Znalecký posudek č. 889 – 44/2014 o ceně nemovitosti – rodinného domu čp. 760 na stavebním pozemku č. parc. 757 s příslušenstvím a pozemky. k. ú. Úpice, obec Úpice, okres Trutnov, kraj Královéhradecký.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Karviná Mgr. Simona Kiselová soudní exekutorka Karola Sliwky 125/20 733 01 Karviná - Fryštát
Úkol znalce:
úz. I. Ocenit nemovité věci a příslušenství cenou obvyklou, a to: A. spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/2 na nemovitostech povinné, zapsaný na LV č. 795, vedený u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, pro obec Úpice, kat. území Úpice, a to:
1
úz. II) Označil příslušenství nemovitých věcí
úz. III) Oznámil zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva či předkupní práva
Posudek vypracoval:
ing. Jaroslav Najman, znalec bytem Mánesova 67, 466 02 Jablonec nad Nisou tel. 483 315 445, 603 567 109
Datum místního šetření:
3. 8. 2014
Datum ke kterému je provedeno ocenění:
3. 8. 2014
Zvláštní požadavky objednavatele:
nejsou požadovány
V Jablonci nad Nisou dne 6. 8. 2014
Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 x v elektronické podobě.
2
Obsah 1. Úvod – titulní strana, základní údaje, foto - přední pohled (JV) str. 1 2. Základní údaje, nález str. 3 3. Metody oceňování str. 7 4. Oceňování nemovitosti a jeho analýza str. 10 5. Závěrečná analýza str. 20 6. Závěr – odpovědi na znalecké otázky str. 21 7. Znalecká doložka str. 21 8. Seznam příloh a přílohy str. 22 Příloha č. 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV 795 ze dne 7. 7. 2014 Příloha č. 2. Kopie výřezu z katastrální mapy Příloha č. 3 Kopie mapy oblasti Příloha č. 4. Fotodokumentace nemovitosti
2. Základní údaje, nález 2.1.
Ekonomická charakteristika subjektu:
Jedná se o objekt vedený v LV jako rodinný dům, nemovitost je situována v obci Úpice, okres Trutnov, ve spoluvlastnictví fyzických osob. Objekt je v současné době údajně trvale využíván majiteli.
2.2.
Majetek subjektu, vlastnické a evidenční údaje:
Oceňovaný majetek je zapsán na jednom listu vlastnictví LV 795, k.ú. Úpice, obec Úpice vedeném u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov. Vlastnické právo: Sedláček Jaroslav, Na Veselce 760, 54232 Úpice, Identifikátor: 710413/3586, podíl … ½ Sedláčková Ilona, Na Veselce 760, 54232 Úpice, Identifikátor: 745120/3595, podíl … ½
2.3 Podklady pro vypracování posudku Písemná objednávka: Exekutorského úřadu Karviná formou Usnesení ze dne 7. 7. 2014 pod č. jednacím 171 EX 04709/13-042 se stanovením úkolu na ocenění nemovitosti zapsané na LV 795, k.ú. Úpice, obec Úpice vedeném u Katastrálního úřadu pro Královéradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov.
Výpis z KN – LV č. 795 pro k. ú. Úpice ze dne 7. 7. 2014. 3
2.4. Podklady opatřené znalcem Cenová mapa pozemků platná: pro rok 2014 daného území není schválena. Základní cena stavebního pozemku se stanoví podle § 3 a §4. Literatura: Zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc Věcná břemena od A do Z, Doc.ing. Albert Bradáč, Doc. Judr. Josef Fiala Nemovitosti (oceňování a právní vztahy) Doc.ing. Albert Bradáč, Doc. Judr. Josef Fiala Místní šetření: Informace o nemovitosti byly zjištěny při místním šetření dne 3. 8. 2014 se zaměřením současného stavu bez přítomnosti paní Sedláčkové, přestože bylo místní šetření řádně a včas ohlášeno. Bylo provedeno zjištění stavu z venkovního pohledu, několik informací o vybavení objektu bylo zjištěno u souseda (při pohledu z čela) vpravo (získané informace jsou pouze orientační, údajně v objektu již řadu let nebyl, ale myslí si, že se tam nic nezměnilo).
Součásti nemovitosti – výčet oceňovaných položek:
2.5.
a) Stavby: Rodinný dům čp. 760 v obci Úpice, na st. p. č. 757 b) Pozemky u RD Parcela 757
2.6.
Výměra (m2) 145
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Pojištění majetku Nebylo zjišťováno.
2.7. Restituční a jiné váznoucí nároky, zástavní právo, věcná břemena, úvěry, leasing, závazky plynoucí z negativních vlivů na životní prostředí, případně jiná omezení: Na objektu je evidováno (jak je uvedeno na LV viz. Příloha č. 1 ) řada zástavních práv a exekučních příkazů. Nemovitost je umístěna v blízkosti řeky Úpice, není vyloučeno v současné době povodňové riziko. K nemovitosti je zajištěn přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. 4
Popis podnikatelské činnosti, způsob současného využití
2.8.
Nemovitost – rodinný dům – je v současné době využíván údajně pro bydlení paní Sedláčkové dle vyjádření sousedů, zda zde bydlí pan Sedláček nebylo zjišťováno.
2.9.
Popis okolí, kde se oceňovaný majetek nachází, popis oceňovaného majetku:
a) Charakteristika obce:
Město Úpice se nachází v okrese Trutnov, cca 15 km od Trutnova jihovýchodním směrem od Trutnova. V současné době v obci žije 5781 obyvatel. Město Náchod je vzdálené 23 km, Červený Kostelec 11 km. V obci je v podstatě kompletní občanské vybavení, řada podnikatelských subjektů, ale přesto je omezený počet pracovních příležitostí a za prací nutno dojíždět.
b) Poloha nemovitosti: Oceňovaný objekt je umístěn v západní části obce u hlavní silnice Trutnov – Úpice Náchod, na rovině, hranou na uliční čáře (u chodníku) v zástavbě převážně rodinných domů v blízkosti řeky Úpice.
c) Stav posuzované nemovitosti: Údaje o nemovitosti:
Stávající stav: rodinné bydlení 1924 (stanoveno odhadem) nebyla provedena špatný stav, pro zajištění dnes požadovaného standardu by bylo třeba dům kompletně z rekonstruovat a z modernizovat
Současné využívání stavby: Stavba dokončena v roce: Zásadní změna stavby v roce: Stavebně technický stav stavby:
zděná údajně lokální na tuhá paliva
Konstrukce stavby: Vytápění: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky: Poloha v obci:
rodinné bydlení řídká zástavba rodinných domů po zpevněné komunikaci elektro, voda (zřejmě), plyn na okraji obce, poloha méně výhodná - umístění u hlavní silnice
Dopravní dostupnost MHD (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost dálnice nebo silnice I. třídy (do 15 minut autem):
ano ano
5
d) Základní popis objektu: Objekt téměř čtvercového tvaru s přistavěnou verandou je umístěn na rovině, hranou u chodníku, zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím se sedlovou střechou se čtvrtvalbou, v místě nad verandou je bednění prohnilé a vzniklým otvorem ve střeše do objektu zatéká viz. Příloha č. 4 (otvor nad štítovou stěnou v bednění, igelit na hřebeni střechy vedle komína). Objekt je standardně založený, zřejmě bez izolace proti zemní vlhkosti. Objekt je zděný z cihel tl. 450 mm. hlava komína v kritickém stavu. Krytina azbestocementová šablona – místy chybí, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, svody nejsou zaústěny – voda vytéká volně na terén. Prohlídka interiéru nebyla umožněna, proto lze pouze předpokládat, že : vnitřní omítky jsou štukové, vnější omítky štukové v soklové části zřejmě vlivem vlhka kompletně opadané. Dle vyjádření souseda koupelna zřejmě chybí, WC je údajně suché, potom lze předpokládat, že vnitřní obklady nejsou provedeny nebo pouze v minimálním rozsahu. Vnější obklady chybí, žulový sokl. Schodiště zřejmě kamenné nebo betonové. Dveře zřejmě dřevěné. Okna dřevěná dvojitá na hranici životnosti. Podlahy obytných místností – zřejmě standardní, Podlahy ostatních místností – zřejmě standardní. Vytápění objektu je zajišťováno údajně lokálními kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace 240/400 V údajně před cca 10 lety prováděno nově (ale v úrovni svépomoc), hromosvod není instalován. Rozvod vody studené lze předpokládat, příprava TUV - nezjištěno, instalace zemního plynu nezjištěno, ale na objekt je osazen hlavní uzávěr plynu – tudíž minimálně je přiveden na objekt. Vybavení kuchyně - nezjištěno, sociální zařízení, WC – stav nezjištěn. V objektu je zřízena zřejmě jedna bytová jednotka velikosti cca 4+1. Stav objektu z venkovního pohledu působí velmi zanedbaným dojmem se zřejmými velkými závadami (střech, krytina, venkovní omítka atd.), lze předpokládat, že ani vnitřní stav objektu nebude v lepším stavu a lze předpokládat, že pro zajištění dnes požadovaného standardu bydlení bude potřeba provést generální opravu objektu (rekonstrukce, modernizace, oprava).
e) Druh stavby – účel užití: Jedná se o samostatný objekt umístěný na vlastním pozemku, který slouží pro rodinné bydlení.
Charakter objektu: Jedná se o rodinný dům, protože splňuje podmínky § 3 písm. c) vyhlášky č. 137/1998 Sb.: - nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení (dle výše uvedeného popisu a výčtu místností) - objekt nemá více než tři byty - objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví
f) Dispoziční řešení zřejmě: 1. NP – předsíň, chodba se schodištěm, WC, tři místnosti Podkroví – chodba se schodištěm, dvě místnosti 6
g) Popis technického stavu stavby: Pol. č.
Skutečné provedení konstrukcí a vybavení
Konstrukce a vybavení
/1/ 1 2
/2/ Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce
/3/ běžné zakládání bez izolace proti zemní vlhkosti Obvodové zdivo z cihel tl. 45 cm, v soklové části jsou cihly místy vydrolené
3 4
Stropy Zastřešení mimo krytinu
s rovným podhledem krov dřevěný, sedlový se čtvrtvalbou, z části poškozen - zatéká
5
Krytina střech
azbestocementové šablony, místy chybí šablony
6
Klempířské konstrukce
pozinkovaný plech
7 8 9
Vnitřní omítky Vnější omítky Vnější obklady
vápenné štukové vápenné štukové, cca z 20 - 30 % opadaná omítka kamenný sokl
10
Vnitřní obklady
nezjištěno
11
Schody
zřejmě kamenné - nezjištěno
12 13 14
Dveře Okna Podlahy obytných místností
zřejmě dřevěné - nezjištěno dřevěné dvojité zřejmě standardní - nezjištěno
15
Podlahy ostatních místností
zřejmě betonová mazanina či dlažba - nezjištěno
16
Vytápění
údajně lokální na tuhá paliva - dle výpovědi sousedů
17
Elektroinstalace
240/400 V
18 19
Bleskosvod Rozvod vody
chybí zřejmě ano - nezjištěno
20
Zdroj teplé vody
nezjištěno
21
Instalace plynu
je přiveden na dům, kde je umístěn HUP
22 23
Kanalizace Vybavení kuchyní
odkanalizování celého objektu do žumpy - dle výpovědi sousedů nezjištěno
24
Vnitřní hygienické vybavení
údajně chybí - dle výpovědi sousedů
25
Záchod
suchý - dle výpovědi sousedů
26
Ostatní
chybí
27
Neuvedené kce
chybí
3. Metody oceňování 3.1.
Zjištění ceny nemovitosti dle platné vyhlášky
Hodnota – cena dle platné vyhlášky k datu ocenění je zpracována dle Zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb.
7
3.2.
Metoda porovnávací
Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu realit, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Předpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a neustálý pohyb cen u jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocené prodeje nebo nabídky na realitních portálech by neměly být starší než 1 rok, protože zpravidla po době delší ztrácí svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu s nemovitostmi. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 – 6 m ěsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - polohu v lokalitě - konstrukční systémy - vybavenost - opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - ekologické zatížení - věcná břemena - architektonické působení Porovnávací metoda pro rodinné domy stanovuje cenu nemovitosti na základě srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné době a nebo jsou v aktuální nabídce realitních kanceláří. Podobnost s oceňovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, případné odchylky se upravují koeficienty K1 – K7, aby výsledná cena byla co nejbližší ceně obvyklé. Přehled jednotlivých koeficientů a jejich popis: Koeficient: K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7
Popis: = věrohodnost zdroje, redukce pramene ceny = velikost objektu = poloha = provedení a vybavení = celkový stav = vliv pozemku = ostatní (úvaha zpracovatele ocenění) 8
Zjištění tržní ceny nemovitosti Obvyklá (tržní) cena je cena, za kterou lze danou nemovitost obvykle prodat v daném místě a čase. Při stanovení obvyklé ceny se vychází: - ze skutečných prodejů jiných – obdobných nemovitostí v daném místě a čase - ze skutečných prodejů v obdobných lokalitách v případě, že v dané lokalitě není v daném období dostatek realizovaných prodejů - z nabídek realitních kanceláří na realitních portálech v daném místě a čase - z nabídek realitních kanceláří na realitních portálech v obdobných lokalitách v případě, že v dané lokalitě není v daném období dostatek registrovaných nabídek - z ocenění nemovitosti dle platné vyhlášky s přihlédnutím k místním poměrům - ze zjištění hodnoty nemovitosti metodou věcné hodnoty - ze zjištění hodnoty nemovitosti výnosovým způsobem - z kombinace výše uvedených způsobů
-
S ohledem na charakter nemovitostí – je pro stanovení tržní (obvyklé) ceny v souladu s požadavky objednatele využito dvou metod: výpočtem dle platné vyhlášky metodou porovnávací
-
Tržní (obvyklá) cena závisí na řadě faktorů: na druhu nemovitosti jak majitel nemovitosti spěchá na prodej na lokalitě na atraktivitě nemovitosti na technickém stavu na skladbě okolního obyvatelstva na životním prostředí na infrastruktuře na vzdálenosti od města na množství pracovních příležitostí na skladbě uživatelů jednotlivých bytů atd
9
4.
Ocenění nemovitosti
4.1.
Cena podle platného oceňovacího předpisu
Zastavěná plocha a nádvoří
4.1.1. Pozemky § 3 a § 4 – neoceněné v cenové mapě
Druh pozemku
Pozemky dle § 3 a 4, přílohy č. 2 a 3 vyhlášky
p1
číslo parcely
757
výměra
Pp
m2
145,00
ZC = ZCv*01*02*03*04*05*06, Příloha č. 2:ZCv - tab. č. 1, O1-O6 tabulka č. 2 ZCv - základní cena - tab. č. 1
ZCv
Kč/m2
570,00
O1- koeficient - Velikost obce
O1
I
0,95
O2- koef. - Hospodářsko správní význam obce
O2
III
0,85
O3- koef. - Poloha obce
O3
V
0,80
O4- koef. - Technická infrastruktura v obci
O4
II
0,85
O5- koef. - Dopravní obslužnost obce
O5
III
0,90
O6- koef. - Občanská vybavenost obce
O6
II
0,98
ZC - základní cena
ZC
Kč/m2
276,05
ZCU = ZC*I,
( I= It*Io*Ip), Příloha č. 3, tabulka č. 1 (It), tabulka č. 2 (Io), tabulka č. 3 (Ip)
It - index trhu = P5x(1+sumaPi) i=1-4
It
0,92
P1 - Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi
P1
II
-0,03
P2 - Vlastnické vztahy
P2
IV
0,00
P3 - Změny v okolí
P3
III
0,00
P4 - Vliv právních vztahů na prodejnost
P4
II
0,00
P5 - Povodňové riziko
P5
III
0,95
Io - index omezujících vlivů pozemku =1+sumaPi) i=1-6
Io
1,00
P1 - Svažitost pozemku a expozice
P1
IV
0,00
P2 - Ztížené základové podmínky
P2
III
0,00
P3 - Ochranná pásma
P3
I
0,00
P4 - Omezení užívání pozemku
P4
I
0,00
P5 - Geometrický tvar pozemku
P5
II
0,00
P6 - Ostatní neuvedené
P6
II
0,00
Ip - index polohy pro pozemky…... = P1*(1+sumaPi) i=2-11
Ip
0,79
P1 - Druh a účel užití stavby
P1
I
1,00
P2 - Převažující zástavba v okolí pozemku a živ.prostř..
P2
I
0,02
P3 - Poloha pozemku v obci
P3
III
-0,10
P4 - Možnost napojení pozemku na inž. sítě
P4
II
-0,10
P5 - Občanská vybavenost v okolí pozemku
P5
I
0,00
P6 - Dopravní dostupnost
P6
VI
0,00
P7 - Hromadná doprava
P7
III
-0,03
P8 - Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti
P8
I
0,00
P9 - Obyvatelstvo
P9
II
0,00
P10 - Nezaměstnanost
P10
II
0,00
10
P11 - Vlivy ostatní neuvedené
P11
II
0,00
Kč/m2
200,96
Cena ke dni odhadu bez Kp ZCU x Pp
Kč
29 140
Cena ke dni odhadu celkem
Kč
ZCU = ZC*It*Io*Ip)
29 140
4.1.2. Rodinný dům § 35 Popis Objekt je samostatně stojící hranou u chodníku, je v něm zřízena zřejmě jedna bytová jednotka 4 + 1, je možné, že bez koupelny pouze suché WC (dle vyjádření souseda nezávazné) Počet podzemních a nadzemních podlaží: částečně 1. NP, podkroví Tvar půdorysu: obdélníkový Nosná konstrukce: zděná Tvar střechy: sedlová se čtvrtvalbou Staří objektu: objekt je z roku 1924 (stanoveno odhadem) Cena RD zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících jeho příslušenství a popř. cenu vedlejších staveb tvořících jeho příslušenství pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. Rozsah venkovních úprav: oplocení, branka, zpevněné plochy, dřevěná kolna, přípojka vody, plynu, kanalizace, elektro, žumpa.
4.3.2.1.
Ocenění porovnávacím způsobem
Výpočet výměr pro ocenění: Vrchní stavba základní část vstupní veranda vstupní veranda
délka (m) 8,26 5,01 0,93
šířka (m) výška (m) 8,09 7,25 1,87 3,12 0,31 3,12
Celkem 1. NP
Zastřešení vč. podkroví zastavěná plocha výška půdní nadezdívky výška hřebene nad nadezdívkou (50,0 %)
délka (m) 8,26
šířka (m) výška (m) 8,09 0,00
ZP (m2) 66,82 9,37 0,29
OP (m3) 484,47 29,23 0,90
76,48
514,60
ZP (m2) 66,82
0,00
1,71
Celkem zastřešení vč. podkroví
113,93 66,82
11
OP (m3)
113,93
Rekapitulace Vrchní stavba Zastřešení
OP v % 81,87 18,13
ZP (m2) 76,48 66,82
OP (m3) 514,60 113,93
100,00
143,30
628,53
Rekapitulace celkem
Podklady pro výpočet indexu cenového porovnání Stanovení indexu trhu dle Přílohy č. 3, tabulky č. 1 It - index trhu = P5x(1+sumaPi) i=1-4
It
0,92
P1 - Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi
P1
II
-0,03
P2 - Vlastnické vztahy
P2
IV
0,00
P3 - Změny v okolí
P3
III
0,00
P4 - Vliv právních vztahů na prodejnost
P4
II
0,00
P5 - Povodňové riziko
P5
III
0,95
Stanovení indexu polohy pozemku dle Přílohy č. 3, tabulky č. 3 Ip - index polohy pro pozemky…... = P1*(1+sumaPi) i=2-11
Ip
0,79
P1 - Druh a účel užití stavby
P1
I
1,00
P2 - Převažující zástavba v okolí pozemku a živ.prostř..
P2
I
0,02
P3 - Poloha pozemku v obci
P3
III
-0,10
P4 - Možnost napojení pozemku na inž. sítě
P4
II
-0,10
P5 - Občanská vybavenost v okolí pozemku
P5
I
0,00
P6 - Dopravní dostupnost
P6
VI
0,00
P7 - Hromadná doprava
P7
III
-0,03
P8 - Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti
P8
I
0,00
P9 - Obyvatelstvo
P9
II
0,00
P10 - Nezaměstnanost
P10
II
0,00
P11 - Vlivy ostatní neuvedené
P11
II
0,00
Stanovení indexu konstrukce a vybavení rodinných domů dle Přílohy č. 24, tabulky č. 2
Číslo
Znak Název znaku
Číslo
I.
II. 0
Typ stavby
III. IV.
1
Druh stavby
I.
Kvalitativní pásma Popis pásma Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. NP - se šikmou nebo strmou střechou
Hodnota Vi
A, B, E, F, CH, I, L, M
Dtto s plochou střechou
A, B, E, F, CH, I, L, M
Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou
C, D, G, H, J, K, N, O
Dtto s plochou střechou
C, D, G, H, J, K, N, O
Rekreační chalupa a rekreační domek 12
-0,02
Hodnocení A
II. III. I.
2
Provedení obvodových stěn a)
II. III. IV. V.
3
Tloušťka obvod. stěn
4
Podlažnost b)
I. II. III. I. II. III. I. II. III.
5
6
Napojení na veřejné sítě (přípojky)
Způsob vytápění stavby
9
Venkovní úpravy
10
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k
0,00
0,04 0,10 -0,02 0,00 0,03 0,00 0,01 0,02 -0,10 -0,05
Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna
0,04
V.
Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan
0,08
I. II. III. IV.
Lokální na tuhá paliva Lokální vytápění el. nebo plynem Ústřední, etážové, dálkové Převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění
III. IV. V.
Ostatní vybavení v RD
-0,08 -0,01 0,00
IV.
II.
8
Typ 5 - Ekologické stavby, nízkoenergetické a pasivní domy atd. Méně jak 45 cm 45 cm Více jak 45 cm Hodnota větší než 2 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Hodnota 1 Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie Přípojka elektro, vl. studna na pozemku
0,00
0,00
I.
Základní příslušenství v RD c)
Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty, nezateplené nebo zdivo smíšené Typ 2 - Železobetonová nezateplená Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo Typ 4 - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené
-0,01 0,00
Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku
V.
7
Dvojdomek, dům řadový Samostatný rodinný dům
I. II. I. II. III. IV. V. I. II.
Ostatní druhy vytápění (např. solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění) Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD Úplné - standardní provedení Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard, proved., prádelna Více základních příslušenství nadstandardního provedení Bez dalšího vybavení Např. sauna, centrál. vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén Zanedbatelného rozsahu Minimálního rozsahu Standardního rozsahu a provedení Většího rozsahu a provedení Nadstandardního provedení a rozsah Snižující hodnotu RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
13
-0,08 -0,04 0,00
0,00
0,01
0,04
-0,08
0,05 0,06 až 0,10 -0,10
-0,10
-0,05 0,00 0,05 0,06 až 0,10 0,00 0,01 až 0,25 -0,05 -0,03 0,00 0,04 0,05 -0,01 až -0,03 0,00
0,00
-0,03
RD
11
Pozemky ve funkčním celku se stavbou
12
Kriterium jinde neuvedené
III.
Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2
0,05 až 0,10
0,05
I.
Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem Nad 800 m2 celkem Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu
-0,01 0,00 0,01 -0,06 až -0,10 -0,01 až -0,05 0,00 0,01 až 0,05 0,06 až 0,10
-0,01
II. III. I. II. III. IV. V.
mezisoučet - suma Vi (i =1 - 12) I. II. III.
13
Stavebně technický stav
IV. V.
-0,12
Stavba ve výborném stavu Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav), pro plnohodnotnou bytovou jednotku v 2. NP a podkroví nutno upravit stávající a doplnit nové sociální zařízení
1,25* 1,05*
0,85*
Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
0,65*
0,65
0,40*
Index konstrukce a vybavení IV = (1+suma Vi (i =1 - 12)) x V13 =
0,343
Výpočet ceny Výpočet ceny rodinného domu podle § 35, přílohy č. 24 vyhl. účel užití budovy - rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění zděné Konstrukce sedlová se čtvrtvalbou Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Výpočet ceny porovnávacím způsobem Základní cena příloha č. 24, tabulka č. 1 ZC OP Obestavěný prostor dle přílohy č. 1 (max. 1100m3) IV Index konstrukce a vybavení příloha č. 24, tabulka č. 2 Základní cena upravená ZCU ZCU = ZC x IV Index trhu Index polohy Cena stavby určená porovnávacím způsobem
It IP
dle §4 odst. 1 dle §4 odst. 1 OP*ZCU*It*Ip
zřejmě nepodsklepený CZ-CC SKP rok rok roků
111 46.21.11 2 014 1 924 90
Kč/m3 m3
2 337,00 628,53 0,34
Kč
802,06 0,92 0,79 366 992,15
14
Rekapitulace ceny zjištěné dle platného oceňovacího předpisu
4.1.3. Poř. č.
4.1.1 4.1.2
Přehled oceněných nemovitostí
Cena ke dni odhadu
Pozemky Rodinný dům
29 140 Kč 366 992 Kč
Cena nemovitosti ke dni ocenění celkem činí
396 132 Kč
Cena nemovitosti ke dni ocenění celkem po zaokrouhlení dle § 50 činí
396 130 Kč
Cena 1/2 nemovitosti ke dni ocenění celkem po zaokrouhlení dle § 50 činí
198 065 Kč
Cena 1/2 spoluvlastnického podílu nemovitosti zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb.. činí 198.065,- Kč.
4.4.
Cena stanovená metodou porovnávací
Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Způsob stanovení obvyklých (tržních) cen je uveden v části 3.2. 15
4.2.1.
Přehled posuzovaných – srovnávaných nemovitostí
Zjištěné obvyklé ceny prodeje obdobných nemovitostí z databáze portálu realitních kanceláří v první polovině roku 2014. Nemovitost č. 1 – RD Svornosti, Úpice – portál RK
podlahová užitná 104 m², Podlaží: 2 Cena: 699 000 Kč, Budova: cihlová, Stav objektu: velmi dobrý, plocha pozemku 240 m2 : Popis:
Řadový rodinný dům v Úpici okres Trutnov. V přízemí se nachází nebytové prostory možno využít na prodejny popřípadě na dva byty. V prvním patře se nachází zrekonstruovaný byt 3+1 o užitné ploše 104m2, který je ihned k nastěhování. Dispozice bytu - vstupní chodba, z které se vchází do dětského pokoje, ložnice a dále do obývacího pokoje ze kterého je vstup do kuchyně a koupelny. V podkroví jsou půdní prostory vhodné pro výstavbu dalšího bytu. Celý dům má nová plastová okna se žaluziemi, je napojen na obecní kanalizaci a vytápěn kotlem na tuhá paliva. V domě je garáž přístupná ze zadní strany dvora. Na dvoře jsou dvě zděné kůlny. Celková plocha pozemku 240m2. Dům se nachází cca 15 minut od centra města Úpice. V místě bydliště je veškerá občanská vybavenost
Nemovitost č. 2 – RD Palackého, Úpice – portál RK
podlahová užitná 150 m², Podlaží: 2 Cena: 845 000 Kč, Budova: cihlová, Stav objektu: dobrý, plocha pozemku 240 m2 : Popis: Řadový dům v obci Úpice řešený jako 3+1 , 1NP kuchyně, 2 pokoje,chodba,schodiště, wc ,koupelna Podkroví , pokoj,půda, chodba. Dům z roku 1920, v r. 1980 proběhla částečná rekonstrukce podkroví. V současné době je dům ve stavu již vyžadující opravy a rekonstrukce. V místě občanská vybavenost síť obchodů, zdravotní zařízení, školy, supermarket. 16
Nemovitost č. 3 – RD Úpice – portál RK
podlahová užitná 130 m², Podlaží: 2 Cena: 1,899 000 Kč, Budova: cihlová, Stav objektu: dobrý, plocha pozemku 934 m2 : Popis: Samostatně stojící RD 6+1 s garáží a zahradou v klidné části města Úpice. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu s dřevěnými okny a polovalbovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 99 m2, obytná je cca 130 m2. Dům prošel v posledních letech rekonstrukcí, mimo jiné střecha, koupelna a toaleta. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna se sprchovým koutem a samostatná toaleta. V patře jsou tři pokoje, chodba, terasa a půdní prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž, hospodářská budova, kůlna a udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 835 m2. Nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení
Nemovitost č. 4 – RD Regnerova, Úpice – portál RK
podlahová užitná 100 m², Podlaží: 3 Cena: 399 000 Kč, Budova: cihlová, Stav objektu: dobrý, plocha pozemku 727 m2 : Popis: Úpice-řadový rod.dům v centru Prodej řadového zděného rodinného domu v centru Úpice v mírném svažitém terénu v udržovaném stavu. Celková výměra pozemku je 727 m2. Disp: v přízemí sklep, kotelna a býv.prádelna. V patře chodba, spíž, koupelna s vanou, WC, kuchyň, ložnice, obýv.pokoj, dětský pokoj, velká komora s možností zřízení další obyt.místnosti, vstup na terasu a schody na velkou půdu s možností vestavby. Nové podlahy v obyt.místnostech, snížené stropy. Střecha je v dobrém stavu, krytina z eternitu. Z terasy se jde na pozemek, který je ve svahu, je zde kolna. Dům je zděný, napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, el.230/400 V. Vytápění ústřední na TP, lze kombinovat s elektrokotlem 17
Nemovitost č. 5 – RD Úpice – portál RK
podlahová užitná 250 m², Podlaží: 3, Cena: 699 000 Kč, Budova: cihlová, Stav objektu: dobrý, plocha pozemku 250 m2 : Popis: Rodinný dům se dvěma nebytovými prostory, bytem 3+1 o užitné ploše 104m2, garáží, půdní prostory vhodné k realizaci podkrovního bytu. Úpice okr.Trutnov Námi nabízený rodinný dům se nachází v zástavbě rodinných domů. Příjezd z ulice po obecní komunikaci. Dispozici domu tvoří - v přízemí nebytové prostory -možno využít na prodejny, popř dva menší byty. V prvním patře se nachází zrekonstruovaný byt 3+1 o CP 104m2, v podkroví - půdní prostory vhodné k vestavbě. Celý dům je napojen na obecní kanalizaci, zdrojem vytápění je kotel na tuhá paliva, v byt ě je možno nainstalovat přídavné topení(krbová kamna), ohřev vody- bojler. V domě je garáž přístupná ze zadní strany ze dvora. Na dvoře jsou dvě zděné kolny. Celková plocha pozemku 250m2.
4.2.2.
Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou
Porovnávací metoda stanovuje cenu nemovitosti na základě srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné době a jsou v databázi znalce. Podobnost s oceňovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, případné odchylky se upravují koeficienty K1 - K7, aby výsledná cena byla co nejbližší ceně obvyklé posuzované nemovitosti. Koeficienty se upravuje nabízená cena srovnávaných nemovitosti z daného místa v daném stavu na parametry posuzované nemovitosti.
Výpočet výměr pro ocenění porovnávací metodou Podlaží / druh místnosti
Podlahová plocha (m2)
1. NP Podlahová plocha zjištěna odborným odhadem ze zastavěné plochy 1. NP celkem
Podkroví Podlahová plocha zjištěna odborným odhadem ze zastavěné plochy
61,18 61,18
Podkroví celkem
53,46 53,46
Podlahová plocha užitná celkem
114,64 18
Hodnocená nemovitost: UP - podlahová plocha (m2) 115 Plocha pozemku (m2) 145 Umístění v obci v obci Technický stav špatný stav
Název
Srovnatelná nemovitost číslo 2 3 4 845 000 1 899 000 399 000
Cena prodejní (Kč)
1 699 000
UP - užitná plocha (m2)
104
150
130
100
250
Cena za 1 m2 UP (Kč/m2) Technický stav
6 721 dobrý
5 633 dobrý
14 608 dobrý
3 990 dobrý
2 796 dobrý
240 0,90 0,98 1,00 0,85 0,90 0,90 0,90
240 0,90 1,03 1,00 0,95 0,90 0,90 0,90
934 0,85 1,02 1,00 0,75 0,80 0,80 0,90
727 0,90 0,97 1,00 0,85 0,90 0,80 0,90
250 0,90 1,06 1,00 0,85 0,90 0,90 0,90
3 617
5 471
1 919
1 653 5
Pozemek (m2) K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7
Upravená cena za 1 m2 UP (Kč/m2) 3 673 Počet porovnávaných nemovitostí
5 699 000
Cena UP - maximum (Kč/m2)
5 471
Cena UP - aritmetický průměr (Kč/m2)
3 267
Cena UP - minimum (Kč/m2)
1 653
Užitná plocha posuzovaného objektu (m2)
114,64
Obvyklá cena celé oceňované nemovitosti zjištěná porovnávacím způsobem (Kč) činí
374 482
Obvyklá cena 1/2 oceňované nemovitosti zjištěná porovnávacím způsobem (Kč) činí
187 241
Koeficient: K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7
Popis: = věrohodnost zdroje, redukce pramene ceny = velikost objektu = poloha = provedení a vybavení = celkový stav = vliv pozemku = ostatní - malá zahrádka, objekt v podstatě ze dvou stran sousedí přímo z pozemky souseda bez zřízeného věcného břemena zřízeného pro provádění údržby viz. výřez z katastrální mapy Příloha č. 2 19
4-2.3. Rekapitulace ceny zjištěná metodou porovnávací Cena spoluvlastnického podílu ½ nemovitosti zjištěná porovnávací metodou činí ke dni odhadu 187.241,- Kč.
Poznámka: v ceně obvyklé není promítnuta další srážka za skutečnost, že se jedná o prodej ½ domu, s ohledem na technický stav domu a velikost je nejspíše ½ domu neprodejná, buď se prodá dům jako celek nebo se prodej nejspíše neuskuteční nebo ze spekulativních důvodů.
5. Závěrečná analýza V níže uvedené tabulce je uvedeno porovnání zjišt ěných cen dle jednotlivých použitých metod. Z uvedeného rozboru vyplývá, že takto zjištěné ceny nemovitosti se v zájemně liší v rozsahu do 6,0 %. Vyšší cena v tomto případě je cena zjištěná metodou dle cenového předpisu.
Oddíl číslo
4.1. 4.2.
Použitá metoda ocenění
Cena ke dni ocenění
Podíl
(Kč)
(%)
Cena zjištěná dle platného oceňovacího předpisu ve výši 1/2 spoluvlastnického podílu
198 065 100,00%
Cena zjištěná metodou porovnávací ve výši 1/2 spoluvlastnického podílu
187 241
94,54%
Průměrná cena 1/2 nemovitosti - (aritmetický průměr) výpočet pouze informativního charakteru
192 653
97,27%
Na základě uvedených skutečností je odhadce toho názoru, že uvedená nemovitost je s ohledem na velikost a technický stav ve své cenové kategorii obtížně obchodovatelná jako celek, v případě prodeje ½ spoluvlastnického podílu je zřejmě neobchodovatelná, pouze v případě, že by si druhou ½ koupil druhý spoluvlastník nebo ze spekulativních důvodů. O tuto nemovitost lze předpokládat, že bude na trhu nemovitostí velmi malý zájem až nezájem. Silné stránky: nejsou uvedeny Slabé stránky: prodej ½ spoluvlastnického podílu, velmi špatný stav bez zjevné běžné údržby, RD stojí v blízkosti hlavní komunikace Trutnov – Náchod, velmi malá zahrádka cca 60 m2 (po odpočtu vstupního chodníku), objekt přímo ze dvou stran sousedí s pozemkem souseda (není zřízeno věcné břemeno pro možnost údržby), předpoklad vyšších finančních nároků na uvedení objektu do dnes požadovaného standardu (minimálně nutnost opravy střechy kde jsou přímo do ní díry, kterými do objektu zatéká)
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností odhaduji současnou obvyklou cenu 1/2 oceňované nemovitosti v daném čase a místě ve výši 193.000,- Kč. 20
6. Závěr – odpovědi na znalecké otázky: Znalecký úkol č. I: Ocenit nemovité věci a příslušenství cenou obvyklou, a to: spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/2 na nemovitostech povinné, zapsaný na LV č. 795, vedený u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, pro obec Úpice, kat. území Úpice.
Odpověď na znalecký úkol:
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitostí ve výši ½ spoluvlastnického podílu ve výši 193.000,- Kč. Slovy: jednostodevadesáttřitisíc Kč
Znalecký úkol č.II. – Označil příslušenství nemovitých věcí Odpověď na znalecký úkol č. II.: Další příslušenství kromě uvedeného v tomto znaleckém posudku nebylo zjišt ěno při místním šetření.
Znalecký úkol č.III. – Oznámil zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva či předkupní práva Odpověď na znalecký úkol č. III.: Znalci v současné době nejsou známy jiná věcná břemena, výměnky či předkupní práva (nejsou uvedeny na LV).
V Jablonci n.N. dne 6. 8. 2014
ing. Jaroslav Najman
7. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, čj. Spr. 921/2002 ze dne 20. 2. 2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 889 - 44/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Jablonci nad Nisou 6. 8. 2014
ing. Jaroslav Najman Mánesova 67 466 02 Jablonec nad Nisou 21
Příloha č. 2 Kopie výřezu z katastrální mapy
24
Příloha č. 3 Mapa oblasti:
25
Příloha č. 5
Fotodokumentace
Poškozená střecha (s dírou) nad verandou
Severovýchodní pohled od hlavní silnice
Severovýchodní roh objektu s HUP
Pohled západní (pravá část zahrady již nepatří k nemovitosti)
Detail komína – špatný stav, vedle část střechy zakryta folii PE
Pohled na zahrádku, k objektu patří pouze vzdálenější část dle Přílohy č. 2
26
