2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1000/39/2014

o obvyklé ceně nemovitosti - podílu ve výši id. 1/2 na garáži bez čp/če, stojící na pozemku parc. č. St. 2431, a na pozemku parc.č. St. 2431 vč. příslušenství; vše v k.ú. Brandýs nad Labem, obec Brandýs nad Labem–Stará Boleslav, okres Praha-východ.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 28133/12-24 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 9.12.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 13.12.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 4.3.2014

Znalecký posudek č. 1000/39/2014

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4

6.

7.

5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Garáž bez čp/če s příslušenstvím ................................................................................................... 10

7.3.

Pozemek .......................................................................................................................................... 11

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 12

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 12

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 14 8.1.

Výpočet obvyklé ceny srovnávacím způsobem ............................................................................... 14

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 18

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 18

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 22

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 23

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 23

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 23



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu všech nemovitostí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 4562, tj.: – podíl ve výši id. 1/2 na garáži bez čp/če, stojící na pozemku parc. č. St. 2431, a na pozemku parc.č. St. 2431 vč. příslušenství; vše v k.ú. Brandýs nad Labem, obec Brandýs nad Labem–Stará Boleslav, okres Praha-východ. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 4562 pro k.ú. Brandýs nad Labem , obec Brandýs nad Labem – Stará Boleslav ALV:

BLV:

Franěk David, Spodní 63, Lahovice, 159 00 Praha; Identifikátor: 920506/0304; podíl: 1/4 Peštová Kateřina, U Potoka 55, Hoštice, 250 69 Vodochody; Identifikátor: 885121/0401; podíl: 1/4 Štancová Pavla, Bratří Venclíků 1073/8, Černý Most, 198 00 Praha; Identifikátor: 695105/3131; podíl: 1/2 Stavby: Způsob využití: Na parcele: bez čp/če garáž St. 2431 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 2431 zastavěná plocha a nádvoří 28 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 3 z 23



3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 13.12.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinné byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 30.12.2013). Dopisy byly zaslány i spoluvlastníkům panu Fraňkovi, který si dopis také nevyzvednul, a částečné informace o nemovitosti od paní Peštové, která si dopis převzala a kontaktovala mě. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.


Stránka 4 z 23



5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4562 ze dne 9.12.2013, k.ú. Brandýs nad Labem, obec Brandýs nad Labem – Stará Boleslav, okres Praha - východ – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 28133/12-24 ze dne 9.12.2013 MĚÚ Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, poskytnutí údajů o stavbě dne 27.1.2014, č.j.005526/2014 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k.ú. Brandýs nad Labem – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Brandýs nad Labem–Stará Boleslav Potvrzení ze dne 10.8.2000, č.j.: výst. 3912/2000 – PASP/Rozh/MS Rozhodnutí – povolení k trvalému užívání ze dne 19.6.1968, č.j. : Výst. 328-2066/68 Rozhodnutí o přípustnosti stavby ze dne 9.9.1967, č.j.: Výst. 327-2635/67 Stavební dokumentace, srpen 1967 (situace, půdorysy, řez, pohledy) Příloha k žádosti o povolení drobné stavby – spotřeba hlavních stavebních hmot ze dne 25.8.1967 Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitosti paní Kateřinou Peštovou Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012


Stránka 5 z 23



Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 6 z 23



kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4562 ze dne 9.12.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 7 z 23



Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4562 ze dne 9.12.2013 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitostí. Stavebním úřadem byla zaslána výkresová dokumentace, venkovní a vnitřní rozměry jsou převzaty z této dokumentace, nemohly však být ověřeny. Nemovitost nebyla zpřístupněna, v tomto znaleckém posudku předpokládám soulad stavební dokumentace se skutečným stavem.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních


Stránka 8 z 23



úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je garáž s pozemkem, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby : pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Praha-východ v centrální části města Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, konkrétně ve slepé ulici s názvem „Slepá“, ve vzdálenosti cca. 22 km severovýchodním směrem od centra Prahy (Václavské náměstí) v k.ú. Brandýs nad Labem. Jedná se o město s dlouhou historií, leží na obou březích řeky Labe v rovinaté krajině středního Polabí. V okolí města převažují pole, severovýchodním směrem od města se rozkládají rozsáhlé lesy. Díky blízkosti Prahy, potřebné občanské vybavenosti a dostatku pracovních příležitostí je město i žádanou lokalitou bydlení.


Stránka 9 z 23



Ulice „Slepá“ je souběžná z ulicí „Riegrova“, je kolmá na příjezdovou ulici „Palachova“. V blízkosti garáže je Komenského náměstí, které je křižovatkou ulic „Královická“, „Pražská“ a „Ivana Olbrachta“. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba řadových rodinných a bytových domů. V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, ústav sociální péče, knihovna, muzeum, městská policie, koleje, kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedaleké Praze. Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic II. třídy a především při rychlostní komunikaci R10, která tvoří východní obchvat města. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou částečné v ulici na veřejném prostranství. Z veřejné dopravy je asi 100 m pěšky zastávka autobusů, které zajišťují dobré spojení do Prahy na konečnou stanici metra „B“ Černý most za 35 minut či na konečnou stanici metra „C“ Letňany. Vlaková stanice je vzdálena cca. 400 m pěšky. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu CZ0209

Název obce

Kód obce

Brandýs nad Labem 538094 -Stará Boleslav

Správní obvod 1 2103

2 3

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13

3 2 265 17 389 12 273 2 993 6 380 1

1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Garáž bez čp/če s příslušenstvím Jedná se o vnitřní řádovou jednopodlažní garáž obdélníkového tvaru stojící na vlastním pozemku parc.č. St. 2431 v těsné blízkosti centra města. Garáž je pravděpodobně napojena na elektřinu, vjezd do garáže je dřevěnými vraty ze zpevněné veřejné komunikace – z ulice Slepá. Dle stavební dokumentace má garáže v severozápadní stěně provedeno prosvětlení luxfery. Okolní zástavbu tvoří původní řadové rodinné a bytové domy. Způsob využití dle KN / skutečné užívání / nejlepší využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „garáž“, což je v souladu se skutečným a nejlepším využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle povolení k trvalému užívání rok 1968 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží Základy: betonové Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Strop: z ocelových nosníků a střešní krytiny Střecha: tvar pultová Krytina střechy: vlnitý eternit Klempířské konstrukce: nejsou provedeny Vnější povrchy: omítka vápenná


Stránka 10 z 23



Vstupní dveře do objektu: nejsou provedeny Vrata: dřevěná do kovových zárubní POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: jednovrstvá vápenocementová omítka Povrch podlah: betonová mazanina Vnitřní vodovod: není provedeno napojení Vnitřní kanalizace: není provedeno napojení Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: rozvody světelného proudu (230V) Údržba: prováděna běžná údržba Výpočet obestavěného prostoru garáže bez čp/če dle stavební dokumentace Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 6,8*3,65 2,7 m 24,82 m Obestavěný prostor Užitná plocha

Obestavěný prostor 3 67 m 67 m

19,84 m

3

2

Stáří a stavebně technický stav Garáž byla zkolaudována v roce 1968, ke dni místního šetření je v původním udržovaném stavu, na sklonku své životnosti je omítka a pravděpodobně také střešní krytina. Zjištěny nebyly žádné rekonstrukce. Příslušenství Nemovitost nemá příslušenství. Napojení na elektřinu je pravděpodobně provedeno kabelem ze sousední garáže.

7.3. Pozemek Předmětem ocenění je také podíl id. 1/2 na pozemku parc.č. St. 2431, který je zapsán na LV č. 4562 ze dne 9.12.2013 pro k.ú. Brandýs nad Labem, okres Praha–východ. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemek je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Slepá, z pozemku parc.č. 1437 (ostatní plocha / ostatní komunikace; vlastník: město Brandýs nad Labem–Stará Boleslav). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Sousední parcely: parc. č. St. 2431: St. 2430, St. 2432, 160, 1437 Pozemek parc. č. St. 2431 2 Pozemek s výměrou 28 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má tvar obdélníku, je z celé své plochy zastavěn vnitřní řadovou garáží bez čp/če. Pozemek je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci z parc. č. 1437, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektro, plyn, vodovod a kanalizace. Pozemek je napojen pravděpodobně pouze na elektřinu.


Stránka 11 z 23



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Brandýs nad Labem – Stará Boleslav se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „OV49“.

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti. V záplavové oblasti se nachází pouze nemovitosti umístěné v těsné blízkosti koryta řeky Labe.


Stránka 12 z 23



7.6. Shrnutí Adresa: okres Praha-východ, obec Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, ulice Slepá Nemovitost:

vnitřní řadová garáž s pozemkem - podíl id. 1/2

Podlažnost: Obestavěný prostor: Užitná plocha:

1NP 3

67 m 2 19,84 m

Stav: Inženýrské sítě: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

původní udržovaný pravděpodobně elektřina 2 28 m 2 25 m

Ovlivňující krité ria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o umístění garáže v centru města o ve městě je k dispozici v docházkové vzdálenosti potřebná občanská vybavenost o v regionu je dostatečná nabídka pracovních míst o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o možnost napojení na kompletní IS Ponižující faktory: o původní udržovaný stav nemovitosti – bez provedené rekonstrukce o vlastnictví nemovitosti více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, která nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitosti


Stránka 13 z 23



C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho užitné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovito stech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem


Stránka 14 z 23



k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4562 ze dne 9.12.2013 má oceňovaná nemovitost celkem 3 spoluvlastníky. Nemovitost nelze rozdělit v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu tak, aby nebylo negativně ovlivněno nejlepší možné využití. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Brandýs nad Labem na serveru www.sreality.cz: nebyla nalezena žádná. Do 5 km od obce, tedy v okolních obcích, konkrétně v Čelákovicích byly nalezeny pouze 2 nabídky v hodnotě 205.000 a 250.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Brandýs nad Labem na serveru www.reality.cz: nebyla nalezena žádná. Dle http://www.e-aukce.com/ není v současnosti uvedena v obci Brandýs nad Labem dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovitosti. Vyhodnocení nabídky a poptávky: Nabídka obdobných nemovitostí umístěných v centru obdobných měst je přibližně v rovnováze s poptávkou. Oceňovaná garáž má dostatečné rozměry i pro parkování větších automobilů, může současně sloužit také jako sklad. Obchodovatelnost nemovitosti posuzuji jako průměrnou. Oceňování nemovitostí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 15 z 23



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost Nemovitost: Adresa:

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

vnitřní řadová garáž


krajní řadová garáž


řadová garáž


Brandýs n. L., Slepá

Brandýs n. L., Kostelecká

Mladá Boleslav, Dukelská

Kralupy nad Vltavou, sídl. V Zátiší

Čelákovice, V Prokopě

Čelákovice

Vnitřní řadová garáž s plechovými vraty umístěná na okraji města. Nabídka prodeje je z r. 2009. Z fotodokumentace je zřejmé, že má menší výměru než oceňovaná garáž.

Krajní řadová garáž po rekonstrukci (nová keramická dlažba, fasáda, střecha, vrata), elektřina zavedena. Je umístěna 15 minut chůze od centra města. Vjezd ke garáži přímo z hlavní ulice.

Vnitřní řadová garáž se zavedenou elektřinou. Garáž je prostorná, čistá, dobrý přístup výška vrat 240 cm, možnost garážovat větší auta - Tranzit.

Řadová garáž v udržovaném stavu umístěná na vlastním pozemku na okraji města.

Vnitřní řadová garáž se zavedenou elektřinou 230/400 V na vlastním pozemku. V blízkosti garáže je rampa.

Fotografie:

Stručný popis:

x

Konstrukční provedení: Podlažnost: Výměra pozemků m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Užitná plocha m2: Nabídková/prodejní cena Kč:

zděné 1NP 28 67 25 19,84 x

zděné 1NP není známa nezjištěn není známa není známa 199 000

zděné 1NP 19 nezjištěn 19 není známa 230 000




Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:

Brandýs n. L., Slepá centrum města

K2 - Pozemek: K3 - Stav: K4 - Vybavení, příslušenství:


vlastní - pouze zastavěný původní udržovaný bez příslušenství

okraj města

okraj většího města

menší město

okraj menšího města

okraj menšího města

1,10 pravděpodobně menší 1,01 původní udržovaný 1,00 bez příslušenství 1,00

1,05 menší 1,01 po rekonstrukci 0,90 bez příslušenství 1,00

1,08 obdobný 1,00 udržovaný 0,98 bez příslušenství 1,00

1,10 větší 0,99 udržovaný 0,98 bez příslušenství 1,00

1,10 menší 1,01 původní udržovaný 1,00 bez příslušenství 1,00

Stránka 16 z 23


K5 - Velikost nemovitosti:

Stanovení obvyklé ceny interiér 6,2 m x 3,2 m; zast.pl. = 25 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

elektřina

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní:

menší garáž 1,02 bez IS 1,10 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

menší garáž 1,02 E 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

obdobná 1,00 E 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

větší garáž 0,98 E 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

menší garáž 1,02 E 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

200 310

191 446

204 263

176 510

215 312

Váhy: Upravená cena Kč:

197 568

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

197 568 13 024 176 510 184 544 197 568 210 592

Maximální upravená cena [Kč]:

215 312

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]:

197 568

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 4562, k.ú. Brandýs nad Labem

98 784

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 4562, k.ú. Brandýs nad Labem Nižší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

79 027

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 4562, k.ú. Brandýs nad Labem

79 000


Stránka 17 z 23



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem NE

stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům

NE

stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční

ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž bez čp/če 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 18 z 23



1.1.1. Garáž bez čp/če Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):

Garáž § 24 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel 46 let 3 2 708,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 6,8*3,65 Název podlaží 1 NP:

Zastavěná plocha 2 24,82 m

=

24,82 m

2

Konstrukční výška 2,70 m

Obestavěný prostor 1 NP: (6,8*3,65)*(2,70) Obestavěný prostor - celkem:

3

= =

67,01 m 3 67,01 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 46 let: 0,80

č. II

Vi typ B

I II II II III III

-0,01 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,85

5

Index vybavení IV = (1 +

Vi) * V6 * 0,80 = 0,653 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce IV 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II

Pi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00

5

Index polohy IP = (1 +

Pi) = 1,100 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkazy


č. III

Ti 0,00

II I

0,00 -0,05

Stránka 19 z 23



3

Index trhu IT = (1 +

Ti) = 0,950

i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,653 * 1,100 * 0,950 = 0,682 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 2 708,- Kč/m * 0,682 = 1 846,86 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 1 846,86 Kč/m * 67,01 m = 123 758,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

123 758,09 Kč 123 758,09 Kč

= =

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Garáž bez čp/če - zjištěná cena

1/2 61 879,05 Kč

=

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu + 125 % užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: + 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. + 147,50 % Úprava cen celkem: 125% + 10% * (100 % + 125%) Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku neodpovídá výši sjednaných cen srovnatelných pozemků, a proto je provedena přirážka dle tabulky č. 1. 1,5460 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,0930 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 156,51 1,00 2,0930 1,5460 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Parcelní číslo St. 2431

Výměra 2 [m ] 28,00

Úprava [%]

Upr. cena 2 [Kč/m ]

147,50

1 253,42

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1 253,42

Cena [Kč] 35 095,76

=

35 095,76 35 095,76 Kč

* =

1/2 17 547,88 Kč

Stránka 20 z 23



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž bez čp/če

61 879,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

61 879,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

17 547,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

17 547,90 Kč

Celkem

79 427,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

79 427,- Kč

79 430,- Kč

slovy: Sedmdesátdevěttisícčtyřistatřicet Kč


Stránka 21 z 23



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

79 000 Kč 79 430 Kč

I. Předmětem ocenění jsou veškeré nemovitosti a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 4562, tj.: - podíl ve výši id. 1/2 na garáži bez čp/če, stojící na pozemku parc. č. St. 2431, a na pozemku parc.č. St. 2431 vč. příslušenství; vše v k.ú. Brandýs nad Labem, obec Brandýs nad Labem–Stará Boleslav, okres Praha-východ. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -

Nemovitost nemá příslušenství.

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 13.12.2013, částkou ve výši:

79 000,- KČ slovy: Sedmdesátdevěttisíc korun českých

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 4.3.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 22 z 23



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1000/39/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 39 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4562 ze dne 9.12.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 13.12.2013


Stránka 23 z 23

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4562

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa - garáž bez čp/če

Umístění nemovitosti v rámci ulice „ Slepá“

GPS: 1) 50°11'06.48"N, 14°39'44.58"E

Umístění nemovitosti v rámci obce „Brandýs nad Labem- Stará Boleslav“

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti Pohledy na oceňovanou garáž z ulice „Slepá“

2014

Recommend Documents