Znalecký posudek o dhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 798/43/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu exekuční řízení
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 368/1, LV č. 6854, s podílem na společných částech domu a pozemku 7291/260162, budova zapsána na LV č. 6633 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 2650, LV č. 6633 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Český Krumlov Část obce dle LV Plešivec
Město Ulice
Český Krumlov Plešivec
Počet obyvatel 13348 č.p. 368, 367
Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA
Tel. E-mail IČ DIČ
Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Bytová jednotka
662 54 132 CZ7412231882
Ne
Navarová Libuše - Český Krumlov, Sídliště Plešivec 368, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 745618/1359
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email:
[email protected]
0845
380 711 410
Počet stran textu 7
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 733 698996 Počet stran příloh
27.2.2014 26.2.2014 26.2.2014
8
Nebyl umožněn vstup do bytové jednotky. Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
73.56 m2
11 500 Kč/m2
845 900 Kč
850 000 Kč Osmsetpadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 1.NP (přízemí) bytového domu
-1-
Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní - v ocenění není se zástavním právem počítáno
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Exekuční řízení. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen.
-2-
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6633, vyhotovil dálkový přístup pro JUDr. Marek Frank 7.10.2013. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6854, vyhotovil dálkový přístup pro JUDr. Marek Frank 7.10.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Český Krumlov, vyhotovil dálkový přístup do KN 27.2.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu 26.2.2014. Kopie prohlášení vlastníka budovy "str. 8" - výměry bytové jednotky, vyhotovil Katastrální úřad Český Krumlov 26.2.2014. Datum předání kompletních podkladů 27.2.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6854, vyhotovil dálkový přístup pro JUDr. Marek Frank 7.10.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Český Krumlov, vyhotovil dálkový přístup do KN 27.2.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu 26.2.2014. Kopie prohlášení vlastníka budovy "str. 8" - výměry bytové jednotky, vyhotovil Katastrální úřad Český Krumlov 26.2.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Český Krumlov je významné město a to i z pohledu celé České republiky. V místním regionu je výhodné vzhledem k blízkosti k Českým Budějovicím (cca 24 km) a také velice výhodné vzhledem k blízkým hranicím s Rakouskem (cca 30 km). Vyhledávané turistické místo z pohledu celosvětového. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Oceňovaná nemovitost byla postavena v městské části s názvem Plešivec. Tato část města se vyznačuje kompletní občanskou vybaveností. Dále se v místě nalézá mateřská školka a základní škola včetně obchodu s potravinami.Vše v dosahu cca 500 m a méně. Dopravní obslužnost - cca 600 metrů od oceňované nemovitosti se nachází autobusová zastávka MHD. Automobilová doprava je ve městě Český Krumlov zcela bez problémů. Občanská vybavenost je v Českém Krumlově kompletní. Pracovní příležitosti - jedny z největších v regionu a dále možnost dojíždění do Českých Budějovic (cca 24 km). Informace o nemovitosti Bytová jednotka je umístěna v 1.NP (přízemí) v panelovém bytovém domě s výtahem, který velice dobře udržovaný. Bytový dům je zateplen minerální izolací s finální úpravou (fasádou). Dům má také novou střechu. Bytová jednotka je koncipovaná jako 3 + 1. Součástí bytové jednotky je i sklepní kóje v 1.NP bytového domu. Do bytové jednotky nebyl umožněn přístup. Ocenění muselo proběhnout bez vstupu do bytové jednotky. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 1067/4 Město Český Krumlov
Způsob využití pozemku Ostatní plcoha
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Velikost bytu 3+1
Počet NP domu celkem Výtah
6 Ano
Počet podlaží bytu Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
1 severovýchod, jihozápad
Ano
Technický stav Technický stav domu
velmi dobrý - průměrný
Stáří stavby [roky]
20
Technický stav jednotky
průměrný
Opotřebení odhadem %
30
Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Konstrukce Rozsah vnější omítky kontaktní zateplovací systém střecha nová střecha
Byt (jednotka)
Popis provedení budovy / jednotky
-3-
bez rekonstrukce Rok provedení 2009 2009
Konstrukce základy
Provedení z armovaného betonu
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
železobetonový montovaný skelet
vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Konstrukce izolace proti zemní vlhkosti stropy
plochá střecha střešní krytina železobetonového sendvič. panelu v vnější úpr. povrchů tl. do 30 cm vápenná omítka štuková schodiště dřevěná zdvojená dveře PVC podlahy nebytových místn. dálkové elektro studené a teplé rozvod plynu dálkový ohřev
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Provedení s izolací vodorovnou i svislou betonové montované těžké izolační pásy kontaktní zateplovací systém betonové se stupni teraco hladké lakované keramická dlažba světelný rozvod není
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický, trouba, trouba s mikrovlným ohřevem, digestoř, lednice s mrazákem Ano
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností předsíň koupelna kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj ložnice pokoj WC sklep hala
plocha m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 5.17 m2 1.0 2.56 m2 1.0 11.05 m2 1.0 20.60 m2 1.0 12.32 m2 1.0 12.32 m2 1.0 0.97 m2 0.5 0.65 m2 1.0 7.92 m2
74.21 m2
73.56 m2
5.17 2.56 11.05 20.60 12.32 12.32 0.97 1.30 7.92
Součet ploch za podlaží
-4-
2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 5.3.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 71.1
m2 12 800 Kč/m2
910 000 Kč 5 % 865 000 Kč
12 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka je umístěna v 1.NP v panelovém bytovém domě bez výtahu, který velice dobře udržovaný. Bytový dům je zateplen minerální izolací s finální úpravou (fasádou). Dům má také novou střechu. Bytová jednotka je koncipovaná jako 3 + 1. Součástí bytové jednotky je i lodžie a sklepní kóje v 1.NP bytového domu.Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu. Pouze okna jsou plastová.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 26.10.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 8 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
Počet podlaží bytu Podlahová plocha 1 000 000 Kč 10 % 900 000 Kč
1 71.2
m2 14 000 Kč/m2 12 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad obvyklé ceny č. 845/29/12. Bytová jednotka je umístěna v 8.NP v panelovém bytovém domě, který je kompletně zrekonstruovaný a velice dobře udržovaný. V celém domě jsou nová plastová okna včetně nových vchodových dveří do bytového domu. V domě je nový výtah včetně uzavřené výtahového šachty a celý dům je zateplen minerální izolací s finální úpravou (fasádou). Dům má také novou střechu. Bytová jednotka je koncipovaná jako 3 + 1. Součástí bytové jednotky je i balkon a sklepní kóje v 1.NP bytového domu.Bytová jednotka prošla v roce 2007 částečnou rekonstrukcí. Nová plastová okna a malby.
-5-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 21.4.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 9 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
Počet podlaží bytu Podlahová plocha
1 61.8
m2 16 200 Kč/m2
1 000 000 Kč 10 % 900 000 Kč
14 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 845/29/2012. Bytová jednotka je umístěna ve 4.NP v panelovém bytovém domě, který je kompletně zrekonstruovaný a velice dobře udržovaný. V celém domě jsou nová plastová okna včetně nových vchodových dvěří do bytového domu. V domě je nový výtah včetně uzavřené výtahového šachty a celý dům je zateplen minerální izolací s finální úpravou (fasádou). Dům má také novou střechu. Bytová jednotka je koncipovaná jako 3 + 1. Součástí bytové jednotky je i balkon a sklepní kóje v 1.NP bytového domu.Bytová jednotka prošla v roce 2007 kompletní rekonstrukcí. Nově vyzděno koupelnové jádro. Nové podlahy, malby, kuchyně a interiérové dveře.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
12 200 - 14 600 Kč/m2
865 000 - 900 000 Kč 11 500 Kč/m2
Na základě porovnání s nabídkovými cenami bytových jednotek v dané lokalitě odhaduji obvyklou cenu bytové jednotky č. 368/1 v bytovém domě č.p. 367 a 368 na pozemku p. č. St. 2650 včetně příslušenství a včetně podílu na společných částech domu a pozemcích 7291/260162 vše zapsáno na LV č. 6854 a LV č. 6633 pro k. ú. Český Krumlov ve výši 11.500 Kč/m2 užitné plochy. U srovnávaných bytových jednotek jsem se zaměřil na umístění v dané lokalitě a porovnání s lokalitou v Českém Krumlově. Dále porovnání dopravní obslužnosti, porovnání technického stavu bytových jednotek a celých bytových domů a podlahových ploch, přesné umístění bytových jednotek v bytových domech a také porovnání druhu vytápění srovnávaných nemovitostí. Dále porovnání konstrukčního řešení bytových domů . Ze všech výše uvedených porovnání jsem odhadl cenu na již zmíněných 11.500 Kč/m2 užitné plochy. Tj.0.850 mil. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo 0845
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov
podpis
-6-
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)
Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění:
0,- Kč.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 798/43/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014019.
V Českém Krumlově dne 27.2.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov
-7-
Fotodokumentace
vstup do bytového domu
výtah
vstup do bytové jednotky
pohledn na BJ
bytový dům
bytový dům
-8-
Fotodokumentace - mapy
Český Krumlov
Sídliště Plešivec č.p.368 - umístění nemovitosti v obci
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
