2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1552-15/2014 o tržní hodnotě (obvyklé ceně) nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. určení tržní hodnoty (obvyklé ceny) budovy č.p. 42 s nedokončenou přístavbou turistické ubytovny na parcele č. st. 45 a části parcely č. 678 s příslušenstvím a pozemků parc.č. st. 45 a č. 678 v k.ú. Kociánov, obec Loučná nad Desnou, okres Šumperk.

Předmět posudku:

Evidenční údaje: Vlastník stavby a pozemků: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:

Rektořík Vít a Rektoříková Marcela, č.p. 42, 788 11 Loučná nad Desnou Kociánov LV č.: 268 Olomoucký Okres: Šumperk Loučná nad Desnou Část obce: Loučná nad Desnou bez názvu Číslo popisné: 42

podklad pro realizaci nedobrovolné dražby

Účel posudku:

Objednatel posudku:

Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem

Oceněno ke dni:

30.4.2014

Prohlídka dne:

30.4.2014

Tržní hodnota (obvyklá cena):

4 800 000 Kč

(slovy: čtyřimilonyosmsettisíc Kč)

Nemovitost je obchodovatelná: omezeně – nabídka penzionů v regionu převyšuje poptávku. Poznámky:

* Vliv váznoucího zástavního práva smluvního ve prospěch Hypoteční banka, a.s. (zapsaného na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 268) není v obvyklé ceně zohledněn.

* Vliv váznoucího zástavního práva exekutorského pro BALUS Stavebniny, a.s. dle exekučního příkazu k prodeji nemovitosti ze dne 7.3.2011 (zapsaného na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 268) není v obvyklé ceně zohledněn.

* Vliv rozhodnutí o úpadku – Rektořík Vít - dle usnesení ze dne 8.6.2012 (zapsaného na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 268) není v obvyklé ceně zohledněn.

* Vliv věcného břemene zřizování a provozování vedení pro ČEZ Distribuce, a.s. (zapsaného na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 268) je v obvyklé ceně zohledněn.

* Nedokončená přístavba turistické ubytovny je užívána bez vydaného povolení k užívání *

Vypracoval:

- zohledněno v obvyklé ceně. Vyznačení stavby v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti – nedokončená přístavba je značnou částí zřízena na parcele č. 678 - není vyznačeno v katastrální mapě. Ing. Petr Václavek

tel.:

+420 602 553 756

Horní Lán 1327/6A, 779 00 Olomouc

e-mail.:

[email protected]

Tento posudek obsahuje 16 stran (10 stran textu a 6 stran příloh), objednateli se předává v 1 vyhotovení + elektronická neautorizovaná verze ve formátu .PDF. Dne 4.5.2014

Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 268 – neautorizovaný – vyhotovený dálkovým přístupem dne 3.4.2014, - Kopie katastrální mapy ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz dne 29.4.2014, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 30.4.2014 .

č. přílohy 1

počet stran 3

2 3

1 2

Podklady - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 268 – neautorizovaný – vyhotovený dálkovým přístupem dne 3.4.2014, - Kopie katastrální mapy ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz dne 29.4.2014, - Prohlídka nemovitosti provedená dne 30.4.2014 za přítomnosti pana Víta Viktoříka a paní Marcely Viktoříkové, - Projektová dokumentace „Přístavba turistické ubytovny k objektu č.p. 42 v Loučné nad Desnou – Kociánov“ vyhotovená Františkem Heclem (ČKAIT - 1200274) v 01/2007, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 30.4.2014, - Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí.

Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 30.4.2014 za přítomnosti pana Víta Viktoříka a paní Marcely Viktoříkové.

A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI Obec: Loučná nad Desnou Počet obyvatel: cca 1.720 Část obce: Loučná nad Desnou Poloha v obci: centrální část obce Poloha vzhledem k užívání: běžná v turistické oblasti Okolí nemovitosti: z východní strany přiléhá silnice č. 44, z jižní strany volnoprostor, ze severní rod. dům, ze západní strany základní škola. Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: vlaková stanice vzdálena cca 300 m, autobusová zastávka v místě. Dopravní dostupnost automobilem: výborná – těsně u silnice č. 44. Místopis:

Nemovitost se nachází v centru souvisle zastavěné části obce Loučná nad Desnou. Jde o lokalitu stabilizovanou, zastavěnou smíšenou zástavbou pro bydlení, rekreaci a občanskou zástavbou, v souladu s územním plánem. Občanská vybavenost je úměrná velikosti obce.

Finanční a právní omezení (zapsaná na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 268) – která nejsou ve stanovené obvyklé ceně zohledňována

* Zástavní právo smluvní ve prospěch Hypoteční banka, a.s. (dle smlouvy ze dne 21.6.2007). * Zástavní právo exekutorského pro BALUS Stavebniny, a.s. (dle exekučního příkazu k prodeji nemovitosti ze dne *

7.3.2011). Rozhodnutí o úpadku – Rektořík Vít (dle usnesení ze dne 8.6.2012.

-2-

Hlavní stavba: stavba č.p. 42 (způsob využití dle KN - rod. dům) s nedokončenou přístavbou turistické ubytovny na parcele č. st. 45 a části parcely č. 678 celkový popis:

Stavba sestává: a) z původní části (východní část objektu) – jedná se o zděnou historickou část stavby (bývalá fara), která je s částečným podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím se sedlovou střechou, užívané v 1.NP jako bistro s kuchyňským zázemím a v podkroví jako byt 5+1, b) z nedokončené přístavby (západní část objektu) – jedná se o zděnou nově přistavěnou část stavby, která je nepodsklepená, má dvě nadzemní podlaží a nedokončené podkroví se sedlovou střechou, již užívané v 1.NP a 2.NP jako turistická ubytovna.

a) původní část budovy č.p. 42 (způsob využití dle KN - rod. dům) na parcele č. st. 45 popis a dispozice:

Zděná stavba je původní (východní) částí stavby, založená na kamenných pasech, s částečným podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím, se střechou sedlovou. Vstup do této původní části stavby je z jižní strany, nyní je tato část provozně propojena s navazující nedokončenou přístavbou. Výčet místností: 1.PP: sklep, 1.NP: zádveří, místnost bistra s výčepem, mezisklad, kancelář, chodba, schodiště, kotelna, 2x WC s předsíňkou, WC, přípravna jídel, sklad, podkroví: byt 5+1 s halou a koupelnou. Tato původní část stavby je dokončena, ve stavu s částečnými modernizacemi.

parametry a provedení forma užívání nemovitost je běžně užívána typ konstrukce stavby počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy nebytové prostory zastavěná plocha 1NP orientační obestavěný prostor: podlahová plocha (započitatelná) rozestavěnost / popis: stáří původní: historie, úpravy, rekonstrukce: opotřebení celkové: technický stav stavby: konstrukce a vybavení: základy svislé nosné konstrukce vodorovné nosné konstrukce schodiště střešní konstrukce střešní krytina

původně rodinný dům s provozovnou bistra (nyní jako část budoucí ubytovny) tato část stavby běžně užívána zděná částeč. 1PP / 1NP + podkroví (střecha sedlová) 1 jednotka / 5+1 1x bistro s kuchyňským, sociálním a skladovým zázemím cca 225 m2 cca 1.500 m3 provozní prostory cca 150 m2, byt 5+kk cca 170 m2 tato část stavby dokončena cca 200 až 250 let původně se jednalo o faru, naposledy v roce 1995 provedena celková rekonstrukce cca 60 % úměrný uvedenému stáří a úpravám, údržba běžná základové pasy kamenné zdivo z pálených cihel v tl. 60 až 45 cm stropy polospalné, klenbové v 1.PP dřevěné střecha sedlová betonové tašky -3-

klempířské konstrukce venkovní omítky a obklady vnitřní omítky a obklady povrchy podlah okna dveře vytápění ohřev vody kanalizace rozvod vody rozvod elektro rozvod plynu vybavení kuchyní vybavení hygienických zařízení ostatní vnitřní vybavení dokončenost

titanzinkový plech vápenné omítky, menší část bez fasádní úpravy hladké omítky a keramický obklad v kuchyních a soc. částech prkenné, keramická dlažba a lepené koberce dřevěná dvojitá a zdvojená hladké lakované a z dřevěného masivu ÚT s kotem a plyn elektrický a plynový boiler kompletní odkanalizování studené i teplé světelné rozvody rozvod zemního plynu 1x standardní pro provozní kuchyň, 1x standardní pro bytovou kuchyň, standardní není dokončeno – uživatelné v celém rozsahu

b) nedokončená přístavba turistické ubytovny na parcele č. st. 45 a části parcely č. 678 popis a dispozice:

Zděná nedokončená přístavba západní části stavby, založená na betonových pasech se základovou deskou s hydroizolací, nepodsklepená, má dvě nadzemní podlaží a nedokončené podkroví, je se střechou sedlovou. Vstup do této části stavby je z jižní strany, tato část je provozně propojena s navazující původní stavbou. Výčet místností: 1.NP: vstupní hala, zádveří, recepce, chodba, společenská místnost, 4x pokoj s předsíňkou a vlastní sociální částí, technická místnost, 2x WC s předsíňkou, sklad, schodiště, chodba, 10x pokoj s předsíňkou a vlastní sociální částí, sklad, 2.NP: schodiště, podkroví: nedokončené prostory budoucích prostor (chodba, 10x pokoj s předsíňkou a vlastní sociální částí, sklad), schodiště. Tato nedokončená přístavba je již v úrovni 1. a 2.NP užívaná (podle sdělení vlastníků je dosud užívaná bez vydaného souhlasu s užíváním).

parametry a provedení forma užívání nemovitost je běžně užívána typ konstrukce stavby počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy nebytové prostory

zastavěná plocha 1NP orientační obestavěný prostor: podlahová plocha (započitatelná) rozestavěnost / popis: stáří původní: historie, úpravy, rekonstrukce: opotřebení celkové: technický stav stavby:

budoucí turistická ubytovna část nedokončené stavby (1. a 2.NP) je již užívaná – avšak bez vydání povolení k užívání zděná 2NP + podkroví (střecha sedlová) 0 budoucí turistická ubytovna - 24x pokoj s předsíňkou a vlastní sociální částí, společenská místnost, recepce, sklady, 2x WC s předsíňkou, z toho podkroví s 10x pokojem s předsíňkou a vlastní sociální částí, chodbou a skladem dosud nedokončeno cca 329 m2 cca 3.550 m3 provozní prostory cca 150 m2, byt 5+kk cca 170 m2 rozestavěnost přístavby činí cca 85 % - podkrovní část stavby ke dni místního šetření nedokončena rozestavěná – nedokončená přístavba jde o nově zřizovanou přístavbu zahájenou v roce 2007, od roku 2013 je 1. a 2.NP této nedokončené přístavby užíváno bez vydání souhlasu s užíváním cca 5 % úměrný uvedenému stáří, závady nezjištěny -4-

konstrukce a vybavení: základy svislé nosné konstrukce vodorovné nosné konstrukce schodiště střešní konstrukce střešní krytina klempířské konstrukce venkovní omítky a obklady vnitřní omítky a obklady povrchy podlah okna dveře vytápění ohřev vody kanalizace rozvod vody rozvod elektro rozvod plynu vybavení kuchyní vybavení hygienických zařízení ostatní vnitřní vybavení dokončenost

základové pasy betonové se základovou deskou s hydroizolací zdivo z porobetonových tvárnic v tl. 37,5 cm stropy betonové (v podkroví zateplené podhledy dosud neprovedeny) betonové s povrchem lepený koberec dřevěný sedlový krov betonové tašky titanzinkový plech vápenné omítky v rozsahu cca 30% (cca 70% dosud neprovedeno) hladké omítky a keramický obklad v soc. částech (v podkroví neprovedeny) keramická dlažba a lepené koberce (v podkroví dosud neprovedeny) plastová s dvojsklem laminované (v podkroví dosud neprovedeny) ÚT s 2x kotem a plyn (v podkroví rozvody dosud nedokončeny) plynový boiler kompletní odkanalizování (v podkroví rozvody dosud nedokončeny) studené i teplé (v podkroví rozvody dosud nedokončeny) světelné rozvody (v podkroví rozvody dosud nedokončeny) rozvod zemního plynu v kotelně nevyskytuje se sprch. kouty, WC mísy, umyvadla (v podkroví dosud neosazeny) krbová kamna, odsávání soc,částí (v podkroví dosud odsávání neprovedeno) dokončenost stavby činí cca 85%

vedlejší stavby: a)

zastřešená terasa s nízkou pultovou střechou na dřevěných pilířcích – přiléhající k jižní straně původní části stavby, zastavěná plocha cca 60 m2, stáří cca 9 let, údržba běžná.

ostatní příslušenství: venkovní úpravy

venkovní úpravy v rozsahu částečně úměrném, ev. menším než úměrném velikosti stavby a výměře pozemků.

pozemky: popis:

výměra pozemků celkem:

pozemky parc.č. st. 45 (zastavěná plocha o výměře 514 m2) a parc.č. 678 (zahrada o výměře 587 m2) vytváří se stavbou č.p. 42 a její nedokončenou přístavbou funkční celek mírně obdélníkového tvaru, pozemky jsou částečně svažité k západu. Vyznačení stavby v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti – nedokončená přístavba je značnou částí zřízena na parcele č. 678 - není vyznačeno v katastrální mapě. 1.101 m2

napojení na sítě: veřejné

vodovod, kanalizace, elektro a plyn

-5-

B – POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených metodou nákladovou metodou výnosovou metodou srovnávací. Pro určení obvyklé ceny budovy č.p. 42 s přístavbou turistické ubytovny s pozemky jsou analyzovány hodnoty dle uvedených metod, přičemž určující je hodnota zjištěná metodou srovnávací, a hodnoty analyzované nákladovou i výnosovou metodou u obdobných nemovitostí korespondují s obvyklými cenami omezeně.

1) Hodnota určená nákladovou metodou Hodnoty jsou určeny dle běžných agregovaných jednotkových dodavatelských cen. a)

původní část budovy č.p. 42 (způsob využití dle KN - rod. dům) na parcele č. st. 45 Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena Nákladová cena bez odpočtu opotřebení Nákladová cena po odpočtu opotřebení 60 % (zaokrouhleně)

225 m2 1.500 m3 4 800 Kč/m3 7,200.000,- Kč 2,880.000,- Kč

b)

nedokončená přístavba turistické ubytovny na parcele č. st. 45 a části parcely č. 678 Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena pro stávající dokončenost stavby cca 85 % Nákladová cena bez odpočtu opotřebení Nákladová cena po odpočtu opotřebení 5 % (zaokrouhleně)

329 m2 3.550 m3 4 080 Kč/m3 14,484.000,- Kč 13,760.000,- Kč

c)

příslušenství hlavních staveb V úrovni cca 3 % nákladových cen hlavních staveb (zaokrouhleně)

500.000,- Kč

d)

pozemky parc.č. st. 45 a č. 678 1.001 m2 600 Kč/m3 600.000,- Kč

Celková výměra pozemků Jednotková cena obdobných pozemků v místě obvyklá Cena pozemků (zaokrouhleně)

Rekapitulace nákladových cen po odpočtu opotřebení a cena pozemků Nákladová cena staveb po odpočtu opotřebení celkem Cena pozemků Nákladová cena staveb po odpočtu opotřebení a cena pozemků celkem

-6-

17,140.000,- Kč 600.000,- Kč 17,640.000,- Kč

2) Hodnota určená výnosovou metodou Pro zjištění hodnoty výnosovým způsobem je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu z pronájmu za použití vztahu: CV = N/p * 100, kde: CV.....................................výnosová hodnota, (Kč) N.......................................roční upravené nájemné, (Kč) p.......................................kapitalizační míra, (%)

Roční nájemné je dále sníženo o ztráty nájemného a náklady nájemného (daně z nemovitostí, pojistné, rezervu na obnovu a výdaje na údržbu, opravy, správu, ostrahu a pod.). Stav ke dni ocenění: Ke dni ocenění jsou stavby užíván pouze částečně takto: původní část budovy č.p. 42 na parc.č. St. 45 – užíváno přístavba rekreační ubytovny k č.p. 42 užíváno 1.NP a 2.NP bez povolení k ožívání, podkroví nedokončeno, Určení výnosové hodnoty: Obvyklé nájemné je odvozeno z běžného nájemného inzerovaného pro objekty obdobné využitelnosti (bydlení, restaurace, rekreační ubytování) ve srovnatelných rekreačních oblastech, přičemž po úpravě inzerovaných cen do realizovatelné úrovně a zohlednění kvality předmětných staveb předpokládám hodnoty ročního nájemného v úrovni: 1.200,- Kč/m2/rok pro plochy restaurační, 1.000,- Kč/m2/rok pro plochy ubytovací, 700,- Kč/m2/rok pro plochy bytu 5+1. S ohledem na současný stav, kdy nabídky na pronájmy výrazně přesahují poptávku, a přebytečné kapacity je k pronájmu obtížné uplatnit, je ztráta nájemného odhadována v úrovni 20% pro byt a 30% pro restaurační a ubytovací kapacity. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace lze uvažovat pro obdobné nemovitosti v období roku 2014 v rozpětí 6 až 12 %, v tomto případě je uvažována míra kapitalizace 10 %.

Přehled pronajímatelných prostor: Při výpočtu výnosové hodnoty je pro účel ocenění je vycházeno z hlavních („čistých“) využitelných ploch, s tím, že vliv společných prostor (chodby, sociální a technické zázemí) je již promítnut do ceny nájmu těchto hlavních ploch. a)

původní část budovy č.p. 42 na parc.č. St. 45

1.NP: provoz restaurace se zázemím 130 m2 podkroví: byt 5+1 170 m2 b)

nedokončená přístavba rekreační ubytovny

1.NP: ubytovací plochy 90 m2, společenské prostory 80 m2 2.NP: ubytovací plochy 210 m2, c)

zpevněné venkovní plochy

venkovní parkování 5 parkovacích míst.

-7-

Propočet ročního nájemného z pronajímatelných prostor: typ plochy

výměra m2

restaurační ubytovací byt 5+1 otevřené parkovací stání celkem

130 380 170 5 stání

nájemné Kč/m 2/rok 1.200 1.000 700 4000

ztráty nájmu (%) 30 30 20 30

roční výnos (Kč) 110200 266000 95200 14000 485.400

Nájemné je pak sníženo o náklady nájemného (tj. daně z nemovitostí, pojistné, rezervu na obnovu a výdaje na údržbu, opravy, správu, ostrahu a pod.) v úrovni 20,0 % z ročního nájemného, tj. odpočet nákladů celkem 485.400,- Kč * 20/100

=

97.080,- Kč

Roční upravené nájemné pak činí 485.400,- Kč - 97.080.- Kč (zaokrouhleně)

=

388.000,- Kč

Kapitalizační míru pro druh předmětných nemovitostí se zohledněním současné situace na trhu a lokalitu stanovuji v úrovni 10 %, pak:

Výnosová hodnota

činí 388.000,- Kč / 10 * 100 = zaokrouhleně

3,800,000,- Kč

3) Hodnota určená srovnávací metodou Je k dispozici částečně omezená databáze obchodovaných cen a databáze aktuálně inzerovaných srovnatelných nemovitostí (tyto nabídkové ceny jsou pak pro účely srovnání korigovány do obchodovatelné úrovně). Předmětem ocenění jsou nemovitosti v areálu užívaném jako jeden soubor. Souhrn plošných kapacit staveb oceňovaného areálu Uvedeny hlavní („čisté“) využitelné plochy bez společných prostor (chodby, sociální a technické zázemí). plochy restaurační: plochy ubytovací: plochy bytové (byt 5+1): celková využitelná plocha staveb: Celková výměra pozemků: počet venkovních stání:

130 m 2 380 m 2 170 m 2 680 m2 1.001 m2 5

Srovnání podle realizovaných nabídek 1. Lokalita: Lázně-Lipová, č.p. 441 (okres Jeseník) Penzion – zděná stavba, 1PP+2NP+podkroví, z roku 1930, v letech 1986 a 1998 provedeny opravy. Obsahuje 22 pokojů. Započitatelná plocha cca 500 m2 (bez společných prostor a tech. zázemí). V běžném, uživatelném stavu s běžnou údržbou. Napojeno na všechny inž. sítě. Pozemky o celkové výměře 1.151 m2. Cena dle kupní smlouvy z 12/2013: 2,000.000,- Kč (cca 4.000,- Kč/m2) Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je v obdobně atraktivní lokalitě. Kapacita oceňovaných staveb je srovnatelná s kapacitou staveb srovnávaných, obsahuje však i byt. Pozemky má mírně menší k využitelným plochám staveb. Technickým stavem jsou oceňované nemovitosti v lepším stavu, přístavba však není dokončena.

-8-

2. Lokalita: Lázně-Lipová, č.p. 377 (okres Jeseník) Penzion – zděná stavba, 1PP+2NP+podkroví, z roku 1930, v roku 2009 provedena celková rekonstrukce. Obsahuje 15 pokojů a menší provozovny. Započitatelná plocha cca 386 m2 (bez společných prostor a tech. zázemí). V dobrém stavu po celkové rekonstrukci. Napojeno na všechny inž. sítě. Pozemky o celkové výměře 3.396 m2. Cena dle kupní smlouvy z 12/2013: 4,000.000,- Kč (cca 10.400,- Kč/m2) Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je v obdobně atraktivní lokalitě. Kapacita oceňovaných staveb je vyšší než kapacita staveb srovnávaných, obsahuje však i byt. Pozemky má výrazně menší k využitelným plochám staveb. Technickým stavem jsou oceňované nemovitosti v částečně lepším stavu, přístavba však není dokončena. Srovnání podle realitních nabídek 3. Lokalita: Šlégrov (okres Šumperk) Penzion – zděná stavba, 1PP+2NP+podkroví. Obsahuje byt 2+1, provoz pohostinství, 3 apartmány a 6 ubytovacích pokojů. Započitatelná plocha cca 600 m2 (bez společných prostor a tech. zázemí). Ve velmi dobrém stavu. Pozemky o celkové výměře 1.081 m2. Realitní nabídka M&M reality holding, a.s. z 22.4.2014, nabídková cena: 3,390.000,- Kč (cca 5.700,- Kč/m2) Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je v obdobně atraktivní lokalitě. Kapacita oceňovaných staveb je obdobná. Pozemky má obdobné víměry. Technickým stavem jsou oceňované nemovitosti v částečně lepším stavu, přístavba však není dokončena. 4. Lokalita: Hanušovice (okres Šumperk) Penzion – zděná stavba, 1PP+2NP, v roce 2003 celková rekonstrukce. Obsahuje provoz restaurace, 6 apartmánů, v přístavbě bowling. Započitatelná plocha cca 650 m2 (bez společných prostor a tech. zázemí). Ve velmi dobrém stavu. Pozemky úměrné potřebám staveb. Realitní nabídka M&M reality holding, a.s. z 1.4.2014, nabídková cena: 6,500.000,- Kč (cca 10.000,- Kč/m2) Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je v obdobně atraktivní lokalitě. Kapacita oceňovaných staveb je obdobná. Technickým stavem jsou oceňované nemovitosti v částečně lepším stavu, přístavba však není dokončena. *) Oceňovaná nemovitost je aktuálně na trhu nemovitostí za cenu 5,000.000,- Kč

Určení porovnávací hodnoty: Na základě výše uvedených obchodovaných případů a inzerovaných nemovitostí v obdobných lokalitách (po korekci nabídkových cen do obchodovatelné úrovně je možno dovodit jednotkové ceny na využitelné podlahové plochy srovnávaných staveb v úrovni cca 4.000,- až 9.000,- Kč/m2. S ohledem na současný stav na trhu nemovitostí s převisem nabídky, technický stav a kapacity předmětného areálu pak odhaduji průměrnou jednotkovou cenu v úrovni cca 7.000,- Kč/m2 pro soubor využitelných podlahových ploch v oceňované nemovitosti, tj. při celkové „čisté“ započitatelné ploše 680 m2 pak po zaokrouhlení:

Hodnota určená metodou srovnávací činí ............................................ 4,800.000,- Kč

-9-

C – ZÁVĚR, REKAPITULACE Pro určení tržní hodnoty budovy č.p. 42 s přístavbou turistické ubytovny (penzionu) s pozemky jsou analyzovány hodnoty dle uvedených metod, přičemž určující je hodnota zjištěná metodou srovnávací, a hodnoty analyzované metodou nákladovou nejsou při převodech obdobných nemovitostí v obdobných oblastech kupujícími akceptovány, a hodnoty analyzované výnosovou metodou u obdobných nemovitostí korespondují s obvyklými cenami omezeně.

Na základě výše uvedeného určuji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitosti na.....4,800.000,- Kč slovy: čtyřimilonyosmsettisíc Kč

Dne 4.5.2014

Ing. Petr Václavek

Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 21.3.1990, č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 20.4.2000, č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1552-15/2014 znaleckého deníku.

- 10 -

Katastrální mapa

- 14 -

Příloha č. 2

Fotodokumentace ze dne 30.4.2014

Příloha č. 3

pohled na budovu č.p. 42 ze silnice č. 44 – z jihovýchodu

pohled na budovu č.p. 42 ze silnice č. 44 – ze severovýchodu

pohled na budovu č.p. 42 s přístavbou z ulice – z jihozápadu

místnost bistra v 1.NP v původní (východní) části budovy

kuchyň bistra v 1.NP původní (východní) části budovy

pokoj v bytě v podkroví v původní (východní) části budovy

- 15 -

kuchyň v bytě v podkroví v původní (východní) části budovy

koupelna v bytě v podkroví v původní (východní) části budovy

jídelna v 1.NP v přistavované (západní) části budovy

kotelna v 1.NP v přistavované (západní) části budovy

pokoj v 1.NP v přistavované (západní) části budovy

nedokončená podkrovní část v přistavované (západní) části budovy

- 16 -