2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 799/132/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Pozemek p.č. 2765 se stavbou pro bydlení č.p. 289 a pozemky p.č. 2747, p.č. 2762, p.č. 2763 a p.č. 2764, vše v k.ú. a obci Semily, zapsané na LV č. 4008, vedené u KP Semily Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Semily, obec Semily, k.ú. Semily Adresa nemovité věci: Nouzov 289, 513 01 Semily OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 131Ex 1256/14-120 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

630 000 Kč 11.11.2014

21 stran

V Trutnově, dne 17.11.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 8

Ing. Michal Danielis

11.11.2014 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Místní šetření za účasti znalce dne 11.11.2014, povinný Vokoun Martin se nedostavil, doporučená zásilka s pozvánkou na místní šetření se vrátila s poznámkou, že je na uvedené adrese neznámý. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost. Místního šetření se účastnila nájemkyně nemovitosti paní Lucie Kasparová, která odpověděla na otázky znalce, ale nemovitost odmítla zpřístupnit, z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací ze obecního úřadu, je však možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 2. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 1256/14-120 3. Výpis z KN, LV č. 4008 ze dne 21.10.2014 4. Snímek katastrální mapy 5. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery wikipedia a www.risy.cz 8. Povodňová zpráva z www.cap.cz 9. Nájemní smlouva ze dne 30.12.2013 10. ÚPD obce

-2-

Místopis Semily jsou okresní město ležící na severovýchodě Čech a jihovýchodě Libereckého kraje v okresu Semily.Semily mají přes 8 tisíc obyvatel, a jsou tak nejmenším okresním městem. V rámci okresu jsou předstiženy i Turnovem. Leží v kotlině na řece Jizeře ve výšce 340 m n. m.cca 25 km od Liberce a cca 85 km od Prahy. Rozloha Semil je 16,31 km2,město se dále člení na 3 katastrální území (Semily, Spálov, Bítouchov) a 4 místní části (Semily, Podmoklice, Spálov, Bítouchov). Mezi památky Semil patří Obecní dům, radnice, kostel sv. Petra a Pavla, kostel sv. Jana Křtitele, morový sloup a další. V blízkosti města se nachází ojedinělé údolí Jizery, jež patří do Geoparku UNESCO, prochází jím Riegrova a Kamenického stezka; nedaleko leží Bozkovské dolomitové jeskyně a asi 3 km od města hora Kozákov. Semily se nachází na křižovatce silnic II/289, II/292, III/2829 a III/2892. Na území města Semily se nacházejí 2 železniční stanice. Železniční stanice Semily v Podmoklicích na trati 030.[16] z Pardubic do Liberce. V této stanici zastavují vlaky přibližně každou hodinu včetně rychlíků. Železniční stanice Spálov ve Spálově na trati 035[16] z Tanvaldu do Železného Brodu. V této zastávce staví pouze osobní vlaky zhruba každé 2 hodiny. Semilská nemocnice se nachází při silnici II/292 do Podmošné na samém okraji města. Disponuje 150 lůžky, má přes 200 zaměstnanců a je rozdělena do tří pavilónů. Poliklinika náleží nemocnici a leží na křižovatce ulic Tyršova a Špidlenova, tedy v samém centru města. V poliklinice ordinují zubaři, alergolog a další lékaři.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ¨ / ý kanalizace ¨ / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.

¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ¨ dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 4095/2 město Semily

-3-

¨ autobus ý silnice II.,III.tř

Celkový popis Pozemek se stavbou RD se nachází v severovýchodní okrajové části města Semily, v jejích části Nouzov, která je nesrostlá s obcí. Nemovitosti jsou přístupné ze zpevněné komunikace p.č. 4095/2 ve vlastnictví města. Okolní zástavbu tvoří objekty původních rodinných domů z 19 a 20 století. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou, situovanou v lokalitě s omezenou občanskou vybaveností a se špatnou dopravní obslužností a průměrnou dostupností, vzdálené cca. 2,6 km od nejbližší autobusové zastávky a cca. 4,5 km od vlakové zastávky. Od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, finanční úřad, pošta, policie, ZŠ, MŠ, hasiči, muzeum, kino, sportovní centrum) vzdálena cca. 3,2 km. Nemovitosti jsou částečně zainvestovány sítěmi, možnost napojení na NN a VV. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Vokoun Martin, Nad Kotlaskou I č.ev. 240, Libeň, 18000 Praha 8 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vokoun Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-6034/2014, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily? Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 13.11.2014 10:38:23.

-4-

Ostatní rizika: ý Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Nemovitost užívá paní Lucie Kapsarová s dětmi na základě nájemní smlouvy ze dne 30.12.2013. Smlouva je uzavřena na dobu určitou do 31.12.2017, sjednané nájemné je ve výši 2000,- Kč měsíčně, vč.opravy a údržby nemovitostí na vlastní náklady, s výpovědní lhůtou 1měsíc majitelem. Nájemné není více než o 30% nižší než obvyklé, a to vzhledem ke stavu, ve kterém se nemovitost nachází - technicky a ekonomicky dožitá.

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Semily: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 750,00 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemky A. Pozemky Pozemek p.č. 2765 o výměře 552 m2 je částečně zastavěn stavbou RD č.p. 289, zbylá část tvoří nádvoří a zahradu, v ÚPD obce veden jako plocha pro bydlení venkovské. Pozemky p.č. 2747 o výměře 507 m2, p.č. 2762 o výměře 1123 a p.č. 2764 o výměře 2291, v KN zapsány jako TTP se způsobem ochrany jako zemědělský půdní fond, jsou v ÚPD obce vedeny jako plochy smíšené v nezastavěném území - hlavní využitím zemědělské a krajinářské využití. Parcela p.č. 2763 je součástí údolí, zarostlého náletem křovin a lesních dřevin, je vedená jako lesní půda a porost jako lesní na nelesní půdě. Oceněna je v souladu se stavem v EN jako lesní půda dle SLT, cena je snížena dle přílohy 7 na malou výměru a protáhlý tvar o 20 %. B. Lesní porosty na lesní půdě: ocenění dle § 45, odstavec 1- 3. Parcela č. 2763– výměra 1 256 m2 zastoupení dřevin: smrk 502 m2, bříza 251 m2, klen 251 m2, habr 126 m2, borovice 63 m2, jasan 63 m2, stáří porostů 101 let, zakmenění 0,5 bonity druhů dle LHP Porosty jsou oceněny dle aktuálního LHP, platného pro roky 2013- 2022, v porostu nejsou známky čerstvé těžby v deceniu. ZC SM = 502 m2 x 23,74 Kč x 0,5 = 5 958,74 Kč ZC BR = 251 m2 x 12,04 Kč x 0,5 = 1 511,02 Kč ZC KL = 251 m2 x 35,79 Kč x 0,5 = 4 491,64 Kč ZC HB = 126 m2 x 26,27 Kč x 0,5 = 1 655,01 Kč ZC BO = 63 m2 x 26,73 Kč x 0,5 = 842,00 Kč Celkem porost

15 820,79 Kč

-5-

Stanovení ceny v místě a čase obvyklé- tržní: U lesních pozemků a porostů cena obvyklá vychází z cen, dosažených při prodeji podobných lesních pozemků s lesními porosty obdobné druhové skladby dřevin a stáří porostu. Cena lesních pozemků obvykle vychází z ceny, vypočtené dle cenových předpisů, u ceny lesních porostů je vycházeno z podílu vypočtené ceny dle § 40 . Takto upravené ceny jsou srovnatelné s cenami, vypočtenými pro stanovení daní a poplatků dle § 45 (oceňování lesních porostů zjednodušeným způsobem). Horní hranice rozpětí ve výši 65-70 % ceny, dosažené dle cenových předpisů je dosahována u jehličnatých porostů (smrk) v mýtním nebo předmýtním stáří, dolní hranici ve výší 45-50 % dosahují mladé porosty jehličnanů a listnatých dřevin. Cena porostů v procentech výpočtu dle cenových předpisů a kategorii porostů: Parcely s převahou mýtního porostu dřevin 65 %

10 283,51Kč

Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na VV, a NN. Pozemky jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace. Užívání je v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - .

č. I I

Pi 0,00 0,00

I I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,740 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 0,740 = 0,725 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

-6-

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 750,Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 2765

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 552,00

Index 0,725

Parcelní Výměra číslo [m2] § 6 odstavec 5 trvalý travní porost 2474 507,00 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . § 6 odstavec 5 trvalý travní porost 2762 1 123,00 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . § 6 odstavec 5 trvalý travní porost 2764 2 291,00 Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. Neobhospodařovávané zemědělské pozemky - celkem Název

Výměra [m2] lesní pozemek 2763 5k1 1 256,00 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem Parcelní číslo SLT

0,65

1,00 1,00

Upr. cena [Kč/m2] 0,90 1,Cena [Kč] 507,1,1 123,1,2 291,1,-

3 921,-

-20 % -20 % UC [Kč/m2] 3,89

=

-7-

Koef 2

Srážka Jedn. cena [%] [Kč/m2] 1,00

JC Úprava [Kč/m2] [%] 4,86 -20,00

Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 300 150,300 150,-

Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Tvar lesních pozemků ( např. v závislosti na šíři řemenových parcel ): Celková úprava ceny: Název

543,75

Jedn. cena [Kč/m2] 543,75

Zemědělské, dlouhodobě neobhospodařovávané pozemky dle § 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef 1 [Kč/m2] § 6 odstavec 5 3,09 0,25 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. Typ

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

Cena [Kč] 4 885,84 4 885,84

308 956,84 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba pro bydlení čp. 289 Věcná hodnota dle THU Stavba samostatně stojícího RD, částečně podsklepeného se 2. NP a stavebně neupravenou půdou, zastřešenou stanovou střechou, obsahuje jeden byt o velikosti 5+1. Dle sdělení byt obsahuje podstandardní vybavení a příslušenství. Konstrukční řešení: Stavba je zděná z cihel, z části na kamenné podezdívce, založená na betonových základech, zastřešená stanovou střechou s plechovou krytinou, vnější omítky převážně chybí, pouze ze zadní (severní) strany jsou dožité a z části opadané dvouvrstvé vápenné omítky, okna jsou dřevěná zdvojená, částečně sklobetonové, ze zadní strany stavby zazděná, klempířské konstrukce jsou z pozinkového plechu. Dle sdělení stavba obsahuje: 1PP sklep do 2/3 ZP 1NP chodba se schodištěm, kuchyň, pokoj, koupelna s vanou bez ohřevu TV, suchý záchod 2NP 4 pokoje Půdu pod stanovou střechou Stavba je bez příslušenství (pouze přípojka VV a NN) a dožité předložené kamenné schody ke vchodovým dveřím. Stavebně technický stav- stavba postavena cca v r. 1925, původně s přístavbou, do dnešní doby ponecháno bez oprav, pouze základní údržba, navíc v poslední době neprováděna. V současnosti je stavba morálně (technicky i ekonomicky) dožitá, před rekonstrukcí. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 95,00 m2 2,10 m

Název 1. PP Výčet místností: Sklepy Užitná plocha celkem:

70,00 m2

0,50

35,00 m2 35,00 m2

148,15 m2

1. NP Výčet místností: chodba se schodištěm, kuchyně, pokoj,. koupelna , suchý záchod Užitná plocha celkem:

80,00 m2

1,00

80,00 m2 80,00 m2

148,15 m2

2. NP Výčet místností: 4x pokoj Užitná plocha celkem:

2,70 m

80,00 m2

1,00

80,00 m2 80,00 m2

-8-

2,70 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor s.s. (95)*(2,10) = v.s. (13,39*9,96+1,74*6,23+1,35*2,92)*(3,0+0,3)+(1 = 3,39*9,96+1,74*6,23+1,35*2,92)*(3,0) zastř. (13,39*9,96+1,74*6,23+1,35*2,92)*(2,20)/3 =

[m3] 199,50 m3 933,32 m3 108,64 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

s.s. v.s. zastř. Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 148 195 1 241,46 2 800 100,00 2 800 3 476 100

roků roků % [Kč]

89 11 84,10 552 700

-9-

Obestavěný prostor 199,50 m3 933,32 m3 108,64 m3 1 241,46 m3

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

195,00 m2 1 241,46 m3 148,15 m2 5 729,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – Stavba samostatně stojícího RD, částečně podsklepeného, se 2. NP a stavebně neupraveným podkrovím, v původním stavu před rekonstrukcí a modernizací interiéru, velkými pozemky, situovaný v okrajové části obce, s průměrnou dopravní dostupností a podprůměrnou obslužností. Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Samostatně stojící rodinný dům, který se nachází v klidné a okrajové části města Semily. Dům je v současnosti ve špatném technickém stavu a potřebuje kompletní rekonstrukci. Současná dispozice domu: 3+1, půda, suché wc. K domu je příjezd po zpevněné městské komunikaci. U pozemku se nachází přípojka elektřiny, městského vodovodu a plynovodu. Pozemek je o celkové výměře 6564 m2. Vzdálenost od centra města cca 1,5km. Celková cena:850 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Poloha domu:Samostatný Typ domu:Přízemní Podlaží:2 Plocha zastavěná:93 m2 Užitná plocha:140 m2 Plocha pozemku:6564 m2 Plocha zahrady:6471 m2 RD Rodinný dům pod vrchem Kozákov, obec Chuchelna. U domu vlastní zahrada, zděná garáž. Klidné místo, zástavba rodinných domů. Pozemek: 539 m2. Dispozice domu: přízemí: vstup, předsíň, WC, chodba se schodištěm, kuchyň s jídelnou, pokoj, chodba se vstupem na zahradu za domem, koupelna, patro: chodba nad schodištěm, kuchyň, dva pokoje. Dům je napojen na el.230/400V, voda - obecní vodovod, kanalizace - septik, topení - ústřední plynové i na tuhá paliva. Interiér domu je určen k rekonstrukci. Celková plocha pozemku: 539 m2. Celková cena:780 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:136 m2 Užitná plocha:200 m2 Plocha podlahová:200 m2 Plocha pozemku:539 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn:Plynovod Odpad:Jímka RD RD v obci Dolní Sytová. Jedná se o starší RD určený k rekonstrukci o zastavěné ploše 90m2 a celkové výměře pozemku 647m2. Dispozice: 1NP - chodba, obytná místnost, 2x komora, suché WC, dřevník, vstup do sklepa, sklep. 2NP - chodba, 2x pokoj, 2x podkrovní místnost, možnost půdní vestavby. El. proud a veřejný vodovod zaveden, odpady svedeny do septiku, parkování na pozemku u domu, vytápění lokalní na TP. Přístup zajištěn z hlavní komunikace Semily - Jilemnice. Zakázka číslo 47846. Celková cena:399 200 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Okraj obce Typ domu:Patrový Podlaží:3 včetně 1 podzemního Počet bytů:1 Plocha zastavěná:90 m2 Užitná plocha:90 m2 Plocha podlahová:90 - 10 -

m2 Plocha pozemku:647 m2 Plocha zahrady:557 m2 RD RD v obci Smrčí u Železného Brodu. Jedná se o starší RD k rekonstrukci cca 3km od Železného Brodu u místní komunikace. Dispozice-1NP: chodba, 2x pokoj, spíž, koupelna, suché WC, vstup do sklepa, 2NP: chodba, 4x pokoj, 3 NP: prostorná půda vhodná k vestavbě. Součástí objektu je bývalá stodola a menší oplocená zahrada. Veřejný vodovod, elektro 220/380 V, žumpa, vytápění na TP, plynová přípojka na hranici pozemku, parkování před domem. Celková cena:499 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Umístění objektu:Okraj obce Typ domu:Patrový Podlaží:4 včetně 1 podzemního Počet bytů:1 Plocha zastavěná:242 m2 Užitná plocha:242 m2 Plocha pozemku:529 m2 Voda:Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Odpad:Jímka RD RD s garáží v centru obce Tatobity se zahradou 1051 m2 a ovocným sadem 1259 m2. Dům je v původním udržovaném stavu, celopodsklepený s klenbou a saunou, na půdě je prostor pro další místnost. Nemovitost je na klidném, dobře dostupném místě u obecní cesty Celková cena:990 000 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 404 m2 Užitná plocha:290 m2 Plocha podlahová:400 m2 Plocha pozemku:1456 m2 + 1259 m2 Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace Srovnatelné nemovité věci Název: RD Lokalita Vysoká, Semily Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 140,00 m2

0,80 1,00 0,98 1,00 0,99 0,99 1,00

Výměra pozemku. 6 564 m2

Název: RD Lokalita Chuchelna Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku

Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,77 4 665 Celková cena Jednotková cena 850 000 Kč 6 071 Kč/m2

0,80 1,00 0,98 0,95 0,98 1,05 - 11 -

K7 Úvaha zpracovatele ocenění


1,00

Výměra pozemku. 539 m2

Název: RD Lokalita Háje nad Jizerou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,80 1,00 0,97 0,99 0,97 1,05 1,00


Název: RD Lokalita Záhoří, Smrčí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění




0,80 1,00 0,98 0,96 0,97 1,05 1,00


- 12 -


Název: RD Lokalita Tatobity, Semily Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,80 1,00 0,97 0,95 0,98 1,02 1,00

Výměra pozemku. 2 715 m2


Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 2 000,-Kč do 5 000,-Kč/m2. - indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny tržní cena pozemků zemědělských, lesních a + 19 090,00 porostů Výsledná porovnávací hodnota

- 13 -

=

1 962 Kč/m2 3 121 Kč/m2 4 665 Kč/m2 3 121 Kč/m2 195,00 m2 608 595,- Kč 627 685,00 627 685 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Současný stav 627 685 Kč 0 Kč 871 941 Kč 319 241 Kč

Obvyklá cena 630 000 Kč slovy: Šestsettřicettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými rodinnými domy s pozemky, na základě inzerovaných, resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba samostatně stojícího RD, částečně podsklepeného, se 2. NP a stavebně nepraveným podkrovím s jedním bytem o velikosti 5+1, v původním stavu před rekonstrukcí (technicky a ekonomicky dožitém), se zemědělskými a lesními pozemky s lesními porosty(mimo zastavitelné území), situovaný v okrajové části obce, s průměrnou dopravní dostupností a podprůměrnou obslužností, v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Předběžná hodnota dle srovnání

627 685,-Kč

Navržená tržní hodnota - cenová úroveň listopad 2014 zaokr. 1. nemovitostí povinného na LV č. 4008 a jejich přísl. 630 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - bez příslušenství (pouze přípojka VV a NN) a dožité předložené 0,kamenné schody ke vchodovým dveřím. - zahrnuto v ceně 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - Nemovitost užívá paní Lucie Kapsarová s dětmi na základě nájemní smlouvy ze dne 30.12.2013. Smlouva je uzavřena na dobu určitou do 31.12.2017, sjednané nájemné je ve výši 2000,- Kč měsíčně, vč.opravy a údržby 0,nemovitostí na vlastní náklady, s výpovědní lhůtou 1 měsíc majitelem. 4. výhody a nájemné právo - Nájemné není více než o 30% nižší než obvyklé, a to vzhledem ke stavu, ve kterém se nemovitost nachází - technicky a ekonomicky dožitá . 0,-

- 14 -

Závěr Odpověď na otázky dle usnesení Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitosti povinného - Pozemku p.č. 2765 se stavbou pro bydlení č.p. 289 a pozemků p.č. 2747, p.č. 2762, p.č. 2763 a p.č. 2764, vše v k.ú. a obci Semily, zapsané na LV č. 4008, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily; se zohledněním práv a závad:

630 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 17.11.2014 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 799/132/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 132.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4008 ze dne 21.10.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Nájemní smlouva ze dne 30.12.2014 ÚPD obce Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131EX 1256/14-120 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia

- 16 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 1 2 1 1 0

Snímek katastrální mapy

- 17 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

Nájemní smlouva ze dne 30.12.2014

- 20 -

- 21 -

2014

Recommend Documents