125 EX 91/10-53
.SPISU:
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 3530 - 87/2014
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V ESKÉM KRUMLOV ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
1. D m .p. 318, v etn
p íslušenství
2. Provozní objekt .p. 82, v etn
Ladná okr. B eclav obec: Ladná LV . 1105 na pozemku, parc. . 895 zastav ná plocha a nádvo í parc. . 896 zahrada parc. . 898 zahrada
v k.ú.
v k.ú.
p íslušenství
na pozemku, parc. . 970
Ladná
okr. B eclav
zastav ná plocha a nádvo í
m .p.318
Provozní objekt .p.82
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v eském Krumlov , ve v ci oprávn ného: Josef Hanzalík, bytem Kapucínská 159/13, 779 00 Olomouc 9 I :46645624 proti povinnému: Vít Vidlá , bytem Sportovní 318/14, 691 46 Ladná I :49964909 na základ usnesení ze dne 29.9.2014. OBJEDNATEL: Exekutorský ú ad v eském Krumlov JUDr.Marek Frank Tovární 197, 381 01 eský Krumlov
11.11.2014
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
29
tel: 518120115
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
1
Po et p íloh:
Vyhotovení .
1.12.2014 3
1
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné hodnoty E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
NÁLEZ Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: 1) D m .p. 318 v etn p íslušenství LV . 1105 pro k.ú. Ladná, okr.B eclav Související pozemek: .parc.895 .parc.896 .parc.898
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 345m2 zahrada o vým e 154m2 zahrada o vým e 163m2
2) Provozní objekt .p.82, v etn p íslušenství LV . 1105 pro k.ú. Ladná, okr.B eclav Související pozemek: .parc.970
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 715m2
Zjistí se: Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 11.11.2014.
Základní informace 1.LV .1105 k.ú. Ladná - Rodinný d m .p. 318 Název p edm tu ocen ní: Rodinný d m, v etn p íslušenství Adresa p edm tu ocen ní: Ladná 318, 691 46 Ladná Kraj: Jihomoravský Okres: eclav Obec: Ladná Katastrální území: Ladná Po et obyvatel: 1 245 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 K /m2 Koeficienty obce Název koeficientu . O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodá sko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž n které katastrální území sousedí s m stemII
Pi 0,75 0,60 1,03
(oblastí) vyjmenovaným v tabulce . 1 (krom Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elekt ina, vodovod, kanalizace aI plyn O5. Dopravní obslužnost obce stská hromadná doprava pop ípad I ím stská doprava O6. Ob anská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby,I zdravotnická za ízení, škola, pošta, bankovní (pen žní) služby, sportovní a kulturní za ízení aj.)
1,00 1,00 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O 6 = 644,27 K /m2 2.LV .1105 k.ú. Ladná - Provozní objekt .p. 82 Název p edm tu ocen ní: Provozní objekt, v .p íslušenství Adresa p edm tu ocen ní: Ladná 82, 696 46 Ladná Kraj: Jihomoravský Okres: eclav Obec: Ladná Katastrální území: Ladná Po et obyvatel: 1 245 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 K /m2 Koeficienty obce Název koeficientu . O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodá sko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní p ípady V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elekt ina, vodovod, kanalizace aI plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železni ní a autobusová zastávka II O6. Ob anská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby –V základní sortiment)
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00 0,95 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O 6 = 404,07 K /m2
Prohlídka a zam ení Prohlídka se zam ením byla provedena dne 11.11.2014 a 21.11.2014 za p ítomnosti p. Vidlá e.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt B eclav, pro LV .1105 k.ú.Ladná, ze dne 25.9.2014 - informace, sd lené p.Josefem Vidlá em - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 11.11.2014.
Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV . 1105 k.ú.Ladná, obec Ladná, okres B eclav Druh vlastnictví: Výhradní Vlastník : 750323/4090, Vít Vidlá , Sportovní 318/14, 69146 Ladná Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo soudcovské. Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti. Na ízení exekuce. Na ízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. Zástavní právo smluvní. Zástavní právo zákonné. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Jiná omezení nezjišt na.
-2-
Dokumentace a skute nost Projektová dokumentace ani jiné grafické podklady, týkající se domu nebyly k dispozici.
Celkový popis nemovité v ci Rodinný d m .p. 318 na LV . 1105, stojící na pozemku, parc. . 895, v k.ú. Ladná, obec Ladná, okr. eclav. m .p.318 s p íslušenstvím je situován do uli ní, adové zástavby, jako adový, koncový, podél místní komunikace v obci Ladná. Zástavba je v ásti obce v ul. Sportovní. V míst je p evážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. D m je napojen na nadzemní elektrické vedení, vodovod, ve ejnou kanalizaci a plynovod. Ve ejné inženýrské sít probíhají soub žn se zástavbou. P ístup k domu je z ulice po jednoduchém, dlážd ném chodníku nebo po nezpevn ném nájezdu k brán hlavního vjezdu na pozemek, situované p i pravém štítu domu. Další nezpevn ný nájezd je k vrat m krytého pr jezdu do dvora na levé stran hlavního, uli ního pr elí. Pr chod do dvora je možný podél pravého štítu domu, p es obytnou ást domu nebo p es krytý pr jezd. Hlavní vstup do obytných ástí domu je z ulice p es kryté záv í po venkovních schodech. m je p ízemní, nepodsklepený a má sedlovou st echu s taškovou krytinou. V p evažující ásti podst ešního prostoru je vestav né obytné podkroví. Do obytné ásti se vstupuje z uli ního záv í do vstupní chodby se schodišt m a s navazujícím obytným prostorem v p ízemí. Po schodišti je p ístup do podkroví. Z chodby v p ízemí je pr chod na dv r p es krytý vjezd. Z kuchyn i obývacího pokoje je vchod na dv r nebo na venkovní terasu. Dispozice obytné ásti domu obsahuje v p ízemí vstupní záv í, chodbu, na kterou navazují dva obytné pokoje, jídelna a kuchy . Koupelna obsahuje vanu a umývadlo. WC je splachovací. Podkroví obsahuje dva obytné pokoje, p edsí , vybavená jako pracovna a koupelna s WC, kde chybí za izovací p edm ty a povrchové úpravy. Schodišt jsou betonové, obkládané d evem. V dom jsou prostory, které mají jen bytový charakter. Z toho vyplývá, že d m je charakterizován jako obytný, rodinný a jako takový je také užíván. m byl postaven a uveden do užívání v roce 1956 a v roce 2010 byla ukon ena celková rekonstrukce, etn vestavby podkroví, do sou asného stavu. Technický stav konstrukcí a vybavení je odpovídající stá í, údržba domu je charakterizována jako pr rná. Závažn jší statické poruchy ani jiné vady nebyly b hem b žné prohlídky zjišt ny. D m je v sou asnosti trvale obydlen. m byl postaven tradi ní zd nou technologií. Základy jsou betonové s hydroizolací, st ny jsou z cihelného zdiva a plynobetonových tvárnic, s vnit ní, vápennou hladkou omítkou a vn jší, zateplenou fasádou dvorního pr elí a štítu, bez finální úpravy. Uli ní pr elí je režné zdivo s nát rem a sokl z um lého kamene. Stropy jsou vesm s keramické, s omítaným podhledem, st echa je sedlová s d ev ným krovem a taškovou pálenou krytinou. Klempí ské konstrukce – žlaby, svody, parapety a oplechování st echy jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy v obytných místnostech v p ízemí jsou tvo eny lamelami nebo PVC a na chodb je keramická dlažba, v kuchyni je lino a hygienických místnostech je keramická dlažba. V podkroví jsou podlahy vesm s bez povlaku, pouze s betonovým povrchem. V koupeln , na WC a za kuchy skou linkou jsou keramické obklady. V kuchyni v p ízemí je kuchy ská linka s d ezem TUV a plynovým sporákem (PB), v podkroví jsou pokoje, zázemí není funk ní. Koupelna v p ízemí obsahuje vanu a umývadlo. Záchod v p ízemí je samostatný, se splachovacím klozetem. Okna jsou d ev ná, zdvojená, z uli ní strany plastová. Otopná t lesa jsou desková. Vnit ní schody jsou betonové s d ev ným povrchem. Vytáp ní je centrální, teplovodní s kotlem na plyn a jako dopl ujícím topidlem je krb na d íví v obývacím pokoji. Pr jezd je využíván jako komunika ní prostor nebo sklad, je zde možné parkování auta. Podlaha pr jezdu je betonová. K domu náleží malý hospodá ský objekt ve dvo e a dále venkovní úpravy (ploty, zpevn né plochy, terasa s otev eným p íst eškem a p ípojky IS). Pozemek parc. . st. 895 – zastav ná plocha a nádvo í a navazující zahrada, parc. . 896 a 898 je ve funk ním celku. Pozemek je vesm s rovinný a mimo zastav nou plochu slouží jako dv r a navazující zahrada, áste osázená trvalými porosty. Pozemek je ohrani ený z ásti zástavbou a z ásti ploty po celém obvodu. -3-
Provozní objekt (ob . vybavenost) .p. 82 na LV . 1105, stojící na pozemku, parc. . 970, v k.ú. Ladná, obec Ladná, okr. B eclav. Provozní objekt – hospoda a spole enský sál, se nachází v souvisle zastav né ásti obce Ladná na rohu ulic Masarykova a Na Trkmance a komunika navazuje na silnici místního významu, která je hlavní pr jezdní vozovkou v obci. Tato místní komunikace navazuje asi po 1,5km a na silnici II. t . sm r eclav-Hustope e. V sou asné dob je budova využívána jen z ásti a to sál hospody v p ízemí a z ásti je pronajat podnikatelskému subjektu na skladování a to v rozsahu cca 50m2 za ástku 1 500,- K /m s., na základ smluvního vztahu. Smlouva o pronájmu nebyla k dispozici. Ostatní prostory jsou bez stálého využití. Budova ob anské vybavenosti byla vybudována jako tradi ní, p ízemní zd ná stavba v roce 1882. Celková oprava a nástavba budovy se uskute nila pravd podobn p ed více než 50 lety. Objekt je p dorysného tvaru „L” a sestává ze dvou, kolmo na sebe navazujících k ídel. Ob k ídla budovy jsou komunika propojeny a to v obou podlažích. P ízemí obsahuje chodbu, která je pr chozí do dvora, sál hospody s vý epem a zázemí, kuchyni a kotelnu centrálního vytáp ní, s kotlem na tuhá paliva. P es chodbu je sociální za ízení a skladovací prostory. V pat e je spole enský sál se zázemím. V sou asné dob je objekt využívaný jen áste a jeho údržba je spíše na podpr rné úrovni. Zda jsou pln funk ní rozvody centrálního vytáp ní, elektroinstalace a zdravotechniky nebylo možné zjistit. Objekt je využitelný pro p vodní ú el jen z ásti a využitelnost je podmín ná v tší opravou. Zakládání objektu je na betonových pasech, st ny jsou zd né z plných cihel, stropy tvo í d ev né trámy, podhled je vodorovný, omítaný. St echa je sedlová, valbová s plechovou krytinou z pozinkovaného plechu. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to parapety a oplechování st echy, v etn svod a žlab . Okna jsou d ev ná, zdvojená, dve e jsou hladké vesm s hladké, plné. Úpravy vnit ních povrch tvo í nát ry nebo omítky, vn jší fasádu tvo í b ízolit, sokl je odstran n.
POSUDEK A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní je provedeno podle zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku ve zn ní zákon . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb., . 257/2004 Sb., . 296/2007 Sb., . 188/2011 Sb., . 350/2012 Sb., . 340/2013 Sb., . 303/2013 Sb. a . 344/2013 Sb. a vyhlášky MF R . 441/2013 Sb. ve zn ní vyhlášky . 199/2014 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb.
LV .1105 k.ú. Ladná - Rodinný d m .p. 318 Index trhu s nemovitými v cmi Název znaku . 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastav ný pozemek nebo pozemek, jehož sou ástí jeV stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Zm ny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztah na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vliv II 6. Povod ové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodn (území tzv. 5-leté vody)I 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,700 i=1
-4-
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,70
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Reziden ní stavby v obcích do 2000 ob. v etn Název znaku . Pi 1. Druh a ú el užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funk ním celku I 1,01 2. P evažující zástavba v okolí pozemku a životní prost edí - Reziden níI 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové ásti obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sít , které má obec - Pozemek lzeI 0,00 napojit na všechny sít v obci nebo obec bez sítí 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité v ci je dostupnáI 0,00 ob anská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - íjezd po zpevn né komunikaci, špatnéV -0,02 parkovací možnosti; nebo p íjezd po nezpevn né komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m v etn , MHD – dobráIII 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komer ní využitelnosti - Bez možnostiII 0,00 komer ního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezam stnanost - Vyšší než je pr r v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vliv II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,693
1. Ocen ní pozemk 1.1. Pozemek .parc. 895 Ocen ní Výpo et indexu cenového porovnání Index omezujících vliv pozemku Název znaku . 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% v etn ;IV ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chrán ná území a ochranná pásma - Mimo chrán né území a ochrannéI pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vliv - Nezjišt ny. II 6
Index omezujících vliv
IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,700 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,700 * 1,000 * 0,990 = 0,693 -5-
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Stavební pozemky zastav né plochy a nádvo í ocen né dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zákl. cena Zat íd ní [K /m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastav ná plocha a nádvo í § 4 odst. 1 644,27 Vým ra Parcelní íslo 2 [m ] § 4 odst. 1 zastav ná plocha a nádvo í 895 345,00 § 4 odst. 1 zahrada 896 154,00 § 4 odst. 1 zahrada 898 163,00 Stavební pozemky zastav né plochy a nádvo í - celkem Typ
Název
Index
Upr. cena [K /m2]
Koef.
0,693 Jedn. [K /m2] 446,48 446,48 446,48
446,48 cenaCena [K ] 154 035,60 68 757,92 72 776,24 295 569,76
Ocen ní staveb na pozemcích Rodinný d m .p. 318 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 24):
Rodinný d m § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 58 let 1 901,- /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží 1.NP: 15,85*6,93-3,30*1,62+2,78*9,51+7,60*6,48 Název podlaží 1.NP:
Zastav ná plocha 180,18 m2
=
180,18 m2
Konstruk ní výška 2,60 m
Obestav ný prostor VRCHNÍ STAVBA: (15,85*6,93-3,30*1,62)*3,85+2,78*9,51*3,80+7,60*6,48* = 3,90+3,24*7,60*2,40/2+9,51*6,93*2,40/2 ZAST EŠENÍ: (15,85*6,93-3,30*1,62)*(3,15+1,10)/2/2+2,78*9,51*0,80/ = 2+7,60*6,48*(2,05+1,10)/2/2 Obestav ný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
803,47 m3 160,38 m3 963,85 m3
ZP1 = ZP =
180,18 m2 180,18 m2
Výpo et indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku . 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né plochyI 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - dvojdomek, d m adový II
-6-
Vi typ A -0,01
2. Provedení obvodových st n - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn neboV 0,08 propan butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - úst ední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. p íslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejichII 0,00 celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebn - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient stá í upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, p ístavbou i rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 4 roky po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (4 + 15)= 0,905 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 1,005 = 1,075 i=1
Index trhu s nemovitými v cmi IT = 0,700 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocen ní Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- K /m3 * 1,075 = 2 043,57 K /m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 963,85 m3 * 2 043,57 K /m3 * 0,700 * 0,990= 1 364 998,60 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem
=
1 364 998,60 K
Cena staveb celkem
=
1 364 998,60 K
Pozemek .parc. 895 - zjišt ná cena
=
1 660 568,36 K
LV .1105 k.ú. Ladná - Provozní objekt .p. 82 Index trhu s nemovitými v cmi Název znaku . 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastav ný pozemek nebo pozemek, jehož sou ástí jeV stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Zm ny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztah na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vliv II 6. Povod ové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodn (území tzv. 5-leté vody)I 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,693 i=1
-7-
Pi -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,70
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku . Pi 1. Druh a ú el užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funk ním celku I 2. P evažující zástavba v okolí pozemku a životní prost edí - Reziden níI zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na st ed (centrum) obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sít , které má obec - Pozemek lzeI napojit na všechny sít v obci nebo obec bez sítí 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité v ci je dostupnáI ob anská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - íjezd po zpevn né komunikaci, dobréI parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m v etn , MHD – dobráI dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komer ní využitelnosti - Nevýhodná pro ú el užitíI realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 10. Nezam stnanost - Pr rná nezam stnanost I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vliv I
0,65 0,08 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,715 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,495
1. Ocen ní pozemk 1.1. Pozemek .parc. 970 Ocen ní Výpo et indexu cenového porovnání Index omezujících vliv pozemku Název znaku . 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% v etn ;IV ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chrán ná území a ochranná pásma - Mimo chrán né území a ochrannéI pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vliv - Jiné vlivy nebyly zjišt ny. II 6
Index omezujících vliv
IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,693 Index polohy pozemku IP = 0,715 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,693 * 1,000 * 0,715 = 0,495 -8-
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Stavební pozemek zastav né plochy a nádvo í ocen ný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zákl. cena Zat íd ní [K /m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastav ná plocha a nádvo í § 4 odst. 1 404,07 Typ
Název
Parcelní íslo
§ 4 odst. 1 zastav ná plocha a nádvo í 970 Stavební pozemek zastav né plochy a nádvo í - celkem
Vým ra [m2] 715,00
Index
Upr. cena [K /m2]
Koef.
0,495 Jedn. [K /m2] 200,01
200,01 cenaCena [K ] 143 007,15 143 007,15
Ocen ní staveb na pozemcích Provozní objekt .p. 82 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních d l CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zd ná 123
Výpo et jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 10,27*20,69+9,23*7,57+5,20*6,10
[m2] = 314,08
Zastav né plochy a výšky podlaží Zastav ná plocha 314,08 m2 314,08 m2
Podlaží 1.NP Sou et Pr Pr
rná výška podlaží: rná zastav ná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. Sou in výška 3,30 m 1 036,46 1 036,46
1 036,46 / 314,08 314,08 / 1
= 3,30 m = 314,08 m2
Obestav ný prostor Výpo et jednotlivých vým r Podlaží Obestav ný prostor VRCHNÍ STAVBA (10,27*20,69+9,23*7,57)*10,06+5,20*6,10*3,05 = ZAST EŠENÍ 10,27*20,69*4,45*0,5+9,23*7,57*4,15*0,5-10,27*4,45*5,60/6 = -9,23*4,15*5,30/6 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zast ešení) Podlaží VRCHNÍ STAVBA ZAST EŠENÍ Obestav ný prostor - celkem:
-9-
Typ NP Z
2 937,26 m3 541,27 m3
Obestav ný prostor 2 937,26 m3 541,27 m3 3 478,53 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce
Provedení
1. Základy v . zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, st echa 5. Krytiny st ech 6. Klempí ské konstrukce 7. Úprava vnit ních povrch 8. Úprava vn jších povrch 9. Vnit ní obklady keramické 10. Schody
betonové pasy zd né tl. 45 cm a více vodorovný, omítaný podhled valbová pozinkovaný plech pozinkovaný plech omítky ízolitové omítky žné obklady železobetonové monolitické povrchem nápl ové
11. Dve e 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytáp ní 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnit ní vodovod 19. Vnit ní kanalizace 20. Vnit ní plynovod 21. Oh ev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnit ní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instala ní pref. jádra
s
Hodnocení standardu S S P S S S S S S b žnýmS
ást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S X S P S S S S S C P S S C C X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
ev ná dvojitá dlažba, koberec, parkety centrální teplovodní, kotel na tuhá paliva sv telná t ífázová bleskosvod ocelové trubky litinové chybí bojler žný elektrický sporák sociální za ízení WC chybí chybí
Výpo et koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy v . zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, st echa 5. Krytiny st ech 6. Klempí ské konstrukce 7. Úprava vnit ních povrch 8. Úprava vn jších povrch 9. Vnit ní obklady keramické 10. Schody 11. Dve e 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytáp ní 16. Elektroinstalace
Obj. podíl [%] S S P S S S S S S S S X S P S S
6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90
- 10 -
ást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,10 15,30 3,73 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 1,52 4,80 5,90
17. Bleskosvod 18. Vnit ní vodovod 19. Vnit ní kanalizace 20. Vnit ní plynovod 21. Oh ev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnit ní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instala ní pref. jádra Sou et upravených objemových podíl Koeficient vybavení K4:
S S S C P S S C C X
0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
0,30 3,20 3,10 0,00 0,92 1,90 4,20 0,00 0,00 0,00 86,67 0,8667
Ocen ní Základní cena (dle p íl. . 8) [K /m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle p íl. . 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 20 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 41 - dle SKP): Základní cena upravená [K /m3]
= * * * * * * =
Plná cena:
= 12 643 134,71 K
3 478,53 m3 * 3 634,62 K /m3
2 669,0,9390 0,9410 0,9364 0,8667 0,9000 2,1100 3 634,62
Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 55 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 45 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 100 = 55,0 % Koeficient opot ebení: (1- 55,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,450 5 689 410,62 K 0,495 2 816 258,26 K
Provozní objekt .p. 82 - zjišt ná cena
=
2 816 258,26 K
Cena staveb celkem
=
2 816 258,26 K
Pozemek .parc. 970 - zjišt ná cena
=
2 959 265,41 K
- 11 -
Rekapitulace LV .1105 k.ú. Ladná - Rodinný d m .p. 318 1. Ocen ní pozemk 1.1. Pozemek .parc. 895
1 660 568,40 K
1. Ocen ní pozemk celkem
1 660 568,40 K
LV .1105 k.ú. Ladná - Rodinný d m .p. 318 celkem
1 660 568,40 K
LV .1105 k.ú. Ladná - Provozní objekt .p. 82 1. Ocen ní pozemk 1.1. Pozemek .parc. 970
2 959 265,40 K
1. Ocen ní pozemk celkem
2 959 265,40 K
LV .1105 k.ú. Ladná - Provozní objekt .p. 82 celkem
2 959 265,40 K
- 12 -
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: listopad 2014.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Osada Ladná leží na rovin na levém b ehu eky Dyje, po obou stranách ky Trkmanky, která jižn od obce se pod mlýnem spojuje s m1ýnským ramenem Dyje. Osada založena je v podob k íže sm rem od severovýchodu k jihozápadu. Obec Ladná (n mecky Rampersdorf) leží na jihu Moravy severn od okresního m sta B eclavi. Administrativn náleží do okresu B eclav v Jihomoravském kraji. Vznikla 1. ervence 2006 osamostatn ním se od B eclavi, k níž náležela od 1. srpna 1976. Katastrální území obce má vým ru 1005,88 ha První zmínka o obci, která až do roku 1950 nesla eský název Lanštorf, je z roku 1270. Sou asný název získala obec k 4. kv tnu 1950. Od 1. ervence 1976 do 30. ervna 2006 byla obec p ipojena k B eclavi jako jeho místní ást. Poté se op t osamostatnila. V centru obce stavební innost zejména na zlepšení a rozší ení infrastruktury. Tyto zm ny by m ly p ispívat postupn mimo jiné i ke zlepšení rozvoji trhu s nemovitostmi, který prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit , spíše stagnuje. Lepší je perspektiva v oblasti služeb a rozvoji malých firem. Poptávka po nemovitostech obytného charakteru je v posledním období klesá. V obci je pom rn vysoká nezam stnanost. Výhodou je blízkost komunikace I. t B eclav - Brno a nájezd na dálnici D2 v Podivín nebo B eclavi.
1) Provozní objekt EHLED POROVNÁVANÝCH NEMOVITOSTÍ: 1.
Restaurace a malého penzionu, 268 m2, Moravská Nová Ves. P ízemní cihlový d m je vybaven zavedenou restaurací a penzionem 2+1, který je možné užívat i k bydlení majitel . Na penzionu jsou d ev ná euro okna + sít proti hmyzu, st echa betonová taška, rozvod TV antén v každé místnosti. D m je suchý s možností p dní výstavby. Dispozice obývací ásti: vstupní chodba nabízí p ístup do obytného pokoje, samostatné koupelny i WC. P es kuchy vybavenou mj. i spot ebi i se vchází do dalšího prostorného pokoje s okny do ulice. K objektu náleží menší zahrádka a dlážd ný dvorek se zakrytým posezením pro hosty, kioskem, provozní kancelá í a s možností parkování 2 aut. Veškeré IS. Doporu ujeme prohlídku. V p ípad zájmu je možné za p íplatek p enechat veškeré vybavení i zásoby restaurace. V míst je kompletní ob anská vybavenost – ZŠ, MŠ, vlakové i autobusové nádraží, krásná íroda, cyklostezky, jezera.Budova:Cihlová, Stav objektu:Dobrý, Poloha domu: adový, Umíst ní objektu:Klidná ást obce, Typ domu:P ízemní, Podlaží po et:1, Plocha zastav ná:100 m2,Plocha užitná:100 m2, Plocha pozemku:268 m2, Parkovací stání:4x, Voda:Dálkový vodovod, Plyn:Plynovod, Odpad:Ve ejná kanalizace, Telekomunikace:Kabelová televize, Elekt ina:230V,Doprava:Vlak, Silnice, Autobus,Za ízeno:Ano.
2.
Komer ní komplex, který obsahuje - restauraci Prales, hostinec U Buvola, byt 4+1 s terasou a p ístavek pro po ádání soukromých akcí v B eclavi - Charvátské Nové Vsi. Celý komplex leží na pozemku s celkovou plochou 575 m2. Stylová restaurace Prales byla zbudována v roce 2009. Kapacita restaurace iní 50 míst uvnit a 13 míst na zahrádce. V rámci p ebudování p vodního prostoru byla provedena rekonstrukce elekt iny, topení, podlah, vybavení rekupera ní jednotkou, kamerovým systémem, zbudování sociálního zázemí a nové kuchyn . Hostinec U Buvola s kapacitou 50 míst uvnit a 30 míst na zast ešené terase byl rekonstruován v roce 2004. V této dob prob hla rekonstrukce rozvod elekt iny, topení, fasády a vým na oken. P ístavek pro po ádání soukromých akcí nabízí kapacitu až pro 50 osob. Má samostatný vstup, sociální zázemí (zbudováno v roce 2012), bar a menší dv r k posezení nebo grilování. Podkrovní byt o vým e cca 120 m2 s dispozicí 4+1 byl zbudován v roce 1996. Plocha pozemku:575 m2 Rok rekonstrukce:2009. Topení:Lokální tuhá paliva, Úst ední plynové
Stránka 13
3. Restauraci "Rybá ská bašta" v obci Týnec u B eclavi. Zavedená restaurace se nachází v klidné ásti obce. Dispozice objektu : spole enská ást, bar s vý epem, salónek, sklad, sociální za ízení, celkem 250 m2 užitné plochy. Sou ástí budovy je garsonka s vlastní koupelnou a WC, p ed dokon ením rekonstrukce. Nádvo í restaurace je možné využít k posezení. Dále je k dispozici zahrada, kterou lze komer využit na p ípadné rozší ení objektu, nebo jako stavební místo. Celková plocha pozemku je 895 m2. Objekt je vhodný k rekonstrukci.
4.
Komer ní objekt se dv mi bytovými jednotkami a prostory ke komer nímu využití. Nov zrekonstruovaný komer ní objekt s možnými skladovými nebo komer ními prostory. V 1.NP nalezneme velkou garáž s možností parkování nákladního automobilu, sousedící s místnostní, která by mohla sloužit jako kancelá . V zadní ásti domu je velká místnost, v sou asnosti využívána jako sklad a sociální zázemí se sprchovým koutem. Ve 2.NP najdeme dv bytové jednotky 2+kk s vlastními m i. Celá nemovitost je po kompletní rekonstrukci, zdivo cihla, NOVÉ - omítky, kompletní rozvody elekt iny, odpady, topení, st echa v etn trámoví, taška, okna plastová, koupelna v etn obložení a dlažeb, betonové podlahy. Na nemovitosti probíhají dokon ovací práce. m napojen na veškeré IS. EL 220/380V. Vytáp ní elektrické podlahové.
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost Provozní objekt v Moravské 1 500 000 K 1,00 1. Nové Vsi 1 500 000 K Provozní objekt v Charvátské 6 500 000 K 0,85 2. Nové Vsi 5 525 000 K 3. Provozní objekt v Týnci 4. Provozní objekt v Podivín
1 200 000 K
1,00
1 200 000 K 2 399 000 K
0,85
2 039 150 K
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K6 K1 K2 K3 K4 K5 Index poloha funk ní velikost velikost vybavení stavebn Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický stav nost 1,65 1,00 1,10 1,50 1,00 1,00 1,00 Obdobné Horší Horší Obdobné Obdobné Obdobné Horší 0,59 0,90 0,90 1,00 1,00 0,85 0,85 Lepší Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší 1,98 1,10 1,20 1,50 1,00 1,00 1,00 Horší Horší Horší Obdobné Obdobné Obdobné Horší 1,20 1,00 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Horší Obdobné Obdobné Obdobné Horší 3 233 368 K Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: 2 376 000 K Odchylka od pr ru: 0,15
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
2 500 000 K
Stránka 14
2 504 232 K
2 475 000 K 3 233 368 K 2 376 000 K 2 446 980 K
2) Rodinný d m EHLED POROVNÁVANÝCH NEMOVITOSTÍ: 1.
RD 3+1 v obci Ladná. P ízemní rodinný d m se sedlovou st echou s možností výstavby podkroví. D m se nachází poblíž centra obce na dobrém míst se zachování klidu a soukromí. D m je po rekonstrukci, má d ev ná eurookna, 3 pokoje, kuchyni a koupelnu se sprchovým koutem a spole ným WC. Celková plocha pozemku iní 485 m2, z toho 210 m2 je zastav ná plocha a 275 m2 zahrada. D m je z jedné ásti krajový, druhou stranou navazuje na adovou zástavbu. V dom je nová elekt ina, bojler, podlahy beton + koberce. Ve dvorním traktu se nachází stání na auto, p íjemné posezení pro chvíle odpo inku pod pergolou, studna pro užitkovou vodu, sklep a 2 skladové místnosti, které lze využít na rozší ení bydlení. D m není podsklepený, IS s bioseptikem kompletní.
2.
RD 2+1 s garáží a zahradou v obci Ladná, 5km od B eclavi. Jedná se o celý podsklepený p ízemní adový d m se sedlovou st echou, s možností vjezdu do dvora a garáže, v klidné ásti obce. Vytáp ní úst ední plynové s radiátory a plynovým kotlem ve sklep . Kanalizace ve ejná, zdroj vody vlastní studna, oh ev TUV el. pr tokovým oh íva em, v koupeln vana a WC. Dv místností s okny do ulice, t etí s oknem do dvora, v etn prosklenné verandy se vstupem ze dvora. Zastav ná plocha a nádvo í 451m2, z toho d m 120m2, garáž 21m2, hosp.stavení 30m2, zahrada 280m2. Na p možnost p dní vestavby. Jedná se o p kný zachovalý suchý d m v klidné ásti obce.
3. adový RD 3+1 s garáží v Ladné. Na dom byla zapo ata rekonstrukce - nová st echa, plastová okna. K domu náleží zahrada o CP 483 m2. IS kompletní. Plocha zastav ná:110 m2 Plocha pozemku:745 m2 Voda:Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Odpad:Ve ejná kanalizace.
4. Rodinný d m o velikosti 2+kk se nachází v klidné, okrajové ásti obce Ladná (okr. eclav). Celková plocha pozemku je 223 m2 (z toho zastav ná 89 m2). P vodní ást domu (cca. ½) je ze smíšeného zdiva, nov jší ½ domu byla postavena p ed 15-ti lety z itongu. Za domem je menší dvorek a vedle domu zahrádka. Obytnou ást tvo í dva pokoje s kuchyní, sprchový kout a WC. Vytáp ní lokální plynové WAF, v kuchyni jsou i krbová kamna, oh ev vody elektr. bojlerem. Elekt ina 220V, plyn a obecní voda zavedeny, odpad do septiku.Plocha zastav ná:89 m2 Plocha pozemku:223 m2 Plocha zahrady:62 m2.
Stránka 15
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Ladné 2. Rodinný d m v Ladné 3. Rodinný d m v Ladné 4. Rodinný d m v Ladné
1 500 000 K
1,00
1 500 000 K 1 200 000 K
1,00
1 200 000 K 1 170 000 K
0,85
994 500 K 550 000 K
0,85
467 500 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K2 K1 K5 K6 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 0,85 Lepší 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,05 Horší
1,10 Horší 1,10 Horší 1,10 Horší 1,30 Horší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,10 Horší 1,10 Horší 1,15 Horší 1,50 Horší
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Odchylka od pr
1,13 1,10 Horší Horší 1,33 1,10 Horší Horší 1,45 1,15 Horší Horší 3,07 1,50 Horší Horší 1 697 025 K 1 435 809 K
ru:
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
1 510 000 K
Stránka 16
0,15 1 505 013 K
1 697 025 K 1 597 200 K 1 446 749 K 1 435 809 K
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem 1. Pozemek, parc. .895 zastav ný domem .p. 318 v k.ú. Ladná
LV. . 1105
okr.B eclav
I) STAVBY Hlavní stavba: Pozemek, parc. .895, zastav ný domem .p. 318 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 180 m2 m2
Obestav ný prostor: 964 m3 m3
180 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
964 m3
II) POZEMKY A POROSTY: Zastav ná plocha a nádvo í zahrada zahrada
parc. . 895 parc. . 896 parc. . 898 Vým ra pozemku celkem:
o vým e o vým e o vým e
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení provozovna skladování garážování jiné ú ely
360 0 0 0 0
2
m m2 m2 m2 m2
345 154 163 662
m2 m2 m2 m2
(ur eno pom rem ze zastav né plochy)
x x x x x
0,60 1,00 1,00 1,00 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
216 0 0 0 0 216
m2 m2 m2 m2 m2 m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hustope e 1650 2. Realitní kancelá B eclav 1500 3. Realitní kancelá Poho elice 1550 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájm ): 1500 Pr rná základní hodnota nájmu 1 550 (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
provozovna 0 0 0
skladování 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k plochy podm. pronájmu vhodné k pronájmu Druh využití: 80 bydlení 136 0 provozovna 0 0 skladování 0 0 garážování 0 0 jiné ú ely 0 80 Užitná plocha celkem: 136 2 Využitelná plocha staveb celkem : 216 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 1 210 /m2/rok
Stránka 17
plochy nevhodné k pronájmu 0 0 0 0 0 0
Pr rná výše nájmu Sníže- Základní ro ní výše /m2/rok ní v % nájmu 260 400 K 1 550 60% 0K 0 0% 0K 0 0% 0K 0 0% 0K 0 0% 260 400 K Celkem: z toho na bydlení:
723
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
negativní
Index 0,95 1
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,90
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,85
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,58 snižující
700
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 58 rok edpokládaná životnost: 120 rok edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C:
Index 0,80
negativní
1,00
bez vlivu
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 62 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 9,4% 48,3% 1 493 233 K 583
Výdaje (ro ní):
edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
ano - výpo et v nou rentou 1 500 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
9 706 K
Správa nemovitosti:
3 733 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
31 387 K
Nájemné z pozemku:
0K 46 326 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
31%
151 200 ,- K /rok r1 = 1,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 2,5%
c) rizika:
r3 = 4,0%
d) vliv životnosti:
r4 = 1,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 9,4%
1 115 683 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hustope e 90 2. Realitní kancelá B eclav 80 3. Realitní kancelá Poho elice 85 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 80 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 84 (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 0 0 0
parkování, pr chody, p íjezdy 0 0 0
jiné využití 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,00
0,00
0,00
0
Stránka 18
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 154 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 163 jiné využití 0 Vým ry celkem: 317 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 317 m
Pr rná plochy nevhodné k výše nájmu Sníže- Základní ro ní výše /m2/rok ní v % pronájmu nájmu 0,0 84,00 0% 12 940 K 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 12 940 K 0,0 Celkem: rný výnos z 1m2 využitelné plochy: 40,80 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,80
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,85
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
27,70 VN = Náklady (odhad): 15% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Výnosová hodnota nemovitosti celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu 0,68
1,00 snižující
/m2/rok 8 781 ,- K /rok 1 317 ,- K /rok 9,4% 79 402 K
1 195 085 K
1 200 000 K
D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Pozemek parc. . 1556, zastav ný domem .p. 635
964 m3
Vedlejší stavby a venkovní úpravy : pr Pozemek a porosty :
662 m2
/m3 = 3 374 000 K 48,33% 250 000 K 1 493 233 K cná hodnota: 0K 0,00% rné opot ebení: 0K cná hodnota: 2 463 400 K 700 /m = 1 956 633 K Sou et:
3500 opot ebení: Výše náklad na opravy:
x
cná hodnota nemovitosti celkem:
1 957 000 K
Stránka 19
2. Pozemek, parc. .970 zastav ný prov.objektem .p. 82 v k.ú. Ladná
okr.B eclav
LV. . 1105
I) STAVBY Hlavní stavba: Pozemek, parc. .970 zastav ný prov.objektem .p. 82 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 314 m2 m2
Obestav ný prostor: 3479 m3 m3
314 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
3479 m3
II) POZEMKY A POROSTY: Zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 970 Vým ra pozemku celkem:
o vým e
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení provozovna skladování garážování jiné ú ely
628 0 0 0 0
m2 m2 m2 m2 m2
715 m2 715 m2 (ur eno pom rem ze zastav né plochy)
x x x x x
0,60 1,00 1,00 1,00 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
377 0 0 0 0 377
m2 m2 m2 m2 m2 m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . 1. Realitní kancelá Hustope e 2. Realitní kancelá B eclav 3. Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
bydlení 0 0 0
provozovna 1800 1800 1750
skladování 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
nezjišt no
0
0
0
0
1700
0
0
0
0
1 760
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k plochy podm. pronájmu vhodné k pronájmu Druh využití: 0 bydlení 0 250 provozovna 377 skladování 0 0 0 garážování 0 0 jiné ú ely 0 250 Užitná plocha celkem: 377 2 Využitelná plocha staveb celkem : 627 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 1 410 /m2/rok
Stránka 20
plochy nevhodné k pronájmu 0 0 0 0 0 0
Pr rná výše nájmu Sníže- Základní ro ní výše /m2/rok ní v % nájmu 0K 0 0% 883 170 K 1 760 50% 0 0% 0K 0K 0 0% 0K 0 0% 883 170 K Celkem: z toho na bydlení:
0
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
negativní
Index 0,80
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,80
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,85
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,44 snižující
610
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 55 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C:
Index 0,80
negativní
1,00
bez vlivu
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 45 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 10,4% 55,0% 6 544 975 K 583
Výdaje (ro ní):
edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
ano - výpo et v nou rentou 3 000 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
19 635 K
Správa nemovitosti:
13 090 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
137 571 K
Nájemné z pozemku:
0K 173 295 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
45%
382 348 ,- K /rok r1 = 1,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 2,5%
c) rizika:
r3 = 5,0%
d) vliv životnosti:
r4 = 1,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 10,4%
2 010 121 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hustope e 90 2. Realitní kancelá B eclav 80 3. Realitní kancelá Poho elice 85 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 80 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 84 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 0 0 0
parkování, pr chody, p íjezdy 0 0 0
jiné využití 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,00
0,00
0,00
0
Stránka 21
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 715 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 0 jiné využití 0 Vým ry celkem: 715 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 715 m
Pr rná plochy nevhodné k výše nájmu Sníže- Základní ro ní výše /m2/rok ní v % pronájmu nájmu 60 060 K 0,0 84,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 60 060 K 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 84,00 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,80
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,85
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
57,10 VN = Náklady (odhad): 15% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Výnosová hodnota nemovitosti celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu 0,68
1,00 snižující
/m2/rok 40 827 ,- K /rok 6 124 ,- K /rok 10,4% 333 678 K
2 343 799 K
2 340 000 K
D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Pozemek, parc. .970 zastav ný prov.objektem .p. 82
3479 m3
Vedlejší stavby a venkovní úpravy : pr Pozemek a porosty :
715 m2
/m3 = 15 655 500 K 55,00% 500 000 K cná hodnota: 6 544 975 K 0K 0,00% rné opot ebení: 0K cná hodnota: 2 500 500 K 700 /m = 7 045 475 K Sou et:
4500 opot ebení: Výše náklad na opravy:
x
cná hodnota nemovitosti celkem:
7 045 000 K
Stránka 22
E) Zjišt ní obvyklé ceny 1. Pozemek, parc. .895 zastav ný domem .p. 318 v k.ú. Ladná
LV. . 1105
okr.B eclav
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
1 364 998,60 K 295 569,76 K 0,00 K
1 660 568,36 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
1 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty
660 570 K 1 365 000 K 295 570 K
Hodnota výnosová Administrativní ocen ní: Porovnávací cena:
1 200 000 K 1 660 570 K 1 510 000 K OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
1 500 000 K
Copt. =
II) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah 3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
NÍ PRODEJE:
bez vlivu bez vlivu bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
1,00 1,00 1,00 1,00
1 500 000 K
III) KOMENTÁ K OBVYKLÉ CEN : m dokon en a uveden do užívání v sou asné podob v roce 2010 p estavbou p vodního domu z roku 1956. D m je v p ízemní, sedlovou st echou, s vestav ným obytným podkrovím. V p ízemí i v podkroví jsou obytné prostory. Konstruk se jedná o zd nou, tradi ní stavbu. Dispozice a architektonické ešení je, vzhledem k obdobné zástavb v okolí, na obvyklé úrovni. Vzhledem k nedokon ení n kterých prostor v podkroví d m nelze plnohodnotn využívat bez závad. Vstup na pozemek a do domu je z ulice, z ve ejného pozemku – komunikace ve ejného významu. Na ve ejném i na vlastním pozemku je možné parkování. Pozemek u domu, tvo í oplocený dv r a zahrada. Zásadn jší statické poruchy konstrukcí nebyly p i b žné prohlídce zjišt ny. Pozemek, náležející k domu je z ásti zastav n, zbylá plocha je využitelná k rekreaci. Využití pozemku pro další zástavbu venkovními úpravami nebo rozší ení domu je reálné. Na d m není vyhotoven energetický štítek. Zjišt ná hladina cen srovnatelných nemovitostí v míst a okolí se ke dni ocen ní pohybuje v intervalu od 0,55 do 1,5mil. K . Pokládám za od vodn né zvažovat obvyklou cenu nemovitosti s p ihlédnutím k popsanému technickému stavu domu a poloze na horní hranici tohoto cenového rozp tí. Silné stránky: Tradi ní, zd ná stavba domu, celkov , ješt z hlediska statiky v dobrém stavu. Celkový architektonický vzhled a ú elné dispozi ní uspo ádání interiéru. Výhodná poloha v klidné zón . Slabé stránky: Inunda ní pásmo s vysokým rizikem. Zvýšené opot ebení konstrukcí a vybavení. Nedokon ené konstrukce. Odstup od centra z hlediska docházkových vzdáleností.
Stránka 23
2. Pozemek, parc. .970 zastav ný prov.objektem .p. 82 v k.ú. Ladná
LV. . 1105
okr.B eclav
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 2 816 258,26 K 143 007,15 K 0,00 K
I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
2 959 265,40 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
po zaokrouhlení iní: 2 z toho: stavby pozemky a porosty
959 270 K 2 816 260 K 143 010 K
Hodnota výnosová Administrativní ocen ní: Porovnávací cena:
2 340 000 K 2 959 270 K 2 500 000 K OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
2 500 000 K
Copt. =
II) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah 3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
NÍ PRODEJE:
bez vlivu bez vlivu bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
1,00 1,00 1,00 1,00
2 500 000 K
III) KOMENTÁ K OBVYKLÉ CEN : m byl dokon en po celkové rekonstrukci a p estavb v padesátých letech min. stol. Od roku 2012 je již využíván jen z ásti a jeho údržba se snížila na nezbytnou míru. D m je v patrový, se sedlovou st echou, bez vestav ného podkroví. V p ízemí jsou provozní prostory, v pat e je spole enský sál se zázemím. Konstruk se jedná o zd nou, tradi ní stavbu. Dispozice a architektonické ešení je, vzhledem k obdobné zástavb v okolí, na obvyklé úrovni. Vzhledem k zanedbané údržb objekt již vyžaduje opravu. Vstup na pozemek a do domu je z ulice, z ve ejného pozemku – komunikace ve ejného významu. Vjezd na pozemek p ed domem je z ve ejné komunikace. Na ve ejném pozemku je možné parkování. Pozemek u domu, tvo í oplocený dv r. Zásadn jší statické poruchy konstrukcí nebyly p i žné prohlídce zjišt ny. Pozemek, náležející k domu je z v tší ásti zastav n. Využití pozemku pro další zástavbu venkovními úpravami nebo rozší ení domu je reálné. Na d m není vyhotoven energetický štítek. V sou asné dob není možné, bez provedení oprav, d m plnohodnotn užívat. Je omezená funk nost vytáp ní a zdravotechniky, je t eba provést revizi elektrorozvod a bleskosvodu. Zjišt ná hladina cen srovnatelných nemovitostí v míst a okolí se ke dni ocen ní pohybuje v intervalu od 1,2 do 6,5mil. K . Pokládám za od vodn né zvažovat obvyklou cenu nemovitosti s p ihlédnutím k popsanému technickému stavu domu a poloze p ibližn v dolní polovin tohoto cenového rozp tí. Silné stránky: Tradi ní, zd ná stavba domu, celkov , ješt z hlediska statiky v dobrém stavu. Výhodná poloha v centru obce, z hlediska komer ního využití. Slabé stránky: Inunda ní pásmo s vysokým rizikem. Zvýšené opot ebení konstrukcí a vybavení. Omezená vým ra pozemku.
Stránka 24
D) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
1. Pozemek, parc.
.895, zastav ný domem .p. 318
Pozemky: parc. . parc. .
895 896
Ladná
v k.ú. zastav ná plocha a nádvo í zahrada
Obvyklá cena:
parc. .
LV .1105
okr.B eclav 898
zahrada
1 500 000 K
Slovy: Jedenmiliónp tsettisíc K
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (služebnosti a reálná v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající služebnosti nebo reálnému v cnému b emeni, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
Stránka 25
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 3530-87/14
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Provozní objekt - zadní pr elí
Snímek . 2:
Provozní objekt - sál hospody
Snímek . 3:
Provozní objekt - zázemí hospody
Stránka 1
Snímek . 4:
Provozní objekt - kotelna
Snímek . 5:
Provozní objekt - sociální za ízení
Snímek . 6:
Rodinný d m - dvorní pr elí
Stránka 2
Snímek . 7:
Rodinný d m - jídelna s kuchyní
Snímek . 8:
Rodinný d m - obývací pokoj
Snímek . 9:
Rodinný d m - koupelna
Stránka 3
