Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email:
[email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 8825-325/2014 O ceně nemovitých věcí jako nemovitostního celku: 1) jednotky č. 98/1 v budově č.p. 98, příslušející k části obce Štípa, na pozemcích p.č. 424/1, p.č. 424/2 a p.č. 424/3, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku p.č. 424/1 v rozsahu 1150/2423; 2) jednotky č. 98/2 v budově č.p. 98, příslušející k části obce Štípa, na pozemcích p.č. 424/1, p.č. 424/2 a p.č. 424/3, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku p.č. 424/1 v rozsahu 1273/2423; 3) pozemků p.č. 424/2, p.č. 424/3, p.č. 425/1, p.č. 425/2, p.č. 425/3, p.č. 426, p.č. 427, p.č. 428/1 a p.č. 428/3; vše zapsané na listech vlastnictví č. 1684, č. 1683 a č. 1685, vše v k.ú. Štípa, obec Zlín, okres Zlín. Objednatel posudku:
JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 EX 39908/13-35
Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 30.1.2014 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 21 stran a 11stran příloh. V Přerově, dne 10.3.2014
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
A. 1.
NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 9.1.2014 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 EX 39908/13-35, byl přibrán znalecký ústav, a to k ocenění nemovitých věcí: 1) jednotky č. 98/1 v budově č.p. 98, příslušející k části obce Štípa, na pozemcích p.č. 424/1, p.č. 424/2 a p.č. 424/3, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku p.č. 424/1 v rozsahu 1150/2423; 2) jednotky č. 98/2 v budově č.p. 98, příslušející k části obce Štípa, na pozemcích p.č. 424/1, p.č. 424/2 a p.č. 424/3, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku p.č. 424/1 v rozsahu 1273/2423; 3) pozemků p.č. 424/2, p.č. 424/3, p.č. 425/1, p.č. 425/2, p.č. 425/3, p.č. 426, p.č. 427, p.č. 428/1 a p.č. 428/3; vše zapsané na listech vlastnictví č. 1684, č. 1683 a č. 1685, vše v k.ú. Štípa, obec Zlín, okres Zlín. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. V §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”
stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 30.1.2014 dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí.
2.
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 30.1.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka a povinného, pana Jindřicha Červenky.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 1684, pro k.ú. Štípa, obec Zlín, okres Zlín, vyhotovený objednavatelem dne 9.1.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 1683, pro k.ú. Štípa, obec Zlín, okres Zlín, vyhotovený objednavatelem dne 9.1.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 1685, pro k.ú. Štípa, obec Zlín, okres Zlín, vyhotovený objednavatelem dne 9.1.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Štípa, obec Zlín, okres Zlín, vyhotovená objednavatelem dne 9.1.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie Prohlášení vlastníka ze dne 24.7.2007 dodaná objednavatelem znaleckého posudku. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.
stránka č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
4.
Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Obec: Katastrální území:
Zlínský Zlín Štípa (670146)
Jednotky dle LV č. 1684 List vlastnictví číslo: 1684 Vlastník: Červenka Jindřich Nová cesta 98, Štípa, 76314 Zlín
Pozemky dle LV č. 1685 List vlastnictví číslo: 1685 Vlastník: Červenka Jindřich Nová cesta 98, Štípa, 76314 Zlín
stránka č. 4
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
5. Celkový popis nemovitých věcí Jednotka č. 98/1 Jedná se o ocenění jednotky č. 98/1 v budově č.p. 98, příslušející k části obce Štípa, na pozemcích p.č. 424/1, p.č. 424/2 a p.č. 424/3, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku p.č. 424/1 v rozsahu 1150/2423, vše zapsané na listech vlastnictví č. 1684 a č. 1683, vše v k.ú. Štípa, obec Zlín, okres Zlín, která se nachází v I. nadzemním podlaží výše uvedeného zděného, nepodsklepeného, bytového domu celkem s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím. Objekt není vybaven žádným výtahem. Objekt je situován v odlehlé části obce Štípa, která není s centrem obce stavebně srostlá (cca 2 km), a to na ulici Nová cesta. Objekt je napojen na elektro, hloubkovou kanalizaci a vodu z vlastní studny. V obci je dále možnost napojení na veřejný vodovodní řad a plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 429/1, který je ve vlastnictví Zlínského kraje. Parkování je možné na vlastním pozemku a ve vlastní garáži. Dle místního šetření a dle dostupných údajů byl objekt původně postaven v roce 2007. Celkový stavebnětechnický stav a údržbu hodnotíme jako průměrné. S ohledem na celkový stav a stáří je uvažováno opotřebení lineární metodou s celkovou životností 100 roků. Nebytová jednotka se skládá z jednoho prostoru označeném jako výrobna, sklad, a ke dni ocenění je tento užíván jako sklad. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení jednotky je patrné z ocenění. Jednotka č. 98/2 Dále se jedná o ocenění jednotky č. 98/2 v budově č.p. 98, příslušející k části obce Štípa, na pozemcích p.č. 424/1, p.č. 424/2 a p.č. 424/3, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku p.č. 424/1 v rozsahu 1273/2423, vše zapsané na listech vlastnictví č. 1684 a č. 1683, vše v k.ú. Štípa, obec Zlín, okres Zlín, která se nachází v podkroví výše uvedeného bytového domu. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je situováno ve zděném bytovém jádru. Vytápění jednotky je ústřední s kotlem na TP. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení jednotky je patrné z ocenění. Pozemky dle LV č. 1685 Dále se jedná o ocenění pozemků p.č. 424/2 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 424/3 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 425/1 - zahrada, p.č. 425/2 - zahrada, p.č. 425/3 - zahrada, p.č. 426 - ostatní plocha, p.č. 427 - trvalý travní porost, p.č. 428/1 - ostatní plocha a p.č. 428/3 ostatní plocha, vše zapsané na listech vlastnictví č. 1685, vše v k.ú. Štípa, obec Zlín, okres Zlín. Na pozemcích p.č. 424/2 a p.č. 424/3 se nachází výše uvedený bytový dům. Na pozemcích p.č. 425/2 a p.č. 426 je situován přístřešek dřevené konstrukce zastřešený sedlovou střechou krytou boňským šindelem. Na pozemcích p.č. 425/1, p.č. 425/2, p.č. 425/3, p.č. 426, p.č. 427 a p.č. 428/3 jsou situovány venkovní úpravy (zpevněná plocha z betonové dlažby, oplocení betonové bloky na betonových sloupcích, 2× vrata ocelové konstrukce). Na pozemku p.č. 428/1 se nacházejí porosty plevelného a náletového charakteru. Závady, které prodejem nemovitých věcí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitou věc zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 5
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
6.
Obsah posudku
Jednotky dle LV č. 1684 Pozemek a) Pozemky 1)Pozemky Byt a nebytový prostor b) Byt a nebytový prostor 1)Jednotka č. 98/1 2)Jednotka č. 98/2
Pozemky dle LV č. 1685 a) Pozemky 1)Pozemky
Ocenění celé nemovitosti b) Ocenění porovnávací metodou
stránka č. 6
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
B.
POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů 11 Vlivy ostatní neuvedené
Pi 1,00 0,02 –0,15 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 0,860 i=2
stránka č. 7
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Jednotky dle LV č. 1684 Popisy objektů Pozemek
1) Pozemky a) Pozemky Byt a nebytový prostor
2) Byt a nebytový prostor a) Jednotka č. 98/1 Bytový dům č.p. 98 splňuje dle definice vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území definici rodinného domu, proto je ocenění jednotky provedeno dle § 21 oceňovací vyhlášky jako jednotka v rodinném domě.
b) Jednotka č. 98/2 Bytový dům č.p. 98 splňuje dle definice vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území definici rodinného domu, proto je ocenění jednotky provedeno dle § 21 oceňovací vyhlášky jako jednotka v rodinném domě.
Pozemky dle LV č. 1685 Popisy objektů 1) Pozemky a) Pozemky Ocenění Jednotky dle LV č. 1684 Pozemek
1) Pozemky 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Pozemky – § 2 § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 424/1 zastavěná plocha a 380 700,– nádvoří Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 266 000,–
266 000,– Kč
stránka č. 8
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Byt a nebytový prostor
2) Byt a nebytový prostor 2.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 2.a.1) Jednotka č. 98/1 – § 21 Zatřídění pro potřeby ocenění Jednotka v rodinném domě typu A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Účel užití jednotky: nebytový prostor - ostatní kromě garáže Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlahové plochy jednotky (PP): výrobna, sklad Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové pasy s izolací 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – taška betonová 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech (žlaby, svody, parapety) 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké omítky 8. Fasádní omítky – vápenné hrubé omítky + kontaktní fasádní zateplovací systém 9. Vnější obklady – keramický obklad soklu 10. Vnitřní obklady 11. Schody – venkovní ocelové 12. Dveře – dřevěné do ocelových zárubní 13. Okna – dřevená EURO okna zdvojená 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností – teracová dlažba 16. Vytápění – ústřední s kotlem na TP, lokální el. přímotopy 17. Elektroinstalace – 230 V, 400 V 18. Bleskosvod – je proveden 19. Rozvod vody – teplá a studená 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 21. Instalace plynu 22. Kanalizace
115,00 m2
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
5,80 % Standardní 2,80 % Standardní 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 %
Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se stránka č. 9
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
23. 24. 25. 26.
Název, popis Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
Obj. podíl 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 1,852 × 2,30 % 10. Vnitřní obklady 14. Podlahy obytných místností –0,54 × 1,852 × 2,20 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 22. Kanalizace –0,54 × 1,852 × 3,10 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 1,852 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 1,852 × 4,10 % 25. Záchod –0,54 × 1,852 × 0,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní
1,0000 – – – – – – – =
0,0230 0,0220 0,0050 0,0310 0,0050 0,0410 0,0030 0,8700
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– × 4,5 10 305,– Kč/m2 Koeficient využití podkroví: × 1,0900 1,0000 Koeficient vybavení stavby K1: × 0,8700 Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: × 1,1000 × 2,1260 Koeficient změny cen staveb Ki: × 1,0000 Koeficient prodejnosti Kp: = 22 853,34 Kč/m2 Základní jednotková cena upravená: Základní cena jednotky: 115,00 × 22 853,34 Kč
=
2 628 134,10 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 93 roků Opotřebení: 100 × 7 / (7 + 93) = 7,000 % Odpočet opotřebení: 2 628 134,10 Kč × 7,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
183 969,39 Kč 2 444 164,71 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,860 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
2 444 164,71 Kč 0,860 2 101 981,65 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: 266 000,– Kč Cena pozemku = Spoluvlastnický podíl: × 1 150 / 2 423 126 248,45 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu: = 126 248,45 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 2 228 230,10 Kč stránka č. 10
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Jednotka č. 98/1 – určená cena:
2 228 230,10 Kč
2.a.2) Jednotka č. 98/2 – § 21 Zatřídění pro potřeby ocenění Jednotka v rodinném domě typu A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Účel užití jednotky: byt Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlahové plochy jednotky (PP): Název kuchyně pokoj pokoj koupelna s WC Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové pasy s izolací 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – taška betonová 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech (žlaby, svody, parapety) 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké omítky 8. Fasádní omítky – vápenné hrubé omítky + kontaktní fasádní zateplovací systém 9. Vnější obklady – keramický obklad soklu 10. Vnitřní obklady – keramické (kuchyně, koupelna) 11. Schody – venkovní ocelové 12. Dveře – dřevěné do ocelových zárubní 13. Okna – dřevená EURO okna zdvojená, střešní okna VELUX 14. Podlahy obytných místností – PVC, koberce 15. Podlahy ostatních místností – PVC, keramická dlažba 16. Vytápění – ústřední s kotlem na TP, lokální el. přímotopy 17. Elektroinstalace – 230 V, 400 V 18. Bleskosvod – je proveden 19. Rozvod vody – teplá a studená
Plocha [m2] celková koef. započítaná 20,80 0,80 16,64 58,30 0,80 46,64 38,30 0,80 30,64 9,90 0,80 7,92 127,30 101,84
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
5,80 % Standardní 2,80 % Standardní 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 %
Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 11
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Název, popis Zdroj teplé vody – elektrický bojler Instalace plynu Kanalizace – kompletní odkanalizování Vybavení kuchyně – kuchyňská linka, dřez, varná deska, el. trouba 24. Vnitřní vybavení – sprchový kout, umyvadlo 25. Záchod – WC splachovací 26. Ostatní
20. 21. 22. 23.
Obj. podíl 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 %
Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní
4,10 % Standardní 0,30 % Standardní 3,40 % Standardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 1,852 × 0,50 % 21. Instalace plynu Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – 0,0050 = 0,9950
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– × 4,6 10 534,– Kč/m2 Koeficient využití podkroví: × 1,0900 1,0000 Koeficient vybavení stavby K1: × 0,9950 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,1000 Polohový koeficient K5: × 2,1260 Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 1,0000 = 26 717,69 Kč/m2 Základní jednotková cena upravená: Základní cena jednotky: 101,84 × 26 717,69 Kč
=
2 720 929,55 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 93 roků Opotřebení: 100 × 7 / (7 + 93) = 7,000 % Odpočet opotřebení: 2 720 929,55 Kč × 7,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
190 465,07 Kč 2 530 464,48 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,860 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
2 530 464,48 Kč 0,860 2 176 199,45 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: 266 000,– Kč Cena pozemku = 1 273 / 2 423 Spoluvlastnický podíl: × 139 751,55 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu: = 139 751,55 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 2 315 951,– Kč Jednotka č. 98/2 – určená cena:
2 315 951,– Kč stránka č. 12
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Ceny bytu a nebytového prostoru včetně opotřebení: a) Jednotka č. 98/1 b) Jednotka č. 98/2 Ceny bytu a nebytového prostoru včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
2 228 230,10 Kč 2 315 951,– Kč 4 544 181,10 Kč 4 544 180,– Kč
Pozemky dle LV č. 1685 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Pozemky – § 2 § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 424/2 zastavěná plocha a 9 700,– nádvoří 424/3 zastavěná plocha a 15 700,– nádvoří 425/1 zahrada 83 700,– 425/2 zahrada 55 700,– 425/3 zahrada 12 700,– 426 ostatní plocha 265 700,– 427 trvalý travní porost 7 700,– 428/1 ostatní plocha 308 700,– 428/3 ostatní plocha 160 700,– Součet: 914 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 6 300,– 10 500,– 58 100,– 38 500,– 8 400,– 185 500,– 4 900,– 215 600,– 112 000,– 639 800,– 639 800,– Kč
stránka č. 13
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Ocenění celé nemovitosti 2) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitých věcí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil.
Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitou věc, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovité věci byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitých věcí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.). 1) Objekt, Jarolímkovo náměstí, Zlín-Malenovice, okr. Zlín Prostory stávající truhlářské výrobny se šatnami a dalším zázemím ve Zlíně - Malenovicích. Jednotlivé prostorné dílny na sebe plynule navazují, budova se vyznačuje vysoce únosnými stropy. Součástí prodeje jsou i dvě bytové jednotky 4+1 a 3+1, spolu s venkovním posezením s výhledem na Malenovický hrad. Vjezd do objektu průjezdem v domě nebo zadem. Vytápění je zajištěno kotlem na dřevoplyn. Plynová přípojka je před domem, ostatní sítě jsou připojeny. Nabídková CENA: 5 450 000,- Kč
stránka č. 14
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
2) Objekt, Valašské Meziříčí-Krásno nad Bečvou, okr. Zlín Komerční objekt s dílnou, kanceláří a třemi bytovými jednotkami 2+1, blízko centra ve Valašském Meziříčí. Jedná se o rozlehlou nemovitost postavenou na přelomu 18. a 19. století. V přízemí je dílna a kancelář, šatna s přípravou na soc. zázemí. Dále větší zrekonstruovaný byt 2+1, kdy ve vstupu je šatnová chodba, dále stylová masívní dřevěná kuchyň s vestavěnou kuchyňskou linkou, velikým obývacím pokojem s krbovými kamny. Ložnice, samostatné WC a koupelna s rohovou vanou. Teplá vody bojler, topení plyn nebo krbové kamna. Pokoje jsou neprůchozí s přístupem z chodby. V 1. patře jsou dvě bytové jednotky se samostatnými vchody. V jednom bytě jsou krbové kamna, jinak přímotopy. Každý byt má vlastní bojler, WC, koupelnu. Ve 2. patře je rozsáhlý půdní prostor. Po zateplení další možnost půdní vestavby. Všude jsou již použita plastová okna. Dům je celý podsklepený, celkem 6 velikých kójí s betonovou podlahou. Před domem vlastní zahrádka. Nabídková CENA: 3 990 000,- Kč 3) Objekt, Zlín-Příluky, okr. Zlín Komerční víceúčelový objekt ve Zlíně-Přílukách. Objekt na vlastním pozemku s parkovištěm s dostatečnou kapacitou (možno i kamion). K dispozici: kanceláře, 2 bytové jednotky (1+1, 3+1), vzorkovna, maloobchodní prodejna, autodílna, vinný sklep. Objekt v dobrém technickém stavu bez nutnosti investic. Příjezd po asfaltové veřejné komunikaci, dostupné i MHD. Nabídková CENA: 5 000 000,- Kč
Jednotky porovnání, porovnání nemovité věci jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovité věci jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitých věcí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Porovnání je provedeno pro předmět ocenění jako pro nemovitostní celek (není uvažováno zpeněžení po částech, či jednotkách).
Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, horší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají vyšší cenu porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, lepší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají nižší cenu porovnávané (než vzorek).
než nemovité věci než nemovité věci než nemovité věci než nemovité věci
stránka č. 15
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - objekt vhodný k podnikání i bydlení - možnost parkování ve vlastní garáži a na vlastním pozemku - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou a MHD Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - neúplná občanská vybavenost části obce - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitých věcech uvedeného typu, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovité věci, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt, Jarolímkovo náměstí, Zlín-Malenovice Výchozí cena (VC): 5 450 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kvybavení: 1,00 Ktechnického stavu: 0,90 Kpozemku: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 5 004 591,37 Kč Váha (V): 1,0 Objekt, Valašské Meziříčí-Krásno nad Bečvou Výchozí cena (VC): 3 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kvybavení: 0,95 Ktechnického stavu: 0,80 Kpozemku: 0,95 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 5 023 923,44 Kč Váha (V): 1,0
stránka č. 16
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Objekt, Zlín-Příluky Výchozí cena (VC): 5 000 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kvybavení: 1,00 Ktechnického stavu: 0,90 Kpozemku: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 5 050 505,05 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kvybavení × Ktechnického stavu × Kpozemku × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota (celek):
5 004 591,37 Kč 5 026 339,95 Kč 5 050 505,05 Kč
× =
5 030 000,– Kč 1,00 celek 5 030 000,– Kč
stránka č. 17
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
C.
REKAPITULACE
Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu průměrná nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitou věc považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitých věcí tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Cena jednotek podle cenového předpisu Cena pozemků podle cenového předpisu Cena porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou
4 544 180,– 639 800,– 5 030 000,– 0,– 0,– 0,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
stránka č. 18
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí
5 030 000,– Kč Cena slovy: pětmilionůtřicettisíc Kč
Zpracovatelé posudku:
Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ing. Vítězslav Kožušník
Osoba oprávněná podávat vysvětlení:
Ing. Tomáš Vingrálek
V Přerově, dne 10.3.2014
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav
........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel
stránka č. 19
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
D.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8825-325/2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.
................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com
stránka č. 20
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8825-325/2014
E.
SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 1684, LV č. 1685, LV č. 1683 Kopie katastrální mapy
stránka č. 21
!"#!
)" !"==8"E!)2":;&'7633(9;
!"! #$$%&'(# )*+! ,-
!" $%&'()"
'"( ,&%6(,4
!#" *+*%,+)"
) 6,+(
;<88=!"=!"E:)"E/!G
$ %&"'! ('
) *
%&"2! -". "!/ 01 23+141&,56()"
+&
,&%3'&7%6+5
% 0 #!, # 3+76
-!./ "#"9=#
6"
+"2 &" 3+7'
9=
6"
+"2 &"
-!.23"
5! 9=;;
+&" !& 8'238 23 "! 66*%7'('5
41:;;A3+19=;!B81C6,+5 "!"2 & AA('(761C6,+5 AA('(7'1C6,+* AA('(751C6,+*
AA('(76
G"2)0"2!/
9=;;
6'&57'('5
41:;;A3+19=;!B81C6,+5 "!"2 & AA('(761C6,+5 AA('(7'1C6,+* AA('(751C6,+*
AA('(76
%
0 ! " >@2
&
1 &"23! " 5!"3 1! (!
5+%8'
G"2)0"2!/
5+%8'
+
2"28)"
#D 6;*%%;%%%1>: 9!0)!2=1E" "!56;6';'%6*F!#D(;%%%;%%%1>: >*(%67'%%&>&%* -2/ )"1;;1)90 .!"?3+76 >*(%67'%%&>&%* .!"?3+7' 63'37,'1:16(%%%0(1 -7-?(*'((&+' 4" 8)/"2"02!)9:;;!"5%;%5;'%%*;2"<: "= )!2!" 5%;%5;'%%*; >6&(37'%%*>&%* +7" !!)2"<=<: ""E!9G" 2
2"28)"
DG"0)!2==)#8)=<G#D 5%%%%%%1>: 9!0)!2=!)E#D5%%%%%%1>:1E" "!56;6';'%'& >36(37'%%&>&%* -2/ )"1;;1)90 .!"?3+76 >36(37'%%&>&%* .!"?3+7' 63'37,'1:16(%%%0(1 -7-?(*'((&+' ! "" #$
!"#!
!"! #$$%&'(# )*+! ,-
!" $%&'()"
'"( ,&%6(,4
!#" *+*%,+)"
) 6,+(
;<88=!"=!"E:)"E/!G
5!"3 1! (!
+
4" 8)/"2"02!)9:;;!"%*;6';'%%&;2"<: "= )!2!" 6%;6';'%%&; >36(37'%%&>&%* +7" !!)2"<=<: ""E!9G" 2 2"28)"
#D :6,%%%%%1> DE0)!2=1E" "!56;6';'%6*F!#D:6,%%%%%1> >(6*'7'%66>&%* /: )D"L;1"D .!"?3+76 .!"?3+7' >(6*'7'%66>&%* (((,1&,%%6)"1-7-? +*%6%57,5%' 4" 8)/"2"02!)9:;;!"%6;%,;'%66;2"<: "= )!2!" %,;%,;'%66; >(6*'7'%66>&%* +7" !!)2"<=<: ""E!9G" 2
02"H
G/"#!"H?. K; 82D2"18"E06'3(75+1&*%%'/
-". "!/ 01 23+141&,56()"1 -7-?,&%3'&7%6+5 >6,'3(7'%65>+%+ 4" =8G"!"0H02"HH; 533%+7'%65>&!"%5;6%;'%65I)F"";/ >6,'3(7'%65>+%+ 2"2HE
> DG"0)!2=#D 6+5;55*1>:/)D"8 > ""#?-". "!/ 01;:;,&%3'&7%6+5 .!"?3+76 >653*67'%65>&%* C=!."8;;;1:;; >653*67'%65>&%* 6%31&,+&*C1-7-?(&3%5**( .!"?3+7' 4" H:"//"HE02"02""8 6%5J> 533%+7'%65>65=!"#!"8H8. K; 82D82"!)8/G !"%(;6%;'%65; >653*67'%65>&%* +7" !!)2"<=<: ""E!9G" 2
H:"/!
"8 > ""#?-". "!/ 01;:;,&%3'&7%6+5 .!"?3+76 >653*%7'%65>&%* .!"?3+7' >653*%7'%65>&%* 4" H:"/! "8 #0G6%5H>533%+7'%65>6'=!"#!"8 H8. K; 82D82"!)8/G!"%(;6%;'%65; >653*%7'%65>&%*
+
0 ! 9@2
! "" #$ *
!"#!
!"! #$$%&'(# )*+! ,-
!" $%&'()"
'"( ,&%6(,4
!#" *+*%,+)"
) 6,+(
;<88=!"=!"E:)"E/!G
+& "!( 9@2 -
"'"2&"!&" !
4" 8)M!0!ND"=/2!2"!)E0))" 1=/2!2".
!"%*;%6;'%66;2"<: "=)!2!" %&;%5;'%66; + -". "!/ 01 23+141&,56()"
.
>6,3&7'%66>&%* $#,)#1 ,&%3'&7%6+5
%"3"'23!.( &:2'23 ;6+<0=!"2 & 9@2 "G"?K)D
! "" #$ !"#$ %3& # '7" ( (72'""" &9>?@
%3
! "" #$ ,
!"#!
!"! #$$%&'(# )*+! ,-
!" $%&'()"
!#" *+*%,+)"
'"( ,&%6(,4
) 6,+*
;<88=!"=!"B:)"B/!D
$ )(#*"!+*
, -!
)(#'"! -". "!/ 01 23+141&,56()"
,&%3'&7%6+5
% & ' (#
2"3 4 )*+#./ 01" 3 D"2)0 EE('(7' "2!/ #" ## 41:;;E3+19=;!F81H6,+5 6* D"2)0 EE('(75 "2!/ #" ## 41:;;E3+19=;!F81H6,+5 +5 0! EE('*76 EE('*7'
** 0!
EE('*75
6' 0! ',* ")0
EE(',
"2)0
& )#"
EE('& EE('+76 EE('+75
5%+ ")0 6,% ")0
%
5!"!# >@2
&
6 (#'1"!# 8 "#1 6"!+"
&(
"2)0 " 8"
2"3'1#
8D!D)#F!" G"! 8D!D)#F!" G"! 8D!D)#F!" G"! 8D!D)#F!" G"! 8D!D)#F!" G"! 8D!D)#F!" G"!
&
2"28)"
#A 6;*%%;%%%1>: 9!0)!2=1B" "!56;6';'%6*C!#A(;%%%;%%%1>: >6&(37'%%*>&%* -2/ )"1;;1)90 )?EE('(7' )?EE('*76 >6&(37'%%*>&%* 63'37,'1:16(%%%0(1 )?EE('*7' >6&(37'%%*>&%* -7-?(*'((&+' )?EE(', >6&(37'%%*>&%* )?EE('+75 >6&(37'%%*>&%* )?EE('(75 >66*+67'%%&>&%* )?EE('*75 >66*+67'%%&>&%* 7# 8)/"2"02!)9:;;!"5%;%5;'%%*;2"<: "= )!2!" 5%;%5;'%%*; >6&(37'%%*>&%* &9# !!)2"<=<: ""B!9D" 2
/!"2
!8" 6&;*;'%%, -29) 1-7-?%%%%%%%6>
)?EE('&
>&&+37'%%,>&%*
!!!"!## $%
!"#!
!"! #$$%&'(# )*+! ,-
!" $%&'()"
!#" *+*%,+)"
'"( ,&%6(,4
) 6,+*
;<88=!"=!"B:)"B/!D
8 "#1 6"!+"
&
%%6 7# 0)2A"" /!"02!)2;:;3*763339;-;;5%'67'%%(!" ',;%(;'%%,; >&&+37'%%,>&%* 8"! :"02
/ 2"!)A02"02
7# 2":;3*763339;1I6%;
)?EE('&
>&&+37'%%,>&%* >&&+37'%%,>&%*
2"28)"
AD"0)!2==)#8)=<D#A 5%%%%%%1>: 9!0)!2=!)B#A5%%%%%%1>:1B" "!56;6';'%'& -2/ )"1;;1)90 )?EE('(7' >36(37'%%&>&%* 63'37,'1:16(%%%0(1 )?EE('(75 >36(37'%%&>&%* -7-?(*'((&+' )?EE('*76 >36(37'%%&>&%* )?EE('*7' >36(37'%%&>&%* )?EE('*75 >36(37'%%&>&%* )?EE(', >36(37'%%&>&%* )?EE('+75 >36(37'%%&>&%* 7# 8)/"2"02!)9:;;!"%*;6';'%%&;2"<: "= )!2!" 6%;6';'%%&; >36(37'%%&>&%* &9# !!)2"<=<: ""B!9D" 2
02"J
D/"#!"J?. L; 82A2"18"B06'3(75+1&*%%'/
-". "!/ 01 23+141&,56()"1 -7-?,&%3'&7%6+5 >6,'3(7'%65>+%+ 7# =8D"!"0J02"JJ; 533%+7'%65>&!"%5;6%;'%65K)C"";/ >6,'3(7'%65>+%+ 2"2JB
> AD"0)!2=#A 6+5;55*1>:/)A"8 > ""#?-". "!/ 01;:;,&%3'&7%6+5 H=!."8;;;1:;; )?EE('(7' 6%31&,+&*H1-7-?(&3%5**( )?EE('(75 )?EE('*76 )?EE('*7' )?EE('*75 )?EE(', )?EE('& )?EE('+76 )?EE('+75
>653*67'%65>&%* >653*67'%65>&%* >653*67'%65>&%* >653*67'%65>&%* >653*67'%65>&%* >653*67'%65>&%* >653*67'%65>&%* >653*67'%65>&%* >653*67'%65>&%*
!!!"!## $% *
!"#!
!"! #$$%&'(# )*+! ,-
!" $%&'()"
!#" *+*%,+)"
'"( ,&%6(,4
) 6,+*
;<88=!"=!"B:)"B/!D
8 "#1 6"!+"
&
7# J:"//"JB02"02""8 6%5M> 533%+7'%65>65=!"#!"8J8. L; 82A82"!)8/D !"%(;6%;'%65; >653*67'%65>&%* &9# !!)2"<=<: ""B!9D" 2 J:"/!
"8 > ""#?-". "!/ 01;:;,&%3'&7%6+5 >653*%7'%65>&%* )?EE('(7' >653*%7'%65>&%* )?EE('(75 >653*%7'%65>&%* )?EE('*76 )?EE('*7' >653*%7'%65>&%* )?EE('*75 >653*%7'%65>&%* )?EE(', >653*%7'%65>&%* )?EE('& >653*%7'%65>&%* )?EE('+76 >653*%7'%65>&%* )?EE('+75 >653*%7'%65>&%* 7# J:"/! "8 #0D6%5J>533%+7'%65>6'=!"#!"8 J8. L; 82A82"!)8/D!"%(;6%;'%65; >653*%7'%65>&%*
,
5!" 8 "#1 6"!+"
8D":)2")
&
N8 #8)2"8:;66+,>5+%7'%%,)=:;(', )?EE('(75
>66*+67'%%&>&%*
&( #"+ ;@2 -
#*#'( #"(# !"
7# 8)8D""2!"%6;%+;'%%';2"<: "=)!2!" %6;%+;'%%';
& -". "!/ 01 23+141&,56()"
>(+367'%%'>&%* %$:,$6 ,&%3'&7%6+5
8)O!0!PA"=/2!2"!)B0))" 1=/2!2".
!"%*;%6;'%66;2"<: "=)!2!" %&;%5;'%66; & -". "!/ 01 23+141&,56()"
>6,3&7'%66>&%* %$:,$6 ,&%3'&7%6+5
& -". "!/ 01 23+141&,56()"
>+*(*7'%6'>&%* %$:,$6 ,&%3'&7%6+5
8)"!"'6;%+;'%6';2"<: "=)!2!" 63;6';'%6';
!!!"!## $% +
!"#!
!"! #$$%&'(# )*+! ,-
!" $%&'()"
'"( ,&%6(,4
!#" *+*%,+)"
) 6,+*
;<88=!"=!"B:)"B/!D
/
)#1#*'1"3+ (>'*'1 ?<&=5@"#' (!
' (# EE('*76 EE('*7' EE('*75 EE('&
<&=5 ,*+%% ,*+%% ,*+%% ,*+%%
)*+#./ +5 ** 6' &
& *+#'1(3"#' ( A 4*+#"#' ( "#' ( ! !!!"!## $% ) 1( $ *9# ++9'*###!(;BC0
) 1
!!!"!## $% .
!"#!
)" !<!"< =<"#< !)2"?:&'7633(A:
!"! #$$%&'(# )*+! ,-
!" $%&'()"
!#" *+*%,+)"
*"+ ,&%6(,4
, 6,+5
:;<<=!"=!">?)">/!@
$ )(#*"!+*
, -!
)(#'"! -". "!/ 01 23+141&,56()"
,&%3'&7%6+5
% & ' (#
2"3 4 )*+#./ 01" FF('(76 5+% @"2)0 "2!/ #" ## 41?::F3+1A=:!G<
?# 7 "# $!' A
2"3 4 #"#' (
41?::F3+
A=:!G<
$"> $
FF('(76 FF('(7'1H6,+* FF('(751H6,+* #=)
2"3 4
6,+( "#"A=# ?"((#' ,&%3'&7%6+5B-". "!/ 0
3+76
7 " A=::
6,+( A=:: ?"((#' ,&%3'&7%6+5B-". "!/ 0 A=
3+7' %
&(
2"3'1#
2"3'1#
&(# "( A*'1A! '1 #" 66*%7'('5
&(# '
6'&57'('5
5!"!# 892
'
6 (#'1"!# 892
&
5!" 7 "#1 6"!+"
)" !"
&
AI41?::F3+
8*(%67'%%&8&%*
=# 0)2C")"A!==<"!"D2:?:&'7633(A:E!" '(:%&:'%%&:2";? "=)!2!" ',:%&:'%%&:
8*(%67'%%&8&%*
&( #"+ @92 (
#*#'( #"(# !" @92
)
)#1#*'1"3+ (8'*'1 9:&;5<"#' (! @92 "@"I "# "< "A02 =?2 961$1"2<= ?2 J1) "=?2 '*:!A"'%%5="?"2"@" D)
!"#!
!"! #$$%&'(# )*+! ,-
!" $%&'()"
*"+ ,&%6(,4
!#" *+*%,+)"
, 6,+5
:;<<=!"=!">?)">/!@
!"=K!="/)C"><# "< )" A= "A=>0: !!!"!## $% ) 1( $ *B# ++B'*###!(@?C0
) 1
!!!"!## $% -