2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0225-01/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku:

Bytová jednotka, č. 383/1 v Poběžovicích, Budovatelů 383 Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Poběžovice, k.ú. Poběžovice u Domažlic Budovatelů 383, 345 22 Poběžovice 441214/761, Karol Turčan, Budovatelů 384, 345 22 Poběžovice, vlastnictví: SJM 465307/004, Monika Turčanová, Budovatelů 384, 345 22 Poběžovice, vlastnictví: SJM 441214/761, Karol Turčan, Budovatelů 384, 345 22 Poběžovice, vlastnictví: SJM 465307/004, Monika Turčanová, Budovatelů 384, 345 22 Poběžovice, vlastnictví: SJM

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Eurodražby cz a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 DIČ: CZ500902342 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

Počet stran:

26

e-mail: [email protected]

stran

V Plasích, dne 03.02.2014

550 000 Kč 29.01.2014 za přítomnosti Karola Turčana

Stav ke dni :

Počet příloh: 17

Ing. František Klokočík

29.01.2014

Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 383/1 v Poběžovicích, ulice Budovatelů 383, okres Domažlice Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 14.01.2014 Snímek z katastrální mapy k datu 20.01.2014 Místopis Poběžovice jsou městem se základní občanskou vybaveností : městský úřad, pošta, obvodní i zubní doktor, bankomat. Poběžovice mají dobré dopravní spojení s Horšovským Týnem (11 km) i Domažlicemi (15 km). Bytový dům č.p. 383 stojí na pozemku parcelního čísla 475/3 v katastrálním území Poběžovice u Domažlic, obec Poběžovice. K bytovému domu byla v roce 2012 přistavěna plynová kotelna a to na pozemcích p.č. 475/10, 475/11, a 475/12 v k.ú. Poběžovice u Domažlic. Tyto pozemky jsou ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek domu č,p. 293 v Poběžovicích. Přístup a příjezd k domu je po pozemku parcelního čísla 475/15 kterého vlastníkem je město Poběžovice. Bytový dům má dva vchody a obsahuje čtyři nadzemní podlaží. Nemá tedy podlaží podzemní ale 1. nadzemní podlaží je zvýšené. Zvýšení zabezpečuje betonový sokl. Na 2. nadzemním podlaží jsou dva byty o velikosti 2+1, na ostatních podlažích jsou dvě bytové jednotky o velikosti 3+1. Předmětná bytová jednotka je umístěna na 1. nadzemním podlaží a je o velikosti 3 + 1. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Bytový dům je postavený v panelovém montovaném systému. Zastřešený je plochou střechou s novými asfaltovými pásy. Fasáda je původní připravena pro zateplení. Dům je napojený na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. Plynovodní přípojka je přivedena do nové plynové kotelny, která připravuje jak topnou vodu tak vodu užitkovou teplou. Předmětná bytová jednotka je situována hned v 1. nadzemním podlaží. Bytová jednotka je po téměř úplné rekonstrukci. Původní omítky byly odstraněny a nově se nahodily omítky nové štukové s tím, že se předem provedla rekonstrukce elektriky včetně zasekání nových zásuvek a vypínačů. Podhled stropu je natažen polystyrenovými kazetami. Podlahy jsou potaženy kobercem anebo z keramické dlažby. Bylo přestavěno bytové jádro které je úplně nové. Koupelna je v dispozici umyvadla a sprchového boxu. Nové jsou keramické obklady stěn a keramická podlaha koupelny. Nové je samostatné WC. Topení bytu je centrální s plynovým kotlem v plynové kotelně. Stejně tak i ohřev teplé užitkové vody. Polovina radiátorů je nová, polovina je původní. -2-

Rozvody elektro jsou nové včetně bytových elektro jističů. Vnitřní rozvody vody a kanalizace jsou rovněž nové. Sporák kuchyňské linky je plynový na propan-butan. Lahve propan-butanu jsou uloženy v kuchyňské lince. Okna do ulice jsou nová plastová, do dvora jsou původní. Dveře jsou nové dýhované a prosklené. Dispozice. Žádná místnost není průchozí. Vstupním prostorem je chodba z které jsou vstupy do kuchyně, obývacího pokoje, pokoje, pokoje, koupelny a WC. Komora je na 2 . nadzemním podlaží přístupná z podesty schodiště. Dům pochází ze 70. let minulého století. Silné stránky Pečlivě provedena rekonstrukce bytové jednotky. Slabé stránky Dům volá po zateplení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní s pohledávkou ve výši 378 000,-Kč a příslušenství a s budoucí pohledávkou do výše 378 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Cena pozemků

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, -3-

možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Draženov KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

0,90

274,78

2 617 799 000 305,31 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek s veškerými inženýrskými sítěmi. Průměrná jednotková cena

274,78 Kč/m2

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla 475/3 v katastrálním území Poběžovice u Domažlic je pozemkem stavebním. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace a plynovod. Druh pozemku

Parcela č. Výměra Jednotková [ m2 ] cena [ Kč/m2 ] 475/3 338 275

zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

338

Spoluvlastnický podíl 6 426 / 93 992

Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [ Kč ] 6 355 6 355

Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 16,70 m2 1,00 16,70 m2 2 pokoj Obytné prostory 16,24 m 1,00 16,24 m2 pokoj Obytné prostory 12,25 m2 1,00 12,25 m2 2 kuchyň Obytné prostory 10,59 m 1,00 10,59 m2 chodba Obytné prostory 5,11 m2 1,00 5,11 m2 2 koupelna Obytné prostory 2,75 m 1,00 2,75 m2 WC Obytné prostory 0,99 m2 1,00 0,99 m2 2 komora Obytné prostory 1,19 m 1,00 1,19 m2 Celková podlahová plocha 65,82 m2 65,82 m2

Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá -4-

5. Krytiny střech asfaltové 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové stříkané 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dýhované 12. Vrata chybí 13. Okna plastová a dřevěná 14. Povrchy podlah koberec a dlažba 15. Vytápění plynové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod propan-butan 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav 65,82 24 182 1 591 659 100,00 42

2

Podlahová plocha [m ] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Budoucí stav 0,00

30,00 1 114 160

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Poběžovice Panelový montovaný systém Typ stavby Užitná plocha panelový 65,82 m2 montovaný systém

Podlaží 1. NP

Dispozice 3+1

-5-

Celková cena 628 120 Kč

Jednotková cena 9 543 Kč/m2

Popis oceňované nemovitosti V dané lokalitě se neobjevila žádná nabídka obdobného bytu, z toho usuzuji, že nabídka bude s poptávkou v rovnováze a proto mám v porovnávací metodě pouze jeden vzorek. Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, bytová jednotka Kompletně zrekonstruovaný byt o velikosti 3+1 (3x místnost + kuchyně) o celkové výměře 66,24 m2 včetně příslušenství. Bytová jednotka je situována v I. nadzemním podlaží (zvýšené přízemí) panelového bytového domu s osmi bytovými jednotkami. Byt, jehož původní stáří je 43 let, je ve velmi dobrém technickém stavu po celkové rekonstrukci a modernizaci provedené v r. 2005 (rekonstrukce koupelny včetně bytového jádra, instalace nových provozních zařízení a zařizovacích předmětů, kompletní renovace vnitřních prostor, podlah, obkladů a dlažeb, výměna oken, výměna společných rozvodů …), Orientace oken v bytu na jih a sever (ložnice + kuchyně - sever, obývací místnost + ložnice - jih). Bytový dům, ve kterém se byt nachází, je čtyřpodlažní bez výtahu, situován v klidné okrajové lokalitě města - zástavba bytových domů a městských sportovišť. Byt je kompletně provozně vybaven a zařízen, vyklizen, připraven k okamžitému nastěhování a bydlení. K bytu náleží vlastní skladovací prostor (uzamykatelná komora) ve 2. NP budovy bytového domu a skladovací box u bytu v přízemních prostorách bytového domu. Parkování osobního automobilu ihned u bytového domu na veřejném parkovacím stání. Byt je vhodný a využitelný k trvalému bydlení v okresním, historickém městě s kompletní infrastrukturou v klidné, okrajové části města s okolní veřejnou zelení a dostupností služeb (obchody, školka, služby, sportoviště). Předností nabízeného bytu je lokace bytu, velikost, technický stav, vybavenost bytu a dispozice bytu a dostupnost kompletních služeb a městské infrastruktury. Dispozice bytu: Vstup, předsíň, kuchyně s jídelnou, obývací místnost, 2x pokoj (ložnice), koupelna s WC (rohová vana, umyvadlo, WC). Vybavení bytu: kuchyňská linka včetně spotřebičů (trouba, varná deska, odsavač par), šatní skříně, podlahové krytiny, obklady a dlažby, koupelnové vybavení a zařizovací předměty, rozvody TV, telekom. rozvody (internet). Celková plocha: 63,92 m2 užitná podlahová plocha bytu + 2,32 m2 2x skladovac... Prodej, bytová jednotky Podlažní byt o velikosti 3+1+L (3x místnost + kuchyně + lodžie) o celkové výměře užitné podlahové plochy 67,08 m2 včetně příslušenství (2x skladovací sklepní prostor 3,32 m2). Bytová jednotka je situována ve IV. nadzemním podlaží (3. patro) panelového bytového domu s osmi bytovými jednotkami. Byt původního stáří 40 let je v dobrém technickém stavu, po celou dobu své životnosti užíván k trvalému bydlení, standardně udržován a spravován. V r. 2008 došlo k výměně společných rozvodů do bytu, částečné výměně oken, rekonstrukci podlah, úpravě vnitřních prostor v bytu a ke zbudování vlastní centrální plynové kotelny pro celý bytový dům. Byt byl po celou dobu své životnosti užíván k trvalému bydlení a standardně udržován. Orientace oken obytných místností a lodžie na východ, kuchyně + ložnice na západ. Bytový dům, ve kterém se byt nachází, je čtyřpodlažní bez výtahu, situován v klidné části malého města - okrajová část zástavby bytových domů navazující na zástavbu RD. Byt je provozně vybaven, nezařízen, připraven k dokončení rekonstrukce a násl. bydlení. K bytu náleží vlastní 2x skladovací prostor (komora) ve společných prostorách bytového domu a možnost užívání společných provozních prostor. Parkování osobního automobilu u bytového domu na veřejném parkovacím stání. Byt je vhodný a využitelný k trvalému, rodinnému bydlení v malém městě s kompletními službami a infrastrukturou. Předností nabízeného bytu je dispozice bytu, způsob vytápění (nově zbudovaná plynová kotelna pro dům) a výhled z bytu do volné krajiny. Dispozice bytu: vstup, předsíň, kuchyně, 2x ložnice, 1x obývací místnost s lodžií, koupelna (vana, umyvadlo), samostatná toaleta-WC. Vybavení bytu: část. nábytek, osvětlení, koupelnové vybavení, odsavač par, zařizovací předměty, rozvody spol. TV -6-

antény, telekomunikační rozvody. Topení: centrální plynová kotelna pro celý bytový dům.

Srovnatelné jednotky Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Domažlice Podlaží: 1. NP Dispozice: 3+1

Typ stavby

Užitná plocha 66,00 m2

Celková cena

Jednotková cena

panelový 1 160 000 Kč montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - lepší, okresní město; Provedení a vybavení obdobné; Celkový stav - po úplné rekonstrukci; Vliv pozemku obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - o málo lepší nemovitost; Název: Prodej, bytová jednotky Lokalita: Poběžovice Podlaží: 4. NP Dispozice: 3+1

Užitná plocha panelový systém 67,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Typ stavby

17 576 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,72

Upravená j. cena Kč/m2 12 592

Celková cena

Jednotková cena

460 000 Kč

6 866 Kč/m2 0,90 1,00 1,01 1,00 1,02 1,00 1,02

-7-

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - téměř stejná; Poloha - horší, 4. NP; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav není to úplná rekonstrukce; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: Panelový montovaný systém

Celkový koef. KC 0,95

Upravená j. cena Kč/m2 6 493

6 493 Kč/m2 9 543 Kč/m2 12 592 Kč/m2 9 543 Kč/m2 65,82 m2 628 120 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 628 120 Kč 0 Kč 1 120 516 Kč 6 355 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.71

Komentář ke stanovení obvyklé ceny V loňském roce poklesla hodnota bytových jednotek o 25 %. I letos se hodnota bytových jednotek drží nízko. V malých městech se navíc prodávají bytové jednotky velmi těžko. Závěr Věcná hodnota činí 1 120 000,- Kč. cena porovnáním činí 628 000,- Kč, reprodukční cena činí 1 590 000,- Kč. Proto je obvyklá cena o výši 550 000,- Kč. V Plasích 03.02.2014 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774 344 241 -8-

e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0225-01/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/2014.

-9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 1 1 1 9

Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne 20.01.2014 Snímek katastrální mapy ze dne 20.01.2014 Snímek katastrální mapy ze dne 20.01.2014 Informace o parcele p.č. 475/15 Mapa oblasti Informace o parcele p.č. 475/10 Informace o parcele p.č. 475/11 Informace o parcele p.č. 475/12 Fotodokumentace nemovitosti

- 10 -

- 11 -

Informace o parcele p.č. 475/15

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -