2014

Vyhotovení č. 4

ZNALECKÝ POSUDEK č. 288-067/2014

Předmět ocenění:

Spoluvlastnický podíl 1/2 na bytu č. 577/1 v bytovém domě č.p. 577, 578 na pozemcích p.č. 1152/1 a 1152/2 včetně SVP 631/54572 na společných částech domu a na pozemcích, v k.ú. Liberec, obec Liberec, okres Liberec, kraj Liberecký

Adresa nemovitosti:

Mlýnská 577/5 460 01 Liberec IV - Perštýn

Účel ocenění:

Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé) pro potřeby exekučního řízení spis.zn.: 110 EX 10463/13

Objednatel:

Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor Husitská 692/3 415 01 Teplice IČ: 67199330, DIČ: CZ7304032879

Datum místního šetření:

12.09.2014

Ocenění provedeno ke dni:

12.09.2014

Tržní hodnota (obvyklá cena) SVP 1/2 na nemovitých věcech se započtením práv a závad s nimi spojených ke dni ocenění: Ocenění vypracoval:

Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava tel.: 732 831 328 e-mail: [email protected] ID dat. schr.: h422e3e

V Horní Libchavě dne:

18.09.2014

400 000 Kč

Ocenění obsahuje 25 stran (včetně titulního listu a 13 stran příloh). Objednateli se předávají písemná vyhotovení č. 1, 2 a 3 a elektronické vyhotovení č. 4, které též zůstává v archivu znalce spolu s písemným vyhotovením č. 5. Strana 1 (celkem 25)

Posudek č. 288-067/2014 – stanovení tržní hodnoty SVP 1/2 bytu 577/1, Mlýnská 577/5, 460 01 Liberec IV - Perštýn

Vyhotovení č. 4

A) ÚVOD 1. Znalecký úkol Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 10463/13-186 soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, 415 01 Teplice, je úkolem znalce: a)

ocenit nemovité věci a jejich součásti (spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech a jejich součástech)

b)

určit a ocenit jejich příslušenství

c)

ocenit zjištěná práva odpovídající věcnému břemeni, výměnek nebo nájemní či pachtovní právo, a to obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (ust. §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvést, o jakou částku se vlivem zjištěných práv odpovídajících věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěnými právy odpovídajícími věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu oceňované nemovité věci zatíženy nebyly

d)

vyjádřit se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z práva odpovídajícího věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu, za přiměřenou zjištěnému právu odpovídajícímu věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu, a za v místě a v čase obvyklou a toto náležitě zdůvodnit

Obvyklou cenou se ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

2. Použitá metodika ocenění Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků. 2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. 2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Strana 2 (celkem 25)


Vyhotovení č. 4

Závěrem provede odhadce odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Obvyklá cena je na základě výše uvedeného pro byt s podílem na společných částech domu a pozemků stanovena výhradně porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných a inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikuje se na oceňované nemovité věci.

3. Omezující podmínky a předpoklady 3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitým věcem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 3.5. Znalecký posudek nemovitých věcí je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitých věcí. Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně.

Strana 3 (celkem 25)


Vyhotovení č. 4

B) NÁLEZ 1. Identifikace nemovitých věcí Název: Pozemky: Stavba:

I. byt.z. (jednotka vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb.), č. jednotky 577/1 II. podíl 631/27286 na společných částech domu a pozemcích: p.č. 1152/1 a p.č. 1152/2 bytový dům č.p. 577, 578 na pozemcích p.č. 1152/1 a 1152/2

Vlastník jednotky:

Daníček Ondřej (RČ 770623/2578), Mlýnská 577/5, Liberec IV - Perštýn, 460 01 Liberec ................................................................................... ½ Daníčková Elžběta (RČ 485210/277), Mlýnská 577/5, Liberec IV - Perštýn, 460 01 Liberec ................................................................................... ½

Katastrální území: List vlastnictví:

Liberec (682039) 7932 (byt), 3828 (pozemky se stavbou)

Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Počet obyvatel:

460 01 Liberec, Liberec IV – Perštýn, Mlýnská 577/5 Liberecký Liberec (CZ0513) Liberec (563889) 102 113 (Lexikon měst a obcí, stav k 01.02.2014)

2. Prohlídka nemovitých věcí Místní šetření se uskutečnilo dne 12.09.2014, na základě písemné výzvy zaslané znalcem povinnému doporučenou zásilkou s dodejkou dne 01.09.2014 a druhému spoluvlastníku obyčejnou listovní zásilkou na vědomí se žádostí o poskytnutí součinnosti. Přes tuto výzvu se povinný místního šetření nezúčastnil. Znalci tudíž nebyl dne 12.09.2014 umožněn přístup do oceňovaného bytu za účelem zaměření a pořízení fotodokumentace. Ocenění je tedy provedeno pouze na základě informací patrných z výpisu z KN a prohlídky domu a jeho okolí.

3. Podklady pro vypracování posudku 3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku 3.1.1. Usnesení Exekutorského úřadu V Teplicích č.j.: 110 EX 10463/13-186 ze dne 26.08.2014 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručené znalci dne 26.08.2014 prostřednictvím datové schránky 3.1.2. Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha) Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberec ze dne 26.08.2014, k.ú. Liberec, LV 7932 3.1.3. Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha) Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberec ze dne 26.08.2014, k.ú. Liberec, LV 3828 3.2. Podklady opatřené znalcem 3.2.1. Kopie katastrální mapy (viz příloha) - jsou použity kopie katastrálních map z veřejného portálu „Nahlížení do KN“ prokazující stav k datu 12.09.2014. 3.2.2. Fotodokumentace ze dne 12.09.2014 (viz příloha) 3.2.3. Porovnávací databáze cen nemovitostí - http://www.sreality.cz/, archiv znalce 3.2.4. Informace z internetu-především: http://cs.wikipedia.org, http://www.liberec.cz, http://www.wmap.cz/pk_zapluz/objzuz.php?vhrseq= Strana 4 (celkem 25)


Vyhotovení č. 4

4. Místopis 4.1. Všeobecně Město Liberec je statutárním městem se 102 113 obyvateli (zdroj Lexikon měst a obcí), je tak pátým největším městem v ČR. Je krajským městem Libereckého kraje. Liberec se nachází asi 91 km severo-severovýchodně od Prahy a asi 99 km severoseverozápadně od Hradce Králové. Město leží v Liberecké kotlině Žitavské pánve mezi Ještědsko-kozákovským hřbetem a Jizerskými horami. Pata radnice je ve výšce 374 m n. m., nejvyšším bodem katastru města je vrchol Ještědu (1012 m n. m.), bod nejnižší se nachází v městské části Machnín (325 m n. m.) Městem protéká Lužická Nisa a její přítoky, například Černá Nisa a Harcovský potok, na němž leží Harcovská přehrada. Přirozenými vodními plochami jsou rybníky: například Vesecký (tzv. Teich), Kačák (Žabák) v Krásné Studánce či rybník Seba. 4.2. Historie Město se do roku 1939 rozprostíralo na ploše 6,2 km2, což dnes představuje historický střed města. Po připojení 11 obcí v roce 1939 se město déle rozrostlo o dalších 23 obcí v letech 1954, 1963, 1976, 1980 a 1986. Po roce 1989 se naopak čtyři obce od města oddělily. Celková rozloha města tak dnes činí 106,09 km2. Z této rozlohy tvoří 37,5 % zemědělská půda, téměř polovina jí jsou louky a pastviny. Dvě třetiny nezemědělské půdy tvoří půda lesní. 4.3. Doprava V Liberci je nádraží ČD, kompletní autobusová a tramvajová síť, sportovní letiště. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, základní a mateřské školy, střední školy a technická univerzita, krajská nemocnice. Město má rozsáhlé sportovní zázemí, zejména pro provozování zimních sportů. 4.4. Občanská vybavenost Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost.

5. Popis oceňovaných nemovitostí 5.1. Všeobecně Oceňovaný byt je v 2.NP panelového bytového domu. Dům má 7 NP, přičemž v 1.NP jsou společné prostory, které se obvykle nacházejí v PP takovýchto bytových domů. Dům má dva vchody se dvěma popisnými čísly – č.p. 577 a č.p. 578. V č.p. 577, ve kterém je oceňovaný byt, se nachází 18 bytů a 1 garáž. V č.p. 578 je 30 bytů. V domě jsou tři schodišťové prostory s výtahovými šachtami. Bytový dům je situován cca 700 m jihovýchodně od náměstí Dr. E. Beneše. Nachází se tedy v samotném centru města. Přístup k domu je z ulice Mlýnské, souběžné s ulicí Na Bídě. Mezi těmito ulicemi je tramvajový pás a regulované koryto (částečně zatrubněné) Harcovského potoka. Zastávka tramvaje je přímo před domem. Parkování u domu je možné pouze na povolení Magistrátu města Liberce (modrá zóna). Okna domu jsou orientována směrem severním a jižním. Lodžie bytů jsou orientovány jih. Vchod do domu je z ulice Mlýnské, ze severu. Na sever jsou orientovány společné lodžie na schodišťových mezipodestách. Dům byl postaven v 80. letech 20. století. Dům se nachází v lokalitě určené územním plánem jako plochy bydlení (B). Je v lokalitě záplavového území Harcovského potoka (Q100).



Vyhotovení č. 4

Územní plán

Záplavové území

5.2. Konstrukce a vybavení domu a bytu Konstrukce domu základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy střecha, krov střešní krytina klempířské konstrukce bleskosvod vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů schodiště Vybavení bytu okna dveře podlahy obytných místností podlahy ostatních místností vnitřní úprava povrchů vytápění elektro zdroj vody rozvod vody zdroj TUV rozvod plynu kanalizace bytové jádro vybavení kuchyně vybavení koupelny vybavení WC slaboproud

Provedení železobetonová deska ano železobetonový panel s kontaktním zateplovacím systémem železobetonové panely plochá izolační pásy FeZn s nátěrem ano minerální omítka na kontaktním zateplení omítky hladké železobetonové, povrch PVC Provedení (předpoklad – nebyla umožněna prohlídka) plastová s izolačním dvojsklem obyčejné hladké s kovovou zárubní betonová mazanina + PVC betonová mazanina + PVC omítky štukové, část pouze malba na panelech ústřední dálkové 220V veřejný vodovod plast ústřední ano veřejná umakartové původní plynový sporák, digestoř, dřez vana ocelová smaltovaná, umyvadlo splachovací STA

5.3. Dispozice bytu: 3+1+L 5.4. Výčet a výměry místností Znalci nebyl umožněn přístup do oceňovaného bytu za účelem zaměření a pořízení fotodokumentace. Ocenění je tedy provedeno pouze na základě informací patrných z výpisu z KN a prohlídky domu a jeho okolí. Podle údajů zapsaných na LV je započitatelná plocha bytu 63,1 m2. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ½ na bytu č. 577/1 ve 2.NP panelového bytového domu č.p. 577, 578 s podílem 631/54572 na společných částech domu a pozemcích. Strana 6 (celkem 25)


Vyhotovení č. 4

C) OCENĚNÍ 1.

Ocenění nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství metodou porovnávací:

NEMOVITOST Č. 1 Lokalita Lomená, Liberec V Kristiánov Popis

Užitná plocha 2 m

Umístění v domě podlaží

Požadovaná cena (redukovaná) Kč

Vypočtená

Upravená

65

3.NP

1 430 000

22 000

16 700

Jednotková cena Kč/m

2

Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „rekonstruovaný a velice pěkný byt v osobním vlastnictví. Byt je v 3. podlaží, dispozice 3+1 s lodžií. Dům je zateplený s novými plastovými okny, s novými rozvody stoupaček, novou střechou a pěkným vchodem do domu. V místnostech jsou na podlaze parkety a dlažba. Dlažba je v kuchyni, koupelně a na chodbě. V rekonstruované koupelně je vana společně s umyvadlem a WC. Obývací pokoj je s lodžií a z něho se vchází do dětského pokoje. V ložnici je přípravek prostor pro vestavbu vestavěné skříně. K bytu patří sklepní kóje. Veškerá občanská vybavenost je v místě velmi dobrá včetně školy, školky a pošty. Spojení do centra je zajištěno MHD.“ Připojení na IS: kompletní Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře REHYPEX, s.r.o., Fügnerova 667/7, 460 01 Liberec IV - Perštýn, za částku 1 590 000,- Kč – po zkrácení 10% činí 1 430 000,- Kč. Zdroj: www.sreality.cz, ID: N466, datum vložení neudán, aktualizace „dnes“ Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita zateplení objektu velikost nemovitosti technický stav technické vybavení funkční využitelnost příslušenství orientace ke světovým stranám dostupnost IS dopravní obslužnost parkování jiná technická korekce

NEMOVITOST Č. 2 Lokalita Hvězdná, Liberec V - Kristiánov Popis

absolutní vlastnictví (SVP) nejsou ano - exekuce

absolutní vlastnictví nezjištěna ano 0,98 nezjištěna

+ atraktivní – centrum města ano 63 m2 - původní stav – nová plast. okna - podstandard dobrá standardní S-J kompletní autobus, vlak, MHD - omezené - 2.NP, dům v záplavovém území

1,1

dobrá - sídliště ano 65 m2 0,85 po rekonstrukci 0,9 nadstandard dobrá standardní SV-JZ kompletní autobus, vlak, MHD 0,97 lepší 0,95 3.NP

Užitná plocha 2 m



Vypočtená

Upravená

74

1.NP

1 705 000

23 000

16 800


Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „luxusní byt v centru Liberce. Byt se nachází v přízemí udržovaného panelového domu na okraji sídliště. Výhodou je umístění v bezprostřední blízkosti centra, kde je veškerá občanská vybavenost. Je velice pěkně upraven; vyštukován, vymalován a následně dozdoben tapetou. V jednotlivých místnostech jsou plovoucí podlahy, dlažba, plastová okna. Z dětského a obývacího pokoje jsou vstupy na lodžie, které jsou zabezpečeny mříží. K bytu náleží sklepní kóje. Od BD je možnost pronajmutí sušárny u bytu na zřízení samostatného pokoje. Parkování je před domem. Byt bude volný v březnu 2015.“ Připojení na IS: kompletní Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře NEXT REALITY, Zámecká 69/14, 470 01 Česká Lípa, za částku 1 895 000,- Kč – po zkrácení 10% činí 1 705 000,- Kč. Zdroj: www.sreality.cz, ID: 59622, datum vložení neudán, aktualizace 15.06.2014


2


Vyhotovení č. 4 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita zateplení objektu velikost nemovitosti technický stav technické vybavení funkční využitelnost příslušenství orientace ke světovým stranám dostupnost IS dopravní obslužnost parkování jiná technická korekce

NEMOVITOST Č. 3 Lokalita Hvězdná, Liberec V - Kristiánov Popis



atraktivní – centrum města + ano 63 m2 - původní stav – nová plast. okna - podstandard dobrá standardní S-J kompletní autobus, vlak, MHD omezené - 2.NP, dům v záplavovém území

atraktivní – centrum města 1,03 ne 74 m2 0,8 po rekonstrukci 0,95 lepší standard dobrá standardní S-J kompletní autobus, vlak, MHD omezené 0,95 1.NP

Užitná plocha 2 m



Vypočtená

Upravená

74

8.NP

1 475 000

19 900

17 400


Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „byt 3+1 s lodžií v Liberci - Kristiánov, jedná se o lokalitu v centru města s veškerou občanskou vybaveností. Prostorný byt 2 o výměře 74m (do výměry není započtena zasklená lodžie a sklepní koje) se nachází v 7.patře panelového domu s velmi pěkným výhledem. V celém bytě plastová okna, koupelna s vanou (zděné jádro), na podlaze dlažba nebo plovoucí podlaha, prostorná kuchyně. Fond oprav a ostatní společné platby činí cca. 1700,Kč, výše ostatních služeb závislá na individuální spotřebě.“ Připojení na IS: kompletní Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality Silwer s.r.o., Dr. Milady Horákové 391/1, 460 01 Liberec, za částku 1 640 000,- Kč – po zkrácení 10% činí 1 475 000,- Kč. Zdroj: www.sreality.cz, ID: 154/2835, datum vložení neudán, aktualizace 27.08.2014

Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita zateplení objektu velikost nemovitosti technický stav technické vybavení funkční využitelnost příslušenství orientace ke světovým stranám dostupnost IS dopravní obslužnost parkování jiná technická korekce



atraktivní – centrum města + ano 63 m2 - původní stav – nová plast. okna - podstandard dobrá standardní S-J kompletní autobus, vlak, MHD omezené - 2.NP, dům v záplavovém území

atraktivní – centrum města 1,03 ne 74 m2 0,95 po částečné rekonstrukci 0,95 standard dobrá standardní S-J kompletní autobus, vlak, MHD omezené 0,96 8.NP


2


Vyhotovení č. 4

NEMOVITOST Č. 4 Lokalita Vlnařská, Liberec VI - Rochlice Popis

Užitná plocha 2 m



Vypočtená

Upravená

70

8.NP

1 160 000

16 600

17 200


2

Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „slunný byt 3+1+lodžie o výměře 70 m², situovaný v 8. NP panelového domu s výtahem. Dům prošel rekonstrukcí zahrnující zateplení fasády, vchody, výtahy, stoupačky aj. Byt má zděné jádro, nová plastová okna a nově udělané lodžie, jinak je v původním stavu. Z bytu je hezký výhled do okolí. V místě se nachází kompletní občanská vybavenost včetně zastávky MHD.“ Připojení na IS: kompletní Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Realitní kancelář Becker & spol., nám. Dr. E. Beneše 5/13, 460 07 Liberec III - Jeřáb, částku 1 290 000,- Kč – po zkrácení 10% činí 1 160 000,- Kč. Zdroj: www.sreality.cz, ID: 001225, datum vložení neudán, aktualizace 08.09.2014

Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita zateplení objektu velikost nemovitosti technický stav technické vybavení funkční využitelnost příslušenství orientace ke světovým stranám dostupnost IS dopravní obslužnost parkování jiná technická korekce



+ atraktivní – centrum města ano 63 m2 původní stav – nová plast. okna podstandard dobrá standardní S-J kompletní autobus, vlak, MHD omezené - 2.NP, dům v záplavovém území

1,1

sídliště ano 70 m2 původní stav – nová plast. okna podstandard dobrá standardní SV-JZ kompletní autobus, vlak, MHD omezené 0,96 8.NP

Rekapitulace porovnávaných nemovitostí NEMOVITOST Č. : Lokalita OCEŇOVANÁ NEMOVITOST 1. Lomená, Liberec V Kristiánov 2. Hvězdná, Liberec V Kristiánov 3. Hvězdná, Liberec V Kristiánov 4. Vlnařská, Liberec VI Rochlice

Užitná plocha 2 m



Vypočtená

Upravená

63,1

2.NP

65

3.NP

1 430 000

22 000

16 700

74

1.NP

1 705 000

23 000

16 800

74

8.NP

1 475 000

19 900

17 400

70

8.NP

1 160 000

16 600

17 200


2

Porovnávací hodnotu porovnávané nemovitosti stanovuji, po vyhodnocení porovnávaných nemovitostí, ve výši 17 000,- Kč/m2. Porovnávací hodnota Užitná plocha

63,10 m

Jednotková cena

2

17 000 Kč/m

Porovnávací hodnota

1 072 700 Kč

POROVNÁVACÍ HODNOTA - ZAOKROUHLENO Strana 9 (celkem 25)

1 070 000 Kč

2


Vyhotovení č. 4

2.

Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad s nemovitými věcmi spojených

2.1.

Práva odpovídající věcnému břemeni Na LV nejsou zapsána práva odpovídající věcnému břemeni. Hodnota práv odpovídajících věcnému břemeni: ................................................... 0,- Kč Výměnek Na LV nejsou zapsána reálná břemena výměnku ani nebyla znalci doložena žádná smlouva o výměnku. Hodnota práv odpovídajících výměnku: .................................................................. 0,- Kč Nájemní či pachtovní právo Na LV není zapsáno pachtovní právo ani nebyla znalci doložena žádná nájemní ani pachtovní smlouva. Hodnota práv odpovídajících nájemnímu či pachtovnímu právu: ....................... 0,- Kč Předkupní právo Na LV není zapsáno věcné předkupní právo. Hodnota závad z titulu předkupního práva: ........................................................... 0,- Kč Zástavní právo smluvní Na LV nejsou zapsána zástavní práva smluvní. Zástavní práva se nezapočítávají do obvyklé ceny práv a závad. Hodnota závad z titulu zástavního práva: ............................................................... 0,- Kč Exekuční řízení. Na LV je zapsáno zástavní právo exekutorské, nařízena exekuce. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad. Hodnota závad z titulu exekučního řízení: .............................................................. 0,- Kč

2.2.

2.3.

2.4.

2.5.

2.6.

Nebyla zjištěna žádná práva, která by snižovala hodnotu nemovitosti.

3.

Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv

Protože nebyla zjištěna žádná práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, neplynou tudíž z výše uvedených práv žádným oprávněným osobám žádné výhody.



Vyhotovení č. 4

D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) majetku je stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

1.

Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu

Oceňovaný byt je vzhledem k jeho poloze v centru města a vzhledem ke své velikosti, stáří a stavu dobře obchodovatelný. Předpokládaný původní stav bytu je pro mnoho kupujících výhodou, jelikož jeho rekonstrukci mohou udělat podle svých nároků a představ.

2.

Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-)

+ jsou zapsány na LV, údaje v něm souhlasí se skutečným stavem + právní vztahy nejsou dotčeny změnou - jsou ve spoluvlastnictví + po právní stránce je zajištěn bezproblémový přístup + jsou prosty věcných břemen - je zahájena exekuce a vydán exekuční příkaz k prodeji + z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití domu - dům se nachází v záplavovém území + budova je zkolaudována a je užívána v souladu s právním stavem + budova je zateplená + v bytě jsou vyměněna okna za plastová ± byt je v původním stavu vyžadujícím rekonstrukci

3.

Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí

Na základě skutečností uvedených v posudku odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitých věcí - bytu č. 577/1 zapsaného na LV 7932 se spoluvlastnickým podílem 631/27286 na společných částech domu a pozemcích zapsaných na LV 3828 v k.ú. Liberec, obec Liberec, okres Liberec, kraj Liberecký -

ke dni 12.09.2014 ve výši:

1 070 000,- Kč Slovy: Jedenmilionsedmdesáttisíc korun českých 4.

Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech

Obchodovatelnost spoluvlastnického podílu na nemovitostech je zhoršená a cena takovéhoto podílu neodpovídá stejnému podílu z ceny celku. Důvodem snížení ceny spoluvlastnického podílu je jeho rizikovější prodej než u prodeje celé nemovitosti (s vyšším rizikem se snižuje i cena, kterou je kupující ochoten zaplatit, majitel podílu nemůže zcela neomezeně prosazovat svoji vůli, je nutno uplatnit předkupní právo apod.).



Vyhotovení č. 4

Na základě skutečností uvedených v posudku odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu): - spoluvlastnického podílu ½ na bytu č. 577/1 zapsaného na LV 7932 se spoluvlastnickým podílem 631/54572 na společných částech domu a pozemcích zapsaných na LV 3828 v k.ú. Liberec, obec Liberec, okres Liberec, kraj Liberecký -

se započtením hodnoty práv a závad ke dni 12.09.2014 ve výši:

400 000,- Kč Slovy: Čtyřistatisíc korun českých V Horní Libchavě, dne 18.09.2014 Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava telefon: 732 831 328 e-mail: [email protected]

E) ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl. spec. nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 288-067/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014067288.

F) PŘÍLOHY 1. 2. 3. 4. 5.

počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí – LV 7932 ................................................................................ 2 Výpis z katastru nemovitostí – LV 3828 ................................................................................ 6 Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 1 Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2 Fotodokumentace .................................................................................................................... 2



Vyhotovení č. 4

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 7932 ze dne 26.08.2014



Vyhotovení č. 4



Vyhotovení č. 4

2. Výpis z katastru nemovitostí – LV 3828 ze dne 26.08.2014



Vyhotovení č. 4



Vyhotovení č. 4



Vyhotovení č. 4



Vyhotovení č. 4



Vyhotovení č. 4



Vyhotovení č. 4

3. Snímek katastrální mapy



Vyhotovení č. 4

4. Mapa oblasti – širší vztahy – poloha nemovitosti v okrese (zdroj: www.mapy.cz)

4. Mapa oblasti – širší vztahy – poloha nemovitosti ve městě (zdroj: www.mapy.cz)



Vyhotovení č. 4

4. Mapa oblasti – letecká – poloha nemovitosti v části města (zdroj: www.mapy.cz)

4. Mapa oblasti – letecká – poloha nemovitosti v ulici (zdroj: www.mapy.cz)



Vyhotovení č. 4

5.

Fotodokumentace pořízená znalcem dne 12.09.2014

ul. Mlýnská – směr centrum (vpravo ul. Na Bídě)

ul. Mlýnská – směr od centra (vlevo ul. Na Bídě)

dvorní část

okno a lodžie oceňovaného bytu



Vyhotovení č. 4

pohled z ul. Mlýnské

okna oceňovaného bytu (z ulice Mlýnské)

hlavní vchod

chodba v 1.NP

schodiště s výtahovou šachtou

vstupní dveře do bytu – 2.NP


Oveřovací doložka konverze z moci úřední do dokumentu obsaženého v datové zprávě Oveřuji pod pořadovým číslem 68323628-22201-150106104258, že tento dokument, který vznikl prevedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 25 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zajišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Ověřující osoba: Martin Svoboda Vystavil: Svoboda Martin, Mgr. - soudní exekutor v Teplicích dne 06.01.2015

2014

Recommend Documents