2014

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 7/6577/2014 o obvyklé ceně bytové jednotky č. 8/7 v bytovém domě č.p. 8, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 584, k.ú. Kozolupy u Plzně, obec Kozolupy, okres Plzeň-sever

________________________________________________________________________________

ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 7/6577/2014

LV no.: 896

Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 8/7 v bytovém domě č.p. 8 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 584 k.ú. Kozolupy u Plzně, obec Kozolupy, okres Plzeň-sever, Plzeňský kraj Address of subject / Adresa majetku: Kozolupy č.p.8, Kozolupy, 330 32 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota (bez zohlednění věcného břemene):

517 181 Kč

Market value Tržní hodnota (včetně zohlednění věcného břemene)

50. 000 Kč

Yield value: Výnosová hodnota:

Nestanovena Kč

Common price Obvyklá cena (včetně zohlednění věcného břemene)

50.000 Kč

313 000 Kč

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

nestanoveno Kč

Comparative value: Porovnávací hodnota (bez zohlednění věcného břemene): Number of properties: Počet objektů:

1

Main building: Hlavní stavba:

byt č. 8/7 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)

Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura

LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr.

584 (podíl 5847/76302)

Nezjištěno, pravděpodobně sklep

Size: Velikost

1047 m2, podíl 5847/76302

Obec Kozolupy, umístění ve východní okrajové části obce

Type: Druh

zastavěná plocha a nádvoří

V obci Kozolupy se nachází základní občanská vybavenost, úplná ve městech Nýřany a Plzeň

Unit price: Jednotková cena

-2-

800 Kč/m2

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:

LEASE / PRONÁJEM

Zděná konstrukce

Whole property: Celá nemovitost:

Built-up area: Zastavěná plocha:

m2

Floor area: Podlahová plocha:

58,47 m2

Unit price: Jednotková cena (bez zohlednění věcného břemene): Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:

5 130 Kč/m2

Odborný odhad - 1930 70 %

58,47 m2

Office area: Kancelářské plochy:

m2

Storage area: Skladové plochy:

m2

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Income: Příjem:

Kč

Cost: Náklady:

Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 896 (byt) ze dne 14.1.2014 je oceňovaná nemovitost ve vlastnictví společnosti AndCorp2011 CZ, s.r.o., se sídlem Vondroušova 1165/10, Řepy, 163 00 Praha. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 896 (byt) ze dne 14.1.2014 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním existující a budoucí pohledávky do výše 1.100.000 Kč s příslušenstvím pro BRE Bank S.A., se sídlem ul.Senatorska 18, 00-950 Warszawa, Polsko ve prospěch BRE Bank S.A., organizační složka podniku, Sokolovská 668/136d, Karlín, 186 00, Praha 8, IČO 27943445 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 896 v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 200.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch pana Michala Kinského (RČ 811005/0179), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 2.12.2013, právní účinky vkladu práva ke dni 4.12.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 896 v příloze ocenění). - věcným břemenem užívání po dobu 20 let ve prospěch společnosti AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene – bezúplatné ze dne 2.12.2013, právní účinky vkladu práva ke dni 4.12.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 896 v příloze ocenění). Výše uvedená omezení (vyjma věcného břemene užívání) nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 896 (byt) ze dne 14.1.2014 je oceňovaná nemovitost zatížena věcným břemenem užívání po dobu 20 let ve prospěch společnosti AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene – bezúplatné ze dne 2.12.2013, právní účinky vkladu práva ke dni 4.12.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 896 v příloze ocenění). Jedná se o věcné břemeno, které má výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Ocenění věcného břemene, respektive ocenění věcného práva odpovídající věcnému břemeni užívání, je provedeno v následující části posudku (Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí).

-3-

Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 896 (byt) ze dne 14.1.2014 je oceňovaná nemovitost omezena: -zástavním právem smluvním existující a budoucí pohledávky do výše 1.100.000 Kč s příslušenstvím pro BRE Bank S.A., se sídlem ul.Senatorska 18, 00-950 Warszawa, Polsko ve prospěch BRE Bank S.A., organizační složka podniku, Sokolovská 668/136d, Karlín, 186 00, Praha 8, IČO 27943445 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 896 v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 200.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch pana Michala Kinského (RČ 811005/0179), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 2.12.2013, právní účinky vkladu práva ke dni 4.12.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 896 v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt pravděpodobně užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětný byt je zatížen věcným břemen užívání po dobu 20 let – právní účinky vkladu práva ke dni 4.12.2013 - zhoršený technický stav bytového domu - převážná část bytového domu nevyužívána – hrozí promrzání objektu - umístění BJ č.8/7 ve 4NP – dům bez výtahu a bez zateplení podkroví Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 896 (byt) pro k.ú. Kozolupy u Plzně, obec kozolupy prokazující stav evidovaný k datu 14.1.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kozolupy u Plzně, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 30.1.2014, 15:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů a podkladů.

-4-

IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :

671983 Kozolupy u Plzně 559059 Kozolupy 949 01.01.2013 CZ0100 Plzeň-sever Plzeňský kraj Východní okrajová část obce

Infrastructure / Infrastruktura: Obec Kozolupy (949 obyvatel) je obcí vzdálenou 12 km západně od Statutárního a krajského města Plzeň, je umístěna v okrese Plzeň-sever. Obec je ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Nýřany. Obec Kozolupy disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, mateřská škola, základní škola). Po dopravní stránce je obec Kozolupy dobře dostupná silniční dopravou (trasa Plzeň-Stříbro) i železniční dopravou (koridor Plzeň-Cheb). Pravidelné spojení se statutárním městem Plzeň zajišťuje železniční spojení ČD, autobusová doprava ČSAD Plzeň a.s. a městská hromadná doprava PMDP a.s. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován ve zděném bytovém domě č.p. 8 ve východní části obce Kozolupy, v zástavbě nízkopodlažních rodinných domů (východně, jihovýchodně) a průmyslových staveb (severně, severovýchodně) . Lokalita je částečně vhodná pro trvalé bydlení. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 8/7: Byt č. 8/7 je situován ve 4.NP (3.patro-podkroví) bytového domu č.p. 8, na pozemku čís. parcel 584, k.ú. Kozolupy u Plzně. Jedná se o jednopodlažní byt umístěný v posledním podlaží bytového domu. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je nepodsklepený, má 4 nadzemní podlaží (přízemí, 1.patro, 2.patro, 3.patro-podkroví), zastřešení je střechou převážně valbového tvaru s krytinou z eternitových šablon . V bytovém domě se nachází celkem 8 jednotek (bytů) a společné prostory. K bytu náleží podíl 5847/76302 na společných částech domu č.p. 8 a pozemku čís. 584, k.ú. Kozolupy u Plzně. Dispoziční řešení: Vnitřní dispozice bytu č.8/7 není známa, při místním šetření nebyl umožněn vstup do bytu. Dle umístění bytu na patře jsou okna bytu orientovány převážně na sever. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, vodorovné konstrukce jsou tvořeny dřevěnými trámovými stropy. Zastřešení je provedeno dřevěným valbovým krovem se standardním sklonem, střešní krytina je z eternitových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové, okna jsou dřevěná dvojitá (v části domu jednoduchá), vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenné či vápenocementové. Jádro bytu je předpokládáno zděné, vnitřní dveře jsou předpokládány dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné dýhované, vstupní dveře do domu jsou dřevěné. Podlahové krytiny v oceňovaném bytě jsou předpokládané standardní (PVC, keramická dlažba či textilní krytina). Bytový dům má proveden vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Většina bytů v domě včetně oceňovaného má přívod plynu odpojený s demontovaným plynoměrem. Vytápění je v domě zajištěno částečně etážovými plynovými kotly a částečně lokálními topidly na tuhá paliva. Zásobování teplou užitkovou vodou je předpokládáno elektrickým zásobníkovým ohřívačem. Vybavení kuchyně je předpokládáno kuchyňskou linkou a sporákem. Vybavení sociálního zázemí je předpokládáno běžnými zařizovacími předměty (splachovací WC, vana případně sprchový kout a umývadlo).

-5-

Stáří a stavební stav: Podle dostupných informací a odborného odhadu zpracovatele posudku byl bytový dům postaven ve dvacátých či třicátých letech dvacátého století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy cca 85 let. Bytový dům je v podprůměrném až zhoršeném technickém stavu. Jsou na něm patrné stavební závady (poškozená fasáda vlivem zatékání vody, rozbitá okna). Bytový dům není výrazně udržován. V současné chvíli z celkového počtu 8 jednotek jsou obývány dle sdělení jednoho z obyvatel 2-3 jednotky, ostatní jednotky jsou prázdné a neužívané v podprůměrném technickém stavu a vybavení. Technický stav a vybavení bytové jednotky č.8/7 včetně jejích vnitřních dispozic není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor znám. Pro účely ocenění je předpokládán a uvažován (vzhledem k technickému stavu celého domu) podprůměrný technický stav a vybavení bytové jednotky. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 8/7 náleží podíl 5847/76302 na pozemku čís. parcelní 584, k.ú. Kozolupy u Plzně Pozemek čís. parcelní 584 je zastavěn bytovým domem č.p. 8, dále jsou na něm na východním okraji umístěny stavby řadových garáží v podprůměrném technickém stavu (neevidovaných v katastru nemovitostí) . Pozemek je téměř rovinný, nepravidelného půdorysu, napojen na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu. Pozemek čís.parcely 584 je přístupný z okolního, veřejně přístupného pozemku, který tvoří nezpevněnou komunikaci pro pěší a automobilovou dopravu (pozemek čís. parcely 577, ostatní plocha/ostatní komunikace, vlastník obec Kozolupy), Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze ocenění.

-6-

OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Podle části C listu vlastnictví č. 896 (byt) ze dne 14.1.2014 je oceňovaná nemovitost zatížena věcným břemenem užívání po dobu 20 let ve prospěch společnosti AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene – bezúplatné ze dne 2.12.2013, právní účinky vkladu práva ke dni 4.12.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 5207 v příloze ocenění). Jedná se o věcné břemeno, které má výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a jeho cenu lze vyjádřit jako užitek oprávněného po dobu jeho trvání, tj. v řešeném případě 20 let. Ocenění výše uvedeného věcného břemene je provedeno výpočtem obecné ceny věcného břemene jako užitku oprávněného. Výpočet ceny věcného břemene ukazuje následující tabulka: Dosažitelné jednotkové nájemné za byt č. 8/7 Výměra bytu č. 8/7 Dosažitelné roční nájemné celkem Roční užitek oprávněného z věcného břemene Doba trvání věcného břemene dle evidence v KN Počet let užívání práva od data ocenění Uvažovaná míra kapitalizace Uvažovaná míra kapitalizace setinná Úročitel Vzorec použitý pro výpočet (součet diskontovaných konstantních příjmů po určitou dobu) Cena věcného břemene Cena věcného břemene užívání evidovaného na LV č. 896 (zaokrouhleno na desetitisíce)

U n

Kč/m2/rok m2 Kč/rok Kč/rok roků roků %

610,00 58,47 35.667 35.667 20 20 9,00 0,09 1,05

i q U × (qn − 1) / (qn × i) Kč

246.938,50

Kč

250.000,00

Podle části C listu vlastnictví č. 896(byt) ze dne 14.1.2014 je vlastnické právo k bytu dále omezeno následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním existující a budoucí pohledávky do výše 1.100.000 Kč s příslušenstvím pro BRE Bank S.A., se sídlem ul. Senatorska 18, 00-950 Warszawa, Polsko ve prospěch BRE Bank S.A., organizační složka podniku, Sokolovská 668/136d, Karlín, 186 00, Praha 8, IČO 27943445 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 896 v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 200.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch pana Michala Kinského (RČ 811005/0179), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 2.12.2013, právní účinky vkladu práva ke dni 4.12.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 896 v příloze ocenění). Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.

-7-

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 8/7 v bytovém domě č.p. 8 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. 584 k.ú. Kozolupy u Plzně, v obci Kozolupy, okres Plzeň-sever, včetně zohlednění věcného břemene užívání evidovaného v části C listu vlastnictví č. 896, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 30.1.2014 (po zaokrouhlení)

50.000,- Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských

ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 7/6577/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 2.2.2014

-8-