované PVC a JEKOR
elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
bleskosvod
vnitřní vodovod
svislé a vodorovné potrubí kombinovaný s ústředním topením
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
není
Konstrukce svislé konstrukce
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, , umyvadlo
napojeno napojeno není přivedeno na hranici pozemku
kont.zatepl.systém dřevěné jednoduchá dřevěná ústřední s kotlem na pevná paliva + elektrokotel rozvod studené a teplé chybí není
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, lednice s mrazákem, trouba s mikrovlnným ohřevem, trouba, varná deska sklokeramická Ano
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
2
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností sklep
plocha koeficient KZp započit. plocha 12.59 m2 0.5 6.30 m2 12.59 m2
Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností obývací pokoj veranda
6.30 m2
plocha koeficient KZp započit. plocha 25.18 m2 1.0 25.18 m2 2 4.12 m 1.0 4.12 m2
-4-
chodba WC kuchyně + jídlena kotelna prádelna spíž garáž
8.64 2.16 18.18 4.15 6.19 2.56 14.02
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 0.0
85.20 m2
Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností chodba pokoj pokoj pokoj terasa koupelna WC komora
plocha
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
71.18 m2
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 6.10 m2 1.0 16.85 m2 1.0 15.50 m2 1.0 17.30 m2 0.5 6.05 m2 1.0 2.94 m2 1.0 1.56 m2 1.0 3.95 m2
76.30 m2
70.25 m2
6.10 16.85 15.50 17.30 12.10 2.94 1.56 3.95
Součet ploch za podlaží
8.64 2.16 18.18 4.15 6.19 2.56 0.00
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 23.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 165.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 100 000 Kč 10 % 1 890 000 Kč
81.0 m2 203.0 m2 12 700 Kč/m2 11 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o řadový rodinný dům na Otíně (Jitka) . Dům je celý podsklepený, s obytným přízemím a patrem, se sedlovou střechou a náleží k němu poměrně rozsáhlá zahrada (203 m2). V přízemí domu se nachází kuchyň se spíží, obývák se vstupem na zahradu, WC a předsíň, odkud vedou schody do patra. V patře se nachází záchod s koupelnou, šatna a dva pokoje, z kterých vede vstup na společnou terasu. Dům je starý cca 63 let, v původním, avšak zachovalém stavu. Všechna okna vyměněna za nová plastová, stejně tak dveře. Před domem garáž se samostatným vstupem a jedno další parkovací místo.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 24.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 184.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 900 000 Kč 10 % 2 610 000 Kč
-5-
122.0 m2 268.0 m2 15 800 Kč/m2 14 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o řadový rodinný dům v J. Hradci, ulice Anglická. Podlahová plocha 184 m2, plocha zahrady 146 m2. Konstrukce - cihla. V přízemí se nachází garáž a 2 místnosti. Ve 2. podlaží je kuchyně s balkonem, koupelna, WC a obývací pokoj s terasou. Ve 3. podlaží jsou 2 pokoje, koupelna a WC. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění a zdroj teplé vody - plynový kotel.
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 10.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 260.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
3 250 000 Kč 10 % 2 925 000 Kč
140.0 m2 297.0 m2 12 500 Kč/m2 11 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o řadový vícegenerační rodinný dům ve městě Jindřichův Hradec, ulice Belgická. Dům je podsklepený, zděný se sedlovou střechou krytou taškami. Zastavěná plocha je 140 m2, obytná je cca 260 m2. Dům je ve velmi dobrém a udržovaném stavu. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelním koutem a vstupem na terasu a zahradu, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC a garáž. V patře je chodba, kuchyň, obývací pokoj, dva pokoje, koupelna a WC. Ve druhém patře jsou čtyři pokoje (možnost využití na další bytovou jednotku) a dále vstup na menší půdu. Vytápění je plynovým nebo elektrickým kotlem, měděné rozvody ústředního topení. Voda je obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o rozloze 157 m2.
Vyhodnocení srovnávací metody
-6-
Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
11 300 - 14 200 Kč/m2
1 890 000 - 2 925 000 Kč 15 200 Kč/m2
Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 923 zapsaného na LV č. 3882 v katastrálním území Jindřichův Hradec, ulice Sládkův kopec včetně pozemků p.č. 3111/81 a p.č. 3111/82 vše zapsané na LV č. 3882 v katastrálním území Jindřichův Hradec odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 15.200 Kč/m2 užitné plochy, tj. 2.400 mil.Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov
podpis
-7-
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)
Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění:
0,- Kč.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 954/199/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2014103. V Českém Krumlově dne 12.9.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov
-8-
Fotodokumentace
Pohled na RD
Pohled na RD
chodba 1.NP
jídelna 1.NP
wc 1.NP
komora 1.NP
-9-
Fotodokumentace
1.NP - kuchyně
1.NP - obývací pokoj
1.NP - garáž
1.NP - kotelna
1.NP - prádelna
schodiště
- 10 -
Fotodokumentace
2.NP - chodba
2.NP - pokoj
2.NP - koupelna
2.NP - wc
2.NP - pokoj
2.NP - pokoj
- 11 -
Fotodokumentace
2.NP - komora
zahrada
- 12 -
Fotodokumentace - mapy
Město Jindřichův Hradec
Sládkův kopec č.p. 923 – umístění nemovitosti v obci
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
