Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2035 / 77-02 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dobrovolné dražby
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 494/6, LV č. 13361, s podílem na společných částech domu a pozemku 767/5238 na pozemcích: pozemek parc.č. 1024, LV č. 613 Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území Strašnice Část obce dle LV 613, Strašnice
Statutární PRAHA město Ulice Saratovská
Počet obyvatel 1241664 č.p.
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8
Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail IČ DIČ
25023217 CZ25023217
Dreiseitl Jan Ing. - 128 00 Praha Vyšehrad, Přemyslova 97/9
Zpracováno pro
společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
494
Počet stran textu 9
Dne Ke dni Prohlídka dne Počet příloh
26.9.2014 17.9.2014 26.9.2014
3
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
79.85 m2
38 000 Kč/m2
3 034 300 Kč
3 050 000 Kč Tři miliony padesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Při ocenění se dále vychází z dokumentace poskytnuté archivem Katastrálního úřadu. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost centra - zděná technologie bytu - všechny inženýrské sítě záporné faktory: - poměrně rušná ulice - orientace oken do ulice -omezená možnost parkování v sousedství - převis nabídky nad poptávkou Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle §13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Vyhodnocení rizik ANO NE
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.13361 : zástavní právo smluvní V-34971/2007-101 nařízení exekuce Z-41010/2012-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-38900/2012-101 zástavní právo exekutorské Z-57810/2012-101 zahájení exekuce Z35653/2013-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-33533/2013-101 zástavní právo exekutorské Z-33537/2013-101
NE
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací u jednotky nezjištěno
NE
Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno
ANO ANO
Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.13361 : zástavní právo smluvní V-34971/2007-101 zástavní právo exekutorské Z-57810/2012-101 zástavní právo exekutorské Z-33537/2013-101
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území památkově chráněné území
NE
Umístění věci nemovité v památkové zóně
-2-
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem u jednotky nezjištěno
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva kupní ze dne 11.6.2007 nebyla k dispozici
-3-
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13361 z 28.2.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Strašnice. Výpis z dohody o zrušení a vypořádání podílového vlastnictví budovy, zapsaného pod č.V-27751/2007 5.6.2007. Datum předání kompletních podkladů 17.9.2014 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13361. Snímek kat. mapy pro k.ú. Strašnice. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Strašnice jsou městská čtvrť a katastrální území jihovýchodně od centra Prahy. Spadají do obvodu a městské části Praha 10, část Praha 3. Jedná se o velmi dobře dostupnou lokalitu, s veškerou občanskou a technickou vybaveností. Předmětná nemovitost se nachází v obvodu Praha 10. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nemovitost tvoří vnitřní řadový bytový dům čp.494 postavený na pozemku p.č.1024. Je situovaný na rohu ulic Saratovská a Mrštíkova, naproti kulturnímu domu Barikádníků, v blízkém sousedství stanice metra Strašnická. Od frekventované ulice V Olšinách je oddělený zeleným pásem a školním areálem. Je součástí bloku domů podél ulic se zeleným otevřeným vnitroblokem. Jedná se o památkově chráněné území. Výborná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra a tramvaje. Stanice je vzdálená cca 150m. Běžná občanská a technická vybavenost je v okolí, pěšky velmi dobře dostupná. Parkování je omezeně možné na podélných parkovacích stáních v okolních ulicích. V sousedství není větší parkovací plocha. Hlavní vchod do domu je z chodníku ulice Saratovská do společných prostor 1.NP. Informace o nemovitosti Bytový dům je zděný, půdorysu tvaru nepravidelného L, se sedlovou střechou, pravděpodobně s půdou. Je přístupný dřevěným vstupním portálem z chodníku ulice Saratovská. Pravděpodobně další přístup je na malé nádvoří ve vnitrobloku. Dům má jedno podzemní podlaží a čtyři nadzemní podlaží. V podzemním podlaží jsou společné prostory se sklepními kójemi. Bytové jednotky jsou od 1.NP. Na podlaží jsou pouze dvě jednotky. Vnitřní schodiště je situované na straně vnitrobloku, přímo osvětlené. Výtah pravděpodobně chybí. Dům je dle podkladové dokumentace napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Je založeno společenství vlastníků. Dům je pravděpodobně prvorepublikový. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.494/6, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.494/6 a pozemku p.č.1024 ve výši 767/5238. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Dle podkladové dokumentace - situace 3.NP je byt orientovaný na jih, východ, sever, na východní straně je doplněný arkýřem. Sklepní kóje je umístěná v 1.PP. Dispozice jednotky není známa. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 4490/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti - dle podkladové dokumentace Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne
Počet podlaží bytu Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
1 pravděp. jih, východ, sever
nezjištěno
Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] Bytový dům je dle náhledu v průměrném technickém stavu, opotřebovaný běžným užíváním. Dle náhledu byla pravděpodobně opravena střešní krytina a klempířské konstrukce. Opotřebení domu odhad 60%. Technický stav jednotky nezjištěn Opotřebení odhadem % Technický stav jednotky nezjištěn. Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení
Konstrukce
-4-
Provedení
základy
z armovaného betonu
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
zděné sedlový zděné vápenná omítka pravděpodobně dřevěná špaletová nezjištěno pravděpodobně lokální plynové nezjištěno nezjištěn, pravděpodobně karma
izolace proti zemní vlhkosti stropy střešní krytina vnější úpr. povrchů schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
pravděpodobně bez izolace pravděpodobně dřevěné pálená tašková štuková omítka, cementový sokl nezjištěno nezjištěno nezjištěno světelný rozvod pravděpodobně je proveden
Počet koupelen 1 Vybavení koupelny dle podkladu vana, umyvadlo
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně dle podkladu kuchyňská linka s dřezem, sporák,digestoř
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností pokoj pokoj kuchyně chodba koupelna WC spíž sklepní kóje
plocha 22.41 21.66 17.27 9.45 2.61 1.26 1.99 6.40
Součet ploch za podlaží
-5-
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 22.41 m2 1.0 21.66 m2 1.0 17.27 m2 1.0 9.45 m2 1.0 2.61 m2 1.0 1.26 m2 1.0 1.99 m2 0.5 3.20 m2
83.05 m2
79.85 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 25.9.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 72.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 999 000 Kč 10 % 2 699 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1/B+pracovna, OV Lokalita : ul.Na Výsluní, širší sousedství Technický stav : původní stav Klidnější lokalita
-6-
m2 41 700 Kč/m2 37 500 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 25.9.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 84.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
4 350 000 Kč 10 % 3 915 000 Kč
m2 51 800 Kč/m2 46 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 3+kk/2L, OV Lokalita : ul.Pod Hotelem, sousedství Technický stav : po rekonstrukci Klidnější lokalita
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 20.9.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 46.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 199 000 Kč 10 % 1 979 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+kk, OV Lokalita : ul.Za poštou, sousedství Technický stav : po částečné rekonstrukci Obdobná lokalita
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 19.9.2014
-7-
m2 47 800 Kč/m2 43 000 Kč/m2
Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem Velikost bytu 3+1 Výtah Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
8 Ano
Počet podlaží bytu Podlahová plocha
1 90.0
m2 46 100 Kč/m2
4 150 000 Kč 10 % 3 735 000 Kč
41 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 3+1/B, OV Lokalita : ul.Nad Primaskou, širší sousedství Technický stav : po částečné rekonstrukci Obdobná lokalita
5. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 20.9.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 81.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 850 000 Kč 10 % 2 565 000 Kč
m2 35 200 Kč/m2 31 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 3+1/B, OV Lokalita : ul.V Olšinách, širší sousedství Technický stav : původní stav Výrazně rušnější lokalita hlavní ulice
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
31 700 - 46 600 Kč/m2
-8-
1 979 000 - 3 915 000 Kč 38 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh obdobných bytů v osobním vlastnictví. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,3-4,1 mil.Kč tj.41 000-47 000 Kč/m2, podle technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 32 000-47 000 Kč/m2. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k minimálním informacím, směrována do spodní poloviny rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je nezjištěn subjekt užívání Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2035-02 znaleckého deníku.
-9-
Fotodokumentace
pohled z ulice Saratovská s hlavním vchodem
pohled z ulice Mrštíkova
pohled do ulice Saratovská - parkování
pohled do ulice Mrštíkova - parkování
pohled z vnitrobloku
fasáda z vnitrobloku
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
