ZNALECKÝ POSUDEK č. 3217/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Kravsko, obec Kravsko, okres Znojmo: rodinného domu č.p. 114 na pozemku parc. č. St. 117, s pozemky parc. č. St. 117, 554/31, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava Slévárenská 410/14, 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinných v rámci exekuce č.j. 024 EX 1268/14
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
17. září 2014
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
17. září 2014 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Ostrava č.j. 024 EX 1268/14-77 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinných – Lukáše Čížka a Miluše Čížkové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 17. září 2014. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 662 vyhotovený dne 8.8.2014 pro k.ú. Kravsko: A: Vlastník: SJM Čížek Lukáš a Čížková Miluše, č.p. 114, Kravsko RČ 790128/4721 RČ 795417/4734 2 B: Nemovitosti: Parcela: St. 117 - 163 m zastavěná plocha a nádvoří 554/31 - 96 m2 trvalý travní porost Stavba: Kravsko, č.p. 114 – bydlení, na parcele St. 117 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Kravsko z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 17.9. 2014. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinní manželé Lukáš a Miluše Čížkovi neumožnili přístup do objektu (nepřevzali si doporučené zásilky s oznámením o místním šetření).
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: • • • • •
Rodinný dům č.p. 114 na pozemku parc. č. St. 117 Vedlejší stavby na pozemku parc.č. St. 117 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. St. 117, 554/31 Pozemek parc.č. St. 117 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 163 m2 Pozemek parc.č. 554/31 – trvalý travní porost o výměře 96 m2
Nemovitost se nachází v obci Kravsko, číslo popisné 114. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími rodinnými domy.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce:
Obecní úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Obec 548 Obec se nachází 8 km severozápadně od Znojma. Nachází se ve zvlněné krajině využívané převážně zemědělsky. Ano Ano ZŠ 1.-9. st., MŠ Základní nabídka obchodů a služeb Kulturní dům, restaurace, hřiště Poptávka je nižší než nabídka
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Severozápadně od centra obce Příjezd po zpevněné vedlejší komunikaci Zvlněný, vlastní pozemek mírně sklonitý k severu Starší rodinné domy Na komunikaci před domem Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům řadový koncový Vedlejší stavby, venkovní úpravy 1.NP- ze dvora V půdním prostoru Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Skutečné připojení k inženýrským sítím nebylo možné přesně zjistit, jedná se o předpoklad: Vodovod: Veřejný vodovod (vodoměrná šachta před domem) Kanalizace: Pravděpodobně veřejná kanalizace Elektrická síť: 230V (připojen vzdušný kabel)
5 Plyn: Telefon:
2.
Zaveden (hl. uzávěr ve fasádě) Pravděpodobně nezaveden
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.
2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Kravsko, číslo pop. 114. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům řadový koncový, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny částečně při místním šetření a částečně z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Rodinný dům řadový koncový Obdélníkový Není 1 NP Není Základové pasy Ano Zděná z cihel pálených tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Pálené tašky Pozinkovaný plech Zatepleno polystyrenem tl. 5 cm (neodborně), chybí omítka Chybí Není
2.2.2 Popis objektu Dům je řadový koncový, uliční fasáda je orientována k severu. Za domem se nachází malý dlážděný dvůr a dvě vedlejší stavby, přes ně se pravděpodobně vstupuje do domu. Před domem je menší oplocená zahrada, vyvýšená na úroveň rodinného domu, pod ní se nachází pravděpodobně zemní sklep (vchod do sklepa je z ulice). V úrovni střech vedlejších staveb navazuje směrem k jihu zahrada, která je už jiného vlastníka.
6 Dům je zděný, předpokládaná průměrná tloušťka zdiva 45 cm. Je zastřešen sedlovou střechou. Krov dřevěný, krytina z pálených tašek. Fasáda je zateplena polystyrenem tl. 5 cm (neodborně), chybí omítka. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna do ulice jsou plastová. Vytápění je pravděpodobně ústřední s kotlem na tuhá paliva. Dům je připojen na elektřinu, veřejný vodovod, zemní plyn a pravděpodobně na veřejnou kanalizaci.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy
Celkový technický stav
1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Dle obhlídky zvenčí: - plastová okna - zateplení fasády polystyrenem tl. 5 cm (neodborně), bez omítky Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v průměrném stavebnětechnickém stavu se zanedbanou údržbou.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění Stavba nebyla přístupná, rozměry byly orientačně zjištěny z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. délka
1.NP o
Část základní část Celkem 1.NP Zastřešení Část
1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
šířka
výška
ZP
OP
2
m
m
m
m
m3
11,70
6,00
3,00
70,20
210,60
70,20
210,60
ZP
OP
2
m3
délka
šířka
m
m
11,70
6,00
výška m
m
70,20 0,00
0,00
3,00
105,30 105,30
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví Celkem
ZP
OP
2
m
m3
70,20
210,60 105,30 315,90
70,20
Užitná plocha obytné části domu Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží - vynásobením koeficientem 0,8. Část 1.NP Celkem zaokrouhleno
Zastavěná plocha (m2) 70,20
koeficient 0,8
Užitná plocha (m2) 56,16 56,00
7
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: • nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, • objekt nemá více než tři samostatné byty, • objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) Koeficient vybavení stavby Pol.č Konstrukce a vybavení . (1) (2) 1 2 3 4 5
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina
6
Klempířské konstrukce
7
Vnitřní omítky
8
Fasádní omítky
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
typ ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
Kč/m3 Kč/m3 m3 -
CZ-CC:
nepodsklepený bez podkroví 2 290,00 1,000 2 290,00 315,90 0,80 2,126 111
%
Pod.č.
Koef.
(4)
Podíl (př.15) (5)
(6)
(7)
(8)
S S S S S
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400
100 100 100 100 100
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400
S
0,00900
100
0,00900
1,00
0,00900
S
0,05800
100
0,05800
1,00
0,05800
S
0,02800
100
0,02800
1,00
0,02800
C P C S P S S P S C S S S S S S S C
0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
0,00 0,46 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,00000 0,01058 0,00000 0,03200 0,02392 0,02200 0,01000 0,02392 0,04300 0,00000 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,00000 0,00000
Provedení
Stand
(3) betonové pasy s izolací cihly pálené tl. 45 cm s rovným podhledem krov dřev., střecha sedlová pálené tašky úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů vápenné hladké zatepleno polystyrenem 5 cm (neodborně), bez omítky chybí kuchyně, koupelna chybí hladké plastová betonové, koberce keramická dlažba ústřední - kotel na TP 230V chybí rozvod studené a teplé vody plynový průtokový ohřívač zemní plyn z kuchyně, koupelny, WC plynový sporák umyvadlo, vana WC splachovací chybí není
A sklonitá
Uprav. podíl (9)
8 Celkem
1,00000
Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
K4
0,87642
Kč/m3
0,87642 3 413,51
Rok odhadu Rok pořízení Stáří
S
roků
Opotřebení - odborným odhadem
O
%
CN
Kč
D
%
CND
Kč
O
Kč Kč
100,00 1 078 327,81 -593 080,30 485 247,51
CS
Kč
485 247,51
Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení
55,00 %
Cena ke dni odhadu
2014 1930 84 55,00 1 078 327,81
2.3 Vedlejší stavba 1 Objekt se nachází na pravé straně dvora, je přistavěn kolmo k domu. Je přízemní, nepodsklepený, pravděpodobně zděný z cihel pálených, s plochou střechou krytou asfaltovými pásy. Výpočet výměr Stavba nebyla přístupná, rozměry byly orientačně zjištěny z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. o
1.NP
délka
šířka
výška
ZP
OP
Část
m
m
m
m2
m3
6,50
7,00
3,00
45,50 45,50
136,50 136,50
Základní část vč. zastřešení Celkem 1.NP
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží Celkem
ZP
OP
m2
m3
45,50 45,50
136,50 136,50
2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Vedlejší stavba 1 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace
typ
A
zděná
nepodsklepená
sklonitá
podkroví nezřízeno 2014 1930
9 Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb
dle typu z příl. č. 14 vyhlášky = ZC/ x ppod ( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41, dle CZ-CC )
S ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
roků Kč/m3
84 1 250,00 1,00 1 250,00 136,50 0,80 2,075
Kč/m3 m3 -
Stand . (4)
Podíl (př.21) (5)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(6)
(7)
(8)
(9)
S S S S S
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
100 100 100 100 100
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
C C S S S P
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00
0,00000 0,00000 0,03100 0,01000 0,06800 0,02254 0,00000
K4
-
0,88654
Kč/m3
1 839,57
CZ-CC 1274
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
(1)
(2)
(3)
1 2 3 4 5
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina
6
Klempířské práce
7 8 9 10 11 12 13
Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
základové pasy zděné tl. 30 cm rovné střecha plochá asfaltové pásy žlaby, svody z pozinkovaného plechu chybí chybí dřevěné dřevěná dvojitá betonové 230 V není
Celkem
1,00000
Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená
ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 80,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
0,88654
2014 1930 84
S
roků
O CN
% Kč
80,00 251 101,31
D CND O
% Kč Kč Kč
100,00 251 101,31 -200 881,05 50 220,26
CS
Kč
50 220,26
2.4 Vedlejší stavba 2 Objekt nachází ve dvoře, navazuje na vedlejší stavbu 1. Je přízemní, nepodsklepený, pravděpodobně zděný z cihel pálených, s plochou střechou krytou asfaltovými pásy. Výpočet výměr Stavba nebyla přístupná, rozměry byly orientačně zjištěny z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem.
10
délka
1.NP Část
o
Základní část vč. zastřešení Celkem 1.NP
šířka
výška
ZP
OP
2
m
m
m
m
m3
5,20
3,10
2,80
16,12 16,12
45,14 45,14
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží Celkem
ZP
OP
2
m
m3
16,12 16,12
45,14 45,14
2.4.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.4.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Vedlejší stavba 2 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 typ
CZ-CC 1274
nepodsklepená podkroví nezřízeno 2014 1930 84 1 250,00 1,00 1 250,00 45,14 0,80 2,075
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(6)
(7)
(8)
(9)
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
100 100 100 100 100
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
C C S S S P
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00
0,00000 0,00000 0,03100 0,01000 0,06800 0,02254 0,00000
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
A
Střecha
zděná sklonitá
Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb
dle typu z příl. č. 14 vyhlášky = ZC/ x ppod ( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41, dle CZ-CC )
S ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -
Stand . (4)
Podíl (př.21) (5)
S S S S S
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
(1)
(2)
(3)
1 2 3 4 5
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina
6
Klempířské práce
7 8 9 10 11 12 13
Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
základové pasy zděné tl. 30 cm rovné střecha plochá asfaltové pásy žlaby, svody z pozinkovaného plechu chybí chybí dřevěné dřevěná dvojitá betonové 230 V není
11 Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
1,00000 ( z výpočtu výše )
Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 80,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
0,88654
-
0,88654 3
ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří
2.5
K4
Kč/m
1 839,57 2014 1930 84
S
roků
O CN
% Kč
80,00 83 038,19
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 83 038,19 -66 430,55 16 607,64 16 607,64
CS
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot z drátěného pletiva, plotová vrátka, opěrné zdi, zpevněná plocha dlážděná), cena zemního sklepa je zjištěna jednotlivě (rozměry byly určeny odborným odhadem). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč 485 247,51 66 827,90 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč 0,00 Garáže tvořící příslušenství Kč Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Kč Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
zemní sklep Umístění: Popis: Technický stav: Výměra L: CZ-CC Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41) Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení Základní cena podle přílohy č. 17 resp. č. 15 Koeficient polohový Základní cena upravená Výchozí cena Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem)
552 075,41 3,5 % 5,0 % 5,0 % 27 603,77
Program ABN14 před domem zděný, klenutý podprůměrný 6,0*5,0*2,7 m3 Ki
S O ZC K5 ZCU = ZC × K5 × Ki CN = ZCU × L
= rok rok roků % Kč/jedn. Kč/jedn. Kč %
81,00 242 2,291 2014 1930 84 80,00 1 800,00 0,80 3 299,04 267 222,24 100,00
12 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Opotřebení Cena ke dni odhadu
80,00 % zemní sklep
Kč Kč Kč
267 222,24 -213 777,79 53 444,45
2.6 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – červen-září 2014. Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky: Prodej, pozemek pro bydlení, 2 740 m² Celková cena: 650 000 Kč Cena za m²: 237 Kč za m² Adresa: Trnové Pole (okres Znojmo) Datum aktualizace: 22.06.2014 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 2 740 m2 Elektřina: 230V Na prodej stavební pozemek se zahradou o velikosti 2740 m2, obec Trnové Pole, okres Znojmo. Pozemek je obdélníkového tvaru 33,5x 82 m, rovinatý. Voda, elektřina a plyn na hranici pozemku. Obec Trnové Pole leží asi 1 km od st.silnice, cca 35 km od Brna směrem na Znojmo. Je možná výstavba dvojdomku.
Celková cena: 140 000 Kč Cena za m²: 295 Kč za m² Adresa: Vranovská Ves (okres Znojmo) Datum aktualizace: 28.05.2014 Plocha pozemku: 474 m2 K prodeji nabízíme stavební pozemek 474 m2 (cca 17x25) ve Vranovské vsi u Znojma. Pozemek je rohový, el. přípojka, nová jímka, studna, oplocení, vhodné na RD i na chatu. Obec se nachází cca 10 km od Znojma.
13 Prodej stavebního pozemku 1 378 m², Hluboké Mašůvky (okres Znojmo) K prodeji nabízíme stavební pozemek v Hlubokých Mašůvkách o výměře 1378 m2(18 m široký). Inženýrské sítě výhledově na hranici pozemku, v současné době ve výstavbě. Pozemek se nachází v nové výstavbové zóně. Pozemek ze dvou stran oplocen. • Celková cena: 509 860 Kč za nemovitost 2 • Cena: 370 Kč/m • Aktualizace:25.08.2014 2 • Plocha pozemku:1378 m
Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 237 - 370 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 300 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku číslo zastavěná plocha a St. 117 nádvoří 554/31 trvalý travní porost
Umístění
Výměra m2
plocha pod domem a dvorem zahrada před domem
ZC Kč/m2
Cena Kč
163
300,00
48 900,00
96
300,00
28 800,00
77 700,00
Celkem parcely
2.7 Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Objekt Rodinný dům č.p. 114 Vedlejší stavba 1 Vedlejší stavba 2 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Zemní sklep Stavby celkem
Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 485 247,51 50 220,26 16 607,64 27 603,77 53 444,45 633 123,63
Pozemky : St. 117 554/31
48 900,00 28 800,00
Pozemky celkem
77 700,00
Celkem
Celkem po zaokrouhlení
710 823,63
710 820,00
14
3.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách s objekty nabízenými v realitní inzerci www.sreality.cz – červen-září 2014.
3.1 Cenové porovnání – rodinný dům Porovnávané objekty - realitní inzerce: Prodej rodinného domu 60 m², Kravsko (okres Znojmo) Nabízíme k prodeji rodinný dům 2+1 v Kravsku, okres Znojmo. V domě byla započatá rekonstrukce, částečně nové rozvody vody, odpadu a elektřiny. Dům není zatím napojen na veřejnou kanalizaci, ale v letošním roce bude možné se na veřejnou kanalizaci napojit. • Celková cena:420 000 Kč za nemovitost, včetně provize 2 • Cena bez provize: 404 000 Kč, 6 733 Kč/m • Aktualizace:30.08.2014 • Stavba:Smíšená • Stav objektu:Před rekonstrukcí • Podlaží:2 včetně 1 podzemního 2 • Užitná plocha:60 m 2 • Plocha pozemku:282 m • Voda:Dálkový vodovod • Topení:Lokální tuhá paliva • Elektřina:120V, 230V, 400V
Prodej rodinného domu 80 m², Rudlice (okres Znojmo) Prodej RD v obci Rudlice vzdálené 12 km od Znojma. Dům prošel částečnou rekonstrukcí – nová střecha včetně výměny části krovů, nová střešní krytina na hospodářském stavení, nové okapy, rýny, nová koupelna (voda, odpady a plastových oken). Dům je vytápěný lokálními plynovými topidly
15 WAW, ohřev vody je zajištěný novým el. bojlerem. Soukromí zajišťuje uzavřený dvůr s vjezdem. U domu je zahrádka se studnou. Pod hospodářským stavením je sklep. V okolí obce je krásná příroda (rybaření, houbaření). • Celková cena: 489 000 Kč za nemovitost, včetně provize 2 • Cena bez provize: 470 000 Kč, 5 875 Kč/m • Aktualizace:29.9.2014 • Stavba:Smíšená • Podlaží:2 včetně 1 podzemního • Počet bytů:1 2 • Užitná plocha:80 m 2 • Plocha pozemku:302 m • Sklep: ano • Rok rekonstrukce:2009 • Voda:Dálkový vodovod • Topení:Lokální plynové • Odpad:Septik • Elektřina:400V
Prodej, dům rodinný, 80 m² Celková cena: 650 000 Kč Adresa: Kubšice (okres Znojmo) Datum aktualizace: 01.06.2014 Budova: Cihlová Umístění objektu: Centrum obce Plocha užitná: 80 m2 Plocha pozemku: 935 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano K prodeji dům o velikosti 2+1 v obci Kubšice, okr. Znojmo. Jedná se o samostatně stojící přízemní cihlový dům, vstupní chodba, samostatná kuchyně cca 18 m2, a 2x pokoj 20 m2, komora, koupelna s vanou+WC, do dvora prostorná veranda, kvelbový sklep cca 25 m2, hospodářské přístavky, dílna a chlívy. Prostorný uzavřený dvůr+zahrada cca 150 m2. Celková výměra pozemku činí 935 m2, u domu přípojka na plyn. V současné době objekt vytápěn el. přímotopy+el. boiler. V obci nová splašková kanalizace, přípojka zavedena k domu, obecní vodovod. Možnost zbudování nástavby a přístavby.
16 Prodej, dům rodinný, 100 m² Celková cena: 620 000 Kč Adresa: Miroslav (okres Znojmo) Datum aktualizace: 18.06.2014 Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Podlaží počet: 1 Plocha podlahová: 100 m2 Plocha pozemku: 365 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V K prodeji rodinný domek 4+1 s verandou v obci Miroslav, okres Znojmo. Dům je určený k modernizaci. Zavedený je vodovod, elektřina 220+380V, plyn a kanalizace. Na pozemku o celkové ploše 365 m2 je vlastní studna, hospodářská budova a sklep. Vytápění je ústřední plynové, voda je ohřívána plynovým bojlerem. Dům je blízko centra obce.
Prodej, dům rodinný, 80 m² Celková cena: 700 000 Kč Adresa: Kubšice (okres Znojmo) Datum aktualizace: 24.6.2014 Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 80 m2 Plocha pozemku: 746 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Prodej samostatně stojícího rod. domu 3+1 v obci Kubšice, okr. Znojmo. Jedná se o přízemní objekt se smíšeného zdiva se sedlovou střechou s novější krytinou z pálených tašek. Celková plocha 746 m2, zastavěná plocha a nádvoří 554 m2, u domu zahrada 192 m2. 2x pokoj cca 20 m2, 1x 15 m2, kuchyně, koupelna s vanou, velká stodola (možnost garážování). Uzavřený dvůr, zde hospodářské přístavky. Vlastní studna, u domu obecní vodovod, elektřina 230/400 V, lokální plynové topení WAV, v obci se nově buduje splašková kanalizace. Dům vyžaduje opravy.
17 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Č.
Lokalita
Počet místností (pokoje+ kuchyně)
Garáž
Pozemek m2
asi 2+1
není
259
1
(4)
(5)
Oceň. Kravsko objekt (1)
(2)
1
Kravsko
2+1
není
282
2
Rudlice
asi 3+1
průjezd
340
3
Kubšice
2+1
není
935
4
Miroslav
4+1
není
365
5
Kubšice
3+1
stodola
746
Jiné RD r. asi 1930, bez zásadních modernizací. Okna plast, ÚT - kotel TP. 2 vedl.stavby, zemní sklep, malý dvůr, zahrada před domem. (6) RD 1PP+1NP. Zahájena rekonstr.- nedokončena. Z části nové rozvody instalací, koupelna. Vytáp. kamna TP. Malý pozemek. RD 1PP+1NP. 2009 částeč. rekonstr.- střecha, koupelna. WAW, el. bojler. Malá zahrada, dvůr. RD 1PP+1NP. Vytápění el. přímotopy, el. bojler, kanaliz. do jímky. U domu veř. kanalizace a plyn. Vedl. stavby, dílna, dvůr, zahrada. RD 1NP. ÚT kotel ZP, IS všechny. Studna, vedl. stavba, zemní sklep, dvůr, zahrada. RD 1NP. Nová krytina. Vytápění WAW, kanaliz. do jímky. Veř. vodovod u domu, vlastní studna. Stodola, sklad, dvůr, zahrada.
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč/m2
pramen ceny
Kč
přísstav a polo lušen- garáž vyba-ha ství vení
pozemek
(1)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
1
6 733
0,95
6 396
1,00
0,99
1,00
2
5 875
0,95
5 581
1,00
1,00
3
8 125
0,95
7 719
0,99
4
6 200
0,95
5 890
5
8 750
0,95
8 313
Č.
Jednotková porovnávací cena
K1
K2
K3
K4
K5
Cena oceňovaného objektu odvozená
K6
I
úvaha znalce
K1× …× K6
ze srovnávacího
(14)
(15)
(16)
(17)
1,03
1,00
1,01
1,03
6 210
1,02
1,01
1,04
1,01
1,08
5 168
1,03
1,00
1,00
1,06
1,00
1,08
7 147
1,04
1,02
1,00
1,02
1,02
1,01
1,11
5 306
0,99
1,04
1,02
0,98
1,04
1,00
1,07
Kč
7 769 2
Kč/m 2
6 320
Užitná plocha
m
56
Porovnávací cena
Kč
353 920
Porovnávací cena - zaokrouhleno
Kč
354 000
4.
Práva a závady
Při místním šetření nebyli povinní přítomni, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 662 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.
18
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 710 820,00 Kč 354 000,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
360 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Slovy: třistašedesáttisíckorunčeských
V Brně dne 30. září 2014
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3217/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 30. září 2014
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 662 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
19
Fotodokumentace nemovitosti
Pohled z ulice
Pohled přes vedlejší stavby na RD
Pohled do dvora
