ZNALECKÝ POSUDEK č. 3207/2014 o ceně nemovitosti v katastrálním území Bystrc, obec Brno, okres Brno-město: pozemků parc. č. 979/1, 979/2
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinných v rámci exekuce č.j. 006 EX 1346/07
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
1. srpna 2014
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
1. srpna 2014 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
Nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 1346/07-147 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinných Lady a Jana Křivánkových. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 1. srpna 2014. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění administrativní cenou - dle cenové mapy. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 102 vyhotovený dne 15. 4. 2014 pro k.ú. Bystrc: A: Vlastník: SJM Křivánek Jan a Křivánková Lada, Husova 165/5, Staré Brno, 60200 Brno RČ 630406/1687 a 665919/0725 B: Nemovitosti: Pozemky: Parcela: 979/1 – 775 m2 zahrada Parcela: 979/2 – 31 m2 zastavěná plocha a nádvoří C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zástavní práva soudcovská Zahájení exekuce Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Kopie katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Bystrc z http://nahlizenidokn.cuzk.
1.1.3 Územní plán a cenová mapa Výřezy z platného územního plánu a aktuální cenové mapy statutárního města Brna.
1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 1. srpna 2014. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinných.
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je následující nemovitost:
Pozemek parc.č. 979/1 – zahrada o výměře 775 m2
Pozemek parc.č. 979/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 31 m2
Oceňované pozemky se nachází při jihovýchodním okraji k.ú. Bystrc v městské části BrnoBystrc v zahrádkářské osadě. Zástavba v okolí je smíšená, tvoří ji rekreační objekty, garáže, rodinné a panelové bytové domy. Pozemky jsou dle LV v druhu pozemku zahrada a zastavěná plocha a nádvoří, na kterém se nachází rekreační objekt ve vlastnictví jiného vlastníka, jedná se o stavbu pro rodinnou rekreaci č.e. 1017, zapsanou na LV č. 4847 v k.ú. Bystrc. K datu ocenění jsou pozemky nevyužívány, nachází se v prudce svažitém terénu, pozemek zahrady je porostlý okrasnými trvalými porosty a náletovými porosty, pěstebně zcela zanedbanými. Z inženýrských sítí je zavedena elektřina (připojena na rekreační objekt). Zavedení vody, kanalizace a plynu nebylo v rámci místního šetření možné ověřit, pravděpodobně jsou tyto sítě ve vzdálenosti cca 100 m od pozemku. Příjezd k pozemku je z ulice Pod Horkou pouze k východnímu cípu pozemku po nezpevněné veřejné komunikaci ve špatném stavu bez možnosti parkování, pěší přístup je po úzké nezpevněné cestě. Veřejné parkoviště je vzdáleno cca 80m při ulici Opálkova, jihozápadně od pozemku. Dle územního plánu města Brna se pozemky nachází ve stabilizovaných plochách čistého bydlení.
2.
Posudek I - ocenění pozemků dle cenové mapy
2.1
Pozemky stavební (§ 2)
Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří a zahrada se určí podle Cenové mapy stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10, platné od 1. 1. 2014. Ocenění stavebních pozemků podle § 10 zákona č. 151/1997 Sb. a § 2 oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb.- cenová mapa Cenová mapa obce č. 10 platná od: 1. 1. 2014 Parcela číslo
Druh pozemku
979/1
zahrada
979/2
zastavěná plocha zastavěno rekreačním objektem
Celkem parcely
3.
Využití zahrada ve funkčním celku
Výměra m2
ZC Kč/m2
775
1 000,00
775 000,00
31
1 000,00
31 000,00
806 m2
Cena Kč
806 000,00
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou
5 tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a s objekty nabízenými v realitní inzerci www.sreality.cz (srpen 2014).
3.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality a přístupu Základní popis 2
Zastavěná plocha (m ) Napojení na sítě Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Brno, k.ú. Královo Pole. Zahrádkářská oblast mezi vodojemem a letištěm, příjezd po asfaltové komunikaci, oplocená zahrada s ovocnými porosty, letním vodovodem a s boudou na nářadí Přízemní jednoduchý dřevěný objekt povolený jako bouda na nářadí postavená v roce 1977, bez vybavení. 2 3 2 12,03 Podl.pl. (m ) 11,80 Obest. pr. (m ) 28 Pozemek (m ) 398 Na zahradě letní vodovod Oplocení,zpevněná plocha,porosty. 2 200 000 cena za m užitné plochy (Kč) 502 (pozemek) Datum prodeje 10/2012 stavební povolení 1977. Cena pozemku v cenové mapě Zdroj KC 220,-Kč/m2 . Kupní cena odpovídá.
Porovnávané objekty – realitní inzerce: Prodej stavebního pozemku 2 913 m² Celková cena: 1 089 462 Kč za nemovitost včetně provize RK, veškerého servisu a právních služeb Cena za m²: 374 Kč za m² Adresa: Ruda, Brno - Bystrc Datum aktualizace:17.07.2014 Plocha pozemku: 2 913 m2 Doprava:Silnice, MHD, Autobus Popis: Ve výhradním zastoupení majitele nabízíme k prodeji pozemek v lokalitě Rakovec u Brněnské přehrady o celkové rozloze 2 913 (šířka 22 metrů, délka 133 metrů). Na pozemku lze postavit chatu dřevostavbu o půdorysu do 30 m2 a 5 m výšky, uvažovat lze i o jakékoliv mobilní stavbě (mobilní dům apod.)- více informací o podmínkách výstavby a vyřízených povoleních u makléře zakázky. Pozemek se nachází v tradiční rekreační chatové zástavbě Rakovec v blízkosti Brněnské přehrady,
6 některé objekty v okolí nabízeného pozemku jsou celoročně obývané. Přímo k pozemku vede (i v zimním období) udržovaná asfaltová komunikace z Bystrce (cca 300 m)nebo přímo od Brněnské přehrady - autobusová zastávka MHD (cca 400 m), v místě je elektřina, vodu lze řešit studnou (spodní voda v cca 6 metrech). Na pozemku je porost středně vzrostlých listnatých stromů, převažuje habr a dub (lesní správou povolena těžba a výsadba nových stromů). Náš tip: Výborně umístěný pozemek v zavedené tradiční rekreační lokalitě s pevnou příjezdovou komunikací, ideální místo např. pro umístění mobilního domu k sezónnímu nebo celoročnímu užívání.
Prodej lesního pozemku 1 500 m² Celková cena: 675 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 450 Kč za m² Adresa: Vejrostova, Brno - Bystrc Datum aktualizace: 05.08.2014 Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Rekreační Plocha pozemku: 1 500 m2 Popis: Prodej lesního pozemku v chatové rekreační oblasti Brno Bystrc mezi ul. Vejrostova a Rakovcem. Šířka pozemku je ca 22m, zčásti v rovině, zčásti svažitý. Možno koupit 1500 až 3000 m. Na okolních pozemcích se nacházi nemovitosti, které jsou celoročně obývané. Příjezd po asfaltové komunikaci od ul. Verostova ca 1500m, nebo od Rakovce ca 2 km. Bližší informace na dotaz v RK.
Prodej zahrady 516 m² Celková cena: 290 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 562 Kč za m² Adresa: Rakovecká, Brno - Bystrc Datum aktualizace:11.08.2014 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 516 m2 Popis: Nabízíme ke koupi zahradu 516 m2 v žádané klidné lokalitě u Brněnské přehrady-Kozí Horka. Zahrada je oplocena a osázena ovocnými stromy. Elektřina a voda je v dosahu pozemku. Tuto nemovitost doporučuji pro její výjimečnost a blízkost Brna.
7
Prodej zahrady 624 m² Celková cena: 350 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 561 Kč za m² Adresa: Brno - Brno-Jundrov (okres Brno-město) Datum aktualizace: 04.08.2014 Plocha pozemku: 624 m2 Voda: Místní zdroj Popis: Nabízíme k prodeji zahradu 624 m2 v Brně - Jundrově, na pozemku vlastní studna a dvoupatrová chata na zastavěné ploše 11 m2, vhodná k rekonstrukci. Z horní části zahrady je krásný výhled na Brno. K chatové oblasti vede asfaltová příjezdová cesta, dále k chatě se pak pokračuje jen pěšky. Na zahradě větší množství vzrostlých stromů, vyžaduje údržbu, v horní části pozemek stoupá. Celá oblast je zasazená do lesa, s dobrou dostupností k občanské vybavenosti.
Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.
Lokalita
Oceň. Brno-Bystrc objekt
velikost pozemku m2
Způsob využití
806
zahrada
Vlastnosti
Pozemek v zastavěné části obce, prudce svažitý k severovýchodu, u nezpevněné cesty, IS na pozemku- E. V,P, kanalizace cca 100 m.
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
1
Brno-Královo Pole
398
zahrada
pozemek na okraji obce, u zpevněné komunikace, pouze letní vodovod.
2
Brno-Bystrc
2913
zahrada
pozemek na okraji obce u přehrady, u zpevněné komunikace, IS na pozemku- E.
3
Brno-Bystrc
1500
4
Brno-Bystrc
516
lesní pozemek zahrada
5
Brno-Jundrov
624
zahrada
pozemek na okraji obce, u zpevněné komunikace. pozemek s ovocnými stromy, IS u pozemku- E,V. pozemek na okraji obce, svažitý, přístupný pouze pěšky, vlastní studna.
8
Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2
Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Kč celkem
2
Kč / m
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
IO (1-4)
Cena oceň objektu
pramen ceny KCR
Kč / m2
poloha
velikost
svah ap.
stav a vybavení
doprav. dostup.
úvaha znalce
.
Kč / m2
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(1)
(6)
1
200 000
503
1,00
503
1,03
0,93
1,20
1,10
1,10
1,60
2,23
226
2
1 089 462
374
0,95
355
0,99
1,15
1,10
1,07
1,10
1,50
2,21
161
3
675 000
450
0,95
428
1,01
1,10
1,08
1,00
1,10
1,50
1,98
216
4
290 000
562
0,95
534
0,98
0,95
1,10
1,08
1,00
1,55
1,71
312
5
350 000
561
0,95
533
1,00
0,98
1,05
1,10
1,00
1,50
1,70
314
Jednotková porovnávací cena
Kč/m2
246 2
Výměra oceňovaného pozemku
m
806
Porovnávací cena
Kč
198 115
V koeficientu K6 Úvaha znalce je již zahrnuta skutečnost, že se na pozemku nachází rekreační objekt ve vlastnictví jiného vlastníka, a že se jedná o obtížně využitelný pozemek, který v budoucnosti může sloužit jako okolní plochy ve funkčním celku k budoucím stavbám nebo po provedení nákladných terénních úprav pro výstavbu např. terasových domů.
4.
Práva a závady
Povinní paní Lada Křivánková a pan Jan Křivánek byli obesláni znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělili, zda je oceňovaný pozemek pronajímaný a pokud ano, aby předložili kopii nájemní smlouvy. Dopis si povinní nepřevzali, informace o případném nájmu nebyly zjištěny. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 102 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.
9
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 806 000,00 Kč 198 115,00 Kč
Cena zjištěná administrativním způsobem – dle cenové mapy Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
200 000,00 Kč
Obvyklá cena - slovy: dvěstětisíckorunčeských
V Brně dne 15. srpna 2014
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3207/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 15. srpna 2014
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 102 Výřez z katastrální mapy Výřez z platného územního plánu města Brna Výřez z aktuální cenové mapy města Brna Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
10
11
12
13
14
15 Výřez z katastrální mapy k.ú. Bystrc
Výřez z územního plánu města Brna
16
Výřez z cenové mapy města Brna
17 Fotodokumentace nemovitosti
příjezd a přístup k pozemkům z ulice Pod Horkou
rekreační objekt na pozemku zastavěné plochy
možnost parkování v ulici Opálkova a přístup k pozemkům
18 Mapa oblasti
